项目定位策划流程

项目定位策划流程
（一）流程概况
（二）. 工作程序
1 策划方式确定
⑴项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况提出策划方式的建议，经集团分管领导审核、董事长审批确定策划方式是委外或自主后，营销管理部编制《项目定位策划计划》，内容包括：
①策划代理公司选择确定时间（委托策划）
②市场调研完成时间（自主策划）
③项目定位建议完成、评审时间
④项目定位报告完成、评审时间
⑤策划小组的建议成员名单（由营销管理部、研发设计部、成本管理部人员组成）
⑥是否针对重点客户需求进行专项调研及调研方式（座谈或问卷）。

⑵《项目定位策划计划》经董事长批准后，自主策划时由营销管理部按批准确定的名单，成立策划小组进行市场深入调研。

⑶委外策划时由成本管理部按《招标采购管理流程》规定，组织策划代理公司的选择。

2 市场调研
⑴自主策划：营销管理部组织规划设计部进行现场踏勘和市场调研。

现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；市场调研主要调查项目周边 10 公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。

⑵委外策划：由策划代理公司进行市场调研，营销管理部组织规划设计部进行现场踏勘；营销管理部在策划代理公司提交《项目定位建议书》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。

3 项目定位建议
⑴自主策划时，营销管理部根据市场调研信息提出项目定位建议，规划设计部根据定位建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由营销管理部编制《项目定位建议书》；委外策划时，营销管理部与规划设计部配合并监督策划代理公司完成《项目定位建议书》。

《项目定位建议书》内容应包括但不限于：
①市场与客户定位.潜在消费者背景资料分析；潜在消费者产品需求分析。

②产品定位。

a）类型：生活设计、形象定位；b)档次风格：价格定位，建筑风格；c）建筑比例建议；d）户型配比建议； e)户型平面建议。

③预期价格
④注意营造的要点。

a）交通设施；b）环境
⑤经营模式的考虑。

a）住宅部分；b )共建部分
⑥) 机构潜在消费建议。

a) 机构消费者类型；b)使用目的
⑦概念设计阶段工作重点。

a) 工作目的；b )工作重点
⑧开发节奏
⑵营销管理部将编制完成的《项目定位建议书》提交分管领导审核后，报董事会（决策委员会）评审。

营销管理部负责根据评审意见，调整定位建议或监督策划代理公司调整定位建议，
并负责将调整后的《项目定位建议书》报集团分管领导审核，董事长·审批。

4 项目定位报告确定
⑴由营销管理部向规划设计部提交经审批确定的《项目定位建议书》，供规划设计部进行项目概念设计。

⑵规划设计部按《概念设计管理流程》完成概念设计并经评审确定后，由营销管理部、规划设计部共同向成本管理部提交《项目定位建议书》及项目概念设计成果，由成本管理部进行项目成本测算，财务管理部根据成本测算结果进行经济测算。

⑶营销管理部根据概念设计方案、成本测算与经济测算等资料形成《项目定位报告》。

⑷《项目定位报告》完成后提交集团分管领导审核、董事会（决策委员会）评审。

并由营销管理部组织相关部门根据评审意见进行调整。

营销管理部将调整后的《项目定位报告》报分管领导审核，董事长审批。

⑸《项目定位报告》确定后，公司营销部启动营销策划工作，具体按【营销策划管理流程】执行，并将《项目定位报告》提交规划设计部，供规划设计部进行方案设计。

⑹《项目定位报告》确定后根据项目进展对其所做的补充及修订，由营销管理部以会议纪要等形式备案，并提供研发设计部作为设计输入资料。

（四）支持性文件
1《招标采购管理流程》
2《概念设计管理流程》
3《营销策划管理流程》
（五）相关记录
1 《楼盘市调表》
2 《项目定位报告》。