天润房地产项目产品定位与营销策划
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开盘成交均价：5800元\平米； 目前均价6000元\平米 两栋，共450套房源；当天销售率40% 46-100平米小户型公寓
开盘优惠：VIP客户单价优惠300元，再0.95折
芦淞区项目概况
芦淞区在售住宅项目以中等容积率的中小型规模为主， 产品多为小高层、高层。
项目名称
占地面积
总建面积
容积率
建筑类型
绿化率
开发商
山水国际
205亩
22万平方米
1.6
高层
64%
惠天然房地产开发有
限公司
锦绣江山
59448平米
26.23万平米
3.7
高层
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点，2010年于 10月、12月两月加息
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点
市发改委、物价局、房产局联合召 开株洲市商品房明码标价销售工作 动员大会。除明确今后销售商品房、 车库、车位必须按建筑面积进行一 套一标明码标价外，还要求标价一 经明确便不得擅自更改。
6
市场验证
2011年1-5月株洲市成交量达近5年最低点，商 品住房均价环比下跌3.6%
1-5月成交量：
来自我市房地产交易系统显示，1-5月，新建商品房市场供销同比持续下降， 供销量达近5年最低点。其中，市本级商品房上市（批准预售）58.44万㎡， 较去年同期减少47.83万㎡，市本级商品房成交64.09万㎡，较去年同期减少 32.44万㎡，同比下降33.60%。数据表明，今年株洲市本级的商品房供应、 成交量均为近5年来同期的最低值。即使在金融危机蔓延的2008年，株洲市 本级1-5月商品房成交量亦高出今年14.47万㎡。
沿线 区域
本项目周边环境
周边有一定的生活配套，但规模和档次不高
项目对面的配套型商业较为残破， 对项目的形象树立有一定负面影响。
项目对面较新的住宅小区，其底商有 一定的档次提升，但仍较为零散。
项目所在地株洲市政公司旁，是90年代城市规划的城郊结合 区域，着眼于项目本身较难找到传统价值体系里的优势。
宏观市场
39.64%。
单位：套 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3541 11月
2010年 10月 - 2011年 5月 株 洲 市 成 交 套 数 走 势 图
2801
1690
12月
2011年 1月
606
810
2月成 交 套 数
3月
996 4月
1360 5月
1-5月全市商品房成交64.09万平方米，同比下降33.60&；其中商品住房60.14万平方米，同比下降 33.01%。
单位：套 6000
5000
5283
2010年10月- 2011年5月株洲市新建商品房预售套数走势图
5020
4000
3000 2000
3003
2691
2394
1000
658
869
0 - 1000
10月
11月
12月
2011年1月
0
2月
3月
预售套数（套）
4月
5月
1-5月全市商品房供应58.44万平方米，同比下降45.01%；其中商品住房54.85万平方米，同比下降
“新国八条” 出台，宏观政策再次趋严
为加强流动性管理，适度 调控货币信贷投放，中国 人民银行决定，2010年内 分别6次上调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。
国务院召开会议出台新国 八条房地产调控政策，要 求进一步调控房地产场， 各地要确定价格控制目标 并向社会公布，第二套房 首付六成，贷款利率不低 于基准利率的1.1倍
2011年1、2、3月三次 上调存款类金融机构人 民币存款准备金率
2010.9.27
2010.11.29 2010.12.26
2011.1.26 2011.2.9
2011. 3.25 2011.4.29
9月27日，国土部住建部重拳调 控楼市，企业闲置土地超一年禁 拿地，两部委要求贯彻 “国10号文”的工作任务，加强 房地产用地和建设的管理调控。 央行、银监会要求各商业银行暂 停发放居民家庭购买第三套及以 上住房贷款
开盘成交均价：4500元\平米左右； 目前均价：4700元\平米 三期16号栋；当天销售率为40%左右 120平的三房为主；
开盘成交均价：4400元\平米； 目前均价：4500元\平米 1、3号栋开盘，共170多套房源；当天销售率90% 90-140平米的两房、三房 开盘优惠：1万抵2万
开盘成交均价：4400元\平米； 目前均价：4500元\平米 共333套房源；当天销售率65% 125-138平米的三房为主
1-5月成交均价：
1-5月市本级商品住房成交均价4071元/ m2（包括了别墅、高档公寓、宾馆 房、商务房等特殊用途的商品住房），环比下跌3.6%。5月均价3778元/ m2,环比下跌15.12%。若剔除别墅等特殊用途住房后，5月均价为3597元/平 方米。
数据来源：株洲房地产信息网
市场验证
1-5月份株洲楼市较为萎靡，后期市场的走势 不容乐观
数据来源：株洲房地产信息网
市场验证
严政下，株洲各楼盘开盘销售率参差不齐， 涨幅越Fra Baidu bibliotek的项目开盘当天销售率越高
山河锦园 6月5日开盘
兴城•御景东方 6月10日开盘
锦玉华庭 6月18日开盘
玫瑰名城6期•橡树园 6月21日开盘
华晨•御园 6月26日开盘
开盘成交均价：4800元\平米； 目前均价：4900元\平米 二期5、6号栋，共170套；当天销售率为35% 130平米的三房为主
株洲天润房地产项目
产品定位与营销策划
行之行营销‖2011.7.10
本案坐标
本项目四至 本项目处于中心商圈和芦淞商圈边缘，其交通较为便利；配套 较为完善
东至芦淞商圈，东南地区服装、百货批发大市场
本案是连接董家段、七斗冲、航空城、
西至株洲四桥，连接天元区、
株洲县渌口与株洲市区的必经之路
1815线、建设路的株洲交通枢纽。
3 3
本项目区域环境
项目所在板块并非热点区域
传统价值评价的标准：热点板块 芦淞商圈（株洲的商业中心） 1518沿线区域（新政府区域） 天元区版块资源优越，正向着城 市高档住宅区域发展。
用传统眼光看，本项目不在 株洲的传统城市商业版块内， 也不代表城市高档住宅发展 的方向。
天 元 区 板 块
本案1815
开盘优惠：VIP客户单价优惠300元，再0.95折
芦淞区项目概况
芦淞区在售住宅项目以中等容积率的中小型规模为主， 产品多为小高层、高层。
项目名称
占地面积
总建面积
容积率
建筑类型
绿化率
开发商
山水国际
205亩
22万平方米
1.6
高层
64%
惠天然房地产开发有
限公司
锦绣江山
59448平米
26.23万平米
3.7
高层
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点，2010年于 10月、12月两月加息
中国人民银行决定，上调 金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点
市发改委、物价局、房产局联合召 开株洲市商品房明码标价销售工作 动员大会。除明确今后销售商品房、 车库、车位必须按建筑面积进行一 套一标明码标价外，还要求标价一 经明确便不得擅自更改。
6
市场验证
2011年1-5月株洲市成交量达近5年最低点，商 品住房均价环比下跌3.6%
1-5月成交量：
来自我市房地产交易系统显示，1-5月，新建商品房市场供销同比持续下降， 供销量达近5年最低点。其中，市本级商品房上市（批准预售）58.44万㎡， 较去年同期减少47.83万㎡，市本级商品房成交64.09万㎡，较去年同期减少 32.44万㎡，同比下降33.60%。数据表明，今年株洲市本级的商品房供应、 成交量均为近5年来同期的最低值。即使在金融危机蔓延的2008年，株洲市 本级1-5月商品房成交量亦高出今年14.47万㎡。
沿线 区域
本项目周边环境
周边有一定的生活配套，但规模和档次不高
项目对面的配套型商业较为残破， 对项目的形象树立有一定负面影响。
项目对面较新的住宅小区，其底商有 一定的档次提升，但仍较为零散。
项目所在地株洲市政公司旁，是90年代城市规划的城郊结合 区域，着眼于项目本身较难找到传统价值体系里的优势。
宏观市场
39.64%。
单位：套 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3541 11月
2010年 10月 - 2011年 5月 株 洲 市 成 交 套 数 走 势 图
2801
1690
12月
2011年 1月
606
810
2月成 交 套 数
3月
996 4月
1360 5月
1-5月全市商品房成交64.09万平方米，同比下降33.60&；其中商品住房60.14万平方米，同比下降 33.01%。
单位：套 6000
5000
5283
2010年10月- 2011年5月株洲市新建商品房预售套数走势图
5020
4000
3000 2000
3003
2691
2394
1000
658
869
0 - 1000
10月
11月
12月
2011年1月
0
2月
3月
预售套数（套）
4月
5月
1-5月全市商品房供应58.44万平方米，同比下降45.01%；其中商品住房54.85万平方米，同比下降
“新国八条” 出台，宏观政策再次趋严
为加强流动性管理，适度 调控货币信贷投放，中国 人民银行决定，2010年内 分别6次上调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。
国务院召开会议出台新国 八条房地产调控政策，要 求进一步调控房地产场， 各地要确定价格控制目标 并向社会公布，第二套房 首付六成，贷款利率不低 于基准利率的1.1倍
2011年1、2、3月三次 上调存款类金融机构人 民币存款准备金率
2010.9.27
2010.11.29 2010.12.26
2011.1.26 2011.2.9
2011. 3.25 2011.4.29
9月27日，国土部住建部重拳调 控楼市，企业闲置土地超一年禁 拿地，两部委要求贯彻 “国10号文”的工作任务，加强 房地产用地和建设的管理调控。 央行、银监会要求各商业银行暂 停发放居民家庭购买第三套及以 上住房贷款
开盘成交均价：4500元\平米左右； 目前均价：4700元\平米 三期16号栋；当天销售率为40%左右 120平的三房为主；
开盘成交均价：4400元\平米； 目前均价：4500元\平米 1、3号栋开盘，共170多套房源；当天销售率90% 90-140平米的两房、三房 开盘优惠：1万抵2万
开盘成交均价：4400元\平米； 目前均价：4500元\平米 共333套房源；当天销售率65% 125-138平米的三房为主
1-5月成交均价：
1-5月市本级商品住房成交均价4071元/ m2（包括了别墅、高档公寓、宾馆 房、商务房等特殊用途的商品住房），环比下跌3.6%。5月均价3778元/ m2,环比下跌15.12%。若剔除别墅等特殊用途住房后，5月均价为3597元/平 方米。
数据来源：株洲房地产信息网
市场验证
1-5月份株洲楼市较为萎靡，后期市场的走势 不容乐观
数据来源：株洲房地产信息网
市场验证
严政下，株洲各楼盘开盘销售率参差不齐， 涨幅越Fra Baidu bibliotek的项目开盘当天销售率越高
山河锦园 6月5日开盘
兴城•御景东方 6月10日开盘
锦玉华庭 6月18日开盘
玫瑰名城6期•橡树园 6月21日开盘
华晨•御园 6月26日开盘
开盘成交均价：4800元\平米； 目前均价：4900元\平米 二期5、6号栋，共170套；当天销售率为35% 130平米的三房为主
株洲天润房地产项目
产品定位与营销策划
行之行营销‖2011.7.10
本案坐标
本项目四至 本项目处于中心商圈和芦淞商圈边缘，其交通较为便利；配套 较为完善
东至芦淞商圈，东南地区服装、百货批发大市场
本案是连接董家段、七斗冲、航空城、
西至株洲四桥，连接天元区、
株洲县渌口与株洲市区的必经之路
1815线、建设路的株洲交通枢纽。
3 3
本项目区域环境
项目所在板块并非热点区域
传统价值评价的标准：热点板块 芦淞商圈（株洲的商业中心） 1518沿线区域（新政府区域） 天元区版块资源优越，正向着城 市高档住宅区域发展。
用传统眼光看，本项目不在 株洲的传统城市商业版块内， 也不代表城市高档住宅发展 的方向。
天 元 区 板 块
本案1815