网络端口管理之安居客端口使用与技巧培训
二手房源和客源的开发
开发的意义
开发是经纪人最重要的基本功之一，任何一个成功的经纪人也必定是开发的高手。你所需要的产品都需要你自己努力耕耘、挖掘，然后把它在销售出去。开发是服务客户、认识客户的开始；开发是业绩之母；开发是生钱的工作；开发可以带动成交、积累客户；开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。开发也是主动出击，开发做的好业绩自然稳定。因此房地产经纪人工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。一名优秀的经纪人的高业绩一定取决于平时他所积累的丰富资源和人脉关系。
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房源和客源的开发
汇报人姓名
汇报日期
开发为业绩之母
STEP1
STEP2
STEP3
STEP4
资源是业绩之母，只有开发足够的房源和客源，我们才能获取成交的机会。
开发是一个循序渐进的过程，不要奢望一步登天或马上就会出现大量的业绩。客户和房源都是一点一点积累起来的。
4、转介绍开发客户
成交客户（一般是指在自己手上成交的客户，成交后自己建立客户档案，法定节日或生日的时候可以带去祝福。 潜在客户（指有房产需求的客户，我们带他去看过房子，不一定在我们手上成交的客户，也可以保持联系） 影响力客户（指有号召力的客户人脉很强，并且他说话是绝对有人响应的，一般指部门经理、公司老总等）
在配合展示板作业时，经纪人应做好工具准备，包括：名片、DM单、看房单等。
当客户对展示板上的房源驻足时，经纪人应主动询问客户的意向，并根据客户的询问要专业、有礼貌的回答，同时向客户递出名片，寻求客户的联系方式，以便于日后的跟踪和服务。
1、驻守开发
免费房产端口（土地公等网站）
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网络经纪人（付费端口）（安居客，搜房等）
跟客开发使用于带看中和社区开发
安居客网络培训
如何获取更多高意向客户
1. 发布主营区域板块及小区，并在移动经纪人设置抢客范围 2.每日登录移动经纪人，增加日活跃率 3.客户的微聊回复率和回复时长 4.付费抢客券推送找房用户数量比免费抢客券高三倍！
快！ 抢到的客户第一时间发送消息过去。 准！ 根据客户的需求，对小区的偏好，灵活的去引起客户的好奇
微信营销-不只是卖面膜
点亮微信
抢客户
有抢客券即 将过期，出 现红字提醒
增加用户 推送理由
去掉了用户 头像显示
用户推送理由
主动咨询：主动和经纪人有过电话、微聊； 频繁看房：次日登录、多次浏览过我的房源 经常登录：经常登录安居客，且房源浏览量高 持续关注：收藏、关注、分享过多套房源
每天任务可以领 取一张免费抢客 券。
，发现→小区签到
• 怎么签到？ 可 选 择 附 近 1500
米以内的小区进行签到
• 什么时候签到？ 10:00,15:00,20:00
准点开始签到
• 怎么得到展示位？ 每个时间点的签到
前3名，小区质量加权
• 签到的小区房源 排序更靠前
5 ×80的高曝光
5 ×80的曝光
客户搜索时醒目的主推标签
时刻掌握客户动向—市场分析
2.勾选要发布的平台，即 可将该套房源一键发布至 多个平台中。
房源发布--填写房源基本信息
键入关键字，系统会自动 提供给您所要录入的小区 名称供您选择！
房屋情况根据需 求自由选择
房源发布--填写房源基本信息
字数要求5-30字，标题 作用：吸引消费者眼球 、加大客户搜索概率
房源描述：生动的阐述该房源 的优势、特点、业主卖房心态 等…(字体清晰，统一大小）
特色标签6个全填，作用： 加大客户搜索到的概率
房产经纪人培训之网络端口的使用ppt课件
日发布量严重浪费， 影响房源曝光度！
部分房源描述信息卖点不突出 影响客户来电意愿度，可 能失去带看机会！
日新增房源不达标， 影响房源新鲜度！
目前，普 遍存在的 问题
公司整体形象不统一， 部分经纪人个人形象 照片拍摄欠佳 影响自己的专业度及 客户对您的信任度！ 失去机会！
房源图片虚假模糊， 影响客户看房质量！
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好标题的例子
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4.房源描述
要在房源描述中突出该房的优势来吸引客户并主动与您联 系，如拥有名校、升值潜力、性价比分析、周围环境和配 套设施分析等，需强调的是所发布信息要真实。 房源描述格式： 1、自我包装：（可从毕业学校、从业资历、服务的客户、 主营楼盘等方面进行描述） 2、房屋介绍：(可以从该房源的面积、房型、单价、总价、 景观、装修、配置等作特色描述。如：该小区稀有主力房 型、该小区超低单价、可以观黄浦江外滩全景、日式现代 装修、实木地板红木家具等)。
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描述总结：
清晰，简洁， 像对客户说话一样， 突出房真，人诚， 用比较说话，用专业感化。 小房用白话，豪宅用文笔。
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5.图片
客户上网找房子或是发布房源信息，注重的就是网络的高 效性。足不出户又能“房”比三家，这也正是网上店铺的魅 力所在。所以除了写好房源描述之外，上传相关的实景照 片，不仅能让客户对该房源有了更为直观的了解，而且也 是你专业素质和对待客户的诚意体现，因此配上该房源的 室内照片、房型图、小区照片会更佳。 房源照片主要拍摄客厅、主卧、主卫、厨房，也可拍摄 一些特色性的图片，如：花园、露台、复式挑空、个性书 房等，房型图主要以清晰为主，再配上功能区名称。
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6、可以附带税费计算：（可以对买该房源应交纳的 税费做详细描述，凸显你的专业。 如：契税：总房价X1.5%=15000元、合同：总房 价X0.005%=50元、权证：5元一本、贷款合同公证费： 贷款额X0.3%=3000元......税费共计：18055元、首付 款：总房价X30%=300000元、买房应准备资金：税 费＋首付款=318055元。）
Q房e族告诉教房产经纪人如何正确使用端口
一、什么是经纪人端口？1、经纪人端口是Q房网为经纪人打造的最高效，最便捷的网络营销工具，促进经纪人成交的端口产品，分PC端和移动端。
2、使用盘客通（端口）需付费吗？Q房网盘客通（端口）免费开放，免费的房源群发，免费的高版本升级， 3年6亿的推广费保障效果二、优势，带经纪人一起飞：1、抢曝光上首页头条，不怕汪峰抢，动动手指靠自己。
每天中午12点开抢，抢到的时间段推荐房源在次日所抢时段显示，房源在首页曝光展示。
2、业主委托每天直接推荐业主委托信息，轻松获得盘源；3、签到领标签每天签个到，三大标签随你领，让客户更容易找到你。
每天签到一次，获取学区、免税、南北通透三次特色标签的使用权限，在特色标签中随意选择3个标签用到某个房源，或一个标签用到3个房源。
4、刷新PC预约刷新、手机刷新随时随地你都可以，按小时按分钟选择预约时间刷新，让房源排名靠前不在难。
5、360自检要做区域NO.1，每天刷一刷360自检360度自检综合评估经纪人的在线房源、优质房源、新增房源、刷新数据等，让房源管理更容易。
6、小区专家网站展示房源，扩大曝光，房源直接推荐给客户。
房源发布越多，申请小区专家机会越多。
7.免费的群发工具房探007免费群发工具，一键轻松管理其他网站，只要Q房网端口发布20套房源即可自动开通，8.免费自动升降级端口全部免费，4个版本统一采用自动升降级，让经纪人轻松管理自己的端口，以30天为周期，只要积分达到，就可以升级三、端口版本：版本名称上架房源量（套）刷新（次/天）60版60 60120版60 120180版90 180300版90 300助力行业，免费开放，你值得拥有！。
58安居客端口提升 -
抢客的逻辑
Yingwenzhi buzhonyao
抢客逻辑
• 优先推送主营小区再到版块（根据设定的区域和推广的房源） • 当一个小区浏览到10次及以上 • 主动咨询后3次以上 • 连续登入APP达3次以上 • 必须是绑定手机、微信等 • 一个客户同时推50只能被3个经纪人抢到
抢客的技巧
Yingwenzhi buzhonyao
第二节内容
18大功能， 其中只有4个功能是要用到推广币 余下的14大功能都不用再花推广币
主要发为四个大维度：（勤奋、技巧、专业、推广币）
网络街霸
关系到网络 街霸的功能
精选置顶使用技巧
为什么有点击没进 线，如果使用不费推广币
更全的关系图谱
产品的功能搭配 功能效果使用的最大化
流量倾斜
如果让客户优先看到 你的房子，更完整的 552原则使用
畅聊包
Yingwenzhi buzhonyao
推送的逻辑
打过电话
有过微聊
高频率浏览房 源
有关注行为 或正在浏览
推送依据
有注册微聊
“快” “多” “准”
畅聊包要点
Yingwenzhi buzhonyao
技巧
快速回复
使用建议
先聊上再约会
快速筛选 越聊越多
注意：优先白天聊
02
运筹帷幄
◎标题 ◎价格 ◎小区解读 ◎手机微店
优势1：一次通过，永久展示 优势2：552原则功能项之一 优势3：网络街霸 优势4：小区专家分
运筹帷幄
Yingwenzhi buzhonyao
手机微店
优势 1 ➢ 微信营销更便捷：霸屏神器、房市资讯、访客记录
优势 2 ➢ 经纪人形象更专业：丰富的微店首页模板和房源海 报打造经纪人的专业性
各网络端口帖子抽查指标(1)(1)
各网络端口帖子抽查标准网络端口使用抽查制度自2012年11月20日正式实行抽查时间：网络营销部每周进行不定期抽查抽查标准：以天为单位进行考核抽查分类：网络端口后台数据抽查和麦田认证房抽查抽查各端口的考核指标如下：网络端口后台数据抽查指标(一)安居客：抽查指标为4项1)推荐中优质房源数（D80:79套B40：39套）2)每天新增上架优质房源数（D80：3套/天B40：2套/天）3)每天登陆次数（D80：6次/天B40：6次/天）4)每周登陆天数（D80：6天/周B40：6天/周）(二)搜房：抽查指标为3项1)上架优质房源数（所有版本：40套）2)每天新增上架优质房源数（所有版本：2套/天）3)每天刷新次数（所有版本刷新量的100%）(三)新浪：抽查指标为4项1)上架优质房源数（所有版本：95套）2)每天新增上架优质房源数（所有版本：2套/天）3)每天刷新次数（所有版本刷新量的100%）4)标签设置（新推：10个/天急售：10个/天）(四)焦点：抽查指标为3项1)上架优质房源数（所有版本：60套）2)标签设置（所有版本量的100%）3)精品房源设置（所有版本：6套）(五)所有刷新类端口，每天刷新不得少于5个时间段麦田认证房抽查指标(一)标题1.标题开头以开头，加房源卖点安居客要求使用《》号搜房新浪焦点使用【】号（【】添加方法：键盘中文输入状态大括号）(二)房源描述1.描述栏已统以开头，颜色加注红色字体2.颜色：标准黑色3.分段落介绍房子如：房源描述、小区介绍、商圈介绍、个人介绍！例如：●房源描述1.字体美观2.字号适中3.字数合理4.行距适中5.段落清晰分明6.房子介绍清晰，突出房子卖点7.小区介绍8.商圈介绍9.个人介绍(三)照片1.房源照片真实有效2.角度选取合理，能体现空间感3.光线充足，视觉感明亮4.照片与户型相符合●首页照片要求：可以最真实反映房子卖点，体现房子美的一面，不可以是外景图，户型图，厨卫照片照片张数：可以完整展示房间布局即可(四)价位价格的标注与内网统一，抽查以内部编号为准《麦田认证房》标准1、图片：真实、美观2、价格：区域统一报价（以跟单经纪人的内网价格为准）3、户型：真实、规整4、内容：标题必须以《麦田认证房》为开头，加该房源的卖点；描述拦必须以《麦田认证房》开头，加该房源在内网的房源编号及400举报电话。
安居客端口合同模板
安居客端口合同模板一、甲方，（出租方）____________。
身份证号码，____________。
联系地址，____________。
联系电话，____________。
乙方，（承租方）____________。
身份证号码，____________。
联系地址，____________。
联系电话，____________。
二、租赁房屋的基本情况。
1. 租赁房屋地址，____________。
2. 房屋类型，____________。
3. 房屋面积，____________。
4. 租赁用途，____________。
5. 租赁期限，__________年/月/日至__________年/月/日。
6. 租金支付方式，____________（月付/季付/半年付/年付）。
7. 租金金额，____________（大写）人民币____________（小写）元/月。
三、租赁房屋的使用及管理。
1. 甲方应保证所出租的房屋合法所有权，无纠纷，可以出租。
2. 乙方应按照约定的租金支付方式及时间，按时足额支付租金。
3. 乙方不得擅自改变房屋结构及用途，不得转租或以其他方式让与他人使用。
4. 甲方应在租赁期内保证房屋的基本完好，如有损坏应及时维修。
5. 乙方应爱护房屋设施，不得私自拆卸或损坏。
四、租赁房屋的维修及保养。
1. 租赁期内，因房屋设施损坏或故障，由甲方负责维修。
2. 乙方在使用过程中，如有损坏，应及时通知甲方，并由甲方安排维修。
3. 由于乙方私自改变房屋结构或用途导致的损坏，由乙方承担维修费用。
五、违约责任。
1. 若甲方未按约定时间交付房屋或无法保证房屋的基本完好，应承担相应的违约责任。
2. 若乙方未按约定时间支付租金或擅自改变房屋结构或用途，应承担相应的违约责任。
3. 违约方应在收到通知后的______天内补正，逾期不补正的，对方有权解除合同，并要求违约方承担相应的违约金。
六、其他约定。
1. 本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字盖章之日起生效。
安居客销冠训练营答案公布
安居客销冠训练营答案公布安居客考题一:单项选择题1、安居客租售端口优质房源至少多少套(B)A:50b: 60c:652、安居客怎么样写房源标题点击率较高（B)A:小区名+路段+商圈B:小区名+路段+商圈+房源优势c:小区名+房源优势3、安居客纯租可以在线推广多少套房源（c )A: 40套B:60套c: 50套4、安居客租售可以在线推广多少套房源（B )A:70套B:80套c: 90套5、安居客怎么样可以让房源排名靠前（A)A:多图,房源每天至少更新2套，手机发布B:多图，房源每天至少更新4套c:不用多图，房源每天至少更新3套6、多图房源至少需要的房源描述字数、户型图和室内图张数分别为( c )A、30 1 5B、60 1 3C、30 1 37、所有房源的有效期为（B)A 、30天B、90天C、60天D、永久8:房源标题至少要写几个字(A )A:5B:3C: 89:房源标题要达到效果比较好至少要达到多少字（B)A: 20B:25C: 3010:房源描述至少要多少字(B)A:25B: 30C:4011、手机端移动经纪人需要怎么下载（B)A:在手机端直接输入安居客B:在手机端直接输入移动经纪人12:手机端抢客户范围中可以最多设置多少个主营小区和个租售板块(A )A、10 3B、8 3c、10 4二:多项选择题13、关于小区签到，以下正确的有（ABCD)A ,签到前3名可以获得展示位置B、每天10:00, 15:00,20:00开始签到c、可选择附近1.5KM的小区D、需要登录移动经纪人APP14、经纪人审核开通需要的条件是(AB . )A头像B身份证C:不用上传名片15、手机端抢客户需要完成哪些任务可以获得抢客户券(ABC )A:小区签到每日分享B:首次回复用户时长全部小于5分钟C:当天与客户的聊天截图发至朋友圈,再将朋友圈的截图发至经纪人公众号16、房源显示中等是什么原因（AB)A:价格太低B:发布时间太久C:没有上传室内图17:安居客图片删除有以下几点( ABCD )A:图片经过人工后期处理B:图片与房源描述不符C:含双重水印的图片D:被屡次删除的图片三:判断题18、付费经纪人发布房源有效展示期为90天。
网络端口管理之安居客端口使用与技巧培训36页PPT
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。—器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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房地产经纪人如何进行网络营销
房地产经纪人如何进行网络营销截至2013年12月，中国网民规模达6.18亿。
随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。
房地产经纪人利用互联网促进房屋买卖，进行网络客户营销也逐渐成为一种趋势和重要的客户开发渠道，利用网络平台来帮助房屋销售也已经成为房地产经纪人一种新的销售手段。
目前，国内不少公司也开始网络经纪人的模式，以传统的线下和线上销售模式相结合。
那么，经纪人如何从事网络营销呢？一、经纪人网络营销的方式1、房产网站端口：如搜房网的搜房帮、新浪乐居、焦点、安居客等，还有各地地方房产网站的房源发布端口。
各分类垂直网站：如赶集网，58等各地房源搜索网站，经纪人都可以发布必要的信息。
2、个人网站：有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站（成本包括空间设计域名等大概几百元左右。
网上也有很多免费空间，不过不太稳定。
）或者公司网站下的个人子域名网络站点（例如育贤鼎经纪人张三可以建立：的个人主页，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。
/个人博客/微博：现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个个人网络博客，作为自己发布信息和形象展示的窗口（比如新浪、腾讯、搜狐等）。
3、房产网站网店:很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店（比如搜房）4、即时通讯工具：如QQ（微信、飞信）、阿里旺旺等在线及时通讯工具。
方便与同行及客户建立联系和交流（地区性QQ群和业主QQ群也会有房源信息）。
可以通过微博、网站等途径，推广自己的微信号。
5、活跃的房产论坛和社区：上网搜索一些本地活跃的门户网站（如大港在线），业主论坛（搜房和焦点、新浪乐居、赶集）和社区，房产论坛等，每天抽出一定的时间在网上搜集客户信息和发布信息。
6、网络知识性营销：网络知识性营销是利用百度的“知道“、“百科”或企业网站自建的疑问解答板块等平台,通过与用户之间提问与解答的方式来传播企业品牌、产品和服务的信息。
房地产经纪人成功宝典经纪人学习网络端口使用技巧
E、回访(huífǎng)出租的房子可出售时：您这 房子有考虑卖吗？我现在正好有个客户在问 …….您认为多少价格合适,我有个客户能够承 受在×××,那我现在去看一下可以吗?我也好 向他(客户)做推荐,那你看下午是3点还是4点 呢?
假如没有需要：哦！不好意思，打搅你了， 您若以后有需要很乐意为你服务，谢谢您！ 再见
你好！刚才(gāngcái)看了房子，客人跟我说了 很多，就是觉得我们的装修不太适合他的风格 ，（或找其他理由）我估计可能是价格原因， 不过没关系我会再努力一下，再跟客户谈一下 ，你看呢？（这个客户还是蛮有诚意的，我觉 得要不就28万，《此时不要去强调是各税还是 实收（原先登记时是29万）》您也考虑一下，
这个客人很会讨价还价，我带他看的房子，每套都要砍个两 三万，所以为了能帮您卖个理想的价格（**价），等会客人如 果有向您问价格方面，千万不要报底价，先说**价（报价）， 因为客人都不会相信您这个是底价呀，他还会希望越低越好， 这也是人之常情嘛，您说呢？所以我需要配合。
第十六页，共31页。
看房后与房东的反馈：
第二十二页，共31页。
9、果断拒绝、斩草除根(zhǎn cǎo chú gēn)要趁 早：
当客户提出一个过分要求或出价不合适时， 要非常快的“拳”打回去，先打消对方的念头，如果 有可能达到，再表示我们去努力，这时对方会更 珍惜，感谢：不可能！我一定是尽量去争取，同 时你别抱太大的希望。/没办法！我努力过3次了 ，做不到！这是政策问题，谁都没办法！
第二十七页，共31页。
提升(tíshēng)网络端口的价 值
1、网络推广：
试着将自己的店铺、房源地址发布到各大业主论坛！ 在有价值的欣慰帖子后面，跟上以上链接，标题:学区 房这样的问题，这些房子肯定没有……之类