民法典案例解析--物权编12--建设用地使用权

建设用地使用权
第三百四十四条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

条文要义
本条是对建设用地使用权概念的规定。

建设用地使用权，是指自然人、法人、非法人组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。

建设用地使用权的法律特征如下。

1.建设用地使用权是普通地上权，是以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的。

建设用地使用权的设立目的，因土地转让方式不同而有差别。

通过出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有土地。

建设用地使用权在这一特点上与土地承包经营权和宅基地使用权相区别。

2.建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。

如果在农村集体所有的土地上设立建设用地使用权，需要对集体所有的土地先进行征收，变为国有土地之后，才可以设立建设用地使用权。

3.建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施，不包括种植树木等。

建筑物，是指在土地上建设的房屋；构筑物是指除建筑物之外的桥梁、沟渠、池塘、堤坊、地窖、隧道、纪念碑等；建筑物、构筑物的附属设施就是这些工作物的附属部
分。

4.建设用地使用权的性质是地上权，是使用权人在国有的土地上设立的地上权。

它具有地上权的一切特征，其设立、变更和消灭的规则都适用地上权的规则。

建设用地使用权是我国国有土地使用制度改革的产物，实现了我国土地利用从无偿使用到有偿使用的转变。

自上个世纪80年代中期以来的国有土地使用制度改革，使建设用地使用权进入市场进行交易。

这样的改革，增加了国家财政收入，改变了因无偿使用土地所造成的土地盲目占有、大量浪费、使用效益低下的现象。

案例评析
刘某诉陈某等侵权责任纠纷案[1]
案情：原告刘某取得某县人民政府颁发的载明土地用途为商业、住宅的使用权类型为划拨的国有土地使用证后，被告陈某未经原告刘某许可，陆续在该土地上搭建简易房屋长期居住。

数年后陈某拆除了部分在案涉土地上搭建的房屋，开始修建砖房，并与其子赵某在该房屋内居住至今。

刘某遂诉至法院，请求依法判令被告陈某、赵某停止侵害，拆除在涉案土地上修建的建构筑物。

法院认为：陈某未经原告刘某许可，在该土地上建造建筑物、构筑物，侵害了原告的合法权益，原告要求被告陈某停止侵害，拆除涉案土地上修建的建构筑物的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

评析：根据民法典第344条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，其他任何人不得侵犯。

在本案中，法院根据《土地管理法》、《物权法》第135条的规定认定：被告作为非建筑用地使用权人未经权利人的准许，无权对建筑用地占有、使用和收益，被告在该土地上建造建筑物、构筑物的行为侵犯了原告的建设用地使用权。

因此法院判其停止侵害，并拆除在涉案土地上修建的建构筑物是正确的。

第三百四十五条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

条文要义
本条是对分层设立建设用地使用权的规定。

建设用地使用权可以在土地上分层设立，在地表上设立的叫建设用地使用权，在地表之上和地表之下设立的建设用地使用权叫分层建设用地使用权。

分层建设用地使用权也叫做分层地上权、区分地上权和空间权，是指在他人所有的土地地表之上或者地表之下一定空间范围内设定的建设用地使用权。

在城市建设的地铁、地下商场，以及穿越地表建筑物的桥梁、通道等构筑物，是利用地表以下或者地表以上的空间设立的分层建设用地使用权。

分层建设用地使用权与建设用地使用权性质相同，其区别在于：设定建设用地使用权时，与该设定面积内的土地所有权相同；设定为分层建设用地使用权时，于设定面积内，在其上、下所及效力的范围，不是该面积内的土地所有权的全部，而仅为其中的一部分空间。

因此，分层建设用地使用权的客体实际上不是土地，而是地表之上或者地表之下的特定空间。

分层建设用地使用权的特征如下。

1.分层建设用地使用权的性质是用益物权。

分层建设用地使用权不是土地之上下空间的所有权，而是在他人所有的土地的上下空间建立的役权，因此，其性质是用益物权，是用益物权中的地上权。

2.分层建设用地使用权是在土地的地上或者地下的空间中设定的用益物权。

分层建设用地使用权打破了普通地上权设置在土地的地表的观念，从而扩展至土地的上下空间，因而分层建设用地使用权的客体是土地的地上空间和地下空间。

3.分层建设用地使用权以建设建筑物或者其他工作物为目的。

如果没有以建设建筑物或者工作物为目的，即使取得分层建设用地使用权，空间也没有实际意义。

4.分层建设用地使用权是可以与建设用地使用权在空间的上下相重合的他物权。

也就是说，在一个他人的土地上设立了普通地上权之后，
还可以在该地上权的上下空间再设定分层地上权，设置的这些地上权相互之间，只要界定好各自的垂直空间界限，就不会发生权利冲突。

当然，在土地所有权之上，也可以不设置普通地上权而直接设定分层地上权。

法律确认分层建设用地使用权的必要性有如下几个方面。

1.扩大土地利用范围，解决社会发展需要。

人口不断地增长，建筑科技不断地进步，都使土地使用的需求日益迫切。

只有扩大土地利用范围，才能够解决现代社会发展需要。

2.确定建设用地使用权和分层建设用地使用权的合理界限，防止权利发生冲突。

在传统的普通地上权和现代的分层地上权之间，必须界定合理的界限，防止两种权利界限不清而发生冲突。

3.确认分层建设用地使用权对于解决实际纠纷具有重要意义。

在现代生活中，土地的分层利用已经是不可避免的，随之带来一系列的问题，因而设置分层建设用地使用权有利于解决实践中遇到的土地分层利用的纠纷，稳定社会秩序。

案例评析
林某诉漳浦县城乡规划建设局许可案[2]
案情：某房地产开发公司向被告漳浦县城乡规划建设局申请办理当地某小区地下室车库房产商品房预售许可，该城乡规划建设局作出准予预售的行政许可决定，并颁发了商品房预售许可证。

林某系该小区业主，发现小区物业管理处张贴公告，对小区地下车库实行停车收费后，林某经查询方知被告颁发了商品房预售许可证许可销售地下车位。

林某遂诉至法院，主张上述地下车位使用土地系小区公共绿地，属于业主共有，被告不得为开发商办理预售许可证。

因此被告作出的行政行为违法，应予撤销。

一审法院认为：林某的主张缺乏事实依据，不予支持。

二审法院驳回了林某的上诉。

评析：确立分层建筑用地使用权很大的目的是解决因土地的分层利用而带来的纠纷。

据原《物权法》第136条规定，建设用地使用权可
以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

即在同一宗地上，可以基于不同的权利范围，分别设立地上、地表、地下建设用地使用权。

在本案中，小区公共绿地属于在土地的地表所设立的建设用地使用权，而地下车位则是在土地的地下另行设立建设用地使用权，二者可分别设立，相互独立。

被诉商品房预售许可证是针对小区地下空间所作出的预售许可，并未涉及小区公共绿地地表的建设用地使用权。

因此，案涉城乡规划建设局颁证的行政行为对原告林某的合法权益不产生实际影响。

第三百四十六条　设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

条文要义
本条是对设立建设用地使用权要求的规定。

设立建设用地使用权，应当遵守如下要求。

1.节约资源、保护生态环境，按照民法典第9条规定的绿色原则要求，不浪费资源，不损害生态环境。

2.遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，按照批准的土地用途使用土地。

3.不得损害已设立的用益物权。

新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权，发生冲突时，保护设立在先的用益物权。

案例评析
中华环保联合会诉无锡市某某景区管理委员会环境污染责任纠纷案[3]案情：无锡市某某景区管委会建设了无锡动植物园、欢乐园，该项目是无锡市重点生态环境工程和“为民办实事”项目，在该项目建设过程中无锡市某某景区管委会未经批准和办理相关手续改变了部分林地的用途，其中部分已缴纳罚款，部分已补全相关手续，部分尚没有立即补
办相关手续的条件。

民间环保组织中华环保联合会收到群众举报信后赶赴实地考察，后诉至法院。

法院认为无锡市某某景区管委会在开发过程中确对环境造成了一定程度的损害，应当承担民事责任。

判决无锡市某某景区管委会补全林地改变用途相关手续，完成部分地块复绿固土、异地补植工作，赔偿部分植被恢复费用并支付中华环保联合会为此案支出的必要的费用。

评析：城市周边的林地、景区等是生态环境的重要组成部分，未经批准擅自占用林地、改变林地用途，既是违法行为，又会对生态环境造成损害。

因此对建设用地使用权在生态环境方面造成影响的规制是必要的。

根据该条规定，设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求。

本案是一起因建设单位实施建设工程时未经批准占用林地，改变林地用途对生态环境造成损害的一起由非营利性组织提起的生态环境损害公益诉讼。

本案中，被告在开发无锡市动植物园、欢乐园过程中未遵守有关保护和合理开发资源的规定，破坏了自然环境，因此法院判令被告承担相应的法律责任是正确的。

第三百四十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

条文要义
本条是对设立建设用地使用权方式的规定。

建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生。

建设用地使用权的设立方式有两种，即出让和划拨。

通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。

适用出让方式设立建设用地使用权的，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

通过出让设立建设用地使用权，是通过法律行为的方式进行的，其出让行为的当事人包括国家和土地使用者，是双方当事人通过法律行为
的方式，在双方之间通过协议方式，为使用者设立建设用地使用权。

国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主要权利是收取建设用地使用权出让金。

土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要义务是支付建设用地使用权的出让金，主要权利是请求国家交付建设用地使用权客体即国有土地由其使用。

建设用地使用权的划拨，也是建设用地使用权的原始取得方式之一。

建设用地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

建设用地使用权的划拨有两种方式：（1）县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付给土地使用者使用；（2）县级以上人民政府依法批准，将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用。

法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

案例评析
威海市文登区某镇人民政府[4]、威海某置业有限公司[5]确认合同无效
纠纷案
案情：某镇政府与某置业公司签订协议书，就某某项目区的投资开发事宜达成初步意向，约定对于土地出让价格、付款方式等事宜另行签订正式合同文本。

协议签订后，某置业公司按约支付保证金。

后某置业公司与某镇政府签订合同书，约定项目具体事宜。

某置业公司按某镇政府指定账户（该账户已经国土局认可）支付合同涉及的所有土地的定金，此后，某置业公司又先后支付了定金。

之后双方发生纠纷，某置业公司向法院提起诉讼，请求确认双方签订的项目合作开发合同无效；返还某置业公司已经支付的部分款项并支付利息。

法院认为双方签订的合同违反了相关法律的强制性规定，属于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。

评析：根据民法典第347条的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

只有国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等
基础设施用地，以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府依法批准，才可以以划拨方式取得。

本案中，涉案土地系用于建设海滨风景名胜区建设，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，而涉案合同双方以协议方式出让土地，违反了国家强制性法律规定，应为无效合同。

无效合同中，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第三百四十八条　通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途、规划条件；（五）建设用地使用权期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。

条文要义
本条是对建设用地使用权出让合同的规定。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

在建设用地使用权出让合同中，由代表国家的各级人民政府土地管理部门作为出让方，与土地使用者之间订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同具有如下特征。

1.建设用地使用权出让合同属于民事合同。

在出让合同中，政府土地管理部门代表国家作为出让人，行使国家作为民事主体的权利。

土地出让金不是管理手段，而是建设用地使用权的出让价格。

同时，土地管理部门享有的某些特权，如有权监督土地的使用情况，是作为所有权人行使所有权的体现，而不是行政权力的体现。

2.建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。

当事人通过建设用地使用权出让合同，在当事人之间确立双方的权利义务，使受让人取得建设用地使用权这种用益物权。

3.建设用地使用权出让合同属于要式合同。

订立建设用地使用权出让合同应当采取书面形式。

建设用地使用权出让合同应当包括以下内容：（1）当事人的名称和住所，其中出让人不列为国家，而是出让土地权属的政府土地管理部门代表国家作为出让人；（2）土地界址、面积等，要附有出让宗地界址图，表明界址和面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间，明确界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度；（4）土地用途、规划条件，具体确定为工业、商业、娱乐、住宅等具体用途；（5）建设用地使用权期限，例如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年；（6）出让金等费用及其支付方式，明确按照国务院规定的标准和方法确定费用的数额和支付方式；（7）解决争议的方法。

案例评析
李某诉某某国土局、某某乡政府建设用地使用权出让合同纠纷案[6]
案情：某某乡政府委托某某国土局出让土地一块，此后该地块公开拍卖，由李某竞得成交。

受让人李某与出让人某某国土局签订国有建设用地使用权出让合同。

合同签订前，当地乡村镇建设环境保护管理所、当地土地管理局先后在上述地块范围内为陈某、郑某办理了用益物权的使用许可。

地块受让人李某缴纳合同约定款项后某某乡政府未能按合同约定的时间全部交付拍卖的宗地，原因是陈某、郑某不同意拆除在该宗地上建设的房屋。

李某遂诉至法院。

法院认为：涉案土地出让合同有效，双方应当履行合同义务。

评析：民法典第348条第1款规定：“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。

”根据原《合同法》规定，合同双方应当履行合同义务，不能履行合同义务应承担违约责任。

在本案中，建设用地使用权出让合同的民事主体适格，合同内容完整，合同形式正确，该合同为有效合同。

双方当事人都应按约定全面履行自己的义务，违反约定的，应按照合同约定以及法律规定承担相应的违约责任。

原告李某已经足额履行其合同义务，因此法院判决被告赔偿违约金是正确的。

第三百四十九条　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申
请建设用地使用权登记。

建设用地使用权自登记时设立。

登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

条文要义
本条是对建设用地使用权登记的规定。

建设用地使用权是我国用益物权的最重要类型，采取登记发生主义，即建设用地使用权经过登记才正式取得，非经登记不能取得。

因此，设立建设用地使用权仅仅签订建设用地使用权出让合同还不能完成，还应当向登记机构申请建设用地使用权登记。

建设用地使用权在登记时才设立，权利人开始享有建设用地使用权。

登记机构在完成建设用地使用权登记之后，应当向建设用地使用权人发放权属证书，证明其为建设用地使用权人。

案例评析
某木业公司诉某工程处排除妨碍纠纷案[7]
案情：2009年，某工程处与甲村签订土地租赁合同，约定租赁甲村土地用于拌和站安装和存料使用，租期一年。

某木业公司于2010年1月25日竞得某号宗地的国有建设用地使用权，某工程处租赁的土地即包含在某木业公司竞得的土地中。

2011年4月3日，某木业公司与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。

同年4月29日，某木业公司交齐土地出让金。

5月6日，某木业公司向有关部门申请权利初始登记后取得涉案土地使用权证。

当年11月某工程处将拌和站设备迁出某木业公司厂区。

后某木业公司诉至法院，主张其于拍得土地当日即对涉案土地享有排他的使用权。

法院认为：某木业公司的主张不符合我国物权法规定，不予支持。

评析：我国原《物权法》对不动产物权的变动原则上采用了以德国和瑞士为代表的登记生效主义，主要体现在第一章第6条、第二章第一节和第十二章中，并且第139条明确规定“建设用地使用权自登记时设立”。

本案中，某木业公司虽然是通过竞拍方式，交纳了土地出让金并最终与相关部门签订了国有建设用地使用权出让合同，但此时其尚未完
成建设用地使用权的设立，不能取得相应的物权，仅能基于出让合同取得债权请求权。

某木业公司只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，才能成为建设用地使用权人，才能享有占有、使用、收益的排他性权利。

因此，某木业公司自登记机构于2011年5月6日向其下发国有土地使用权证之日，取得涉案建设用地使用权。

第三百五十条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

条文要义
本条是对建设用地使用权人合理利用土地的规定。

建设用地使用权人依法取得建设用地使用权后，应当按照建设用地使用权设立时确认的用途使用土地，合理利用土地，保护土地完好，不受他人侵害；应当按照土地的自然属性和法律属性合理地使用土地，维护土地的价值和使用价值。

建设用地使用权人不得改变土地用途，如不得将公共事业用地改为住宅用地或商业用地。

需要改变土地用途的，应当依法经过有关行政主管部门批准。

在建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人取回地上建筑物或者其他附着物，负有恢复土地原状的义务。

案例评析
安丘市某房地产开发有限公司[8]诉张某确认合同效力纠纷案
案情：原告房地产公司（乙方）与被告张某（甲方）、案外人（丙方）签订合同一份，约定：“甲方将其名下土地使用权转让给乙方，用于房地产开发建设……”后原告依照合同约定支付了土地出让款，被告亦按合同约定将涉案土地及地上附着物交付原告，并将相关国有土地使用权证、房屋所有权证交付原告。

原告将涉案土地上的房屋等分别租赁给他人使用。

此后，原告法定代表人之妻王某以涉案土地为借款提供抵押担保，签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记。

后双方发生纠纷，原告请求法院依法确认原、被告签订的土地使用权转让合同。