星海湾壹号二期定位市场研究报告3壹品星海精品PPT课件
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品定位报告52PPT
4、地下室
虽然市面上有不带地下室的做法，但 79％的客户还是认为地下室是一个必 要的空间
地下室 相城 园区 古城区 其他市区 合计
需要 不需要
24
7
27
8
14
2
12
3
77
20
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
4、地下室用途
客户对地下室的三个主要用途为 储物间 车库 个性化空间（影音厅、健身房、酒窖等）
合计
客户数量
46
427
373
106
72
23
1047
客户比例
4%
对应房型
40%
36%
A1 ~200m2
A2 ~250m2
17%
A3 ~300m2
3% 100%
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
户型面积控制——客群层次划分（问卷调查）
根据客户的年收入水平，其置业能力分为 三个档次:100万元、150万元、200万元， 各自对应的物业类型、面积如下表：
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
中海苏州湖滨一号别墅项目二期产品 定位报告52PPT
1、园区——半岛华府
项目名称 基本情况 主力户型
销售价格 销售速度 主力客户 产品特征
中海.半岛华府 总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业 类型为4－6联排及双拼，共156套 主力联排户型面积238-260平米
279.5 12/22=55%
246.6 36/38=95%
188.7 20/24=83%
71/100=71%
房型 A4 A2 B2 C上
2008大连别墅调研报告 终
万科·溪之谷
一般，适合人居
都市建筑综合体
220-250
350-700
400000
中国地产领跑者
一般
8
蓝湾
一般，但海景资源丰富
别墅、公寓、酒店
180-220
220-700
207000
大连本土领跑者
较大
7
万隆托斯卡纳
较好，城市成熟区
别墅
252
500-2000
28115
一般
较大
8
小平岛
较好，城市发展区
都市建筑综合体
万科· 溪之谷——低密度生态美宅
万科·溪之谷项目由万科房地产开发建设，项目占地37万㎡，建筑40万㎡，项目有 TOWNHOUSE、叠拼、公寓、商业等多种类型的产品组成，将自然与人文完美结合，筑就大连低 密度、低容积、生态型傲人美宅，堪称一个城市综合体。
万科· 溪之谷——低密度生态美宅
溪之谷二期别墅
乾豪· 红星海——规划与展示
规划：项目包括包括高层、别墅等多种类型产品 数量：一期预计推出联排别墅40套 面积：未定 价格：未定
2008年大连别墅项目预计上市时间
套 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 6月 7月 8月 9月
万隆托斯卡 纳项目上市 溪之谷、星海 阳光二期项目 上市
规划：项目包括多层花园洋房、小高层、高层以及别墅产品 数量：2008年6月预计推出联排与叠拼别墅120套 面积：200-260㎡ 售价：预计售价在350万元/套起
星海湾壹号——地标性城市综合体
星海湾壹号项目由华润置地（大连）有限公司开发。项目位于星海广场西侧，占地面积 12.6万㎡，总建筑面积24万㎡，是一个以超五星级酒店华润君悦酒店为核心，集商业、居住 功能为一体的大型地标性都市综合体。其中超五星级酒店建筑面积5万㎡ ，特色商业建筑面 积3.7万㎡ ，住宅及公寓建筑面积15万㎡，包括海景联排别墅、四季海景花园洋房、精致海 景高层豪宅和户户海景的小高层住宅 。
高品质观海住宅设计体验——论星海广场华润星海湾壹号项目设计
高品质观海住宅设计体验——论星海广场华润星海湾壹号项目设计作者：柳云明来源：《中国房地产业》 2019年第15期文/ 柳云明、刘亚峥大连市建筑设计研究院有限公司辽宁大连 116000【摘要】住宅产品区间跨越300-1800 平，类型包括别墅、低层洋房、多层住宅以及超高层住宅的观海豪宅设计心得汇总。
【关键词】高品质观海住宅设计大连市有着“北方香港”的美名，其最著名的集商业、旅游及居住区为一体的CBD 区为星海广场，我司设计的项目-- 星海广场华润星海湾壹号项目就位于这里。
项目包括：C 区的3栋超高层豪华精装修观海住宅、B 区的多栋别墅、低层洋房和多层住宅，以及若干配套住宅区的公建建筑和地下车库等。
该项目已竣工并交付使用，并获得2016 年辽宁省优秀工程勘察设计二等奖的殊荣。
本文从住宅产品的规划布局、户型设计、立面设计，以及特殊的结构机电配套四个方面具体介绍本项目的独特设计。
1、规划布局华润星海湾壹号项目中的住宅，定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业，基地地块呈长方形状，面积约12 公顷，两区建筑面积约12 万平方米。
基地向南面对星海湾浴场，可眺望大连星海湾海景，东临星海广场，西侧不远处为国家4A 景区-- 星海公园。
本项目住宅品种非常丰富，基地东侧设计了三栋超高层住宅（另有一栋超高层酒店），可将周围海景、山景尽收眼底；其余部分将开发成为低密度海景豪宅区。
住宅全部为南北向，由南至北呈阵列式布置。
建筑之间留有30-107 米的间距，地块中的建筑自然围合出大面积的集中绿化空间，使阳光和自然风流畅地穿过整个小区，到达每一户居民房中。
2、平面设计住宅户型多样，产品区间跨越300-1800平多元化高端户型，住宅类型包括别墅、低层洋房、多层住宅，以及超高层住宅。
为争取最大的景观、日照资源，住宅全部为南北向，所有户型均为南客厅、南主卧，南北通透、五明设计。
户型均为卧室设计卫生间和主卧衣帽间，每种户型产品均拥有家庭室空间，并且体型方正，平面利用率高，达到高尚住宅的品质要求。
海尚壹品-PPT精选
目录
活动背景
1
活动目的
2
活动方案
3
活动背景
项目简介
海尚壹品的开发商江苏友谊合升房地产开发有限公司， 是大连友谊集团的子公司。友谊合升地产公司成立伊始， 其五星级酒店和高档百货的企业背景确定了其时尚精品楼 盘的开发路线。
海尚壹品地处园区CBD核心区域，现代大道以北，星 湖街以西。项目占地20万平方，建筑面积近40万平方，有 多层、小高层、高层组成。
活动方案
1、植树节
☺ 线上线下组 织人员报名，于 植树节当天集体 种植爱情果实。
☺活动现场组织 拍照，进行网络 直播。
☺对种植植物进 行领养制度，根 据作物成长周期 定期进行线上更 新。
劳动节节点
活动方案
2、劳动节
邀请嘉宾举办各类DIY活 动：如蛋糕DIY，冰激凌 DIY，鲜花DIY等等。
现场状况进行线上互动与 直播。
海尚壹品在售房源主要是38#景观大宅，还有50、60套左 右，另外还有少量多层房源在售。春节过后预计推出70120平米高层、小高层房源。
活动背景
swot分析
•优势
•产品定位准确 •区域规划合理
•劣势
•宣传推广不够 •知名度不够高
•机会
•潜在市场需求 •受压刚需反弹
•威胁
•限购继续执行 •行业内部竞争
2、宜兴“三奇”之首善卷洞，善卷洞有梁祝化蝶园，是梁祝二人当 时读书的地方，还有宜兴陶吧。可以用宜兴紫砂自己做纪念品。
活动方案
感恩节节点
海尚壹品·感恩幸福
于感恩节当天举办“感恩幸福”的主题答谢晚宴，邀请 嘉宾和演职人员参与本次盛会，把一年内所做活动制做 成视频，在晚会现场进行播出。
(价值管理)星海湾一号核心价值楼书最全版
（价值管理）星海湾一号核心价值楼书星海湾壹号核心价值楼书ORIENTALXANADU东方海上都请您用大理石、汉白玉、青铜和瓷器建造壹个梦用雪松做屋架，批上绸缎，缀满宝石这盖神殿，那儿建后宫，放上神像，放上异兽施以琉璃，施以黄金，施以脂粉请诗人出生的建筑师建造壹千零壹夜的壹千零壹个梦添上壹座座花园，壹方方水池，壹眼眼喷泉请您想象壹个人类幻想中的仙境其外貌是宫殿，是神庙——[法]雨果（VICTORHUGO，1802-1885）东北亚壹线海邑公馆超五星君悦礼遇东方海上都，全球化趋势下的盛世图景再现13世纪，天朝上国的锦绣河山和风流人物，漂洋过海，展示了壹个泱泱国家富庶丰饶、国泰民安的香都景象。
七百年后，万业复兴的中华，闪耀再壹个盛世的曙光。
国际化意识和视野日益宏观的大连，守踞东北亚壹线，纵横全球，肩载壹国兴盛的使命责无旁贷。
星海湾壹号，在城市最理想的纬度之上，盛邀寰球世界精工团队精工考究，更准备世界级服务，意图再现壹个“八方来贡、万国来仪”的东方海上都盛象。
世界大同，全球文明共融共通，以吸取西方精髓建筑东方豪宅的名义隐含着超越居住层面的深远意涵。
乾坤未易，同样因为海，天朝盛邦对西方的胸襟愈加大度，态度愈加开放，融合西方精髓为我所用，伟岸建筑起民族复兴的图景。
第壹章寰•宇盛世东方海上都1.寰宇传奇，始自于海的天朝传说2.传奇，是人写在海上的神话3.历史，总被新的历史取代第二章营•园东北亚壹线海邑公馆1.世界聚焦百年大连2.人间极地为最后的城市豪宅鉴藏3.建在海平面上的王朝第三章礼•制开启你的私人海域传奇1.超五星级君悦酒店至臻礼遇2.贵族俱乐部式私人会所3.以人为尊，精细物业（华润物业待补）4.私人海域，启幕中国财富精英社交圈第四章精•工四海壹心的考究蓝图1.七十年华润，上乘品质偏执者2.敦聘国际巨匠，为致礼东方而来当东方天际泛起朱霞，我们便知道您已到来。
东方，由于您的升起，显得光芒万丈。
世界，经您略加装点，立刻容光焕发。
中建八局大连公司--星海湾壹号CI创优资料汇总
大连星海湾壹号工程CI创优资料汇总中国建筑第八工程局大连星海湾壹号项目经理部二零零八年十月二十日前言CI工程是一项企业形象塑造工程，也是一项企业文化建设工程。
推动项目CI工程，加强项目形象管理，才能取得良好社会效益，产生经济效益。
因此，如果我们在每个城市，每个项目上都能够统一CI标准，形成一道亮丽的风景线，就能树起“中国建筑”的旗帜，为“中国建筑”这块金色品牌增光添彩。
项目部成立之初，将宣传中建形象，弘扬中建精神作为重点工作之一，把文明施工与中建总公司CI创优融为一体，力争从理念、视觉、行为上做到和谐统一。
一方面，项目部勤练内功，本着创过程精品的信念，狠抓工程质量和安全文明施工，用实实在在的努力取得业主的信任和满意；另一方面，项目部从现场的CI策划和实施着手，将CI各项基本要素有机结合。
重点突出企业标志、企业标准色和各种辅助图形，将方正、坚实的标识和大海一样深邃的蓝色表现出来，使中建总公司开拓创新的进取精神、过程精品的质量意识、业主至上的服务理念，切实深入到每个人的心中，全力打造总公司CI新形象。
目前工程结构已完成，能够体现CI全貌，特向总公司申报CI创优工程，请予验收。
目录一、工程概况 (1)二、施工平面布置图 (2)三、CI创优执行小组 (3)四、CI创优策划方案 (5)4.1 CI实施目标与实施目的 (5)4.2 CI创优执行小组 (5)4.3 编制依据 (5)4.4 CI实施条件分析及方案确定 (5)4.5 CI实施内容与具体要求 (6)五、CI创优项目一览表 (11)六、CI策划图例 (13)七、CI创优管理措施 (23)八、 CI创优形象图集 (34)中国建筑第八工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION EIGHTH ENGINEERING DIVISION一、工程概况1.1有关参建单位建设单位：华润（大连）有限公司设计单位：大连市建筑设计研究院监理单位：大连正信工程建设管理有限公司施工单位：中国建筑第八工程局1.2工程简介本工程为星海湾壹号一期工程，位于大连市星海广场西侧，占地约6.9万平方米，总建筑面积约10.9平方米。
大连星海湾壹号房地产营销方案
体育会所，完全私有的运动CLUB
商务会所，业主待客礼仪空间， 超五星级专属服务
儿童会所，室内玩趣会所，大连住宅项目首例
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建筑风格
项目建筑风格：ART 筑”之称
DECO，外立面幕墙100%采用石材，有“金石建
灯笼体建筑物
建筑风格：
透光玻璃
ART DECO
外立面：
铝板及玻璃挂板幕墙
家居安防系统
每户预设电话线、宽频线路入户及有线 电视线路入户接口
可视对讲系统
闭路电视监控系统
燃气泄露探测 红外幕帘勘测器
紧急按钮
可视对讲系统
顶棚
石膏板
新风系统
—
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户型分析
海 域 别 墅T1户型 面积：410.00㎡ 户型： 4室4厅5卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
户型分析
海 域 别 墅T4户型 面积：525.00㎡ 户型： 6室9厅6卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
建筑面积约525平，赠送400多平车库及阳光娱乐层，赠送200多平私家花园， 可设私家泳池，赠送近100平南向观经海典露PPT台模。版 欢迎下载
户型分析
180㎡
220㎡
项目规划 项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑 形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋 5层 多层、 3栋高层（36层、38层、40层）
悦府
铭府
君悦酒店
海乾府
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一期 二期 三期
配套
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东港商业地块项目定位报告PPT课件
板块定位
➢普陀区新中心 ➢旅游集散地
市场特征
➢区级文化，行政等功能聚集 ➢住宅多，人口持续增长 ➢商业项目逐渐增加
第23页/共88页
现状：
北片区 南片区
兴普大道
东港片区
南片区趋于成熟 北片区处于开发逐步成熟
以兴普大道为界，以
，以
阶段 ；
第24页/共88页
现状：
以欧尚为中心，海印路、
基本形成
兴普大道、香榭街为主 的初步新城商业形态
报告思路： ◆项目认知 ◆舟山城市研究 ◆参考商业体研究 ◆本项目定位
第1页/共88页
PART一：认识项目
第2页/共88页
地块位置：
东港核心区 区政府斜对面 经二路以西，纬八路以北
第3页/共88页
地块指数：
指标 总用地面积 总建筑面积 住宅 商业
面积（M2） 20414 51200 16331 24496
第13页/共88页
5年
舟山
的变化：
指标 城市规模
GDP 市区人口（户籍人口） 城市人均可支配收入 社会消费品零售总额
城市经济发展迅速，为新区商业的繁 荣提供 了勃勃 生机；
2004年
2008年
沈家门区域 东港兴普路以南已基
为主
本成熟
212.04
490.25
96.9
105.4
13747
22257
87.5
西侧美食广场部分商家 广场外环西侧为大型主力店，特力屋 ，百安 居，喜 ， 沃尔玛 超市。万达广场
东南侧在广场三号门顺时针至五号门 靠河一 侧集中 了一些 高档的 餐饮品 牌。依 次为彼 岸咖啡 ，八点 半酒吧 ，青莲 酒家（ 以甲鱼 为主题 的特色 餐馆） ，和美 KAZUM I（日 式餐厅 ），一 尊食府 ，两岸 咖啡， 太子汤 锅（中 式特色 菜）， 文鼎阁 ，国际 美食餐 厅，豪 食汇。 营业面积一般在300平米到400平米 。
星海湾壹号11年03月30日调研PPT共71页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
星海湾壹号11年03月30日调研
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
大连星海湾壹号个案PPT24页
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
大连星海湾壹号个案
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
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现报价 月度消化 未来供应 预计去化周期
88套 11套 77套
5.5套
2
2 13% 12000-18500元/㎡
0（全推） 31.75月
半岛听涛项目现阶段销售不佳，区域品质楼盘竞争为其主要原因，其次楼市 冷淡，经济低迷，财富缩水，户型较为单调等因素也促使该项目市场表现不 佳，而该项目总体供应量较少，当楼市回暖之际，该项目去化周期估计将微 度缩短。
126
14套
比例 15.9%
三房
面积（平米） 套数
140-169
74套
比例 84.1%
产品分析
价格分析
• 单价范围 – 起价：12100-22000/平 米 – 均价：18000元/平米
• 总价 – 总价范围：151万-370万 – 主力总价：252万-304万
销售情况
总供应量 销售情况 总可售量 现去化率
4 3
5 6
2
7
1
8
9 10
11
12
项目基本情况
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型面积配比
销售情况
• 项目在 08 年之前共成交 201 套，08 年度共成交46 套，从 08 年度项目销售 情况来看，市场表现并不理想。年度项目在四月、五月及八月均为零成交， 在一月及七月成交套数仅为2 套，处境较为尴尬。东方圣荷西 9 月成交 6 套， 10 月成交 7 套，传统营销旺季对该项目销售并未产生多少正面影响，市场反 应依旧冷淡。年度成交量及均价走势并无规律。
G1
A5
A4 A3
二期G2 A8
一期 A7
A1 A2
A6
项目基本情况
166 168
169169
166 168191191 191191169169
140 126 126 140 128 140 140 128
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型面积配比
二房
面积(平米） 套数
壹品星海——整体表现
总供应量 销售情况 总可售量 现去化率
现报价 月度消化 月度回款 未来供应 预计去化周期
812套 590套 222套
31.05套
73% 11000-18000
5680万元 0
4.84月
115610 92139.7
23470
4849.46
壹品星海——08年1-10月份表现
总供应量 销售情况 总可售量 现去化率
【星海湾壹号二期】 定位市场研究报告1
壹品星海
h
项目基本情况
位置：沙河口区星海广场西侧 ，B3区域。 产品：小高层、高层；清水。 景观：东侧广场，南侧海景。 配套：无。 楼层：小高层12-16层,高层1933层。 总套数：848。
项目基本情况
产品分析
28号 23号 21号
27号 26号
25号
18号 15号
壹品星海——小结
• 该项目1-10月市场表现全部提剔除滞后数据，8.5月去化周期理论上较为真实，而考虑 到区域楼市中后期竞争激烈，中高端项目的差异化将体现价值，产品力取得核心客户 的时代将首先在星海湾区域上演，因此该项目面临压力较大，项目实际销售周期将会 适当拉长。
• 从年度项目成交面积-总价集中度表可看出，项目在100-150平米及150-200平米面积段 成交情况较好，分别达82套及105套，其中150-200万的总价段里成交最为突出，达81 套物业，可见对于本项目，该总价段市场接受程度较高。
二房 90-119 218
高层（上19）层以 三房
1907-66 106
三房上以 1907-66 258
壹品星海——整体表现（备案数据）
大该项目十月备案量剧增，从合同成交数据中可看出十月的销量不过为一种假象， 其中大多为07年成交物业（对本月均价下拉起到决定性作用），而年度其他各月备 案较为及时，较能反映项目真实销售状态。在楼市低迷，行业面临极大市场压力， 且正值传统营销旺季之时，这样集中备案所造成的假象原因是手续延误也可能是对 项目滞销的掩饰。
东方圣荷西
h
项目基本情况
位置：沙河口区软件园区、高 新园区、学符区交汇处，东临 净水厂；
产品：板式高层；清水；
景观：靠山，石、桥、亭、水 、树形成多元化立体园林；
楼层：12栋（18-32层高层住 宅）；
总套数：1036。
项目基本情况
1#-4#楼为24层； 5#-7#楼为30层； 6#楼为32层； 8#楼为25层； 9#-12#楼为18层。
现报价 月度消化 月度回款 未来供应 预计去化周期
812套 173套 222套
17.3套
73% 11000-18000
3520.27万元 0
8.5月
115610平 27743.52
23470.
2774.352
壹品星海——08年1-10月份集中度
• 滞销户型
壹品星海——小结
通过比较可以发现，项目滞销户型为180平米及307平米户型，其中190平米户型集中在星海广场B3区11号 壹品星海三期01区23号楼，而307平米户型集中在星海广场B3区15号壹品星海三期01区18号楼。 该两栋楼宇均位于项目西南角，楼体朝向均为西南朝向，靠近主干道，且星海阳光对其采光及视野有一定影 响。其次，户型布局较为不佳，空间布局局促，动静分区不明显，舒适感不佳等致使其市场表现不佳。
半岛听涛
h
项目基本情况
位置：沙河口学第二附属医院东侧 ；
产品：小高层、高层；清水；
景观：北靠台山，南临中山路 ；
楼层： 一期：3栋10-12层小高
层，3栋31层高层，2栋4-5层 多层，264套；
二期：1栋13层的小高 层，1栋31层的高层，88套。
二、2三0号期 22号
11号
17号 16号
19号
12号
4号
3号
9号 7号一期 8号
6号 5号
2号
1号
10号
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型配比
房型 面积 套数
二房 90-119 26
小高层层（）8-18 三房
1411-69 138
三房上以 1907-66 10
一房 60-63 56