房地产新政PPT
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 调控内容 关键词 极度宽松的货币政策
刺激需求 ： 低利率水平， 贷款优惠， 减税； 鼓励房地产开发 ：放开房地产开发贷款规模控制 • 具体政策 （表3） • 调控效果
2009年市场下行趋势得到遏制，新建商品住房 成交量出现了同比增长44%的历史最高位。一线城 市存量住房的成交量也同时出现“井喷”，成交 面积成倍于新建商品住房。而同时，商品住房的 竣工面积增速只有6.2%，房价再次因供求关系的 过度失衡而快速上涨。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
调控内容 关键词 调结构 紧银根 紧地跟
• 调结构
十五到十一五时期，我国经济连续五年的GD
P两位数增长，城镇个人可支配收入连续五年超过GDP增长
速度，住房需求快速膨胀，但受制于宏观经济紧缩性调控
来自百度文库
的大方向，调控房价的主要措施只能是调结构而不是增加
供给。所以，这一阶段，“90/70”政策以及提高第二套
2003-2008年第三季度（第一轮宏 观调控）
• 调控背景
2003年开始中国经济进入新一轮经济增长周 期，在这轮增长周期里面，我们面临经济过热苗 头，投资增长过快，投资率过高，银行贷款增速 过猛，外资热钱涌入过多，以及通货膨胀的压力 过大，特别是生产资料价格全面上涨。面临03年 开始的新一轮经济增长，宏观政策总的方向是防 止经济过热的紧缩性调控。2004开始，房地产继 钢铁、水泥和电解铝三大行业之后，作为宏观调 控的第四大行业加入到整个宏观经济调控中来
Lamport’s
BakeryAlgorithm
政策评价
➢ 国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调 控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地 产，因而措施只针对一些房地产投机行为；
➢ 严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷 款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求， 但需求仍然存在，谨防未来大幅释放；
Lamport’s
BakeryAlgorithm
房地产政策调控阶段的划分
• 1998-2002年（平稳发展期）
• 2003-2008年第三季度（第一轮宏观调控）
• 2008年第四季度-2009年末（第二轮宏观调 控）
• 2010年初-现在（第三轮宏观调控）
Lamport’s
BakeryAlgorithm
住房贷款首付和利率，增加住房转让税收等控制投资性需
求的政策成为当时的主要政策
• 紧银根 2004年开始，房地产开发企业的资本金比率
从20%提高到35%，对房地产开发企业贷款的总规模实行控 制，把指标分解到各个开发银行，控制房地产投资规模和 信贷规模的增长
• 紧地跟 取消房地产用地审批制度，2004年8月31日开
始，开发企业开发土地全部实行“招拍挂”，提高项目自 有资本金要求，对土地供应从规模和制度上进行紧缩性控 制
•Ba具k体er政y 策（表2） Lamport’s
Algorithm
• 调控效果
由于连续多年供应量持续低于需求增长，市场供求关 系失衡不断加剧，所以出现了在政策短期观望后房价报复 性上涨的局面，房价并没有降下来。但住房和城乡建设部 政策研究中心副主任秦虹指出，如果04年和08年调控效 果好不好用单一房价指标衡量，实际上是不完整的，当时 它对房地产宏观调控主要服从国民经济防止经济过热。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
房地产市场受政府政策影响大
受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地 产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、 经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特 殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等 制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时 影响较大，政府政策影响市场常常成为中国房地 产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成 功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发 展进程。
制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑 制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面 转向。和前两轮主要是服从国民经济大局下的调 控不同，这次是专门针对房价上涨过快的调控。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 调控背景 ➢ 房地产市场运行问题严重
房价涨幅过快；投资投机倾向增加，今年一季 度利用银行杠杆购房的杠杆率比09年全年提高10 %，恐慌性购房大举增加；高价地王频现 ➢ 国民经济处于良好的复苏状态
“国十条”三大核心内容：
➢ 控制投资性需求：严格差别化信贷政策
➢ 加大供应总量 ➢ 加强市场监管
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 新近出台的调控政策基本上都是在4月份“新国十 条”规定的框架内进行的政策细化和深化，更具 有可操作性，调控更精准，更强调新“国十条” 政策的贯彻和落实。因此，加大“新国十条”的 落实力度，仍是当前的中心任务。其中，9月份之 后，住房保障建设正成为落实房地产调控的核心 。
今年一季度GDP增速达到11.9%，民间投资增长 速度是09年的两倍，因金融危机引起的出口下滑 也恢复到07年的水平，财政收入大幅度增加，不 需要特别的防经济过热，也不需要以保增长为目 标
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 调控内容 关键词 增加住房的有效供给
2010年4月17日，专门针对房价上涨过快问题 的房地产调控政策“国十条”出台，随后9月29日 再次根据市场出现的新情况和新问题提出了新的 调控五项要求。
1.日本东京大学经济学教授伊藤隆敏认为，中国房 地产泡沫被严重低估，中国将重蹈日本覆辙（80 年代日本房地产泡沫破灭），你又有何看法？
2.你怎么看待李国平先生关于“2008年底应该救经 济而不是简单救开发商”的言论？
Lamport’s
BakeryAlgorithm
Lamport’s
BakeryAlgorithm
房地产是我国国民经济的支柱产业
• 根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200％ 左右，做一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年 的增速约为15％，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业 将直接为GDP贡献3个百分点的增速。
• 这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，大多数的 研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为 20－40％不等，按照中国经济平均10％的增速，房地产业 每年约为GDP贡献2－4个百分点的增速。除此以外，房地 产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一 个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵 动整个宏观经济。
➢ 更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常 务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住 房建设才能切实解决房地产市场存在的根本问题 ，否则难逃越调越涨的怪圈；
➢ 国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应 的增加，保证保障性住房措施落实到位
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 请问：
Lamport’s
BakeryAlgorithm
前两轮政策调控目标与效果差异性形成 原因分析
➢政策调节效果的显现本身具有时滞性
➢政策目标的多元化冲突和手段的不合理
➢配套政策不健全
➢房地产业本身具有周期性波动
Lamport’s
BakeryAlgorithm
2010年初-现在（第三轮宏观调控）
• 调控目标 2009年12月14日国务院常务会议明确表示“遏
➢ 通过金融体系（商业信贷和住房公积金）为购房者和投 资者提供融资，通过增强居民购房能力和企业开发能力， 促进房地产业发展；
➢ 通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性 具体政策（表1）
• 调控效果 调控的主旋律是“发展”，结果发展的同时也带来了投
BLam资aporkt’的s er过yA热lgori和thm 房价的快速上涨
2002年至2010年8月全国商品房和住宅均价及其同比增速
Lamport’s
BakeryAlgorithm
1998-2002年（平稳发展期）
• 调控目标 大力促进房地产业的发展，满足城市化需求，推动宏观经 济的发展
• 调控内容 关键词 住房市场化改革
➢ 实行住房市场化改革，提高房地产投资收益，吸引社会资 金进入房地产业，加快房地产稳定发展；
Lamport’s
BakeryAlgorithm
2008年第四季度-2009年末（第二 轮宏观调控）
• 调控背景 2008年我国经历GDP连续六个季度、连续下降
七个百分点这样一个快速经济下滑。2008年8月， 全国商品房销售面积跌入谷底（同比下降35.7%） 8月以来房价指数一直环比下降，12月跌至谷底（ -0.7%)。9月，受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进 一步扩大的影响，货币政策开始放松，当年9月至 年底，央行连续5次降息，3次下调存款准备金率
BakeryAlgorithm
• 调控内容 关键词 极度宽松的货币政策
刺激需求 ： 低利率水平， 贷款优惠， 减税； 鼓励房地产开发 ：放开房地产开发贷款规模控制 • 具体政策 （表3） • 调控效果
2009年市场下行趋势得到遏制，新建商品住房 成交量出现了同比增长44%的历史最高位。一线城 市存量住房的成交量也同时出现“井喷”，成交 面积成倍于新建商品住房。而同时，商品住房的 竣工面积增速只有6.2%，房价再次因供求关系的 过度失衡而快速上涨。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
调控内容 关键词 调结构 紧银根 紧地跟
• 调结构
十五到十一五时期，我国经济连续五年的GD
P两位数增长，城镇个人可支配收入连续五年超过GDP增长
速度，住房需求快速膨胀，但受制于宏观经济紧缩性调控
来自百度文库
的大方向，调控房价的主要措施只能是调结构而不是增加
供给。所以，这一阶段，“90/70”政策以及提高第二套
2003-2008年第三季度（第一轮宏 观调控）
• 调控背景
2003年开始中国经济进入新一轮经济增长周 期，在这轮增长周期里面，我们面临经济过热苗 头，投资增长过快，投资率过高，银行贷款增速 过猛，外资热钱涌入过多，以及通货膨胀的压力 过大，特别是生产资料价格全面上涨。面临03年 开始的新一轮经济增长，宏观政策总的方向是防 止经济过热的紧缩性调控。2004开始，房地产继 钢铁、水泥和电解铝三大行业之后，作为宏观调 控的第四大行业加入到整个宏观经济调控中来
Lamport’s
BakeryAlgorithm
政策评价
➢ 国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调 控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地 产，因而措施只针对一些房地产投机行为；
➢ 严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷 款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求， 但需求仍然存在，谨防未来大幅释放；
Lamport’s
BakeryAlgorithm
房地产政策调控阶段的划分
• 1998-2002年（平稳发展期）
• 2003-2008年第三季度（第一轮宏观调控）
• 2008年第四季度-2009年末（第二轮宏观调 控）
• 2010年初-现在（第三轮宏观调控）
Lamport’s
BakeryAlgorithm
住房贷款首付和利率，增加住房转让税收等控制投资性需
求的政策成为当时的主要政策
• 紧银根 2004年开始，房地产开发企业的资本金比率
从20%提高到35%，对房地产开发企业贷款的总规模实行控 制，把指标分解到各个开发银行，控制房地产投资规模和 信贷规模的增长
• 紧地跟 取消房地产用地审批制度，2004年8月31日开
始，开发企业开发土地全部实行“招拍挂”，提高项目自 有资本金要求，对土地供应从规模和制度上进行紧缩性控 制
•Ba具k体er政y 策（表2） Lamport’s
Algorithm
• 调控效果
由于连续多年供应量持续低于需求增长，市场供求关 系失衡不断加剧，所以出现了在政策短期观望后房价报复 性上涨的局面，房价并没有降下来。但住房和城乡建设部 政策研究中心副主任秦虹指出，如果04年和08年调控效 果好不好用单一房价指标衡量，实际上是不完整的，当时 它对房地产宏观调控主要服从国民经济防止经济过热。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
房地产市场受政府政策影响大
受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地 产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、 经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特 殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等 制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时 影响较大，政府政策影响市场常常成为中国房地 产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成 功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发 展进程。
制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑 制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面 转向。和前两轮主要是服从国民经济大局下的调 控不同，这次是专门针对房价上涨过快的调控。
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 调控背景 ➢ 房地产市场运行问题严重
房价涨幅过快；投资投机倾向增加，今年一季 度利用银行杠杆购房的杠杆率比09年全年提高10 %，恐慌性购房大举增加；高价地王频现 ➢ 国民经济处于良好的复苏状态
“国十条”三大核心内容：
➢ 控制投资性需求：严格差别化信贷政策
➢ 加大供应总量 ➢ 加强市场监管
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 新近出台的调控政策基本上都是在4月份“新国十 条”规定的框架内进行的政策细化和深化，更具 有可操作性，调控更精准，更强调新“国十条” 政策的贯彻和落实。因此，加大“新国十条”的 落实力度，仍是当前的中心任务。其中，9月份之 后，住房保障建设正成为落实房地产调控的核心 。
今年一季度GDP增速达到11.9%，民间投资增长 速度是09年的两倍，因金融危机引起的出口下滑 也恢复到07年的水平，财政收入大幅度增加，不 需要特别的防经济过热，也不需要以保增长为目 标
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 调控内容 关键词 增加住房的有效供给
2010年4月17日，专门针对房价上涨过快问题 的房地产调控政策“国十条”出台，随后9月29日 再次根据市场出现的新情况和新问题提出了新的 调控五项要求。
1.日本东京大学经济学教授伊藤隆敏认为，中国房 地产泡沫被严重低估，中国将重蹈日本覆辙（80 年代日本房地产泡沫破灭），你又有何看法？
2.你怎么看待李国平先生关于“2008年底应该救经 济而不是简单救开发商”的言论？
Lamport’s
BakeryAlgorithm
Lamport’s
BakeryAlgorithm
房地产是我国国民经济的支柱产业
• 根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200％ 左右，做一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年 的增速约为15％，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业 将直接为GDP贡献3个百分点的增速。
• 这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，大多数的 研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为 20－40％不等，按照中国经济平均10％的增速，房地产业 每年约为GDP贡献2－4个百分点的增速。除此以外，房地 产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一 个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵 动整个宏观经济。
➢ 更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常 务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住 房建设才能切实解决房地产市场存在的根本问题 ，否则难逃越调越涨的怪圈；
➢ 国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应 的增加，保证保障性住房措施落实到位
Lamport’s
BakeryAlgorithm
• 请问：
Lamport’s
BakeryAlgorithm
前两轮政策调控目标与效果差异性形成 原因分析
➢政策调节效果的显现本身具有时滞性
➢政策目标的多元化冲突和手段的不合理
➢配套政策不健全
➢房地产业本身具有周期性波动
Lamport’s
BakeryAlgorithm
2010年初-现在（第三轮宏观调控）
• 调控目标 2009年12月14日国务院常务会议明确表示“遏
➢ 通过金融体系（商业信贷和住房公积金）为购房者和投 资者提供融资，通过增强居民购房能力和企业开发能力， 促进房地产业发展；
➢ 通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性 具体政策（表1）
• 调控效果 调控的主旋律是“发展”，结果发展的同时也带来了投
BLam资aporkt’的s er过yA热lgori和thm 房价的快速上涨
2002年至2010年8月全国商品房和住宅均价及其同比增速
Lamport’s
BakeryAlgorithm
1998-2002年（平稳发展期）
• 调控目标 大力促进房地产业的发展，满足城市化需求，推动宏观经 济的发展
• 调控内容 关键词 住房市场化改革
➢ 实行住房市场化改革，提高房地产投资收益，吸引社会资 金进入房地产业，加快房地产稳定发展；
Lamport’s
BakeryAlgorithm
2008年第四季度-2009年末（第二 轮宏观调控）
• 调控背景 2008年我国经历GDP连续六个季度、连续下降
七个百分点这样一个快速经济下滑。2008年8月， 全国商品房销售面积跌入谷底（同比下降35.7%） 8月以来房价指数一直环比下降，12月跌至谷底（ -0.7%)。9月，受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进 一步扩大的影响，货币政策开始放松，当年9月至 年底，央行连续5次降息，3次下调存款准备金率