项目定位与设计策划管理规程解析

HT-SJ-01
项目定位与设计策划管理规程
一、流程概述及流程要素表
1.项目定位及设计策划工作启动
1.1 新项目取得后即行启动项目定位及设计策划工作，并将此工作纳入新项目启动工作内容之一。

1.2 规划设计部应根据公司战略规划和《项目可行性研究报告》、《项目投资策划书》的主要结论，并结合产品设计导则，以及产品标准化研究成果，拟定阶段性工作计划，并按审批、备案后的工作计划落实相关工作。

1.3 如果项目属于某一产品系列，项目定位及设计策划应满足“产品设计标准”的要求。

2.项目定位
2.1 项目定位是指项目的整体定位，包括项目的市场定位、客户定位、产品定位、成本控制目标等。

2.2 项目定位应以有利于实现项目投资价值最大化为目的。

2.3 规划设计部应首先提出不同定位组合下的多种定位方案供会议评审。

３.项目定位与策划报告
3.1 项目定位基本确定后，规划设计部负责编制《项目定位及策划报告》。

报告内容要点包括：
（1）宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）；
（2）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目SWOT分析）；
（3）客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；
（4）项目定位（市场定位描述、目标客户群体描述、）；
（5）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议；必选内容包括-产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排方案、单体布局）；
（六）项目开发方案及项目开发节奏；
（七）营销卖点提炼。

3.2 项目定位及策划报告审批：
（1）规划设计部组织拟订《项目定位及产品策划报告》，相关部门给予专业配合。

（2）规划设计部在公司总经理办公会或专题会议上汇报主要内容，总经理办公会或专题会议审批并提出报告修改意见，交规划设计部进行修订完善。

（3）《项目定位及策划报告》最终经总经理办公会或专题会议审议通过、公司总经理审批。

4.项目设计策划书
4.1 在《项目定位及策划报告》经公司总经理审批后两周时间内，规划设计部应进一步完成《项目设计策划书》。

4.2 《项目设计策划书》审议、审批程序同《项目定位及策划报告》。

在公司总经理审批前，项目负责人应签认。

4.3 《项目设计策划书》是编制《项目设计任务书》的依据。

5.附则
5.1 鉴于项目定位与设计策划工作的特殊性，项目定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它房地产设计、目标客户等方面的研究，以不断提高项目定位和设计策划能力。

5.2 公司营销策划部、预算采购部等相关部门应积极配合规划设计部的工作，按规定要求及时提供市场调查报告、客户需求等相关输入资料。

5.3 本规程由公司总经理办公会负责解释，修改时亦同。

5.4本规程的执行纳入对规划设计部、营销策划部、预算采购部等相关部门的绩效考核范围,考核的依据为本规程的遵守情况和完成质量，具体执行公司《绩效考核管理办法》。