物业百问百答 (1)

誉景名居客户服务中心物业服务百问百答

一、收费及服务

1、物业管理相关的收费标准？有何依据？

答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。

根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价〔2004〕136号）》、《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价〔2007〕20号）》、《印发<东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则>的通知(东价（〔2010〕52号）》、《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价〔2010〕34号）》等文件精神，誉景名居物业管理相关的收费标准以下：

1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积元/平方*月；（根据《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》，本小区按照《东莞市住宅物业管理服务等级标准》执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以《收楼通知书》上注明的具体时间为准）

2）住宅水费：元/立方米（即元/立方米（含排污费）＋元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收）

3）住宅电费：元/度（若有调整按最新标准执行）

4）车位停车费：月租350元/月

5）车位服务费：50元/月（照明、维护、车场清洁卫生等费用）

6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含）小时以内为5元，满6小时以上的每2个小时1元；

7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）：3000 元/户；商铺：100㎡（含）以下3000 元/户；

100㎡以上8000 元/户。

8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方；

9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元；

2、物业服务管理费由哪些组成部分？

答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）物业服务企业管理费分摊；

（9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；

（10）物业服务企业固定资产折旧；

（11）经业主同意的其它费用。

3、管理处提供哪些有偿服务或无偿服务？

答：为了更好更便捷地为业主提供服务，小区将制作《便民服务手册》，有关收费项目和收费标准已列明清楚，若有不明之处欢迎来电咨询。

4、收楼时为何要预交三个月的管理费？

答：目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）

5、为什么要收取维修资金？收费依据是什么？怎样收费？

答：1）目的：

为了更好地维护本小区的物业，确保小区共用部位、共用设施设备在保修期满后能够得到有效与及时地修缮和更新、改造，并获得相应的资金保障；因此业主应按照相关规定交纳专项维修资金，以使物业能够达到增值、保值及延长物业使用寿命目的。

2）收费依据：

A、根据中华人民共和国主席令第六十二号《物权法》第六章第七十六条、七十九条对专项维修资金筹集及使用的明确规定执行；

B、根据国务院2003年9月1日起执行的《物业管理条例》第二章七条四款之规定：业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；

C、根据建设部、财政部发布由2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单

位不得将房屋交付购买人。

3）收费标准：

根据有关法律、法规的规定以住宅买卖双方签订《商品房买卖合同》约定中的建筑面积40元/㎡、非住宅建筑面积50元/㎡收取首期专项维修资金。

4）资金收取方式：业主收楼时到指定托管银行（东莞银行）进行缴存。

5）资金使用：住宅专项维修资金的使用将遵循方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，在住宅共用部位、共用设施保修期满后开始使用，当对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，将有物业管理公司提出住房维修资金使用计划，经业主大会通过后实施，对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，有物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑面积及人数2/3以上的业主通过后方可实施。

6）管理与监督：住房专项维修资金的管理将实行统一缴存、委托银行办理专用资金账户、专户存储、按栋设帐、分户核算、专款专用、所有人决策、定期公布、接受政府及业主监督的管理原则，业主缴存的住房专项维修资金属于全体业主所有，严禁挪作他用。

7）法律责任：违反《物权法》、《物业管理条例》及《住房专项维修资金管理方法》相关规定，侵占、挪用住房专项维修资金的，将接受东莞市人民政府财政部门及房地产主管部门的依法处理。

6、物业管理费是否包括公共水电费分摊？

答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》“第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）”，故物业管理费已包括公共水电费的分推，公共水电费分推是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。

7、小区物业管理费从何时计收？

答：根据有关物业管理法规规定，物业管理费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。

未经综合验收的房屋不能交付使用，业主如果在明知该房屋未经验收即入住的，因该房屋质量方面出现问题而给业主自己造成损失的，业主也应承担相应的责任。但作为物业管理费来说，必须是在该房屋合法交付使用后才能收取。

按照《广东省物业管理条例》第二十和二十一条规定，物业竣工后综合验收前属于前期管理，前期管理费用由建设单位负责。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。

根据《广东省物业管理条例》（1998年颁布，现行）第二十条规定：“物业竣工后综合验收前的前期