房地产所得税政策解读蔡少优
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到成本核算是否真实合理）
（三）利用关联关系转移利润
1.提高建筑安装企业（多采用核定征 收）的成本，再让建安企业返利
2.销售时成立销售公司，销售公司安 排下岗职工等，享受减免税，通过转移 费用方式转嫁给销售公司
国税发[2006]31号文出台背景
（四）企业之间相互利用，共同偷逃税 1.非关联方的建安企业 2.销售公司等
税发［1999］242号）
房地产开发业务财务政策:
（94）财会二字第02号: 经营房地产 业务的股份制试点企业，其房地产营业 收入的实现，应比照《房地产开发企业 会计制度》关于营业收入实现的规定执 行，即转让、销售土地和商品房，应在 土地和商品房已经移交，已将发票账单 提交买主时，作为销售实现。
房地产企业税收新政策特点
（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）
（一）规定了房地产企业的完工标准。 认为是31号文件的最大亮点。
1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。 3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。
管理越来越严格。
（二）对关联交易做了部分限制，避税链关联交易形式 如下：
三、房地产开发企业出售商品房时与买
受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代
理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，
与买受人签订售房合同、协议并不拒价款结算
账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收
入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他
应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可
用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转
一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理
国税发[2006]31号文主要内容
六、开发产品视同销售行为的税务处理 七、代建工程和提供劳务的税务处理 八、开发产品成本、费用的扣除 九、征收管理 十、适用减免税政策 十一、新文件适用范围和执行时间
外资房地产所得税主要政策:
1.《关于外商投资企业从事房地产开发经
营征收所得税有关问题的通知》（国税发
[1995]153号）
2.《国家税务总局 关于外商投资房地产
开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税
发[2001]142号）
3.《国家税务总局关于从事房地产业务的
外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国
应收账款。
四、房百度文库产开发企业在经营初期当年无营业收入
或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待 费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房 地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的 60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费 用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年 预计营业收入的5‰；预计全年营业收入不超过1500 万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部 分预计营业收入的3‰；
预计全年营业收入超过5000万元（含 5000万元）但不足1亿元的，不超过该部 分预计营业收入的2‰；预计全年营业收 入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部 分预计营业收入的1‰。房地产开发企业 自出售开发产品实现营业收入的年度开始， 应将待摊的业务招待费，在3——5年之内 分期摊入管理费用。
国税发[2006]31号文主要内容
2008年全国稽查计划
稽查便函[2008]42号
第一部分:内外资房地产财税主要政策
内资房地产所得税主要政策: 1.《国家税务总局关于房地产开发
有关企业所得税问题的通知 》（国 税发[2003]83号，已失效） 2.《国家税务总局关于房地产开发 业务征收企业所得税问题的通知 》 （国税发[2006]31号）
31号文件的制定与实施，对房地产业税收产 生了深远的影响，对于房地产业税收来说，怎 么形容31号文件的重要性也为过！ 有证据表明，新所得税法实施后31号文件的 主要精神将继续下去.。
思考:
（一）2008年的稽查，用新所得税法还是旧 法规定？
在稽查应对的意义上，新法不会溯及既往， 因此2008年的税务稽查仍然会按照旧的内资 企业所得税暂行条例和外商投资企业所得税法 来稽查。会按照31号文件和142号文件的规定 来进行稽查。
第一部分:内外资房地产财税主要政策
财政部《房地产开发企业财务管理若干问题 的补充规定》
二、房地产开发企业按照国家法律、法规
的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品
房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的
工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房
竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为
营业收入。
财政部《房地产开发企业财务管理若干问题 的补充规定》
国税发31号文出台背景
房地产企业所得税征管主要问题: （一） 缺乏开发产品完工标准 1.预售收入不能及时结转为实际收入 2.不能及时结转成本 3.不能依法申报缴纳所得税
国税发31号文出台背景
（二）伪造或高估成本 1.多列利息支出 2.多列预提费用 3.混淆成本对象界限 （其划分直接关系
财政部《房地产开发企业财务管理若干问题 的补充规定》（1999）
一、房地产开发企业按照实际成本将开发产 品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按 国家有关规定缴纳各种税费。房地产开发企业 出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理， 并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按 照周转房屋的摊余价值结转营业成本。
房地产企业税收政策解读
蔡少优
主要内容
2008年稽查形式分析
2008年全国稽查计划
稽查便函[2008]42号
房地产企业财务政策分析
内资房地产企业所得税政策解读
外资房地产企业所得税政策解读
内资房地产操作实例及分析
外资房地产操作实例及分析
导言:税务稽查形势分析
2008年稽查形势分析
（二）新法将延续内资企业规定，还是外资企 业规定？
从操作层面的前瞻性来看，旧法已经失效， 新所得税法颁布后，总局将出台一个类似31号文 件的法规，来规范所有的房地产内资和外资企业 所得税，根据种种迹象表明，新所得税法关于房 地产企业所得税的规定，将基本延续31号文件的 规定，只是对政策有一些微调.
（三）利用关联关系转移利润
1.提高建筑安装企业（多采用核定征 收）的成本，再让建安企业返利
2.销售时成立销售公司，销售公司安 排下岗职工等，享受减免税，通过转移 费用方式转嫁给销售公司
国税发[2006]31号文出台背景
（四）企业之间相互利用，共同偷逃税 1.非关联方的建安企业 2.销售公司等
税发［1999］242号）
房地产开发业务财务政策:
（94）财会二字第02号: 经营房地产 业务的股份制试点企业，其房地产营业 收入的实现，应比照《房地产开发企业 会计制度》关于营业收入实现的规定执 行，即转让、销售土地和商品房，应在 土地和商品房已经移交，已将发票账单 提交买主时，作为销售实现。
房地产企业税收新政策特点
（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）
（一）规定了房地产企业的完工标准。 认为是31号文件的最大亮点。
1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。 3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。
管理越来越严格。
（二）对关联交易做了部分限制，避税链关联交易形式 如下：
三、房地产开发企业出售商品房时与买
受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代
理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，
与买受人签订售房合同、协议并不拒价款结算
账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收
入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他
应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可
用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转
一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理
国税发[2006]31号文主要内容
六、开发产品视同销售行为的税务处理 七、代建工程和提供劳务的税务处理 八、开发产品成本、费用的扣除 九、征收管理 十、适用减免税政策 十一、新文件适用范围和执行时间
外资房地产所得税主要政策:
1.《关于外商投资企业从事房地产开发经
营征收所得税有关问题的通知》（国税发
[1995]153号）
2.《国家税务总局 关于外商投资房地产
开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税
发[2001]142号）
3.《国家税务总局关于从事房地产业务的
外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国
应收账款。
四、房百度文库产开发企业在经营初期当年无营业收入
或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待 费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房 地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的 60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费 用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年 预计营业收入的5‰；预计全年营业收入不超过1500 万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部 分预计营业收入的3‰；
预计全年营业收入超过5000万元（含 5000万元）但不足1亿元的，不超过该部 分预计营业收入的2‰；预计全年营业收 入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部 分预计营业收入的1‰。房地产开发企业 自出售开发产品实现营业收入的年度开始， 应将待摊的业务招待费，在3——5年之内 分期摊入管理费用。
国税发[2006]31号文主要内容
2008年全国稽查计划
稽查便函[2008]42号
第一部分:内外资房地产财税主要政策
内资房地产所得税主要政策: 1.《国家税务总局关于房地产开发
有关企业所得税问题的通知 》（国 税发[2003]83号，已失效） 2.《国家税务总局关于房地产开发 业务征收企业所得税问题的通知 》 （国税发[2006]31号）
31号文件的制定与实施，对房地产业税收产 生了深远的影响，对于房地产业税收来说，怎 么形容31号文件的重要性也为过！ 有证据表明，新所得税法实施后31号文件的 主要精神将继续下去.。
思考:
（一）2008年的稽查，用新所得税法还是旧 法规定？
在稽查应对的意义上，新法不会溯及既往， 因此2008年的税务稽查仍然会按照旧的内资 企业所得税暂行条例和外商投资企业所得税法 来稽查。会按照31号文件和142号文件的规定 来进行稽查。
第一部分:内外资房地产财税主要政策
财政部《房地产开发企业财务管理若干问题 的补充规定》
二、房地产开发企业按照国家法律、法规
的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品
房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的
工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房
竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为
营业收入。
财政部《房地产开发企业财务管理若干问题 的补充规定》
国税发31号文出台背景
房地产企业所得税征管主要问题: （一） 缺乏开发产品完工标准 1.预售收入不能及时结转为实际收入 2.不能及时结转成本 3.不能依法申报缴纳所得税
国税发31号文出台背景
（二）伪造或高估成本 1.多列利息支出 2.多列预提费用 3.混淆成本对象界限 （其划分直接关系
财政部《房地产开发企业财务管理若干问题 的补充规定》（1999）
一、房地产开发企业按照实际成本将开发产 品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按 国家有关规定缴纳各种税费。房地产开发企业 出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理， 并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按 照周转房屋的摊余价值结转营业成本。
房地产企业税收政策解读
蔡少优
主要内容
2008年稽查形式分析
2008年全国稽查计划
稽查便函[2008]42号
房地产企业财务政策分析
内资房地产企业所得税政策解读
外资房地产企业所得税政策解读
内资房地产操作实例及分析
外资房地产操作实例及分析
导言:税务稽查形势分析
2008年稽查形势分析
（二）新法将延续内资企业规定，还是外资企 业规定？
从操作层面的前瞻性来看，旧法已经失效， 新所得税法颁布后，总局将出台一个类似31号文 件的法规，来规范所有的房地产内资和外资企业 所得税，根据种种迹象表明，新所得税法关于房 地产企业所得税的规定，将基本延续31号文件的 规定，只是对政策有一些微调.