第9章-国外及中国港台地区房地产经纪经验与借鉴复习进程

第9章-国外及中国港台地区房地 产经纪经验与借鉴
一、美国房地产经纪的基本制度 （一）执业资质与教育训练制度 1．执业牌照制度 为了保证房地产业的健康发展，美国房地产经纪
业建立严格的执业牌照管理制度。美国法律规定 替他人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照，只 有一些银行、律师等法律规定的可以替他人买卖 房屋的个人和机构除外，同时这些法律对这种例 外情况也做出了限制，例如某些州规定这类个人 和机构一年内交易不能超过8宗。这样就保证了房 地产经纪业从业人员的基本素质，避免了一些机 构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。 美国的房地产经纪人有销售员和经纪人之分。
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一、美国房地产经纪的基本制度 （一）执业资质与教育训练制度
2．资格考试制度 在美国，两类房地产经纪人取得执照的资格不同，
但都要先经过房地产经纪人执照的考试，考试通 过才可以领取执照，从事经纪事业。因此房地产 经纪人考试制度是执业牌照管理的核心所在。 （1）考试资格 在美国，无论是销售员还是经纪人申请执照都要 符合一定的条件，包括年龄、品行、学历、考试 成绩等方面得经纪人执照，要求大学毕业或同等学历， 受过专业知识的训练，从事房地产业两年以上， 修完有关房地产的一定数目的核心课程（各州规 定数目有所不同），在取得销售员资格后须经过 一定年限（一般为2-4年）方能参加房地产经纪人 考试，在大多数州还要完成考试管理机构提供的 成人教育课程。在考试资格确认过程中，美国特 别重视对报名者职业道德的审查，凡有犯罪记录 或其他不良记录的人都不得参加房地产经纪人考 试。此外，取得执照的房地产经纪人还要定期参 加测试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专 业水准和服务质量。
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（四）执业保护制度 美国在房地产经纪的运作实践中形成了一套对行
业从业者及机构的保护机制。主要包括以下几个 方面： 1．个人信用保障制度 房地产经纪人可以通过政府有关机构提供的个人 信用状况报告书（Credit Report）获知购房者 的个人信用状况，从而避免由此带来的风险。 2．产权保险制度 通过产权保险公司查询房屋产权记录并提供产权 保险凭证（Title Insurance Policy），来保障 产权的合法性、真实性。因产权出现问题而导致 的 损 失 由 产 权 保 险 公 司 （ Title Insurance Company）承担。
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3．注册制度 考试机构发牌照后，房地产经纪人还不能执业，必须在一
个房地产经纪机构工作，填写一张申请表，经房地产经纪 机构报到发牌照部门进行注册后才能执业。以后还要定期 （一般为2-4年）到发牌照部门进行续期注册，续期注册 要参加继续教育，有的州还要重新进行考试，其考试内容 主要涉及一些新的法律、法规和规定，较初次考牌照时要 容易的多。政府要定期向社会公布房地产经纪人牌照的注 册情况。
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（三）联合销售制度
在美国，房地产销售中占主流的是房地产经纪人的独家代 理制度。在这种代理制度下，无论谁实现了房屋销售，签 约经纪人都可以获得相应的佣金，因此房地产经纪人愿意 将房源信息完全公开。这是在市场竞争机制作用下产生多 赢的结果。这一机制从客观上促使房源信息在全国范围内 得以共享。美国房源信息共享主要是通过多重房源上市服 务系统（Mulptiple Listing Service）来实现的。各州 都建立了MLS系统，房地产经纪人协会会员交纳相应的服 务费后，可以凭会员个人密码钥匙打开所有系统上提供服 务的密码锁，带领客户看房（美国房地产经纪人协会在 MLS系统提供的房源上统一安装了电子密码锁）。房源信 息只要进入MLS系统，根据行规即默认：别人在实现销售 时，签约房地产经纪人愿与其分享佣金，因为是两人共同 完成这笔交易，一般双方各得佣金的50%。此外，在一些 房地产经纪人的行业组织提供的网站上也有类似的服务。
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（二）佣金制度 商业性房地产租赁，经纪人一般收取年租金的6%
作为佣金，并且在随后的几年内，每年按照递减 的比例收取。 房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机 构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的50%90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授 权者确定，一般来讲在机构内资历越深、成交业 绩越突出的经纪人分得的佣金比例就越高，而且 在机构内部自己有独立的办公室，同时在不同的 销售和代理方式下，经纪人最终获得的佣金比例 也会有所不同。 根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构 负责人之间不能互相交流其与经纪人的分成比例 及收取客户多少佣金，防止形成垄断。
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（二）佣金制度 在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销
售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类 型而定。一般来说，对未开发土地的转让销售佣 金 率 为 6%-10% ， 独 户 住 宅 的 佣 金 率 为 3%-8% ， 大 型商用房地产的佣金率为3%-6%。 佣金率和牵涉到买卖双方的有关内容通常都记入 销售契约之中。销售契约是由经纪人和卖方签订 的建立代理关系的合同，用以明确双方的责任和 义务。合同规定经纪人为代理人，卖方为委托人， 代理人代表委托人同第三者发生关系。委托授权 代理人从事某些活动，且活动范围不能超过授权 规定，房地产经纪人通常被房地产的卖主授权寻 找买主，偶尔买方也授权代理人替其寻找待售的 房地产。
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（2）考试内容 美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、
土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经 纪人法律、法定信息披露、合同、产权转让、房地产实务、 房地产应用数学以及相关领域的专业知识。
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（3）考试组织 各州一般都有专门的由政府有关部门批准的非赢利机构来
组织房地产经纪人考试，考试周期及具体时间安排各州也 不尽相同。这个组织拥有大量房地产经纪方面的专业人士 负责考试命题、确定合格标准等，但是最后都需经该政府 部门审定。
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（四）执业保护制度 3．房屋质量保证 房地产经纪人不对房屋质量进行保证，要求买房者自己进