房地产融资手段分析

房地产企业融资手段分析

—以华远借壳上市为例

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

相较于其他行业，房地产企业融资具有很大的特殊性：

1. 开发资金需求量大，高度依赖外部资金。

2. 需要以土地和房产作为抵押担保的条件。

3. 高经济风险，高财务风险。

4. 高度依赖资本市场。

房地产融资的主要途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。

内部融资包括企业自有资金和预收账款。

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

外部融资的主要渠道和融资工具有：

（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

（4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

2008年8月25日，湖北幸福实业股份有限公司在《上海证券报》等发布《湖北幸福实业股份有限公司关于重大资产出售暨以新增股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公

司实施情况报告书》、《湖北幸福实业股份有限公司股权分置改革实施公告》，幸福实业重大资产重组及股权分置改革完成，并将8月26日定为股权登记日，8月28日幸福实业股票将复牌。幸福实业本次重大资产重组及股权分置改革全部工作实施完成，华远地产实现借壳上市。

截止8月28日早10点30分 ST幸福行情

借壳上市又称“后门上市”或“逆向收购”，是指非上市公司购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市的地位，然后注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。一般而言，借壳上市是民营企业的较佳选择。由于受所有制因素困扰，无法直接上市。

“华远”是国内房地产业最早创立的品牌之一，于二十世纪80年代进入房地产业，品牌创立至今已二十余年。2002年北京市华远地产股份有限公司创立，注册资本5.0085亿元，旗下设立多家项目开发子公司以及华远经纪、物业管理等公司，形成了涵盖项目开发、销售代理、物业管理的地产开发综合体。2007年2月，华远地产与上海证券交易所上市公司湖北幸福实业股份有限公司达成一致，对幸福实业进行重组，以幸福实业吸收合并华远地产的方式实现借壳上市。

按照重组方案，幸福实业的全部现有资产、负债由原控股股东负责剥离，并以换股吸收合并的方式将华远地产现有全部资产、负债注入幸福实业，华远地产的全部权利、义务由幸福实业继承，华远地产原股东转变为幸福实业股东。在全部重组手续完成后，原华远地产注销，未来幸福实业将更名为华远地产。

2008年8月，重组实施完成，幸福实业复牌，华远地产通过幸福实业成功实现借壳上市。

借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是

房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。When you are old and grey and full of sleep,

And nodding by the fire, take down this book,

And slowly read, and dream of the soft look

Your eyes had once, and of their shadows deep;

How many loved your moments of glad grace,

And loved your beauty with love false or true,

But one man loved the pilgrim soul in you,

And loved the sorrows of your changing face;

And bending down beside the glowing bars,

Murmur, a little sadly, how love fled

And paced upon the mountains overhead

And hid his face amid a crowd of stars.

The furthest distance in the world

Is not between life and death

But when I stand in front of you

Yet you don't know that

I love you.