某板块市场调查报告及其开发策略建议(doc 38页)

某板块市场调查报告及其开发策略建议(doc 38页)

南湖板块调查报告

及都市桃源开发策略建议

第一章前言

一、调查目的

目前，南湖都市花园的规划设计招标正在紧张，我们策划小组的工作重点也转入开发策略设计阶段，为了对南湖板块的竞争对手的开发策略做一个全面了解，并在此基础上对公司的项目开发策略做初步建议，我们特对南湖花园板块的主要在销项目做此调查。

二、调查实施单位

本次调查现场实施由xx共同完成，资料分析由x共同完成，资料整理和文案写作由x完成。

三、调查规模

1、样本数量：本次重点调查的楼盘数量为8个，包括中央花园之碧云天，虹顶花园、新大地、成功

花园、加州花园、华锦花园和江南庭园。

2、样本广度：因开发策略属于竞争策略之一，所以本次调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。

样本深度：本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P策略同第一次调查的变化，并企图从这

同我们的第一次调查（2001年12月3日）相比，南湖花园板块在售项目的“棋局”发生了新的变化，有些项目已经售罄，有些项目进入销售尾期且有新的推盘动向，有些项目第一次调查未开盘，本次调查已经变成现房，现将这种“变化”列表比较如下：

第一次调查便已经售罄的项目第一次调查

准现房在售，

本次全部售

罄的项目

第一次调查

准现房在

售，本次调

查少量尾盘

在售的项目

第一次调查

期房预售，本

次调查现房

在售的项目

第一次调查

未开盘，本次

调查在售的

项目

本次在销项

目，估计明年

会有新盘推

出项目

两次调查都

没有销售，但

估计会在明

年会推盘的

项目

祥和苑、温馨苑、康乐苑、宁静苑，宝安花园、华锦1期、松涛苑、颐和

苑、新大地1

期，江宏花园

3期，经典花

园

江南庭园2

期，华锦2

期

加州花园、成

功花园1期

新世纪宝安

家园、虹顶花

园，新大地博

雅苑、子期

园，

华锦花园3

期、碧云天3

期，虹顶花园

2期，新世纪

宝安2期

南湖都市花

园、江南庭院

旁某项目

共6个（期）共4个（期）共2个（期）共2个（期）共4个（期）共4个（期）共2个(期)

从上表个项目的变化中，我们可以得出如下结论：

1、南湖花园板块从当初的整体规划发展到今天，已变成一个项目密集的“大杂烩”；

2、10多个（期）项目的全部入住或基本入住，使该板块的生活氛围和社区配套基本成熟，属成熟大

型社区；

3、8个（期）在销项目和明年2－3个新推项目将使本板块的竞争压力高居不下；

4、在江宏花园、华锦花园和成功花园等3个低档低价经济适用房项目中，江宏花园已经售罄，华锦

第三期已转入商品房开发，成功花园除了价格以外，其它从产品到环境均处弱势，所以经济适用房对南湖板块的低价冲击力度将得到一定缓解，整个南湖板块将进入全面转型与初步升级阶段；

5、第一次调查和第二次调查的时间间距刚好一年，因此，从两次调查在销项目的变化情况可以初步

估算出市场对南湖板块的消化力大约在30－35万方之间。

二、板块项目规划布局总示意图

见如下南湖花园板块项目规划布局示意图：

制图：周小靖

从上图可以看出：

1、整个南湖花园板块的开发基本上是从井冈山路（板块总入口处）向南湖路逐渐推进；

2、目前在销项目基本上在机场路两边；

3、在销项目集中地带也是整个板块大型配套设施的密集地；

4、本项目的区位优势目前在南湖板块属于偏中位，如果洛梁路早日连通，其两侧的地块将是南湖

花园板块下一个板块密集点，本项目的区域优势也会得到改善。

三、板块在销主要项目产品特点描述

项目名称产品特点中央花园之

碧云天

虹顶花园新世纪宝

安花园

新大地成功

花园

加州花园华锦花园2

期

布局都围绕中心

花园周边，7采取中央花

园和组团相

总体上成

两个半围

108亩土地由

于被规划中

兵营

式，密

2个组团，小

高层靠近里边

有一定规

模中心花

层住宅朝向南偏北一点，保证对中央景观的共享，栋距比一期大有提高结合的方式，

基本上每3栋

楼成“小”字

型围合成一

个组团

合组团，但

二者的组

团绿化地

大小比较

悬殊，也可

看作只有

一个中心

花园的布

局

的奥林匹克

运动场分割

成两块，开发

成四个组团

度高空旷地园，其它均

匀布局，组

团感不是

很强，从规

划图大致

估计7－9

个组团，有

半围合，也

有行列式

层数4栋6层；4

栋12层；6

栋7层规划1栋小高

层，21栋多

层，本期工程

建成8栋多层

规划12栋

6层，1栋

10层，2栋

点式12

层，1栋点

大约13栋多

层，2栋小高

层（12）集中

于第三期

第一

期10

栋7

层

3栋小高层，4

栋7层

全部7层