2019【城市进入研究】济南-山东省济南市城市进入研究报告-思源
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¾ 地理位置：位于济南市地处山东省中西部，市区面积3257平方公里。南依泰 山，北跨黄河，背山面水，分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的 淄博、南部的泰安和莱芜交界。南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与 鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
¾ 城市定位：济南因境内泉水众多，拥有“七十二名泉”，被称为“泉城”，素 有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉，济南八景闻名于世，是拥有 “山、泉、湖、河、城”独特风貌的旅游城市，是国家历史文化名城、首批中 国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
¾ 城市建设：2016年12月，经国务院、山东省政府批复，同意撤销县级章丘市，设 立济南市章丘区。济南行政区划为七区三县，今后，济南将进一步优化中心城区 空间布局，统筹区域协调发展，推进章丘加快融入济南发展大框架，增强省会城 市辐射带动功能，为“打造四个中心，建设现代泉城”提供有力支撑。
¾ 城市人口：2017年末年末全市常住人口732.12万人，比上年末增长8.81万人，同 比增长1.22%。户籍人口643.62万人，比上年增加10.79万人，同比增长1.71%。 申报出生率17.83‰，申报死亡率9.86‰，人口自然增长率7.97‰。
文化之城：文化聚集型城市，整个城市的兴起、发展与未来规划都与积 淀几千年的文化底蕴息息相关。
高教之城：全国排列前茅的山东大学、山东师范大学等高等院校集聚济 南，教育氛围浓厚。
城市概况丨城市地理
北连京津冀，南接苏皖豫，京沪经济走廊的中间位置；南依泰山，北面黄河，南北发展受阻
城市地势
黄河
济南市域
z 地势特征：城市地势南高北低，多雨季节北部片区容易被淹，一定程度上 影响形成了济南人“住东不住西，住南不住北”的住房观念。
城市概况丨行政区划
济南市下辖“七区三县”，高新区为国家设立的高新技术产业开发区，由高新区管委会管理，并非行政区划
济南行政划分图
¾ 市域范围：济南市下辖七区三县行政区：历下区、历城区、市中区、天桥区、槐 荫区、长清区、章丘区、商河县、济阳县、平阴县，市人民政府驻济南市历下区 龙鼎大道龙奥大厦。全市面积8177.21平方公里。
泰山山脉
山东半岛城市群：济南作为山东半岛城市群“双中心”（济南、青岛）之 一，是山东中西部及省际区域的交通枢纽和经济中心，正在向着现代服务 业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市发展：东部新城应抓住半 岛城市群建设中产业结构调整机会，整合资源，发挥带动优势，成为综合 服务中心承接地。
z 地形特征：济南市南依泰山，北跨黄河，在南北方向上具有天然屏障，一 定程度上制约城市的纵向发展。
高度集中 东部初拓 西部初拓 东部再拓 连接章丘
城市规划丨重点规划（方向）
按照“东拓、西进、南控、北跨、中优”的发展战略，南北受限，东西狭长，整体呈“带状”发展
2016年8月28日，《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式发布，其中再次明确 了济南实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市 布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优 化旧城区城市功能，全面提升城市品质。
滨河新区打造，西客站大
雪山片区逐步开发，城市 东部进一步扩大至绕城高
规模建设，打造长清大学 速以东区域。全福-华山板
wenku.baidu.com
城、工业北路开发建设， 块开发，腊山片区大规模
茂岭山片区开发
建设，长清区逐步发展
药山片区开发、北湖片区 改造，南北康开发，文庄 改造，唐冶片区大规模开 发。圣井开发
高新区 西客站 绕城高速 收费站东移
¾ 城市经济：实现地区生产总值7201.96亿元，比上年增加576.16亿元，增长8.0%
城市分析： 现阶段自2016年行政区划设定后分为七区三县，济南实施“东拓、
西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市布局沿 东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发 展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。
山东省济南市城市进入研究报告
思源地产 2018.6
1
研究目录
城市背景
济南市城市发展情况如何？
整体市场
济南市房地产行业供销如何？
区域市场
市内各区及板块市场有何不同的特征？
房企格局
在当地市场之中开发商呈什么样的格局？
进驻策略
根据当地市场行情和区域热度，应选取怎样的方式进入？
2
城市背景
¾ 城市概况 ¾ 城市规划 ¾ 城市人口 ¾ 城市经济 ¾ 城市交通 ¾ 城市产业
城市概况
济南市位于山东省的鲁西中部，中国东部沿海经济大省。
德州
滨州 东营
济南 淄博
潍坊
聊城
莱芜 泰安
济南市区位图
烟台 威海 青岛
¾ 城市概况：济南，素有“泉城”之称，是山东省省会、全国十五个副省级城市 之一，环渤海地区南翼的中心城市，山东省的政治、文化、教育、经济、交通 和科技中心，中国人民解放军北部战区陆军机关驻地，总面积8177平方公里。 位于中国山东省的中西部，北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山 东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点。
城市定位
“6+1”都市圈中心城市
德 州
聊 城
滨 州
济
淄
南
博
泰
莱
安
芜
东北亚经济圈：具有参与国际经济大循环，与国际经济接轨的良好 条件和机遇。
环渤海经济区：依托济青产业带的发展形成产业合力，具有辐射带 动中西部发展的作用。
京沪交通走廊：具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条 件。
省会城市：山东省省会，政治中心、文化中心，连接环渤海经济圈与长 三角经济圈的重要节点城市。
城市规划丨城市变迁
版图外拓，重心东移。
2000年
2001-2007年 2008-2013年 2013-2015年 2015-2017年
各大开发商均集中在市区 一环路内。房地产项目主 要集中在一环路内
一环内
经十路、经一路扩建，北 园大街高架路改造，小清 河片区综合改造，二环形 成，高新区初步发展。
市政，府东迁，全运会举办，
菏泽
济宁 枣庄
临沂
日照
环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点 2017年度中国最具投资潜力城市50强
国家历史文化名城
中国软件名城
中国最具幸福感城市
首批中国优秀旅游城市
全国文明城市
国家卫生城市
城市概况丨城市定位
济南市是山东省省会，政治、文化、教育中心，全国十五个副省级城市之一，环渤海地区南翼的中心城市，省 会“6+1”都市圈中心城市
¾ 城市定位：济南因境内泉水众多，拥有“七十二名泉”，被称为“泉城”，素 有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉，济南八景闻名于世，是拥有 “山、泉、湖、河、城”独特风貌的旅游城市，是国家历史文化名城、首批中 国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
¾ 城市建设：2016年12月，经国务院、山东省政府批复，同意撤销县级章丘市，设 立济南市章丘区。济南行政区划为七区三县，今后，济南将进一步优化中心城区 空间布局，统筹区域协调发展，推进章丘加快融入济南发展大框架，增强省会城 市辐射带动功能，为“打造四个中心，建设现代泉城”提供有力支撑。
¾ 城市人口：2017年末年末全市常住人口732.12万人，比上年末增长8.81万人，同 比增长1.22%。户籍人口643.62万人，比上年增加10.79万人，同比增长1.71%。 申报出生率17.83‰，申报死亡率9.86‰，人口自然增长率7.97‰。
文化之城：文化聚集型城市，整个城市的兴起、发展与未来规划都与积 淀几千年的文化底蕴息息相关。
高教之城：全国排列前茅的山东大学、山东师范大学等高等院校集聚济 南，教育氛围浓厚。
城市概况丨城市地理
北连京津冀，南接苏皖豫，京沪经济走廊的中间位置；南依泰山，北面黄河，南北发展受阻
城市地势
黄河
济南市域
z 地势特征：城市地势南高北低，多雨季节北部片区容易被淹，一定程度上 影响形成了济南人“住东不住西，住南不住北”的住房观念。
城市概况丨行政区划
济南市下辖“七区三县”，高新区为国家设立的高新技术产业开发区，由高新区管委会管理，并非行政区划
济南行政划分图
¾ 市域范围：济南市下辖七区三县行政区：历下区、历城区、市中区、天桥区、槐 荫区、长清区、章丘区、商河县、济阳县、平阴县，市人民政府驻济南市历下区 龙鼎大道龙奥大厦。全市面积8177.21平方公里。
泰山山脉
山东半岛城市群：济南作为山东半岛城市群“双中心”（济南、青岛）之 一，是山东中西部及省际区域的交通枢纽和经济中心，正在向着现代服务 业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市发展：东部新城应抓住半 岛城市群建设中产业结构调整机会，整合资源，发挥带动优势，成为综合 服务中心承接地。
z 地形特征：济南市南依泰山，北跨黄河，在南北方向上具有天然屏障，一 定程度上制约城市的纵向发展。
高度集中 东部初拓 西部初拓 东部再拓 连接章丘
城市规划丨重点规划（方向）
按照“东拓、西进、南控、北跨、中优”的发展战略，南北受限，东西狭长，整体呈“带状”发展
2016年8月28日，《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式发布，其中再次明确 了济南实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市 布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优 化旧城区城市功能，全面提升城市品质。
滨河新区打造，西客站大
雪山片区逐步开发，城市 东部进一步扩大至绕城高
规模建设，打造长清大学 速以东区域。全福-华山板
wenku.baidu.com
城、工业北路开发建设， 块开发，腊山片区大规模
茂岭山片区开发
建设，长清区逐步发展
药山片区开发、北湖片区 改造，南北康开发，文庄 改造，唐冶片区大规模开 发。圣井开发
高新区 西客站 绕城高速 收费站东移
¾ 城市经济：实现地区生产总值7201.96亿元，比上年增加576.16亿元，增长8.0%
城市分析： 现阶段自2016年行政区划设定后分为七区三县，济南实施“东拓、
西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市布局沿 东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发 展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。
山东省济南市城市进入研究报告
思源地产 2018.6
1
研究目录
城市背景
济南市城市发展情况如何？
整体市场
济南市房地产行业供销如何？
区域市场
市内各区及板块市场有何不同的特征？
房企格局
在当地市场之中开发商呈什么样的格局？
进驻策略
根据当地市场行情和区域热度，应选取怎样的方式进入？
2
城市背景
¾ 城市概况 ¾ 城市规划 ¾ 城市人口 ¾ 城市经济 ¾ 城市交通 ¾ 城市产业
城市概况
济南市位于山东省的鲁西中部，中国东部沿海经济大省。
德州
滨州 东营
济南 淄博
潍坊
聊城
莱芜 泰安
济南市区位图
烟台 威海 青岛
¾ 城市概况：济南，素有“泉城”之称，是山东省省会、全国十五个副省级城市 之一，环渤海地区南翼的中心城市，山东省的政治、文化、教育、经济、交通 和科技中心，中国人民解放军北部战区陆军机关驻地，总面积8177平方公里。 位于中国山东省的中西部，北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山 东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点。
城市定位
“6+1”都市圈中心城市
德 州
聊 城
滨 州
济
淄
南
博
泰
莱
安
芜
东北亚经济圈：具有参与国际经济大循环，与国际经济接轨的良好 条件和机遇。
环渤海经济区：依托济青产业带的发展形成产业合力，具有辐射带 动中西部发展的作用。
京沪交通走廊：具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条 件。
省会城市：山东省省会，政治中心、文化中心，连接环渤海经济圈与长 三角经济圈的重要节点城市。
城市规划丨城市变迁
版图外拓，重心东移。
2000年
2001-2007年 2008-2013年 2013-2015年 2015-2017年
各大开发商均集中在市区 一环路内。房地产项目主 要集中在一环路内
一环内
经十路、经一路扩建，北 园大街高架路改造，小清 河片区综合改造，二环形 成，高新区初步发展。
市政，府东迁，全运会举办，
菏泽
济宁 枣庄
临沂
日照
环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点 2017年度中国最具投资潜力城市50强
国家历史文化名城
中国软件名城
中国最具幸福感城市
首批中国优秀旅游城市
全国文明城市
国家卫生城市
城市概况丨城市定位
济南市是山东省省会，政治、文化、教育中心，全国十五个副省级城市之一，环渤海地区南翼的中心城市，省 会“6+1”都市圈中心城市