电大房地产法考试答案

第一章概述
二、单选题
1、《城市房地产管理法》于（B）起施行。

A 1994年1月1日
B 1995年1月1日
C 1996年1月1日
D 1997年1月1日
2、下列制定房地产法规的有权主体是（C）
A 最高人民检察院
B 公安部
C 国务院
D 北京市人民政府
三、多选题
1、房地产法调整下列哪些关系ABCD
A开发关系
B交易关系
C物业管理关系
D房地产管理关系
2、房地产业是从事房地产（）的产业：ABCD
A开发
B经营
C管理
D服务
3、我国房地产法的渊源主要包括：ABCD
A宪法
B国务院的行政法规、命令
C最高人民法院的文件
D地方各级政府颁布的房地产管理法规
4、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》(ABCD ) A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的
B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的
C 对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的
D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的
[答案及注释]ABCD,参见《城市房地产管理法》2条和第71条。

判断题：
1.房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。

（√）
2.房地产法调整的对象包括房地产开发关系、交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。

（√）
3.房地产法的体系是指构成房地产法的各部门之间的有机联系的整体。

（√）
第二章房地产法律关系
一、单选题
1、以下关系中属于民事性质房地产关系的是（D）
A 土地征用
B 房屋拆迁
C 房产税征收
D 房屋租赁
2、房地产交易的形式不包括（B）
A 房地产转让
B 房地产开发
C 房地产租赁
D 房地产抵押
3、房地产法律关系是法律调整的（C）
A 对象
B 原因
C 结果
D 目的
三、多选题
1、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产律关系可分为（ABCD）
A 开发法律关系
B 交易法律关系
C 物业管理法律关系
D 房地产法律关系
2、房地产法律关系的主体ABCD
A 管理主体
B 开发主体
C 交易主体
D 服务主体
3、房地产服务主体包括ABCD
A 交易所
B 评估事物所
C 经纪人
D 物业管理公司
4、房地产法律关系的客体包括（ABC）
A 房屋
B 土地
C 行为
D 人身利益
5、我国的房地产管理机构包括（ABD）
A 国务院
B地方人民政府
C税收行政管理部门
D土地行政管理部门
6、根据我国《城市房地产管理法》的规定,该法所称房地产交易包括下列哪些内容(ABD )
A房地产转让
B房地产抵押
C房地产开发
D房屋租赁
[答案及注释]ABD,参见《城市房地产管理法》第2条第3款。

判断题
1.房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。

（√）
2.房地产法律关系的构成要素包括主体、客体和内容。

（√）
3.房地产法律关系的主体包括房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体和房地产服务主体。

（√）
4.房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或指责）。

（√）
5.房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。

（√）
6.房地产法律关系的客体主要有房地产经济行为和房地产两大类。

（√）
第三章土地征用
二、单选题
1、依《土地管理法》的规定，征用以下哪些土地无须国务院批准（D）
Ａ农业研究，教学试验田
B基本农田以外的耕地50公顷
C建设用地100公顷
D荒地50公顷
[答案及注释]D农业研究，教学试验田属基本农田
2、以下不属于农民集体土地范围的是（A）
A城市市区土地
B宅基地
C自留山
D自留地
3、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费和安置补偿费的总和最高不得超过该地被征用前三年平均年产值的（D）
A6倍—10倍
B15倍
C20倍
D30倍
4、土地权属确认纠纷的处理一般采取的步骤是（D）
Ａ行政处理或诉讼
B行政处理为终局处理
C直接提起诉讼
D先经行政处理之后才能提起诉讼
5、现行土地管理法规定，征用耕地的土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的（C）
Ａ2倍—3倍
B4倍—6倍
C6倍—10倍
D20倍
6、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地的，超过两年未使用的（D）
Ａ应当由原耕地的集体或个人恢复耕种
Ｂ由原用地单位组织耕种
Ｃ按省，自治区，直辖市的规定缴纳闲置费
Ｄ经原批准机构批准，由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权
7、现行《土地管理法》规定，征用耕地的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的（C）
A 2倍—3倍
B 3倍—6倍
C 4倍—6倍
D 6倍—10倍
8、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，未动工建设超过法定期限的，应按规定缴纳闲置费，该法定期限为（B）
A 1年以内
B 1年以上
C 超过2年
D 2年以内
9、依《土地管理法》的规定，征用以下哪些土地须国务院批准（D）
A耕地30公顷
B建设用地60公顷
C荒地50公顷
D蔬菜生产基地10公顷
10、依《土地管理法》的规定，征用基本农田的要由哪个部门批准（D）
A县级以上人民政府
B省人民政府
C市级人民政府
D国务院
11、临时使用土地的期限一般不超过（B）
A 1年
B 2年
C 3年
D 5年
12、根据我国《土地管理法》的规定，行使征用土地的审批权的政府机关至少应是
[D ]
A乡级人民政府
B县级人民政府
C市级人民政府
D省级人民政府
10．2005年6月，某县发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征用村东和村西的两块土地。

其间实施的下列哪些行为不符合法律规定？（D）
A灾情发生后，在未办理建设用地审批手续的情况下，向村委会宣布临时征用土地的决定
B在抗洪期间，在未办理建设用地审批手续的情况下，在两块土地上各搭建一座存放抗洪物资的仓库
C灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，拆除村东的仓库，将土地恢复原状后交还给甲村
D灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，以未来抗洪需要为由，保留村西的仓库至今
11．某县政府以“振兴本县经济为由”，在土地利用总体规划以外，批准征用农用地15公顷（包括基本农田5公顷），供该县经济开发总公司建设工业园区。

对该批准行为的下列表述何者为正确？（A）
A县政府无权批准征用基本农田，也无权批准该宗农用地转为建设用地
B县政府无权批准征用基本农田，但有权批准该宗农用地除去基本农田以外的部分转为建设用地
C县政府可以先将该基本农田转为一般农用地，然后批准该宗农用地转为建设用地D县政府可以先修改土地利用总体规划，然后在该规划范围内批准该宗农用地除去基本农田以外的部分转为建设用地
三、多选题
1、根据我国《土地管理法》的规定，在我国征用耕地的补偿费包括（ ABCD）
A土地补偿费
B安置补偿费
C青苗补偿费
D地上附着物补偿费
2、根据现行《土地管理法》的规定，在征用的下列土地中，由国务院批准的是（AC）A基本农田
B基本农田以外的耕地超过30公顷
C其它土地超过70公顷
D工业土地
3、下列叙述中不正确的是（BCD）
A城市市区的土地属于国家所有
B农村和城市郊区的土地，除法律规定属于集体所有的以外，属国家所有
C划拨土地使用权在任何情况下都不得转让
D集体土地使用权的转让不受限制
4、下列关于土地所有权的表述中，正确的是（AB）
A城市市区的土地属于国家所有
B农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家以外，属于集体所有
C宅基地属于农民所有
D农民集体所有的土地归县政府所有
判断题
1. 土地征收的主体只能是国家。

（√）
2.征收基本农田的应当由国务院批准。

（√）
3.征收基本农田以外的耕地超过35公顷的应当由国务院批准。

（√）
4.征收土地60公顷的，应当由由国务院批准。

（×）
5.征收土地40公顷的，应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

由国务院批准。

（√）
6.农民的宅基地属于农民私人所有。

（×）
7.征收基本农田30公顷以下的由省级人民政府批准。

（×）
第四章土地使用权出让
一、单选题
1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（C）A征收相当于土地使用权出让20%的土地闲置费
B无偿收回土地使用权
C征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D处以20%的罚款
2、以下不属于国有土地使用权有偿出让的是（D）
A拍卖
B招标
C协议
D划拨
3、工业用地土地使用权出让的最高年限为（B）
A 30年
B 40年
C 50年
D 70年
4、居住用地土地使用权出让的最高年限为（A）
A 70年
B 50年
C 40年
D 100年
5、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为（B）
A土地使用权出让合同规定的使用年限
B土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使年限后的剩余年限
C双方约定的年限
D原土地使用者使用年限
6、国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是（C）
A县级以上人大常委会
B县级以上政府
C市县（区）人民政府土地管理部门
D国家土地管理局
7、划拨土地使用权，在符合法定条件的情况下可以转让，出租，抵押，该土地使用者有可能是（C）
A某学校
B国务院
C国有独资企业
D中央军委
8、《城市房地产管理法》第八条规定,集体所有的土地经依法征用转为国有土地后,该幅土地的使用权可以有偿出让。

这里的“集体所有的土地"是指(C )
A除国有土地以外的所有集体土地
B除去农村耕地、自留地、自留山、宅基地以外的所有集体土地
C城市规划区内的集体所有的土地
D除城市规划区内的集体所有的土地外,还包括乡镇企业所使用的集体所有的土地[答案及注释]C,参见《城市房地产管理法》第8条。

9、按照法律规定，国有土地使用权出让方未依照合同约定提供土地使用权，则（C）A出让方有权解除合同
B受让方无权解除合同
C受让方有权解除合同并可请求给予违约赔偿
D双方都有权解除合同
10、下列不导致土地使用权终止的情形有（B）
A土地使用权出让合同规定的使用期限届满
B因地震而导致地面建筑物倒塌
C因土地使用者违反土地使用权出让合同而被国家收回土地使用权
D土地使用权届满前，国家根据公共利益的需要而提前收回
11、根据《城市房地产管理法》的规定,在哪种情况下,国有土地使用权的出让必须采取拍卖、招标方式( B)
A所有以出让方式取得国有土地使用权,具备拍卖、招标条件的
B土地用于商业、旅游、娱乐和豪华住宅,具有拍卖、招标条件的
C土地用于市政基础设施建设,具备招标、拍卖条件的
D除经国家批准,用作特殊目的的土地的使用权出让不经过拍卖、招标外,其他一切国有土地使用权的出让均必须采取拍卖、招标方式
[答案及注释]B,参见《城市房地产管理法》第12条。

12、某公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权,可土地使用权取得后,
该投资计划被股东大会否决。

公司欲改变该幅土地的用途,为此,它必须(D )
A取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金
B取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议
C取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整
D取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金
[答案及注释]D,参见《城市房地产管理法》第17条。

13、国有土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用该幅土地的,应当至迟于(C )申请续期。

A使用年限届满前三个月
B使用年限届满前六个月
C使用年限届满前一年
D使用年限届满后六个月
[答案及注释]C,参见《城市房地产管理法》第21条。

14、某房地产开发公司于1999年5月2日取得一幅土地的使用权,因建设资金未到位,原定1999年7月1日动工开发,直到2000年6月2日仍未进行。

这时,土地出让者(D )
A可以无偿收回土地使用权
B可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费
C可以对该公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款
D既不能收回土地使用权,也不能征收土地闲置费,更不能罚款
[答案及注释]D,参见《城市房地产管理法》第25条。

15、下面是对土地使用权出让合同所作的表述,不符合法律规定的一项是( A)
A土地使用权出让,应当由市、县人民政府与土地使用者签订书面出让合同
B土地使用者未按照出让合同的约定交付土地使用权出让金的,土地出让者有权解除合同,并可以请求违约赔偿
C土地出让人在土地使用者按照出让合同约定交付土地使用权出让金后未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,请求返还土地使用权出让金,并可以请求违约赔偿
D土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,土地使用权由国家无偿收回
[答案及注释]A.参见《城市房地产管理法》第14条、第16条、第17条和21条。

16、超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权依法（A）
A可以无偿收回
B可以有偿收回
C应当无偿收回
D应当有偿收回
17、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，在办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，该土地使用权应由（B）
A第一个受让人取得，登记手续无效
B办理土地使用权变更登记的受让人取得
C土地主管部门决定归属
D三方协商确定归属
9．土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依据有关法律规定，下列哪些建设用地项目不能取得划拨土地使用权？（C）A望湖乡政府办公楼建设用地
B西关镇人民医院建设用地
C南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地
D民办北岭大学校区扩建用地
6.甲房地产开发公司于1997年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用权期限为40年。

经开发建成商品房后，2001年将该宗房产转让给乙公司，乙公司将房屋以福利价卖给自己的职工居住。

职工丙于2002年1月1日住
进新房，此时丙对该土地的使用权年限为：（）C
A.40年；
B.70年;
C.35年6个月；
D.36年
三、多选题
1、土地使用权出让合同变更与解除的主要条件：ABCD
A公共利益的需要
B双方协商并经有关部门批准
C由于一方的违约，使合同没有必要履行
D土地灭火
2、根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权的出让方式有(ABC )
A拍卖
B招标
C双方协议
D划拨
3、土地使用权出让的法律特征：（ABCD）
A财产性
B平等性
C期限性
D出让人的单一性和受让人的广泛性
4、土地使用权出让合同订立原则有（ABCD）
A遵守法律、法规、政策原则
B符合城市规划要求原则
C平等原则
D自愿原则
5、在下列各项用地中，土地使用权出让的最高年限规定为50年的是（AB）
A工业用地
B教育，科技用地
C居住用地
D旅游，娱乐用地
6、下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民批准划拨（ABCD）A最高人民检察院办公用地
B某军队营区用地
C城市道路用地
D园林绿化用地
7、依法可收回土地使用权的情况包括（AC）
A土地使用权出让合同规定的使用期限届满
B土地使用权出租的
C根据社会公共利益需要而使用土地的
D因不可抗力使建筑物倒塌
8、关于土地使用权出让的最高年限规定错误的是（ABD）
A居住用地80年
B工业用地60年
C教育，科技，文化，卫生用地50年
D商业，旅游，娱乐用地50年
9、根据《城市房地产管理法》的规定,中华人民共和国城市规划区范围内的国有土地使用权的出让,必须符合(AB )
A土地利用总体规划
B城市规划和年度建设用地计划
C经济、社会、文化发展战略
D社会主义公有制的制度
[答案及注释]AB,《城市房地产管理法》第9条。

10、某公司取得城区一块国有土地的使用权,使用年限为50年。

五十年后,该幅国有土地使用权应如何处理,请选出符合法律规定的项(ABCD )
A该公司可以在第49年申请续期,经批准并且重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金后,重新取得该国有土地使用权
B国家可以根据社会公共利益的需要,依法律,程序提前收回该幅土地使用权,但应给予相应补偿
C使用期限届满,即使该公司申请续期,国家也可以根据社会公共利益的需要无偿收回该幅国有土地使用权
D使用期限届满,该公司未申请续期,其获得的土地使用权终止,由国家无偿收回[答案及注释]ABCD,《城市房地产管理法》第19条和第21条
11、根据我国有关法律规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地,满二年未动工开发的,国家将无偿收回土地使用权,但是,下列哪些情况例外(ABD )。

A.东南亚金融危机,作为投资一方的外方资金没有到位
B.某工程动工开发所必需的前期工作未完成造成动工开发迟延
C.房地产价格的急剧下跌,致使动工开发将造成极大亏损
D.政府及政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的
[答案及注释]ABD，参见《城市房地产管理法》第25条。

12、根据有关法律的规定,土地使用权可以因下列哪些原因终止(ABC )
A.土地灭失
B.土地使用权期限届满
C.国家依公共利益需要,依法定程序收回
D.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满二年的
[答案及注释]ABC,参见《城市房地产管理法》第19条、第20条、第21条和第25条。

13、下列哪些建设用地的土地使用权,如确属必需,可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨(BC )
A某县人民检察院为解决检察人员的住房问题而拟修建一栋宿舍楼
B某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的
C某县境内信仰天主教的人特别多,县政府准备修一座天主教教堂
D某市武装部为加强民兵训练,拟在城郊一块国有土地修一个训练基地
[答案及注释]BC,参见《城市房地产管理法》第23条。

14、南方某县近年来借改革开放的东风,吸引海内外资金,发展本地经济。

县土地管理部门特批城北侧一块空地建商业中心,为了使该片土地的使用权出让能获得最大的经济效益.决定采取下列方式进行土地使用权的出让,请问下列哪些方式符合法律的规定( ABC)
A采取拍卖的形式
B采取招标的方式
C如果拍卖、招标的形式行不通,采取与土地使用者双方协议的形式
D采取双方协议的形式,如果土地使用者不能接受国家所规定的最低价格,但不能低于国家所规定的最低价格的10%
[答案及注释]ABC
12．某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。

佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？（ABCD）A无偿赠与给甲企业
B因筹措建设资金而将土地抵押给银行
C将土地使用权出租给乙企业
D与丙企业的土地使用权进行置换
第五章城市拆迁法律制度
一、单选题
1.（Ａ）负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

A市、县级人民政府
B乡、镇级人民政府
C省级人民政府
D建设部门
二、多选题
1．被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可以依法行使以下权利（AB）。

A申请行政复议
B提起行政诉讼
C提起民事诉讼
D提起刑事诉讼
2.房屋征收部门与被征收人订立补偿协议，以下哪些属于协议应当具备的内容（ABCD ）。

A补偿方式、补偿金额和支付期限
B用于产权调换房屋的地点和面积
C搬迁费、临时安置费
D周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限
3.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（ABCD ）A被征收房屋价值的补偿；
B因征收房屋造成的搬迁补偿；
C临时安置的补偿；
D因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

4.贪污、挪用、私分、截留、拖欠房屋征收补偿费用的，追究以下责任（ABCD ）。

A责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；
B造成损失的，依法承担赔偿责任；
C对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；D尚不构成犯罪的，依法给予处分。

5.房屋征收与补偿应当遵循以下哪些原则？（ABC）
A决策民主
B程序正当
C结果公开
D迅速快捷
判断题
1.对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

（√）
2.因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。

（√）
3.选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

（√）
4.房屋征收被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（√）
5.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（√）
6.对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（×）
9.实施房屋征收应当先搬迁、后补偿。

(×)
10.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

(√)
11．征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

（√）
12．征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以适当优先给予住房保障。

(×)
13.被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（√）
14.禁止建设单位参与搬迁活动。

（√）
15. 建设单位可以参与搬迁活动(×)
１６.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（√）
１７. 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

（√）
第六章房地产开发
二、单选题
1、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业须具备注册资本为（B）
A 50万以上
B100万以上
C500万以上
D1000万以上。