保障性住房建设融资问题分析及融资模式

保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究
摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。

我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。

但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。

加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。

关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新
中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。

目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。

一、我国保障性住房融资面临的主要问题
（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一
目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。

（二）地方政府财力不足制约保障房建设
地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。

随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。

地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。

（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制
贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。

且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。

（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制
有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。

但是由于政策性担保体系不健全，政府融资平台、保障个体、银行与保险机构的协调机制也没建立起来，涉及到居民切身利益的社保基金、公积金贷款等没能引入有效的担保机制，不能使风险合理分散。

二、保障性住房建设融资模式及创新
（一）搭建融资平台，实行综合专业管理，深化银政合作
政府成立保障性住房投融资平台，对政府类（包括地方所属的国有企业）高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行测算、分析、“打包”，运用招标的形式合理选择合作银行，并将保障性住房贷款额度、期限、利率等通过签订银政合作协议确定下来。

专业团队管理水平高，既能简化复杂的融资手续，调动银行的积极性，提高办事服务的效率，保证资金来源的稳定和持久，又能使政府明确权责，有效避免融资过程中涉及政府部门的寻租现象，实行专款专用，完善保障性住房金融风险分担机制。

（二）培育多元化的融资主体，多样性的融资方式，拓宽融资渠道
各级政府应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，最大化的提供政策保障资金来源的多样化，住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用；各大银行、民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等，鼓励各种资本参与保障性住房建设，有效缓解保障性住房建设资金困难。

政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。

（三）几种我国保障性住房建设融资创新模式
1.建立发行集合债券、中期票据等融资渠道，推进房地产证券化。

房地产证券化的特点是资产流动性强、付券款滞后、风险低。

这样能够通过保障住房的资源整合，较为迅速地筹集资金，而且在切割价值的过程中将风险分散给众多的投资者；弥补保障性住房中廉租房和公租房收益回收时滞性的缺点；由于不易灭失安全性好，保障了投资者的收益安全。

要想在保障性住房建设中顺利运用房地产证券化，应该完善相关法规，建立完善的个人信用体制，培养、引进专业人才，完善税收、会计制度，以满足房地产证券化的需要。

2.发展reits房地产信托投资基金，通过发行基金的方式募集公众投资者资金，是一种证券化的产业投资基金。

这种投资发行风险低，有效疏导社会资金流动性过剩的现状。

在实际应用中要进一步完善发行制度，为弥补收益低、积极性不高的弱点，可以通过财政补贴的形式使reits达到一定的收益水平.也可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到reits中，适当提高整体收益，以吸引更多的投资者。

信托资金拥有成熟的运作团队和运作经验，可以与保障房的承建方合作设立项目公司，负责保障房建设，建成后由政府管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。

3.引入ppp模式，即公共部门与私人企业合作模式。

ppp模式是以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作基本理念，政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程合作，双方共同对项目运行的整个周期负责。

在项目的早期论证阶段，双方共同参与项目的确认、技术设计及可行性分析研究工作；对项目融资的可能性进行评估确认；采取有效的风险分配方案，把风险分配给最有能力的参与方来承担。

强调政府在项目中的所有权，以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享。

采用ppp模式可以有效降低整个项目的费用。

民营企业参与项目的运营、管理和维护有利于提升建设和运营效率。

为了保障ppp模式的顺利运行要建立健全法律法规，并形成有效监督机制，加强专业人才培养。

4.积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。

住房公积金是一项强制性购房储蓄计划，目前其资金闲置量庞大；保险资金规模大、
投资期限长且追求稳定回报，公积金和保险资金的这些特性，正好能有效的弥补保障房建设资金的巨大缺口，雄厚资金可有效用于保障房的建设。

只是当前正在探索阶段，要妥善处理好公积金、保险资金对公租房、廉租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制。

并迫切需要出台政策法规做保障，使之在法制的轨道上运行。

三、总结
随着我国以人为本理念的逐渐深入，保障性住房建设规模不断增大，对于资金的需求也日益增多。

由于我国的保障性住房建设历史短，经验不足。

在实际建设中过度依赖政府政策性资金，导致在保障性住房建设中出现了融资不畅、渠道单一、资金缺口大等问题。

应建立完善的财政政策和专项立法，加强对保障性住房建设融资模式的研究和创新，充分发挥政府和市场的优势，使保障房建设得以顺利健康运行。

参考文献：
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