保障性住房建设融资问题分析及融资模式
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
保障性住房建设融资困境与实现途径
目前 徐 州 市 保 障 性 住 房 结 构 主 要 包 括 廉 租
房 、 济适 用 房 、 经 棚户 区改造 三类 ，０ １ 徐州 将 ２１年 首次 把公 共租 赁房 纳入 保 障性 住 房建设 体 系 。截 至 ２１ ０ ０年 １ ２月 ， 州 市保 障 性 住 房总 建 筑 面积 徐 为 ４ １万平 方 米 ，棚 户 区 改 造 占据 主 导地 位 ， ７ 占
二 、 约 保 障 性 住 房 获 得 金 融 支 持 的 瓶 颈 制 （ ） 金 流 覆 盖 风 险 能 力 较 弱 一 现
（ ） 障性住 房 总体存在 较大供 需缺 口 二 保 保 障性 住 房 的对 象 应是 中 低 收入 特 别 是低 收入 城 镇 家 庭 ， 兰等 发 达 国 家经 验 表 明 ， 纳 荷 应
自２０ ０ ７年 亚 洲 开 发 银 提 出 包 容 性 增 长 （ｎ Ｉ—
全 国保 障性 住房 体 系 中 ， 济适 用 房 和 限价 房 合 经
ｃ ｓ ｅ Ｇ ｏ ｔ） 一 崭 新 概 念 以 来 ， 渐 得 到 世 ｌ ｉ ｒｗ ｈ 这 ｕｖ 逐
计 占比 ７ ％ ， 户 区 、 中村 改 造 等 占 ２ ％， 租 ０ 棚 城 ５ 廉
（ ） 障房建 设规 划 大幅增 加 一 保
政 府 工 作 报 告 表 明 ，０ １年 全 国 将 新 建 ２１
１０ ０ ０万套 保 障性住 房 ， 与往年 相 比大幅增 加 。在
目前 徐 州 保 障性 住 房结 构 以 棚 户 区改 造 为
ｌ ７
２ １ 年 第 ６期 ０１
宏观 经 济 与 金 融
宏经 与 融 观济 金
金锨 襁 ２１第 期 ０年 ６ １
保障性住 房建设融资困境与实现途径
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
兰 垡丝
１年８ 上） １ 月（
３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
保障房建设中融资风险及对策论文
浅析保障房建设中的融资风险及对策研究一、保障房发展与融资现状保障性安居工程建设，是关系经济社会发展全局的重大民生工程。
近年来，党中央、国务院高度重视保障房建设发展，大力推进住房保障体系建设，按照国家相关规划，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房和棚户区改造住房，其中2011年计划开工1000万套。
12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。
住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新在会上作报告称，截至2011年四季度末，已超额完成了开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务。
在2012年将要求新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于上年。
随着保障性住房建设的全面提速，资金筹集问题是当前亟待关注和解决的工作重点。
目前，保障房建设资金来源主要有三种主要渠道：一类是政府全包的，比如廉租房和政府投资的公租房；一类是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。
还有一类是完全由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。
保障房建设带来的投资无疑是巨大的，据估算，“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元，这么庞大的建设资金除了靠中央与地方等各级政府通过公共财政预算支出、住房公积金增值收益、土地出让收益、地方债券收入等渠道来筹集，更大部分是在市场化的运作下通过市场主体的投融资来解决的。
这些市场主体的参与，在谋取自身收益的同时，也面临着潜在的融资风险。
二、存在的金融风险在市场化的运作下，各市场主体通过参与保障性工程建设投资，相关投资行业风险各异：（一）商业银行为了吸引金融机构对保障房建设的资金投入，国家制定了中长期贷款政策：由政府补助，注入资本金或贴息，商业银行提供贷款，增强保障房的融资能力。
该政策对各金融机构的投资提供了很好的发展机遇。
同时，商业银行在投资过程中也面临着具体的问题。
第一，保障性住房由国家划拨土地，不具备房产证，因此银行不能像对传统房地产项目一样进行融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
保障性住房建设融资问题及解决办法论文
保障性住房建设融资问题及解决办法摘要:随着房价不断飙升,而收入却没有明显的增加,住房问题越来越成为人们关注的焦点,为解决中低收入的住房问题,国家不断加强保障性住房的建设,而政府最难解决的就是保障性住房建设融资问题,本文就此分析了问题的原因,提了一些建议。
关键词:房价保障性住房建设融资1 保障性住房建设融资的现状及问题住房保障是社会保障体系的一个重要组成部分,它关系到整个社会的和谐与稳定发展。
保障性住房以政府投资建设为主,以一定的方式对建房机构提供补贴,引导开发商、银行等帮助建设,并以较低的价格向中低收入人群出售或出租。
自从1998年实施房改以后,我国初步建立了以经济适用房、廉租房、限价房、棚房区安置房为主的保障性住房公给体系。
此类住房不以盈利为目的,需求对象支付能力低。
随着城市生活水平的提高,城市人口将进一步增加,根据我国中长期社会经济发展的目标可知2020年城市化水平将达到56%-58%,这就意味着每年城市将新增约1800万左右,再加上城市人口的自然增长,未来我国城镇人口将会逐年增加,同时,中低收入人群的数量也在增加,这将进一步加大政府的财政压力,于是建设保障性住房必须有很好的融资途径,虽然目前政府有一些融资途径,如:①地方政府预算;②土地使用税的10%(扣除开支);③住房公积金(针对职工的免税强制性住房储蓄计划)净收益;④廉租房所得净收入;⑤中央政府拨款及其他资金来源可包括银行贷款、房地产商注资及发行债券。
但还存在如下融资困难的问题。
1.1 廉租房集资困难最大廉租房主要面对的是低收入人群,是由政府组织建设和引导的一批房源,按照家庭的收入和负担能力实行反向递减补助租金,这样政府除了承诺长时间内维持低水平的租金收益外,还必须放弃卖地的收益,并且还承担建设成本,这样给政府造成很大的财政压力。
相比之下,经济适用房及限价房在建成后即可出售,资金回笼快,在政府向开发商给出一定的优惠条件下,一部分开发商为了提高自己的商誉,巩固与政府的关系而参与到政策性住房项目中。
我国保障性住房融资模式的现状和问题分析
我国保障性住房融资模式的现状和问题分析于树彬，武庄（哈尔滨商业大学，黑龙江哈尔滨150028）[摘要]我国现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、社会机构提供以及自筹资金。
随着国家对于保障性住房建设力度的加大，必须解决好如保障性住房融资模式单一、手续繁冗、担保机制不完善等问题。
我国可以探讨实施保障性住房新的融资模式：组建保障性住房投融资公司，实行综合专业管理；培育多元化的融资主体，多样性的融资方式；扩大信托基金(REITs)支持的保障性住房类型。
[关键词]保障性住房；融资模式；现状和问题[中图分类号]F293.31[文献标识码]ASituations and Problem s on Financing Modes on Chinese Low-incom e Housing ProjectYU Shubin,WU ZhuangAbstract:The current financing mode on low-income housing in China is that the main part comes from the government,and the rest of them from social organizations and individuals.With the increase of low-income housing projects,the government should change the situ-ations of single mode,complicated procedures,and incomplete guarantee mechanisms.The new financing modes are to establish investing and financing companies on low-income housing by integrated management,to cultivate diversified financing subject and approach,and expand the kinds of low-income housing projects based on real estate investment trust.Key words:low-income housing,financing mode,situations and problems[收稿日期]2011-07-07[作者简介]于树彬(1961-)，黑龙江宾县人，哈尔滨商业大学教授，硕士生导师。
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
３ 、措施和建议 ３ ． １加大 融资的投入力度 ，实施融 资创 新 的方案 （ １ ） 继续采取利用金融机构进行融资的
方 式，投 资公司应继续与各大金融机构进行 加强合作，与此 同时，还要积极协调配合相
关部门，尽快完整项 目的手续和抵押物 的手 续 ，与银行协调好，搞好 资料 的上报和 审核 工作 ，还要尽快签订好贷 款合 同，落 实贷款 任务 ，这样才利于发展。 （ ２ ）对公司的债券 和 中期票据应加快发行速度，只有通过对保 障性住房 的资源进行合理整合 ，对产权主体 的实力和规模进行加强 ，才能实现保障性住 房产权主 体的债券融资能力增强和发放规模 的壮大 。 投资公司应充分利用国家“ 符合规定 的地方政府 融资平 台公司可发行 企业债券” 的政策，加快发展步伐，积 极的发行公司债 券 ，将融资渠道 扩大。 （ ３ ）成立专门的机构 进行保障性住房贷款的担保或保险。市级平 台的融资部分 由贷款市凭借土地使用权抵押 担保或是 由银行允许的资产进行抵押担保， 如果与银行贷款条件要求 的不符 ，可经专业 担保公 司提供第三方 的连带责任担保 。 所 以， 该建议 的实施 ，成立保 障性住房贷款担保或 保险的专门机 构，从 而减少 了银行信贷 的风 险。 （ ４ ）建立房地 产信托基 金。所谓 的房地 产投资信托基金是指 以通过发行基 金收益 凭 证募集到的资金作为基金资产，再把基金资 产交给专业的投资管理机构进行管理，再对 房地产项 目或业务进行专 门投资 ，从而获取
致于造成 了较大 的信贷风险 ２ 、保障性 住房融资难的原 因分析 ２ ． １法律法规不健全规 范，运 行机 制不 完 整 是缺 少 合适 的 规范 措 施 ，从 法 律 层 面 对保障性住房的实施计划 、惠及对象等进行 规范 ，从而导致保障性住房建设进 行不确 定 性的增加，扰乱市场机制。二是政府部 门间 没有构成一个有效的工作协调机制。保 障性 住房建设和管理 内容要涉及的 内容有发改、 建设 、国土 、财政等部 门，保障房建设工作 由建 设部 门负责 ，缺乏和其他部 门间的专项 协调机制 ，失去 了相互之 间的协调 ，使得保 障房建设的速度较慢 。三是运行机制欠缺 。 与其他类型的住房保障相 比，公共租赁房属 于较新的一种，只租不售 导致房屋产权及其
金融支持保障房建设的难点和建议
金融支持保障房建设的难点和建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：金融支持保障房建设是一项复杂而又重要的工作，它既关乎着国家的经济发展，也关乎着社会的稳定和和谐。
在实际操作中，我们发现金融支持保障房建设存在着一些难点，给工作带来了一定的困难。
本文将从金融支持保障房建设的难点和建议两个方面进行探讨。
一、难点1. 资金来源不足。
保障房建设需要大量的资金支持，但是目前我国的金融资源主要还是集中在商业房地产上，对于保障房建设的支持力度相对不足。
2. 贷款条件严格。
金融机构对于保障房项目的贷款条件较为严格，很多项目无法符合贷款的要求，导致无法获得资金支持。
3. 风险控制难度大。
保障房建设涉及到政府、金融机构以及开发商等多方利益相关者，存在较大的政策风险和市场风险，如何有效控制这些风险成为一大难题。
4. 资金使用效率不高。
部分地方在保障房建设中存在资金浪费和滥用的问题，导致资金使用效率不高，甚至出现腐败等问题。
二、建议1. 多元化资金来源。
除了依靠金融机构的贷款支持外，政府可以通过发行债券、设立专项基金等方式，引导社会资金参与到保障房建设中来。
2. 放宽贷款条件。
金融机构在贷款条件上可以适当放宽，对于符合政府相关政策和规定的保障房项目给予更多的支持和帮助。
3. 健全风险管控机制。
建立健全的风险管控机制，明确各方责任，加强监督和检查，及时发现和化解可能存在的风险。
4. 提高资金使用效率。
强化保障房建设项目的监管力度，加强资金使用的透明度和公开度，从根源上遏制资金的浪费和滥用。
5. 加强政府主导作用。
政府应当发挥好“排头兵”作用，积极引导金融机构、开发商等各方参与到保障房建设中来，形成合力。
金融支持保障房建设是一项综合性工作，需要政府、金融机构、开发商等多方合作，共同努力，才能更好地推动保障房建设工作的顺利进行。
希望通过各方的努力和合作，能够加快保障房建设的进程，为解决居民住房问题做出更大的贡献。
【此结束】第二篇示例：金融支持是保障房建设的重要一环，而在实际操作过程中，我们也会发现金融支持在这方面存在一些难点。
保障性住房融资过程中的问题及对策研究
应从稳定财政投入增长， 解决资金供给的长期 困扰 ； 激励 民间资本参与， 拓宽保障房资金 来源 ； 创新融资技术
手段 ， 步推 行房 地产基 金 ； 稳 完善 资金 监 管体 系， 确保 资金 筹集 和使 用效 率等 四个 方面入 手。
［ 关键词］ 保障性住房 ； 融资； 财政投入 ； 民间资本 ［ 中图分类号］２３ ［ Ｆ ９． 文献标识码］ ［ ３ Ａ 文章编号］０８ ８６ （０２ ０— ０７ ０ １０ — ４６ ２ １）３ ０ ３— ５
长春 市委 党校
Ｊ ＲＮ ＯＵ ＡＬＯＦ Ｅ Ｐ Ｒ Ｃ ＯＬ ＴＨ Ａ ＴＹＳ ＨＯ
ＯＦＣ Ｃ Ｃ Ｐ ＨＡ ＮＧ ＨＵ ＭＵＮ Ｃ Ｐ ＬＣ Ｃ Ｎ Ｉ！Ａ ＯＭＭＩ Ｔ Ｅ Ｔ Ｅ
保 障性住房融资过程 中的问题
及 对 策研 究
田 源， 崔
（ 阳师范大学 沈
［ 摘
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Ｉ０ ３ ） １０ ４
融危机 导致经 济全球衰 退 的巨大挑战 ， 国政府 出台 我
一
、
问题 ０ 亿 元列 入保障性住 万 其 ００
近年来 ， 收入投机 者利用其 资源 囤积住房 使房 房建 设投 资计 划 ， 保障房 建设置于 一个更加 显著 的 高 将
价不 断飙升 ， 在事 实上造成 了中低收 入者尤其 是低收 位 置 ， 这标 志 着 保 障性 住 房 建设 进 入 了高 速 建 设 时
（ ） 三 融资工具缺乏 ， 市场性 融资困难 当前 ， 单一 的政府主导 型融资模式 日益僵化 ， 面对
保 障房政 策是 国家为解决中低收入人群住房 问题 大量 资金 的持 续投入 ， 政府 财力逐渐 捉襟见肘 。 随着
所采 取 的福 利性政 策 ， 因其成 本收益 特性决定 了中央 资本市 场 的不断开放和 日趋完 善 ， 通过 创新 融资工具
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。
关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。
近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。
中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。
本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。
1保障性住房建设存在的融资难题1.1 融资渠道窄，模式简单投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。
在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。
保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。
缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。
房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。
1.2 投融资风险预警机制有所欠缺以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。
由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。
我国保障性住房融资模式
关于我国保障性住房融资模式的探讨【摘要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。
近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。
本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。
【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题引言随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。
自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。
2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。
期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。
在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。
1、我国保障性住房建设的融资现状保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。
2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。
虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。
近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。
另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。
保障性住房融资模式问题研究
《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
保障房建设如何融资
融 资实务
● 保障虏融资渠道介绍
Ａ ｕ ｙ ｏｎ Ｆ ｎ ｎ ｉ ｇ ｆ ｒＩ ｄ ｍ ｎ ｆ ａ ｏ ｙ Ｈｏｕ ｉ ｇ Ｓｔ ｄ ｉ ａ ｃ ｎ ｏ ｅ ｎ ｉｃ ｔ ｒ ｉ ｓｎ
保障房建设如何融资
■ 付 强
尽 管 保 障 房 收益 不 高 ．但 风 险 也相 对 较 小 ．房 地 产 企 业和
房地 产开发 企业 、 用 融 资 ，政 府 还 应进 一 步 明确 相 关 政 地 ，由各 类企 业 （
策
工 比 较 集 中 的 企 业 以 及 其 他 机 构 投 资
者 ）建设 运 营公 租房 ，并 拥有 这部分
各 类 保 障 房 的 融 资 特 点
公 共租 赁住 房的所 有权 。 各地 方政府
金 融 机 构 应 积 极 审 懊 参 与
总 体 而 言 ，保 障 房 收 益 不 高 ，但 及 商 品 住 房 。 风 险 也 相 对 较 小 ， 房 地 产 企 业 和 金 融
公 共租赁 住房 ：公共 租赁 住 房建
机 构 应 积 极 审慎 参 与 。 当前 ，优 质 棚 设 主要 有 ３种模式 ：一是 由政 府 出地 、
户 区改造 项 目和一 些 配建项 目相 对风 政 府 投 资 、 政 府 管 理 ，如 同廉 租 住 房
险 较 小 ，收 益 也 较 有 把 握 ， 可 优 先 考
一
样 运 作 。 二 是 政 府 划 拨 土 地 ， 吸 弓 １
虑 。 同 时 ，信 托 、 债 券 、 尤 其 是 地 产 社 会机构 （ 用工 较 多的企业 ）参与 如 基 金 融 资 应 大 力 开 拓 。 公 共 租 赁 住 房 建 设 和 运 营 。 三 是 政 府 有 偿 出 让 土
新时期保障性住房建设与管理存在的问题及对策
新时期保障性住房建设与管理存在的问题及对策在新时期，保障性住房建设与管理面临着许多问题。
由于保障性住房建设需要巨大的资金投入，目前资金来源依然不稳定。
保障性住房的规模和质量与需求之间存在较大的差距，一些低收入群体难以享受到真正意义上的保障性住房。
保障性住房管理体制不完善，导致一些问题无法得到及时解决。
针对这些问题，我认为应该采取以下对策。
完善保障性住房的资金来源。
政府应加大对保障性住房建设的财政支持，增加资金投入。
可以引入社会资本，利用市场化手段进行融资，吸引更多的民间资本参与保障性住房建设。
可以探索使用土地收入和住房租金等进行资金积累，实现保障性住房的可持续发展。
加强保障性住房的规划和设计，提高建筑质量和住房品质。
保障性住房不仅仅是提供一个简单的居住场所，还应该满足居民的生活需求。
在建设保障性住房时，应注重规划设计，合理布局，提高建筑品质，打造舒适宜居的居住环境。
要加强配套设施的建设，提供便利的交通、教育、医疗等公共服务，真正提高低收入人群的生活质量。
建立健全保障性住房的管理体制。
保障性住房管理应该实现政府、居民和第三方的共同参与。
政府应加强对保障性住房的监管，确保公平分配和合理使用。
居民应增强自我管理意识，共同维护住房的公共秩序。
可以引入第三方机构，加强对保障性住房的评估和监督，提供相关的法律援助和服务，确保住房权益得到有效保障。
加强对低收入群体的培训和帮扶，提高他们的就业能力和收入水平，减少对保障性住房的依赖。
保障性住房不仅仅是提供一个住所，更重要的是帮助低收入群体摆脱贫困，实现可持续发展。
政府应加大对低收入群体的培训和扶持力度，提供就业机会，鼓励创业，提高他们的收入水平，增加脱贫的机会。
加强保障性住房的宣传和意识培养。
保障性住房政策的宣传和推广对于提高低收入群体的认知度和参与度至关重要。
政府应加大对保障性住房政策的宣传力度，提高低收入群体对保障性住房的知晓率和参与率。
要加强公众的意识培养，提高对保障性住房政策的认同度和支持度，形成全社会共同关注和参与保障性住房建设的浓厚氛围。
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析
公共服务职能 ，又将大幅增加保 障性住房
供 应 数量 ，较 好解 决 城市 中低 收入 群体 的 住 房 困难 问题 ，有 利 于化 解社 会矛 盾 ，促 进 社 会和 谐 稳定 。
设 １０ 万套 ，所需资金 约为 １３ ００ ．万亿 元。
不完善 ， 市场主要力量参与较少
我国从１９ 年开始全面停止住房实物 ９８
分 配 ，实施 住房 分 配货 币 化 ，并 首次 提 出
全国范围内大规模实施保 障性安居工程建 设 ，加大保 障Ｉ 生住房建设力度 ，既能增加
政府 投 入 、调 节 收入 分 配 关系 ，体 现 政府
建立和完善以经济适用住房为主的多层次
外 ，大 部 分 资 金 需 要 通 过 其 他 融 资 方 式
住房 ；经济适用住房是指政府提供优惠政
策 ，限定 套 型面 积 和建 设 标准 ，以政 府 指
保 障性住房 ，少数富裕 阶层群体购买商品 住房 ，形成以保 障性住房为主体的供应结 构，自然将平抑过高房价 ，有利于房地产
市 场 持续 健康 发 展 。
目前 除 中央 财政 投入 、土地 出让 金收 入及
富，融资模式还在探索 ，吸引投资的利益
激 励机 制 尚不完 善 。加 上保 障性 住 房 由政
借 助 房地 产 业 长链 条 的作 用 ，促 使 大量 社
展、带动相关产业发展等具有重要意义。
ｌ 有 利 于 化 解 矛 盾 ，促进 社 会 和谐 、 稳 定 。 我 国 房 地 产 市 场 经 过 几 轮 快 速 发
会资金投入住房建设 ，从而带动钢铁 、水
泥 、玻璃 、家 电等 相 关产 业 发展 。 同时 ，
保障性住房建设融资困境与模式探讨——以衡阳为例
（ ） 策体 系不 完善 ， 二 政 影响金融 机构参 与积极 性
住房金 融政策 是引 导银行 和非 银行金 融机 构在住 房生 产 、 经
营 活动 中提供金 融服务 的基础 。 国现在 执行 的保障性 住房政策 我
框 架 内， 没有形 成一整 套完 备 的金 融政 策体 系 。 目前 国家规定 还 对 经 济适用 房 、 廉租 住房 建设 项 目予 以行政 事业 性 收费 、 费等 税 费 用减 免 ， 但是 对 于城市 棚户 区改 造 、 民安置 住房 等 项 目还没 农
性住房 建设 的加速推进 ， 影响 了“ 住有 所居 ” 目标 的及早 实现 。因 此， 拓展保 障性 住房 建设 资金 来源 渠道 、 加强 融 资模式 的 研究 成
为 一 个 迫 切 而 现 实 的课 题 。
一
、
保 障 性 住 房 现 状
（ ） 障 房 建 设 规 划 大 幅 增 加 一 保
性 安居工程 ３ ０ 万套 ， 时保 障性 住房覆 盖率 达到 ２ ％， ６０ 届 ０ 这一措
施 是加快 城市化进 程和保 持经济 可持续 增长 的重 要保障 ， 是包 容 性 发展 的理念一 个重要体 现 。保 障性 住房建 设是 一项耗 资大 ， 周
期长 ， 惠及 千家万 户的 民生工程 ， 由于融 资模式 单一 、 惠政 策 但 优 落实 不到 位等 原 因 ， 导致 资金 问题 成为 “ 瓶颈 ” 严 重 制约 了保 障 ，
交付使 用 ８ ９ 套 。２ １ 年衡 阳计划 完成 ３ ０ ０套保 障性住 房任 ７２ ０１ ７０ 务 ， 中建 设廉租 住房 １０ ０套 、 共租 赁住房 ８０ 套（ 、 其 １０ 公 ０ ０ 问）经济
适用住 房 １０ ０ ０套 ， 棚户 区改造 １ｏ Ｏ套。 ７ｏ
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保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究
摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新
中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题
（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一
目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设
地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制
贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制
有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
但是由于政策性担保体系不健全，政府融资平台、保障个体、银行与保险机构的协调机制也没建立起来，涉及到居民切身利益的社保基金、公积金贷款等没能引入有效的担保机制，不能使风险合理分散。
二、保障性住房建设融资模式及创新
（一）搭建融资平台，实行综合专业管理，深化银政合作
政府成立保障性住房投融资平台，对政府类（包括地方所属的国有企业）高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行测算、分析、“打包”，运用招标的形式合理选择合作银行，并将保障性住房贷款额度、期限、利率等通过签订银政合作协议确定下来。
专业团队管理水平高，既能简化复杂的融资手续，调动银行的积极性，提高办事服务的效率，保证资金来源的稳定和持久，又能使政府明确权责，有效避免融资过程中涉及政府部门的寻租现象，实行专款专用，完善保障性住房金融风险分担机制。
（二）培育多元化的融资主体，多样性的融资方式，拓宽融资渠道
各级政府应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，最大化的提供政策保障资金来源的多样化，住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用；各大银行、民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等，鼓励各种资本参与保障性住房建设，有效缓解保障性住房建设资金困难。
政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。
（三）几种我国保障性住房建设融资创新模式
1.建立发行集合债券、中期票据等融资渠道，推进房地产证券化。
房地产证券化的特点是资产流动性强、付券款滞后、风险低。
这样能够通过保障住房的资源整合，较为迅速地筹集资金，而且在切割价值的过程中将风险分散给众多的投资者；弥补保障性住房中廉租房和公租房收益回收时滞性的缺点；由于不易灭失安全性好，保障了投资者的收益安全。
要想在保障性住房建设中顺利运用房地产证券化，应该完善相关法规，建立完善的个人信用体制，培养、引进专业人才，完善税收、会计制度，以满足房地产证券化的需要。
2.发展reits房地产信托投资基金，通过发行基金的方式募集公众投资者资金，是一种证券化的产业投资基金。
这种投资发行风险低，有效疏导社会资金流动性过剩的现状。
在实际应用中要进一步完善发行制度，为弥补收益低、积极性不高的弱点，可以通过财政补贴的形式使reits达到一定的收益水平.也可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到reits中，适当提高整体收益，以吸引更多的投资者。
信托资金拥有成熟的运作团队和运作经验，可以与保障房的承建方合作设立项目公司，负责保障房建设，建成后由政府管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。
3.引入ppp模式，即公共部门与私人企业合作模式。
ppp模式是以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作基本理念，政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程合作，双方共同对项目运行的整个周期负责。
在项目的早期论证阶段，双方共同参与项目的确认、技术设计及可行性分析研究工作；对项目融资的可能性进行评估确认；采取有效的风险分配方案，把风险分配给最有能力的参与方来承担。
强调政府在项目中的所有权，以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享。
采用ppp模式可以有效降低整个项目的费用。
民营企业参与项目的运营、管理和维护有利于提升建设和运营效率。
为了保障ppp模式的顺利运行要建立健全法律法规，并形成有效监督机制，加强专业人才培养。
4.积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。
住房公积金是一项强制性购房储蓄计划，目前其资金闲置量庞大；保险资金规模大、
投资期限长且追求稳定回报，公积金和保险资金的这些特性，正好能有效的弥补保障房建设资金的巨大缺口，雄厚资金可有效用于保障房的建设。
只是当前正在探索阶段，要妥善处理好公积金、保险资金对公租房、廉租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制。
并迫切需要出台政策法规做保障，使之在法制的轨道上运行。
三、总结
随着我国以人为本理念的逐渐深入，保障性住房建设规模不断增大，对于资金的需求也日益增多。
由于我国的保障性住房建设历史短，经验不足。
在实际建设中过度依赖政府政策性资金，导致在保障性住房建设中出现了融资不畅、渠道单一、资金缺口大等问题。
应建立完善的财政政策和专项立法，加强对保障性住房建设融资模式的研究和创新，充分发挥政府和市场的优势，使保障房建设得以顺利健康运行。
参考文献：
[1]毛鹏.王旭我国保障性住房融资模式特点及创新研究.房地产经济，2011（12）.
[2]袁迪.国外保障性住房融资模式经验对我国的启示.金融时报，2012，3.
[3]董宁.保障性住房融资模式探讨.改革与开放，2010（23）.
[4]于树彬，武庄.我国保障性住房融资模式的现状和问题分析.商业经济，2011（16）.。