新城控股-2016年南昌项目调研报告

存量：3800套 月均去化：540套 均价：7263元/㎡
经开区
滨湖休闲生活区，都 市生态经济发展基地。
存量：2000套 月均去化：234套 均价：9426元/㎡
高新产业群集的生态 科技城。
存量：4500套 月均去化：700套 均价ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ8660元/㎡
新城区域，定位华东 CBD规划，省政府、
市政府择址之地。 存量：7500套
2、高新区价涨量平、存量 逐月递减。
公寓市场
1、南昌公寓市场“以价换量”、 存量递增明显。
2、高新区公寓市场“供大于求” 明显。2015上半年成交惨淡、下
半年回暖，存量递增明显。
高新区预计未来半年至1年， 住宅市场将进入“空缺期”。
.
高新区公寓市场未来面临“价 高去化难”的激烈竞争局面。
9
目录
1、宏观市场 2、区域竞争 3、本案情况及策略建议
万㎡
元/㎡
数 据 来 源 《 中 国 指
数 万㎡
研 究 院 》
.
元/㎡
4
1.2、宏观市场-住宅市场
南昌住宅市场稳步发展，全国二线代表城市成交量排名第10。同比去年1-10月，供应量减少 19%、成交量略增；今年金九银十市场价格略降、成交量略涨，呈“以价换量”小趋势。
万㎡
2014年1-10月供销比均值1.19
南昌项目调研报告
控股市场营销中心
目录
1、宏观市场 2、区域竞争 3、本案情况及策略建议
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2
目录
1、宏观市场 2、区域竞争 3、本案情况及策略建议
.
3
1.1、宏观市场-土地市场
今年土地市场——住宅量价低迷，商办价涨量跌。同比去年1-10月，住宅用地成交量下滑58%， 成交均价下跌14%；商办用地成交量下滑39%，成交均价上涨42%（约涨600元/㎡）.
中骏蓝湾香郡
鸟瞰图
建筑面积 容积率 绿化率
56万方 4.25 35%
23万方 2.0 33%
14万方 1.67 43%
19万方 2.2 35%
30万方 2.0 35%
物业类型 高层、公寓、写字楼、商铺 高层(精装)、洋房 高层(18F)、小高层、洋房 高层、小高层、洋房 高层、小高层、别墅
住宅总户数 车位比 商业配套
万㎡
2014年1-10月供销比均值2.23
南昌写字楼/公寓市场量价情况
2015年1-10月供销比均值1.46
元/㎡
数
据
来
源
《
中
国
指
数 研
南昌市写字楼/公寓1-10月量价同比
究
院
》
万㎡
105.76万㎡
南昌市写字楼/公寓存量情况
166.92万㎡
月
190.8万㎡
.
7
1.5、宏观市场-高新区写字楼/公寓市场
4000~7000 元/㎡
南昌县
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2.2、区域竞争-住宅
今年前三季度，吾悦销售套数占据高新区第一，成交价格水平占据适中（因精装楼盘价格高于本 案）。目前而言，高新区竞品基本售罄，住宅竞争楼盘不多。
2015前三季度高新区竞品成交前15
数 据 来 源 《 中 国 指 数 研 究 院 》
尾盘 江铃澜庭
2014年1-10月供销比均值2.64
2015年1-10月供销比均值1.75
元/㎡
数
据
来
源
《
中
国
指
数 研
2015年1-10月各区写字楼/公寓成交面积占比
究
万㎡
高新区写字楼/公寓市场存量情况
月
院
》
.
8
1.6、宏观市场-总结
土地市场
住宅量价低迷 商办价涨量跌
住宅市场
1、南昌市场健康，呈“以 价换量”小趋势。
万㎡
2014年1-10月供销比均值1.19
2015年1-10月供销比均值0.97
元/㎡
数
据
来
源
《
中
国
指
数 研
2015年1-10月各区住宅成交面积占比
究
院
》
万㎡ 高新区住宅市场存量情况
63万㎡
47万㎡
.
6
1.4、宏观市场-写字楼/公寓市场
南昌公寓市场以价换量、存量递增明显。同比去年1-10月，供应量下降11%，成交量上涨35%， 价格下跌19%；存量近两年涨幅明显（2014年1月至2015年10月，从105万㎡涨到190万㎡）。
教育配套 交通配套 其他配套
优势 劣势
1600
1300
900
1200
2300
1:1.8
1:1.1
1:1
1:1
1:0.8
自带商业mall、周边恒 大影城
自带12000㎡恒大影院
自带3万方小区底商
无
1公里内无商业配套 1~2公里享城东CBD
周边南昌三中、孺子小学
内设国际双语幼儿园 周边南昌三中
尾盘 艾溪康桥
本案
尾盘 绿地玫瑰城
新开 中兴和园三期 均价
恒大帝景 在售
万科海上传奇 尾盘
尾盘 赣电开元国际
在售
尾盘
在售
.
12
2.3、规划对标-住宅
本案优势：紧邻地铁4号线规划站点、自带集中式商业配套； 本案劣势：高容积率、缺乏内部景观资源、幼儿园教育资源、缺配套会所。
本案
恒大帝景
中兴和园三期
力高滨湖国际
高新区公寓市场“供大于求”明显，2015上半年成交惨淡、下半年回暖，存量递增明显。今年1-10月
成交量占全市33%，排名第2。同比去年1-10月，供应量下降17%，成交量上涨25%，均价下降14%；结合土地 市场“价涨量跌”情况来看，高新区公寓市场将面临“价高去化难”的激烈竞争局面。
万㎡
南昌高新区写字楼/公寓市场量价情况
2015年1-10月供销比均值0.94
元/㎡
数
据
来
源
《
中
国
指
数
研 究
万㎡
院
》
元/㎡
万㎡
252.69万㎡
386.48万㎡
月
342.38万㎡
.
5
1.3、宏观市场-高新区住宅市场
高新区住宅市场，价涨量平、存量逐月递减。1-10月成交量占全市17%，排名第2。同比去年1-10月，供
应量下降40%，成交量下降17%，均价上涨9%；2015年存量从1月63万㎡降到了10月47万㎡，从今年土地市 场冷淡情况来看，预计未来半年至1年，高新区住宅市场将进入“空白期”。
月均去化：1585套 均价：10230元/㎡
旧城改造区域，人口外 溢型区域规划。 存量：5800套 月均去化：700套
均价：11099元/㎡
红谷滩区
东湖区
青山 湖区
西湖区
现代服务业发展定位，目前 处于服务经济转型阶段。
存量：2050套
月均去.化：100套
均价：10200元/㎡
青云谱区
高新区
新型工业生 态区域 均价：
.
10
2.1、微观市场-区域定位
东湖区属老城核心区域，旧城改造、基本无房源销售，属人口外溢型区域；高新区定位“产业生 态科技城”，除高新本区域客群外，以吸纳老城区、青山湖区、以及南昌县客群为主。
鄱阳湖生态经济区。 存量：4100套
月均去化：160套 均价：7630元/㎡
湾里区
对外开放区域，集工 业、高校、生态一体 的宜居产业区域。