民法典案例解析--物权编12--建设用地使用权

建设用地使用权

第三百四十四条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

条文要义

本条是对建设用地使用权概念的规定。

建设用地使用权，是指自然人、法人、非法人组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。

建设用地使用权的法律特征如下。

1.建设用地使用权是普通地上权，是以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的。建设用地使用权的设立目的，因土地转让方式不同而有差别。通过出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有土地。建设用地使用权在这一特点上与土地承包经营权和宅基地使用权相区别。

2.建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。如果在农村集体所有的土地上设立建设用地使用权，需要对集体所有的土地先进行征收，变为国有土地之后，才可以设立建设用地使用权。

3.建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施，不包括种植树木等。建筑物，是指在土地上建设的房屋；构筑物是指除建筑物之外的桥梁、沟渠、池塘、堤坊、地窖、隧道、纪念碑等；建筑物、构筑物的附属设施就是这些工作物的附属部

分。

4.建设用地使用权的性质是地上权，是使用权人在国有的土地上设立的地上权。它具有地上权的一切特征，其设立、变更和消灭的规则都适用地上权的规则。

建设用地使用权是我国国有土地使用制度改革的产物，实现了我国土地利用从无偿使用到有偿使用的转变。自上个世纪80年代中期以来的国有土地使用制度改革，使建设用地使用权进入市场进行交易。这样的改革，增加了国家财政收入，改变了因无偿使用土地所造成的土地盲目占有、大量浪费、使用效益低下的现象。

案例评析

刘某诉陈某等侵权责任纠纷案[1]

案情：原告刘某取得某县人民政府颁发的载明土地用途为商业、住宅的使用权类型为划拨的国有土地使用证后，被告陈某未经原告刘某许可，陆续在该土地上搭建简易房屋长期居住。数年后陈某拆除了部分在案涉土地上搭建的房屋，开始修建砖房，并与其子赵某在该房屋内居住至今。刘某遂诉至法院，请求依法判令被告陈某、赵某停止侵害，拆除在涉案土地上修建的建构筑物。法院认为：陈某未经原告刘某许可，在该土地上建造建筑物、构筑物，侵害了原告的合法权益，原告要求被告陈某停止侵害，拆除涉案土地上修建的建构筑物的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

评析：根据民法典第344条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，其他任何人不得侵犯。在本案中，法院根据《土地管理法》、《物权法》第135条的规定认定：被告作为非建筑用地使用权人未经权利人的准许，无权对建筑用地占有、使用和收益，被告在该土地上建造建筑物、构筑物的行为侵犯了原告的建设用地使用权。因此法院判其停止侵害，并拆除在涉案土地上修建的建构筑物是正确的。

第三百四十五条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

条文要义

本条是对分层设立建设用地使用权的规定。

建设用地使用权可以在土地上分层设立，在地表上设立的叫建设用地使用权，在地表之上和地表之下设立的建设用地使用权叫分层建设用地使用权。

分层建设用地使用权也叫做分层地上权、区分地上权和空间权，是指在他人所有的土地地表之上或者地表之下一定空间范围内设定的建设用地使用权。在城市建设的地铁、地下商场，以及穿越地表建筑物的桥梁、通道等构筑物，是利用地表以下或者地表以上的空间设立的分层建设用地使用权。

分层建设用地使用权与建设用地使用权性质相同，其区别在于：设定建设用地使用权时，与该设定面积内的土地所有权相同；设定为分层建设用地使用权时，于设定面积内，在其上、下所及效力的范围，不是该面积内的土地所有权的全部，而仅为其中的一部分空间。因此，分层建设用地使用权的客体实际上不是土地，而是地表之上或者地表之下的特定空间。

分层建设用地使用权的特征如下。

1.分层建设用地使用权的性质是用益物权。分层建设用地使用权不是土地之上下空间的所有权，而是在他人所有的土地的上下空间建立的役权，因此，其性质是用益物权，是用益物权中的地上权。

2.分层建设用地使用权是在土地的地上或者地下的空间中设定的用益物权。分层建设用地使用权打破了普通地上权设置在土地的地表的观念，从而扩展至土地的上下空间，因而分层建设用地使用权的客体是土地的地上空间和地下空间。

3.分层建设用地使用权以建设建筑物或者其他工作物为目的。如果没有以建设建筑物或者工作物为目的，即使取得分层建设用地使用权，空间也没有实际意义。

4.分层建设用地使用权是可以与建设用地使用权在空间的上下相重合的他物权。也就是说，在一个他人的土地上设立了普通地上权之后，

还可以在该地上权的上下空间再设定分层地上权，设置的这些地上权相互之间，只要界定好各自的垂直空间界限，就不会发生权利冲突。当然，在土地所有权之上，也可以不设置普通地上权而直接设定分层地上权。

法律确认分层建设用地使用权的必要性有如下几个方面。

1.扩大土地利用范围，解决社会发展需要。人口不断地增长，建筑科技不断地进步，都使土地使用的需求日益迫切。只有扩大土地利用范围，才能够解决现代社会发展需要。

2.确定建设用地使用权和分层建设用地使用权的合理界限，防止权利发生冲突。在传统的普通地上权和现代的分层地上权之间，必须界定合理的界限，防止两种权利界限不清而发生冲突。

3.确认分层建设用地使用权对于解决实际纠纷具有重要意义。在现代生活中，土地的分层利用已经是不可避免的，随之带来一系列的问题，因而设置分层建设用地使用权有利于解决实践中遇到的土地分层利用的纠纷，稳定社会秩序。

案例评析

林某诉漳浦县城乡规划建设局许可案[2]

案情：某房地产开发公司向被告漳浦县城乡规划建设局申请办理当地某小区地下室车库房产商品房预售许可，该城乡规划建设局作出准予预售的行政许可决定，并颁发了商品房预售许可证。林某系该小区业主，发现小区物业管理处张贴公告，对小区地下车库实行停车收费后，林某经查询方知被告颁发了商品房预售许可证许可销售地下车位。林某遂诉至法院，主张上述地下车位使用土地系小区公共绿地，属于业主共有，被告不得为开发商办理预售许可证。因此被告作出的行政行为违法，应予撤销。一审法院认为：林某的主张缺乏事实依据，不予支持。二审法院驳回了林某的上诉。

评析：确立分层建筑用地使用权很大的目的是解决因土地的分层利用而带来的纠纷。据原《物权法》第136条规定，建设用地使用权可