天润房地产项目产品定位与营销策划
北京天润来广营洋房项目形象策略提案
推荐案名三：
天 润
. 晓 庐
晓：暗指高度，“晓天下”，知晓、通达。 庐：特指别墅，“草庐”。契合了本案的产品花园洋房的类型特征。 晓 庐：具有哲学意蕴，人生状态，明晓世事，更懂得鉴赏居所。
PART5 创 意 的 展 现
在总体形象原则指导不变的前提下，
我们将呈现多角度的创意思考。
方案一：
突破常规、高度审美、品牌感强烈
高度、姿态、专属
推荐案名一：
天 润 .迤 逦 山
迤逦、1.指曲折连绵的自然之貌。宋 柳永 《凤栖梧》词之三：“玉树琼枝，迆 逦相偎傍。”
2.指唱歌声和鸟鸣声的悠扬圆转。元 朱庭玉 《夜行船•春晓》套曲： “迤逦莺啼共燕语，偏向闲庭户。” 迤逦山：人在山巅，领略万千风景的怡然姿态。 有内涵，有情景、有姿态、有高度、更有利于传播。
生活和工作在亚奥的人们。
他们是这里城市化高速发展的中坚推动力。
他们更见证了这里兑现“大国梦”的辉煌。 他们自豪的享受这座城市的美好，自信的远瞻着城市的未来。
我们称这群人为：
大 国 民
大国民，是具有一定财富基础、社会地位、人生取向的人群 他们拥有前瞻的胆略，更具有从容的人生风范。
阮次山先生曾说： “中国的和平崛起，最不可缺的就是大国民心态。”并且表示，“我有一个梦： 但愿在我的有生之年能见到——中国民众都能具备真正的大国民风范——自信、宽容、 雍雅、关怀。” 大国民心态意味着，因为实力而自信，因自信而前瞻，因前瞻而从容，因从容而 关怀，因关怀而心怀责任。既是国家态度，也是公民心态。
城市性、生态性、高端性，这将是区域的全新形象。
在20年亚奥的发展史上，每一阶段， 都是有前瞻性、开创性的项目为这里树立标杆， 从早期的“欧陆经典”，到“紫玉山庄”，再到“世茂奥临”…… 那么后奥运时代，谁将擎起亚奥人居新的旗帜？
房地产北京天润来广营项目产品发展及营销策略_56P_复合型住区_项目定位_规划方案
目 录
1 2 3 4 5
项目定位核心课题
本案资源条件的分析 项目策略及规划方案 概念规划及产品细节 推广及销售方案
Page-5
受人之托，忠人之事！
自我认知，是成功破题的前提！
“大处”着眼
区域价值的挖掘及重新定位！
“小处”着手
充分利用本案用地的独特优势！
Page-6
受人之托，忠人之事！
区位价值—完全有条件支持项目高端形象定位
宗地名称 用地面积合计 建设用地面积 代征地面积 规划建筑面积 (平方米) 平均容积率 成交价 (万元) 楼面价 (元/平米) 1号地 2号地 3号地 4号地 417978 305580 431555 319958 263468 189427 212400 131217 154510 116153 219155 188741 662220 498192 577381 306702 2.51 2.63 2.72 2.34
中关村高新技术产业基 地
新国展商圈
地铁13号线
本项目区位
上地信息产业基地
地铁5号线
奥林匹克产业 区 中关村
望京商圈
Page-7
受人之托，忠人之事！
区域是未来的万柳、朝阳公园、望京板块，一个新的城市复合型高档住区
复合型资源优势极其明显 上风上水的区位优势 紧邻城市中心 有过大规模成片的开发过程 土地资源将变得日益稀缺
天润园项目策划书doc16(1)
天润园项目策划书一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
(房地产策划方案)房地产天润花园项目整体策划书
天润花园项目整体策划书目录一、市场背景二、项目剖析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售履行九、公司简介十、合作模式一、市场背景我司以为可分为两个阶济南房产市场日趋规范，整体处于上涨态势，在市场发展的过程中，段，每个阶段市场组成因素的特点，简析以下：(一 )九九年以前，被动销售的暴利阶段：客源特点：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购置存在必定盲目性。
开发商特点：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力参差不齐，受传统观点约束严重，不重视客源心理及市场发展特征，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排挤。
项目特点：产品形式单调（多层为主），缺少特点，不着重整体规划，且有显然地区性特点（集中在千佛山周边）。
销售特点：无整体营销思路，盲目追求高利，订价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培育和建立。
（二） 2000 年此后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特点：客源层次宽泛，需求多样化，在楼盘选购及消操心理上趋于理性，此时散户花费渐渐成为市场主力。
开发商特点：迫于竞争的压力，开发商主动追求新的开发理念，对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人材带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始着重客源需求，渐渐向以产定销的路线聚拢。
品牌意识已大大加强，大批实力雄厚、理念先进的外处开发公司着眼于济南房产市场的优异发展远景，从而纷繁抢占济南市场。
同时因为政府对土地资源进行一致管理，地价开始上涨，而促进开发公司走出暴利阶段，收益趋于合理，此时一部分资本实力衰、管理不完美、开发理念陈腐的小公司将面对严重考验。
项目特点：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐渐为市场认同，高层也占据必定市场份额。
地区限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特点鲜亮，而且小区质量不停提高。
销售特点：价钱趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐渐为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不停翻新。
2011年8月株洲天润房产蛇嘴项目产品定位上
产品：市场在售产品多以高层、小高层为市场主流
小高层、
3
高层
桂花名城
24800平米开发品牌：市场39并89不3平缺米乏有实力和开发经验1.5的株洲品牌开发商 多层
31
市场户型分析
户型的主力面积区间为130~140平米，总价多数集中在45~55万范围 之内。
1
锦绣江山
5
经世·皇城
单套价格区间
2
桂花名城
株洲天润房地产项目
产品定位与营销策划
行之行营销‖2011.7.10
本项目区域环境
项目所在板块并非热点区域
传统价值评价的标准：热点板块 芦淞商圈（株洲的商业中心） 1518沿线区域（新政府区域） 天元区版块资源优越，正向着城 市高档住宅区域发展。
用传统眼光看，本项目不在 株洲的传统城市商业版块内， 也不代表城市高档住宅发展 的方向。
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点，2019年于 10月、12月两月加息
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点
市发改委、物价局、房产局联合召 开株洲市商品房明码标价销售工作 动员大会。除明确今后销售商品房、 车库、车位必须按建筑面积进行一 套一标明码标价外，还要求标价一 经明确便不得擅自更改。
价格走势
项目现状 项目特点 营销特点
占地面积205亩，建筑面积22万平米，容积率1.6，绿化率6
株洲市一中、樟树坪小学、饮食店、株洲四医院、五星级会 场、室外健身中心等
去年整体均价为6200元/㎡，今年剩余尾货均价为7000元/㎡ 今年10月份，推出最后一栋精装公寓，预计均价为7500元
地产项目定位与营销推广策略
汇报人：日期:contents•地产项目定位•营销推广策略目录•销售渠道策略•营销效果评估与优化01地产项目定位通过市场调研了解目标客户的需求、偏好和消费能力，为项目定位提供依据。
需求分析竞品分析市场趋势研究竞争对手的项目特点、优势和营销策略，以便差异化定位。
关注房地产市场的发展趋势和政策走向，确保项目定位符合市场发展方向。
030201市场调研分析优势（Strength）挖掘项目地理位置、规划设计、配套设施等方面的优势，为定位提供支持。
识别项目在品质、品牌、交通等方面的劣势，定位时需扬长避短。
分析市场环境中的政策机遇、市场需求等，为定位提供有利条件。
预警市场风险、政策风险等，确保项目定位稳健可靠。
劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）项目SWOT分析目标客户群体产品差异化价格策略品牌形象项目定位策略01020304明确项目的目标客户群体，如高端改善型客户、首次置业客户等。
根据项目特点和市场需求，打造独具特色的产品卖点，如绿色建筑、智能家居等。
根据项目定位、成本和客户需求，制定合理的价格策略，确保价格与价值相匹配。
塑造项目品牌形象，通过品牌传播和公关活动提升项目知名度和美誉度。
02营销推广策略通过精心设计的视觉识别系统、宣传册、广告片等，塑造独特且富有吸引力的品牌形象，增强消费者对项目的记忆与认同感。
品牌形象塑造挖掘项目背后的独特故事，如设计师的灵感来源、地域文化特色等，通过讲述品牌故事，与消费者建立情感连接。
品牌故事打造寻求与知名开发商、设计师、建筑师等合作，借助其品牌效应，提升项目的知名度和信誉度。
合作品牌推广品牌推广大数据分析与应用运用大数据技术，精准分析目标客户群体，实现个性化推荐和精准营销，提高营销效率。
网络广告投放在搜索引擎、社交媒体等平台投放广告，扩大项目曝光度，吸引潜在购房者关注。
官方网站与社交媒体运营建立项目官方网站和社交媒体账号，发布项目动态、活动信息、楼盘介绍等，与潜在购房者保持密切互动。
北京天润平谷1号地项目整体定位及物业发展1239361314
地块位置
9 0 公 里
6
2 PART 本体条件分析
7
2 PART 本体条件分析
本体条件分析总结，看看哪些因素可以促成我们“追名”
研究结论 城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。
项目位置 区域交通便利：本项目周边紧邻顺平路，交通条件优越。
自然资源丰富：地块紧邻天然水系、大面积市政绿化景观带，自然资源丰富。
品牌塑造：本项目将是天润集团在平谷第一个房地产开发项目，本项目承担 着树立企业良好形象、形成市场口碑和品牌影响力、提升品牌 美誉度的作用。
利润速度：本项目对利润要求有较为合理、客观的预期。销售速度在满足资 金回笼的前提下，通过对“量价”控制，实现适当利润。
持续影响：通过对本项目的成功开发，将本项目打造成为平谷市场上的精品大 盘项目，进而树立天润在平谷市场的品牌形象，获得政府信任，为后续取地打 好基础。
销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度 购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。
目标实现影响 +
+
+ + + + + + -
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PART 4 项目核心问题推导
14
4 PART 项目核心问题推导
项目核心问题的梳理
本体分析
宏观层面 市场层面 客户层面
品牌塑造：天润品牌如何塑造。 城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。 客户认知度较远：距离平谷核心区较远，客户心理认知较远。 噪音影响：地块紧邻城市主干道，有一定噪音影响。 地价较高：土地成本较高，直接影响销售价格。 发展缓慢：城市整体发展较为缓慢，人均GDP居北京末位 人口数量：整体人口数量有限 成交价滞后：开发企业操盘不正规，致使市场成交价滞后明显 客户范围：购房客户严格控制区域内，未明显出现导入型客户 销售价格：目前成交价格上限9000元/平米，突破现有价格存在一定难度。 购房总价：平谷目前绝大多数客户置业房款总价上限80万元。
天润置地长安街豪宅核心推广策略
注重绿色生态和环保理念，打造健康、宜居 的生活环境。
建筑设计独特
聘请知名建筑设计师，打造独特的建筑风格 和空间布局。
优质服务
提供全方位的物业服务和高品质的社区服务 ，确保业主的生活品质。
02
CATALOGUE
目标客户分析
目标客户群体
高净值个人
拥有足够财务自由的高收入人群，对生活品质有 较高追求。
活动内容
举办亲子活动、节日庆祝活动、折扣促销等，吸引客 户参与并促进销售。
宣传推广
通过节日海报、社交媒体广告、户外广告等多种形式 进行宣传，扩大活动影响力。
客户维护与拓展活动策划
主题设定
以“感恩回馈，共创未来”为主题，突出对客 户的关心和回馈。
活动内容
组织客户联谊活动、座谈会、品酒会等，加强 与客户的关系维护和拓展。
Hale Waihona Puke 竞品楼盘价格策略分析竞品楼盘的价格策略，包括定价方式、价格水平、优 惠措施等方面。
竞品楼盘价格走势
分析竞品楼盘的价格走势，包括历史价格变化、未来价格 预期等方面。
竞品楼盘价格与价值关系
分析竞品楼盘的价格与价值关系，包括价格与品质、价值与价 格等方面，找出天润置地长安街豪宅在价格策略方面的优势和
不足。
投资客
寻求长期投资回报的客户，关注房产的增值潜力 。
企业高管与富二代
对豪宅有购买需求的特定群体。
客户需求分析
01
舒适与奢华的居住 体验
客户期望豪宅具备高品质的装修 、服务和设施，以满足其对生活 品质的追求。
02
优越的地理位置
长安街作为北京的核心地带，客 户希望豪宅具备优越的地理位置 和交通便利性。
3
房地产项目前期策划项目定位及营销思路
房地产项目前期策划项目定位及营销思路房地产项目前期策划对于项目的定位及营销思路非常重要。
在进行前期策划时，需要对项目进行充分的调研分析，从而确定项目的定位和目标市场，同时制定切实可行的营销策略。
首先，在进行项目定位时，需要考虑到项目的地理位置、项目规模、项目类型以及目标客户群体等因素。
通过深入了解目标市场的需求和竞争对手的情况，确定项目在市场中的定位。
例如，如果项目位于城市中心的商业区，可以将项目定位为高端商业地产，专注于提供商业办公空间；如果项目位于居民区，可以将项目定位为高品质住宅区，注重打造舒适的居住环境。
其次，在确定项目定位之后，需要制定切实可行的营销思路。
根据不同的项目类型和目标市场，可以采取多种营销手段，包括但不限于以下几种：1. 建立品牌形象：通过有效的宣传和推广，塑造项目的独特品牌形象。
可以通过打造精美的项目展示中心、发布专业的宣传资料、开展品牌活动等方式，提升消费者对项目的认知度和信任度。
2. 多渠道推广：利用各种传媒渠道进行广告宣传，如电视、报纸、网络等。
同时，通过与房地产经纪商、地产中介机构等合作，将项目信息传递给更多的潜在购房者。
3. 社交媒体营销：利用社交媒体平台，如微博、微信、抖音等进行项目推广。
通过发布项目的宣传资料、与用户互动、组织线上活动等方式，增加项目的曝光度，吸引更多的潜在客户。
4. 个性化定制服务：针对目标客户群体的需求，提供个性化的定制服务。
例如，针对高端客户，可以提供专属的购房咨询服务、定制化的装修设计方案等，增加项目的附加值。
5. 参与地方社区建设：通过与当地政府和社区组织合作，参与地方社区的建设和公益活动，提升项目在当地的知名度和形象，增加项目的吸引力。
综上所述，房地产项目前期策划中，项目定位和营销思路是关键步骤。
通过准确的定位和科学的营销策略，可以有效地吸引目标客户，提升项目的竞争力，从而取得良好的市场成绩。
房地产项目前期策划的关键在于确定项目的定位和制定合适的营销思路。
天润运营方案
天润运营方案一、营销策划目标天润公司是一家以信息技术为核心的全球性企业，专注于为客户提供信息技术服务和解决方案。
面对市场的激烈竞争，天润公司需要制定有效的营销策划，以提高品牌知名度、增加市场份额，并实现营业收入的增长。
因此，天润公司的营销策划目标可以明确为：1. 提高品牌知名度：通过营销活动和品牌推广，提高天润公司在目标客户群体中的品牌知名度和美誉度，使消费者对于天润公司的产品和服务有更高的认知和信任。
2. 增加市场份额：通过针对性的市场调研和策划，提高天润公司在行业市场的份额，增加市场份额，从而实现销售收入和盈利的增长。
3. 掌握并满足客户需求：通过深入了解目标客户的需求，推出符合他们需求和利益的产品和服务，提高客户满意度和忠诚度，从而有利于维持并增加公司的客户群体。
二、营销策划分析1. 行业分析天润公司所处的信息技术行业是一个技术和产品更新速度迅猛的行业，竞争激烈，市场需求和客户需求也在不断变化。
根据相关数据显示，全球信息技术市场的产值呈现逐年增长的趋势，其中软件、硬件和服务都是热门领域。
同时，随着智能科技的不断发展，人工智能、大数据、云计算等新兴技术也将成为未来信息技术市场的重要增长点。
2. 竞争分析在信息技术行业，天润公司面临着来自国际和国内的不同竞争对手。
国际上有微软、IBM等全球知名的信息技术公司，国内也有华为、中兴等拥有雄厚技术实力和市场资源的竞争对手。
另外，在软件、硬件和服务市场上，还有大量的中小型企业以及创新型企业层出不穷，对天润公司的市场份额造成一定的挑战。
3. 目标市场分析天润公司既可以将客户群体划分为企业客户和个人客户。
针对企业客户，天润公司的产品和服务主要偏向于企业解决方案和信息技术服务，包括软件开发、定制、人工智能应用，硬件设备和网络设备的销售和配置。
而对于个人客户，天润公司的产品和服务主要侧重于消费类信息技术产品和智能设备。
三、市场调研情况基于市场条件、行业趋势和竞争对手分析，天润公司进行了广泛的市场调研，主要包括以下几个方面：1. 客户需求和满意度调研针对不同类型的客户，包括企业客户和个人客户，天润公司进行了深入的客户需求调研，了解其信息技术需求和购买意向。
20190202天润平谷项目整体定位及物业发展建议最终版
4 PART 项目核心问题推导
案例2：星河丹堤面对区域价值的困境，成功扭转和突破
区域背景：关口片区
优势亮点
区域关键词：城中村、烂尾楼、 塞车
在客户或者业内人士心中，该 片区为价值比较低的区域
9万平米天然湖、郊野公园； 专利产品； 城市距离；
地块旁的丰泽湖山庄档次较低， 定义为“平民住宅”
三大举措之二 三大举措之三
实景展示生活形态 耗时2 个多月对小区园林、展示区通道、样板房等进行细节整改，力求让客 户真实体验入住后的原生态生活； 在深圳CBD打造高品质分展场，有效实现星河丹堤前期的客户积累。
体现尊贵感的“一对一”全程服务 安排经验丰富的销售人员提供“一站式流程”接待服务，给客户提供最便利 的购买途径; 专业培训所有物业管理服务人员体现项目品质感，提升项目价值。
案例选取的原则：房地产发展的市场背景相似
开发初期区域成熟度相近，同属城市陌生区域 外界认知相对较差 均处于政府规划的重点发展区域
案例研究的切入点： 在未被定义区域价值的背景下，如何通过占位和采取何种方式来提升项目价值？
万科东海岸——打造城市另一极的成功典范 星河丹堤——扭转区域价值困境、重新定义提升项目价值 万科十七英里——打造极至产品力突破区域认知陌生困境
“项目面临的最大问题就是如 何扭转区域价值的困境，如何 最大化利用稀缺性资源，如何 使客户感知项目品质与资源相 匹配。”
——项目经理 邓震宇
22
4 PART 项目核心问题推导
借助各种时机对区域价值进行重新定位，提升项目价值
丰泽湖山庄共同升级 “HELLO 中产” “向上的力量”
西银湖城市原生别墅群 银湖山 城市别墅 CEO官邸
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4 PART 项目核心问题推导
北京天润来广营洋房项目营销推广攻略万有引力
THANKS
这就需要本案在营销推广动作上，要坚决不断制造热点， 全面调动客户的广泛关注，为他们树立信心！
借三大东风，区域呈现显著共性优势：
交通、配套、生态、来广营片区经过近两年的发展，随着各 方面配套的日益完善，已迅速成长成为亚奥区域具有相当规 模的大型居住中心区。令整个区域的价值不断提升。
1、奥运风，区域中心化 2、政府风，配套成熟化 3、迁徙风，客群城市化
1、占位之争：
品牌竞争点：移植自身高端形象！
华贸：复合地产制造商 城建：小康居住提供商 中铁：前沿产品开发商 本案：高端生活提供商——
东湖湾已率先抢占“望京新区首席豪宅”的地位， 这对本案来说，无疑是品牌可借之势！
1、占位之争：
形象竞争点：高开先占位，以优势点带动全盘活， “花园洋房社区形象”突围！
项目定位：
奥北首席中央居住区
首期产品定位：
花墅洋房
利用类别墅价值感，全面建立社区产品形象， 跳出周边高层社区的同质形象束缚，将产品差异感，稀缺性一目了然。
案名与视觉
案名方向1：
掷地有声、强势！
案名1：
润天下
天润2009作品
1、取天下之意，般配50万平米体量的大盘规模。在整个奥北区域，堪称首领。 2、润天下，以天润中的润字开头，并暗含天润的名称，增强开发商品牌记忆度。 3、案名大气磅礴，完美体现出奥北区域第一大盘的气质，引领宜居生活。 4、简单中不乏尊贵之感，朗朗上口，易于记忆和传播。
2、案名借国会山之音，取优势汇集的“汇”字。寓意项目将以50万平米的超大 体量以及领袖气质，成为整个奥北乃至北京关注的焦点。
案名4：
天润 朗 域
营销大战略
天润2009营销攻坚战 四大战役
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3 3
本项目区域环境
项目所在板块并非热点区域
传统价值评价的标准：热点板块 芦淞商圈（株洲的商业中心） 1518沿线区域（新政府区域） 天元区版块资源优越，正向着城 市高档住宅区域发展。
用传统眼光看，本项目不在 株洲的传统城市商业版块内， 也不代表城市高档住宅发展 的方向。
天 元 区 板 块
本案1815
沿线 区域
本项目周边环境
周边有一定的生活配套，但规模和档次不高
项目对面的配套型商业较为残破， 对项目的形象树立有一定负面影响。
项目对面较新的住宅小区，其底商有 一定的档次提升，但仍较为零散。
项目所在地株洲市政公司旁，是90年代城市规划的城郊结合 区域，着眼于项目本身较难找到传统价值体系里的优势。
宏观市场
数据来源：株洲房地产信息网
市场验证
严政下，株洲各楼盘开盘销售率参差不齐， 涨幅越小的项目开盘当天销售率越高
山河锦园 6月5日开盘
兴城•御景东方 6月10日开盘
锦玉华庭 6月18日开盘
玫瑰名城6期•橡树园 6月21日开盘
华晨•御园 6月26日开盘
开盘成交均价：4800元\平米； 目前均价：4900元\平米 二期5、6号栋，共170套；当天销售率为35% 130平米的三房为主
“新国八条” 出台，宏观政策再次趋严
为加强流动性管理，适度 调控货币信贷投放，中国 人民银行决定，2010年内 分别6次上调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。
国务院召开会议出台新国 八条房地产调控政策，要 求进一步调控房地产场， 各地要确定价格控制目标 并向社会公布，第二套房 首付六成，贷款利率不低 于基准利率的1.1倍
开盘成交均价：4500元\平米左右 目前均价：4700元\平米 三期16号栋；当天销售率为40%左右 120平的三房为主；
开盘成交均价：4400元\平米； 目前均价：4500元\平米 1、3号栋开盘，共170多套房源；当天销售率90% 90-140平米的两房、三房 开盘优惠：1万抵2万
开盘成交均价：4400元\平米； 目前均价：4500元\平米 共333套房源；当天销售率65% 125-138平米的三房为主
株洲天润房地产项目
产品定位与营销策划
行之行营销‖2011.7.10
本案坐标
本项目四至 本项目处于中心商圈和芦淞商圈边缘，其交通较为便利；配套 较为完善
东至芦淞商圈，东南地区服装、百货批发大市场
本案是连接董家段、七斗冲、航空城、
西至株洲四桥，连接天元区、
株洲县渌口与株洲市区的必经之路
1815线、建设路的株洲交通枢纽。
1-5月成交均价：
1-5月市本级商品住房成交均价4071元/ m2（包括了别墅、高档公寓、宾馆 房、商务房等特殊用途的商品住房），环比下跌3.6%。5月均价3778元/ m2,环比下跌15.12%。若剔除别墅等特殊用途住房后，5月均价为3597元/平 方米。
数据来源：株洲房地产信息网
市场验证
1-5月份株洲楼市较为萎靡，后期市场的走势 不容乐观
绿化率
开发商
山水国际
205亩
22万平方米
1.6
高层
64%
惠天然房地产开发有
限公司
锦绣江山
59448平米
26.23万平米
3.7
高层
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市场验证
2011年1-5月株洲市成交量达近5年最低点，商 品住房均价环比下跌3.6%
1-5月成交量：
来自我市房地产交易系统显示，1-5月，新建商品房市场供销同比持续下降， 供销量达近5年最低点。其中，市本级商品房上市（批准预售）58.44万㎡， 较去年同期减少47.83万㎡，市本级商品房成交64.09万㎡，较去年同期减少 32.44万㎡，同比下降33.60%。数据表明，今年株洲市本级的商品房供应、 成交量均为近5年来同期的最低值。即使在金融危机蔓延的2008年，株洲市 本级1-5月商品房成交量亦高出今年14.47万㎡。
开盘成交均价：5800元\平米； 目前均价6000元\平米 两栋，共450套房源；当天销售率40% 46-100平米小户型公寓
开盘优惠：VIP客户单价优惠300元，再0.95折
芦淞区项目概况
芦淞区在售住宅项目以中等容积率的中小型规模为主， 产品多为小高层、高层。
项目名称
占地面积
总建面积
容积率
建筑类型
39.64%。
单位：套 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3541 11月
2010年 10月 - 2011年 5月 株 洲 市 成 交 套 数 走 势 图
2801
1690
12月
2011年 1月
606
810
2月成 交 套 数
3月
996 4月
1360 5月
1-5月全市商品房成交64.09万平方米，同比下降33.60&；其中商品住房60.14万平方米，同比下降 33.01%。
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点，2010年于 10月、12月两月加息
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点
市发改委、物价局、房产局联合召 开株洲市商品房明码标价销售工作 动员大会。除明确今后销售商品房、 车库、车位必须按建筑面积进行一 套一标明码标价外，还要求标价一 经明确便不得擅自更改。
2011年1、2、3月三次 上调存款类金融机构人 民币存款准备金率
2010.9.27
2010.11.29 2010.12.26
2011.1.26 2011.2.9
2011. 3.25 2011.4.29
9月27日，国土部住建部重拳调 控楼市，企业闲置土地超一年禁 拿地，两部委要求贯彻 “国10号文”的工作任务，加强 房地产用地和建设的管理调控。 央行、银监会要求各商业银行暂 停发放居民家庭购买第三套及以 上住房贷款
单位：套 6000
5000
5283
2010年10月- 2011年5月株洲市新建商品房预售套数走势图
5020
4000
3000 2000
3003
2691
2394
1000
658
869
0 - 1000
10月
11月
12月
2011年1月
0
2月
3月
预售套数（套）
4月
5月
1-5月全市商品房供应58.44万平方米，同比下降45.01%；其中商品住房54.85万平方米，同比下降