快速城市化下城市综合体的聚合效应探析与启示

快速城市化下城市综合体的聚合效应探析与启示

摘要：随着城市化进程的加快，城市综合体也逐渐发展成为一种新兴的区域地产开发模式。本文首先阐释了城市综合体的概念，然后分析了其功能聚合、产业聚合、文化聚合三个聚合特征，进而探析了城市综合体的聚合效应的两面性，最后指出有关政府要合理引导城市综合体的聚合作用，保障城市合理建设。

关键词：城市综合体；聚合效应；启示

改革开放以来，我国城市化进程不断加快。2012年国家统计局的公报显示，我国城镇化水平从1978 年的17.92% 飞速增长到2011 年的51.27%，年均提高1.01 个百分点。而随着城市化的发展，城市综合体作为城市化进程中的一种必然形态，也开始加速发展，尤其在北京、上海、广州等一线城市尤为明显。其他二三线城市也纷纷上马综合体项目，比如杭州宣布要打造100个城市综合体，天津在建以及规划开发的城市综合体项目已达30多个。放眼国内，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已成为房地产行业的热词之一。

一、城市综合体的概念

城市综合体是一个在实践中提出的概念，在城市规划、建筑业、房地产业等不同领域有不同的解释，目前国内外尚无明确统一的定义，很多学者也从不同的角度对其进行了界定。王宁从其属性、功能要素、功能结构和形象表征四方面定义城市综合体的内涵，揭示了城市综合体高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动

等特征；龙固新认为城市综合体是各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体。

基于以往的研究，结合我国城市综合体开发模式，本文进一步将城市综合体的概念界定为：城市综合体是由城市中办公、居住、休闲娱乐等城市功能空间中的三项及以上集成组成，通过内外交通网络同周边区域密切联系，经过统一规划及管理所形成的相对独立完整的城市建筑群或建筑街区。

二、城市综合体的聚合特征

城市综合体作为一种新颖的城市经济形态，是对传统的街区与社区的重构，它本质上已具备现代城市的基本功能，因此部分学者也称它为微型城市、“城中之城”。城市综合体作为城市单元区域中心为城市综合体项目带来了大量的资源流，城市经济、人口、社会活动等资源要素在地域空间上呈现出明显的聚合特征。

1.功能聚合。基于共同的城市主题，城市综合体将不同的使用者、消费群体甚至具有不同民族背景的人聚集在一个富有一定地域文

化的空间体系里，使人们享受到多元化城市服务，体验到精彩的文化氛围。由此，城市综合体复合了商务、购物、餐饮、休闲娱乐、会展等城市功能，不同的功能经过聚合，最终形成一个现代化、多功能、高效率的功能聚合空间。

2.产业聚合。城市综合体将各种城市必备的生活功能在特定空间内进行有效组合，使各部分功能形成依存互补关系，使每一项子部分的价值都比其单独存在而有显著提升，由此导致产业内企业的集

聚，进而促成产业价值链的形成。这势必会产生巨大的聚合作用，最终促使城市综合体成为产业集聚区。

3.文化聚合。城市综合体是经济全球化、区域一体化下的结果，也是不同地域文化生态的集中展现。它并不是城市多种功能的简单叠加，而是一个融合了地方特色文化与优美环境等要素的魅力空间。在这里，既具有丰富的个性特征，又具有全球商业文化的碰撞色彩，共同形成了当代城市综合体的地域精神。

三、城市综合体开发的聚合效应探析

聚合效应是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效

果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。城市综合体的聚合效应既有正面的也有负面的，其效应是多层次的，时效是长期的，应是一种综合叠加效应。

1.正面效应

（1）资源整合。城市综合体能够促进土地集约化利用，提升城市配套能力。城市综合体在有限的土地资源上同时开发写字楼、酒店、商场等不同物业，实现土地的集约化利用，提高土地的利用质量以及城市总体空间效率。这种集约式发展模式也为解决当前我国城市化快速发展过程中的土地紧缺问题，提供可行的方案。

（2）辐射功能。城市综合体自身的强大聚合作用，能吸收、利用周边地区的各项资源，从而形成更大的综合体，更大的综合体又能带来更强的吸附能力。这样周而复始，从而形成巨大的辐射功能，实现城市整体的综合竞争力迅速提升。

（3）城市精神。城市综合体通常被规划定位为城市的地标性建筑，因功能聚合而产生的辐射力，因辐射而形成新的聚合，其自我持续发展的能力，显示出其较强的生命力。随着时间发展，它强大的聚合效应使其影响的人群越来越大，从而成为城市不可或缺的一部分，最终提升整个城市的价值，不仅成为城市的经济中心，还成为城市的精神家园。

2.负面效应

在交通运输方面，虽然城市综合体具有整合城市交通的作用，但由于它复合了多种城市功能，必然会吸引大量的人流、车流于此处，给城市交通系统带来不小的压力，还给周边居民生活带来极大的不便，甚至影响综合体的持续运营。

在生态环境方面，我们知道任何一个开发项目大多会对其所在地区自然环境的特性有所改变。对于城市综合体而言，由于其规模体量庞大，这种改变更是明显。如有环保专家曾指出，迪拜的棕榈岛项目在近海进行大规模的陆地改造，将会破坏海湾海洋生物的栖息地，还将阻挡和改变自然洋流，使当地的天然沙滩遭受侵蚀，散步道也会面临淤泥化的危险，同时还会造成水和能源的过量消耗。

在社会效应方面，城市综合体的规模大，占地空间较大，可能造成对城市传统文化和原有空间布局的破坏，甚至足以将新的开发区和周边区域隔绝开来，而且这种大体量的空间一旦形成，对城市现有物质环境、人文环境以及人口分布等都将产生负面影响，致使人们生活环境逐渐恶化。此外，城市综合体在促进周边土地价值提升

的同时也可能会产生外部效应，损害部分弱势群体的利益。

四、研究启示

从以上的分析研究，我们认识到城市综合体具有功能聚合、产业聚合、文化聚合的聚合特征。此外，城市综合体的聚合效应既有正面的促进作用，也有一定的副作用。因此，在其开发建设过程中，各地区政府应该因地制宜，合理引导其聚合作用，促进城市合理开发建设。

1.合理规划城市综合体规模、数量及空间布局

在具体实施城市综合体投资项目前，我们应让当地商业主管部门和有关专家参与进来，实现规划设计、项目投资和专业人才的有机结合，保证城市综合体从规划设计到资源配置、功能布局的最优决策。对于符合城市规划的项目政府要大力支持，给予其财政上的补贴，对于不适合城市综合体发展的区域，禁止出让综合用地及提高容积率，引导其合理的开发建设。

2.科学设计城市综合体的建筑方案，实现以人为本

城市综合体应是具有地区特色的、绿色低碳的空间体系，是城市的标志和宜居生活区，而不是一个“钢筋混凝土建筑丛林”。城市综合体的宜居水平不仅直接影响着居民的生理、心理和行为以及生活质量，还关系到其整体发展理念、投资环境、生态环境等。因此，以人为本，重视地方文化的特性，协调好项目与环境、社会的关系，将有利于其聚合效应的积极作用持久发挥。

3.构建城市综合体群体开发等级体系