合肥市写字楼调研报告共49页文档
2010年10月合肥写字楼市场调研报告_64页
合肥写字楼市场调研2010.10合肥写字楼市场调研表名称 地址 物业 类型 写字 楼 层数 户型面积（㎡） 租金 （元/ ㎡·月） 36 物业费 （元/ ㎡·月） 3.4 住宅： 1.08 办公： 1.58 —— 电梯费 停车费 地下车库100元/辆/月 地上大型车50元/辆/ 月、小型30元/辆/月 备注安徽科技 大厦合肥市花园街4 号19149、168为主含在物管费 中 每户公摊一 般每户每月 在50元左右租金为不开票的价格 租金为不开票的价格 业主主要做IT行业，选择 的主要原因是周边IT行业 氛围浓厚 价格未定，预计5月 开始认购、7月开盘 依托于科大及周边IT行业 的成熟黄 金 广 场一、 二期8 黄山路与金寨 路交叉口 商住 楼 11、26 展示 型办 公120-16015-20100元/辆/月三期40-110——————合肥高科技 广场金寨路92号2两层100、200左右30 毛坯3540 装修4045 ————————财 富 广 场一期 濉溪路278号 二期 写字 楼27一层3000平米左右含在物管费中租金为不开票的价格15、20 （1-3商业） 写字 楼200-3000 （根据需求可分隔） 100多-1000多平米 （有整层、4/1分隔、 8/1分隔等） 整层650左右，共分 5个单位，其中3个 面积在160-170左右 的标准间、另外两 个为扇形建筑 一层5套，147两间、 198两间、262一间 一层1000多平米， 分4个单位 100-250————二期预计5月下旬开盘， 均价5100-5200元/平米 地下立体车库 580元/辆/月 大厦给每个公司提供 一个 免费车位，其余200元 /辆/月 租金为不开票的价格 每层设有公用和独立卫生 间百大CBD中央 广场长江中路369号24装修80 毛坯605根据使用面 积进行分摊金城大厦CBD中央广场对 面写字 楼2560含在物管费中租金为不开票的价格 15层以下用于出租润安大厦阜南路166号写字 楼 写字 楼 写字 楼32 （1-5裙房） 地下2 地上39 740A座6 B座2.5含在物管费 中100元/辆/月 大厦地下车位紧缺， 已全部租完。
高层办公楼调研报告书
姓名：班级：学号：高层办公楼调研报告一．调研目的了解国内外办公楼设计的状况和发展趋势，了解智能化对办公建筑的设计的影响，掌握办公楼的设计原理。
理解掌握高层建筑的设计要点，结构要求、消防要求等，建立建筑、技术、构造等基本概念。
同时把握时代脉搏，创造反映城市特色的综合办公楼大厦的建筑形象。
二．调研对象1.新城国际2.绿地瀛海国际大厦三．调研内容1.合肥高层办公楼发展现状随着合肥快速发展，高层办公楼成区分布的模式已基本形成，以新区的外围板块包围老城区的核心板块。
新老板块共同构成城市复合体，形成合肥城市人为景观天际线。
在十大板块的发展中，政务新区板块发展尤其突出，其新建高层办公楼，无论是质量、设计理念、还是项目外立面都是合肥作为新兴城市的外在表现。
合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。
2.新城国际新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万平米，计划投资约7．61亿元。
项目位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心。
地理位置优越，交通便利。
“新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由2栋23层、一栋超百米高档商务写字楼和1栋大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群。
20个空中花园，隔层有序地分布在大厦四侧，东西通透无暗区。
核心筒：在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。
核心筒的宽度不宜小于筒体总高的1/12，当筒体结构设置角筒、剪力墙或增强结构整体刚度的构件时，核心筒的宽度可适当减小。
核心筒外墙的截面厚度不应小于层高的1/20及200mm，在满足承载力要求以及轴压比限值（仅对抗震设计）时，核心筒内墙可适当减薄，但不应小于160mm。
合肥市写字楼市场调研报告2012
合肥市写字楼市场分析
发展回顾 市场现状分析 个案分析
合肥写字楼的发展： 起步晚、起点低，市场细分迟，发展快
合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上 的写字楼，且发展的起点低。
合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展 成为具备初级智能化的现代写字楼。
的建立品质越来越高，整体办公
环境处于最佳水帄，入住率较 高，，由于开发时间较早，部分
硬件环境已经不能满足需要。 Nhomakorabea濉溪路商务区
以财富广场为代表的濉溪
路商务区，是政府着力打造 的写字楼一条街，是合肥目 前办公物业最集中的区域， 目前大部分的写字楼已经大
部分投入使用，入住情况和
销售情况乐观。其规模优势 逐步凸显。
项目分析：
1、地段决定其他项目无法比拟的优势，地段决定其商业、办公的核 心地位，同时也决定了其主导价格；
2、强大的品牌号召力，运筹商业地产的实战经验，使项目如虎添翼， 销售热潮不断；
3、项目地段绝佳，但略显拥挤，作为总部级办公缺少应有的配置。
The End
高新商务区
以浙商大厦为代表的软件园周边高新商务区，高新 商务区为创业者的天堂，其写字楼配套不全，商住倒 挂现象严重，市场不活跃，使用率低，且区域写字楼
业态不够集中，分散现象严重，租金及入住率相对较
低。
滨湖商务区
以滨湖世纪城写字楼为代表的滨湖商务区，其完善和 强大的资源配套为其提供了充分的基础保障，政府的 规划和支持对其发展起到很大的引导和促进作用，滨
包河商务区
以绿地瀛海、万达广
场为代表的包河商务区
是合肥写字楼近几年发
展比较集中的区域，区
合肥写字楼市调报告
2014.7
2013.3 2009.10 2012.12
73%
66% 73% 74%
/
60% 63% 75%
/
60-70 33-38 35-40
Code of this report | 16
代表案例——安粮东怡金融广场 整体定位：以192米的地标高度打造中心城区、双公园国际金融地标打造安徽金融基地
成交均价方面，政务区始终处于价格高地，成交均价超过13000元/平米。
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总结
1. 大合肥时代，合肥GDP总量持续保持高位增长，长三角城市群副中心 和“一带一路”节点城市的地位，将全面提升合肥都市圈的国际化水
合肥在售190米以上甲级写字楼月均去化图
合肥在售100米以上甲级写字楼月均去化图
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Code of this report | 8
2014年合肥市区各区办公供销及成交均价对比
2014年合肥区属办公成交中可以看到，合肥市区属成交量中滨湖、蜀山、政务区成交较为集中。
商住楼 主要租金水平 售价 入驻率 20-30元/m2/月 5,000-6,000元/m2 – 乙级写字楼 30-40元/m2/月 7,000-8,000元/m2 20-40% 甲级（类甲）写字楼 40-60元/m2/月 9,000-11,000元/m2 50-85% 超甲级写字楼 60-70元/m2/月 12,000-16,000元/m2 20-40% 具有雄厚实力的大中型公 司；企业购买后自主、面 积需求较大，企业总部
客户特征
中小企业、个人工作室
合肥市写字楼市场研究分析报告
合肥市写字楼市场研究分析报告第一部分国内写字楼市场概述一、写字楼发展情况写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。
随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。
商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。
商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。
商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。
经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。
三是商务写字楼功能的综合性。
商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
二、国内写字楼地产的发展趋势1.市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。
从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。
相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。
1.写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。
在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。
中原合肥写字楼、公寓市场报告
合肥写字楼、公寓市场报告安徽中原随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面市中心商务区濉溪路商务区新站商务区政务商务区高新商务区包河商务区黄潜望商务区合肥写字楼区域化分布图合肥写字楼区域划分--便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展代表项目新华国际广场区域体量17万方平均价格9500-12000元/㎡租金水平——物业费用 4.9元/㎡.月出租率——入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主停车位2000个驱动因素便利交通、成熟配套推出时间2010年7月☐三里庵黄金商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。
☐区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、之心城、超高层IFC等。
☐本区域部分写字楼已投入使用，外立面及内部装修科学、精细，用材档次高，是继中心商务区之外办公的最佳选择。
而该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。
旺城国际IFC安徽国际金融中心立基大厦汇金大厦置地投资大厦鑫鹏大厦之心城鼎新BOSS中心安高城市天地新华国际金融广场环球金融广场西环中心广场港汇广场西湖国际广场黄潜望商务圈5--见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域代表项目邮电大厦、CBD中央广场区域体量60多万方租金水平35-70元/㎡.月平均价格预计1万元/㎡物业费用 2.5-5.0元/㎡.月出租率85%左右入驻企业大型国企、工商企业、金融、科教文为主停车位普遍表现为车位不足驱动因素合肥市核心地段推出时间大多在2005年前后推向市场☐区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、人气旺盛，是中高端企业最理想的办公区域。
☐越来越倾向与住宅、商业形成配套成熟的综合体建筑，品质越来越高。
租赁类写字楼依然占据主流市场☐本区域写字楼大多于2005年前后推向市场，大部分已经投入使用，作为传统老城区，该区域整体办公环境在合肥市处于最佳水平。
合肥写字楼市场报告(最终) - 副本
电子通信 美容保健
1001800
100-200
科教文 100-400
外贸、批 营销售 发、零售 后
多元化
100-400 100-400 400-500
客户群体特征 ：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
金融类客户
对形象要求很高；需求 面积大，多选择高层区， 价格承受能力很强；企 业决策层风格比较务实 和理性追求性价比；多 采用一次性付款。
安粮东怡广场
B座
C座 A座
项目名称 项目地址 占地面积 总建面积 销售时间 交付时间 开发商 物业公司 停车位数量
公摊
安粮东怡广场
阜南路与蒙城路交叉口 1.24万方；
16.6万方；写字楼A座：3.6方； B座：8.6万方，C座4.8万方 2011年7月 2012年12月31日 安徽安粮地产有限公司
中介服务类客户
对形象要求较高，需求 面积一般较小，比较喜 欢中低层区，价格承受 能力一般；企业决策层 风格较为开放和冲动， 绝大部分采用按揭付款。
实业类客户
对形象要求一般，；企业决策层风格比较 务实和理性，追求性价比； 一次性付款与按揭付款比 例相当。
10002000
100-700
能源业
2002200
咨询业 房地产业 100-200 100-1000
企业类型 交通运输 饭店旅游业 传媒业
需求面积区间 （单位：㎡） 100-1000 100-200
100200
网络信息 业
100-700
建筑装饰 法律会
业
计业
100-300 100-800
企业类型
需求面积区间 （单位：㎡）
蜀山区商务区 分布：三里庵、五里墩周边；
合肥写字楼市场调研报告
合肥写字楼市场调研报告
二 合肥市未售写字楼项目概况
合肥写字楼市场调研报告
玲珑大厦 基本信息
项目名 称
项目位 置
占地面 积
容积率
玲珑大厦
开发商 安徽明宇投资集团
马鞍山路旁、合 巢路原合肥客车
厂对面
建筑面 积
47521㎡
6900.63㎡ 绿化率
30%
5.7
停车位 315个（地上51个， 地下264）个
销售价格
均价9000元/平（截止2010年8月）
户型 销售情况
标准层2100平，共12户，主力面积170-200平 2010年8月销售结束
合肥写字楼市场调研报告
滨湖世纪城
项目位置 项目简介
销售价格 户型
销售情况
徽州大道与万泉河路交口附近 3栋36－39层商务公寓
6500-6800元/平（截止2010年8月） 标准层1400平，主力面积80-100平
合肥写字楼市场调研报告
未售
玲珑大厦 基本信息
外立面 裙楼石材钢挂上盖真石漆饰面
物业管 理公司
安徽品优物业
项目建筑总面积为47521㎡，地面有两栋31层板楼 建筑计39014㎡，地下停车场共2层计8507㎡。玲 珑大厦是商办楼，商业面积1868㎡，属于社区商业； 办公组团共994套，A座是投资型四星精装酒店客房 共551套，后期可以委托途家管理、也可以自己租 赁，B座是443套办公。
销售情况： 目前该项目已售罄，售金约1200013000元/㎡； 租金情况：约55-65元/㎡； 入驻企业：以政府部门、网络公司、 装饰公司为主；
合肥写字楼市场调研报告
滨湖世纪城
项目位置
合肥市写字楼市场调查报告
【一合肥市写字楼市场概况】（一）合肥市市区写字楼市场发展回顾在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。
从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。
从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。
这一部分写字楼的供应拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表现，优化了合肥的办公环境和投资环境。
特别是中环国际大厦和CBD广场的建设，使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。
中环国际大厦双甲级写字楼的提出引导了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视。
因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场走进了一个新的发展阶段。
合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。
进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。
写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：第一阶段：写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。
目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。
随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。
此阶段写字楼呈现以下特点：※投资方：主要是国家相关机关单位。
※市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。
※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。
转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：※投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。
※市场行为：出租为主，出售为辅。
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6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 销售价格（元/㎡）
2002 3620
2003 4052
2004 4766
2005 5016
2006 5240
1、历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳； 2、2019-2019年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅
70%
2003 5.2 5 30% 32% 88%
2004 2.3 1.8 -56% -64% 82%
2005 2 1.9
-13% 5% 93%
2006 1.8 1.7 -10% -11% 89%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%
1、历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以 上；
1、从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2019年开始，合肥市写字 楼的销售率开始下滑；
2、历年合肥市写字楼的供应量反映出，2019年以后合肥市的写字楼市场供应 量出现负增长；
3、根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于 供大于求的状态。
2、3 合肥市2019-2019年写字楼市场销售价格分析
曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
3、合肥市写字楼市场区域分布格局
• 1、合肥市写字楼市场土地供需分析 • 2、合肥市写字楼市场供求状况 • 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 • 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 • 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 • 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 • 7、成功案例借鉴
1、合肥写字楼市场2019年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应 量在2019年达到峰值，2019年以后走向平稳。
2、合肥市写字楼市的增长率在2019年达到高峰，在2019年之后增长走向平缓。
2、2 合肥市2019-2019年写字楼市场可售及销售率分析
40
30
20
10
0
可售面积 销售面积 可售增长率 销售增长率 年销售率
2、1 合肥市2019-2019年写字楼市场供应量及增长率
40 35 30 25 20 15 10
5 0 总供应量（万㎡) 增长率
2002 11.5
0
2003 22.8 98.30%
2004 34
49.10%
2005 25.2 -25.80%
2006 21.6 -14.30%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%
2、受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2019年后出 现下滑。
2、5 合肥市2019-2019年写字楼市场租金走势分析
50 40 30 20 10
0 租金（元/月/㎡)
2002 28
2003 32
2004 36
2005 40
2006 45
1、历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势； 2、2019-2019年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率
度下降，但在2019年略有回升； 3、合肥写字楼/住宅平均价格比为1：4，低于全国平均的1：5的平均水平，
可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
2、4 合肥市2019-2019年写字楼市场租赁状况分析
6
4
2
0
可出租面积（万㎡） 已出租面积（万㎡） 可出租增长率 已出租增长率 入住率
2002 4 3.8 0 0
1、1 合肥市2019-2019年写字楼土地市场成交状况分析
2004--2006年写字楼类土地成交变化图
200 150 100
50 0 2004年
2005年
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006年
成交面积（亩）
16.5
成交价格（万元/亩）
65
60.76 110
1、2 合肥市2019-2019年中旬写字楼土地市场成交状况
年份
土 地5
成交地价 （万元/亩）
130
2019年
蒙城北路 蒙城北路
2.92 4.33
180 (含契税) 186（含契税）
2019年3、4月
屯溪路 濉溪路
7.82 3.77
394（不含契税） 362（含契税）
1、从2019—2019年中旬写字楼土地成交价格上看，合肥市写字楼类土地价格正逐 年大幅度走高。
2、从2019—2019年中旬写字楼土地成交区域上看，成交的写字楼用地正从合肥市 的北部向南部转移。
2、合肥市写字楼市场供求状况
1、合肥市写字楼市场土地供需分析 2、合肥市写字楼市场供求状况 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 7、成功案例借鉴
目录
1、合肥市写字楼市场土地供需分析 2、合肥市写字楼市场供求状况 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 7、成功案例借鉴
1、合肥市写字楼市场土地供需分析
• 1、合肥市写字楼市场土地供需分析 • 2、合肥市写字楼市场供求状况 • 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 • 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 • 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 • 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 • 7、成功案例借鉴
35.75 180
所占比例
4.06%
9.11%
16.05%
1. 从近三年合肥市写字楼土地成交面积上可以看出，开发商对合肥市的商务类市场持
乐观态度。
2. 合肥市写字楼近三年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过60％。
3. 合肥市写字楼近三年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼
土地成交15％平均线。
2002 8 4.6 0 0
57%
2003 17 8.9
125% 93% 52%
2004 33 19 94%
134% 58%
2005 22 13.5
-33% -28% 61%
2006 20 10.8
-10% -21% 54%
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%