房地产评估教案7 地价评估
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课程名称：房地产估价 章节名称：第 7 章 地价评估
教学目的和要求
1．
教学重点
教学难点 教学方法 教学手段 教学实施步骤 课时分配
掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容 路线价的深度修正
讲授教学法和实例计算演示法
板书
首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进 行计算演示 讲授 学时
路线价法与一般的比较法的主要不同之处：一是不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响 修正”。二是先对“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况影响修正”；而不是先对“可 比实例价格”进行有关影响修正，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价， 同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对 象”的价格。在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”的原因是：①求得 的路线价——若干标准宗地的平均价格，以是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取 的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。
7.2 基准地价的评估
7.2.1 基准地价的概念和作用
1.基准地价的概念：是指一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住 宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。
2.基准地价的作用 （1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆 （2）为国家计征土地税提供依据 （3）为进一步评估宗地价格提供依据 （4）是加强国家宏观管理的手段
2.路线价法的概念 路线价法是指根据地域区段的路线价，结合深度指数表和其他必要的修正率表，运用数学方法计算 出临接该街道的其他各宗土地价格的一种评估方法。同样可用于评估大宗土地价格的方法还有区段 价法、标准田法和收益倍数法等。
3.相关概念 （1）里地线与标准深度。里地线是于街道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度 （2）临街地、里地与袋地。在街道与里地线之间的土地，称为临界地，里地线以外的土地成为 里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。 （3）街角地、正街与旁街。街角地是指两条街道相交，为与其夹角之间的地块。街角地中，一 宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相 等，则以使用宽度较大的街道为正街，宽度较小的为旁街。 （4）标准宗地
1.替代原理 2.区位理论
7.3.3 路线价法适用的对象和条件
1、路线价法的实质是一种土地的市场比较法，路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街 道的各宗土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度
10
等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率 的正确运用。
7.2.2 基准地价的评估
1.基准地价评估思路
10
2.基准地价评估的程序与方法
7.2.3 基准地价修正法
1.基准地价修正法的基本原理 2.基准地价修正法的程序行业方法
7.2.4 基准地价修正法运用
7.3 路线价法
7.3.1 路线价法的概念
1.路线价的概念 路线价是对面临特定街道且可及性相当的城市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度上的数 宗土地的平均单价，将其附设于该街道上，此宗平均单价即为该街道土地的路线价。简言之，路线 价是表示某一区段内土地的平均价格。
2、路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价评估的好方法，特别 适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合，而一 般的土地评估法仅适用于评价单宗地块。
3、运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有 完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。
有代表性的平均单位低价。（选择若干标准宗地，用市场比较或收益法估价，然后综合 ⑤ 制作深度价格修正率表和其他价格修正率表； ⑥ 计算临街各宗土地的价格。
7.3.5 路线价法在我国的应用
目前，路线价法在我国的台湾、香港的运用已非常成熟和普遍，我国其他城市也接见了美国、 日本等国应用路线价法的实践经验，将其具体的运用于房地产评估业务中。
使用前提：城市规划科学、路线价适当、深度指数表合理、修正率规范。 使用范围：土地税收征管、土地资源管理、政府调控市场、作为其他土地估价的补充。
7.3.4 路线价法计算地价的步骤
运用路线价法估价一般分为下列 6 个步骤： ① 划分路线价区段：原则为接近性 ② 设定标准深度：以多数深度或平均深度为标准 ③ 选取标准宗地； ④ 调查评估路线价：路线价法进行估价的一个关键，是设定在路线价区段上的标准地价的具
1.路线价法应用于我国房地产评估业务的前提 A. 评估部门要制定出切合我国房地产业实际和发展需要的科学合理的路线价区段、路线价、 标准深度、深度指数表和其他修正率。 对路线价区段的划分，要综合考虑土地等级、土地用途、街道的繁华及交通设施等环境质量状况， 原则上已街道为单位进行划分。对于路线价的确定，以货币为计量单位，根据不同的土地等级、不 同的土地用途，区分主要街道和次要街道而确定，采取固定和浮动相结合的表现形式。 对于标准深度的确定，不一定有多少路线价区就设立多少标准深度，而是根据土地的等级和用途确 定各个区域的标准深度。如某市土地分五级，甲级土地的标准深度为 13 米，其中商业地为 9 米， 住宅用地为 17 米，2 级土地标准深度为 19 米，其中商业用地为 14 米，住宅用地为 23 米。 B. 评估人员要熟练掌握路线价法则和路线价法的有关概念 C. 要有科学的城市规划——由于确定路线价区段、标准深度和土地宽度要求道路排列整齐、 土地形状规则，这意味着城市规划要具有科学性、和理性、长期性和远见性。 2. 我国应用路线价法的现状 在我国房地产市场发育较早和房地产评估业务发展较快的城市，已开始将路线加法应用于房地 产评估实践，主要表现在： 应用于土地税收的征管——针对我国过去征收土地使用税的依据是城市性、土地等级而造成税 负偏低等问题，目前，有些城市已开始将路线价运用于土地税收的征管中，逐步实现对土地使用税 的征收从按面积征收转变为按价格征收，提高了土地使用税征收的效率。 政府应用路线价法，调控土地市场——目前，我国个省市都普遍制定了适合本地房地产市场情 况的土地指导价格，通过路线价的形式提出基准地价，借此调控当地的土地市场和抑制土地投机。 应用于土地资源管理 随着市场经济体制的建立，各地政府已意识到土地资源管理的重要性，有些地方政府已提出要 发挥路线加法在土地资源管理中的作用，实现从实物管理到价值管理的目标。 对于深度指数表及其他修正率的确定，我国可根据不同的土地等级及土地用途，确定用表格形 式；对于双面临街地、街角地、执教三角形地等非面临街地及宽度的狭小、深度的深浅、三角形土
7.3.2 路线价法的基本原理
路线法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格 形成的替代原理。
在路线价法中，“标准宗地”可视为比较法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地” 的平均价格，可视为比较法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价 为标准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状 况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯 形土地是宽的一边临街还是窄得一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况影响修正”。
第 7 章 地价评估
7.1 地价体系
源自文库7.1.1 地价体系的概念
地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构 成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
7.1.2 地价体系的构成
1.城镇土地质量等级 2.基准地价和路线价 3.标定地价 4.交易地价或交易评估价 5.成交地价
教学目的和要求
1．
教学重点
教学难点 教学方法 教学手段 教学实施步骤 课时分配
掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容 路线价的深度修正
讲授教学法和实例计算演示法
板书
首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进 行计算演示 讲授 学时
路线价法与一般的比较法的主要不同之处：一是不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响 修正”。二是先对“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况影响修正”；而不是先对“可 比实例价格”进行有关影响修正，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价， 同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对 象”的价格。在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”的原因是：①求得 的路线价——若干标准宗地的平均价格，以是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取 的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。
7.2 基准地价的评估
7.2.1 基准地价的概念和作用
1.基准地价的概念：是指一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住 宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。
2.基准地价的作用 （1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆 （2）为国家计征土地税提供依据 （3）为进一步评估宗地价格提供依据 （4）是加强国家宏观管理的手段
2.路线价法的概念 路线价法是指根据地域区段的路线价，结合深度指数表和其他必要的修正率表，运用数学方法计算 出临接该街道的其他各宗土地价格的一种评估方法。同样可用于评估大宗土地价格的方法还有区段 价法、标准田法和收益倍数法等。
3.相关概念 （1）里地线与标准深度。里地线是于街道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度 （2）临街地、里地与袋地。在街道与里地线之间的土地，称为临界地，里地线以外的土地成为 里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。 （3）街角地、正街与旁街。街角地是指两条街道相交，为与其夹角之间的地块。街角地中，一 宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相 等，则以使用宽度较大的街道为正街，宽度较小的为旁街。 （4）标准宗地
1.替代原理 2.区位理论
7.3.3 路线价法适用的对象和条件
1、路线价法的实质是一种土地的市场比较法，路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街 道的各宗土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度
10
等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率 的正确运用。
7.2.2 基准地价的评估
1.基准地价评估思路
10
2.基准地价评估的程序与方法
7.2.3 基准地价修正法
1.基准地价修正法的基本原理 2.基准地价修正法的程序行业方法
7.2.4 基准地价修正法运用
7.3 路线价法
7.3.1 路线价法的概念
1.路线价的概念 路线价是对面临特定街道且可及性相当的城市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度上的数 宗土地的平均单价，将其附设于该街道上，此宗平均单价即为该街道土地的路线价。简言之，路线 价是表示某一区段内土地的平均价格。
2、路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价评估的好方法，特别 适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合，而一 般的土地评估法仅适用于评价单宗地块。
3、运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有 完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。
有代表性的平均单位低价。（选择若干标准宗地，用市场比较或收益法估价，然后综合 ⑤ 制作深度价格修正率表和其他价格修正率表； ⑥ 计算临街各宗土地的价格。
7.3.5 路线价法在我国的应用
目前，路线价法在我国的台湾、香港的运用已非常成熟和普遍，我国其他城市也接见了美国、 日本等国应用路线价法的实践经验，将其具体的运用于房地产评估业务中。
使用前提：城市规划科学、路线价适当、深度指数表合理、修正率规范。 使用范围：土地税收征管、土地资源管理、政府调控市场、作为其他土地估价的补充。
7.3.4 路线价法计算地价的步骤
运用路线价法估价一般分为下列 6 个步骤： ① 划分路线价区段：原则为接近性 ② 设定标准深度：以多数深度或平均深度为标准 ③ 选取标准宗地； ④ 调查评估路线价：路线价法进行估价的一个关键，是设定在路线价区段上的标准地价的具
1.路线价法应用于我国房地产评估业务的前提 A. 评估部门要制定出切合我国房地产业实际和发展需要的科学合理的路线价区段、路线价、 标准深度、深度指数表和其他修正率。 对路线价区段的划分，要综合考虑土地等级、土地用途、街道的繁华及交通设施等环境质量状况， 原则上已街道为单位进行划分。对于路线价的确定，以货币为计量单位，根据不同的土地等级、不 同的土地用途，区分主要街道和次要街道而确定，采取固定和浮动相结合的表现形式。 对于标准深度的确定，不一定有多少路线价区就设立多少标准深度，而是根据土地的等级和用途确 定各个区域的标准深度。如某市土地分五级，甲级土地的标准深度为 13 米，其中商业地为 9 米， 住宅用地为 17 米，2 级土地标准深度为 19 米，其中商业用地为 14 米，住宅用地为 23 米。 B. 评估人员要熟练掌握路线价法则和路线价法的有关概念 C. 要有科学的城市规划——由于确定路线价区段、标准深度和土地宽度要求道路排列整齐、 土地形状规则，这意味着城市规划要具有科学性、和理性、长期性和远见性。 2. 我国应用路线价法的现状 在我国房地产市场发育较早和房地产评估业务发展较快的城市，已开始将路线加法应用于房地 产评估实践，主要表现在： 应用于土地税收的征管——针对我国过去征收土地使用税的依据是城市性、土地等级而造成税 负偏低等问题，目前，有些城市已开始将路线价运用于土地税收的征管中，逐步实现对土地使用税 的征收从按面积征收转变为按价格征收，提高了土地使用税征收的效率。 政府应用路线价法，调控土地市场——目前，我国个省市都普遍制定了适合本地房地产市场情 况的土地指导价格，通过路线价的形式提出基准地价，借此调控当地的土地市场和抑制土地投机。 应用于土地资源管理 随着市场经济体制的建立，各地政府已意识到土地资源管理的重要性，有些地方政府已提出要 发挥路线加法在土地资源管理中的作用，实现从实物管理到价值管理的目标。 对于深度指数表及其他修正率的确定，我国可根据不同的土地等级及土地用途，确定用表格形 式；对于双面临街地、街角地、执教三角形地等非面临街地及宽度的狭小、深度的深浅、三角形土
7.3.2 路线价法的基本原理
路线法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格 形成的替代原理。
在路线价法中，“标准宗地”可视为比较法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地” 的平均价格，可视为比较法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价 为标准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状 况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯 形土地是宽的一边临街还是窄得一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况影响修正”。
第 7 章 地价评估
7.1 地价体系
源自文库7.1.1 地价体系的概念
地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构 成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
7.1.2 地价体系的构成
1.城镇土地质量等级 2.基准地价和路线价 3.标定地价 4.交易地价或交易评估价 5.成交地价