物业管理规范方案流程
物业管理方案与流程
物业管理方案与流程1. 物业管理方案物业管理是对一个建筑物或社区进行统一管理的工作，旨在提供优质的住宅环境和高效的服务，为业主创造价值。
一个成功的物业管理方案需要包含以下几个方面：1.1. 人员组成物业管理团队的人员组成是非常关键的。
一般来说，团队需要包括以下几种人员：•物业经理：负责整个物业的管理和运营，协调各个部门的工作。
•安保人员：负责维护物业的安全和秩序。
•保洁人员：负责维护物业的卫生和清洁。
•维修人员：负责维修物业的各种设施和设备。
•客服人员：负责接待业主的咨询和投诉。
1.2. 服务内容物业管理团队需要提供以下的服务内容：•日常保洁和清洁。
•维修和保养物业设施设备。
•保障物业的安全和秩序。
•提供基础设施支持，如停车场、电梯、供水、电力等。
•提供周边服务，如购物、医疗、娱乐等。
1.3. 技术支持物业管理团队需要使用一些先进的技术来提高工作效率和服务质量。
例如：•网络监控系统：实时监控物业安全和秩序。
•工单管理系统：帮助物业团队快速响应业主的需求。
•自动化清洁设备：提高清洁效率和质量。
2. 物业管理流程物业管理流程是指物业团队按一定的程序依次完成各项任务的过程。
一个合理的物业管理流程应该包含以下的流程步骤：2.1. 业主服务由于物业管理的最终目的是为业主提供优质的服务，所以在整个管理流程中，业主服务是至关重要的环节。
业主服务流程需要包含以下步骤：•业主接待：负责接待、咨询和投诉业主。
•问题处理：将业主的问题及时转交到相关部门处理。
•现场解决：在现场解决业主反映的问题，尽可能避免层层转交。
2.2. 维护保养维护保养是物业管理的核心任务，主要涉及物业设备的保养、清洁等。
维护保养流程需要包含以下步骤：•巡检：定期巡检物业设备及设施的运行情况，防患于未然。
•报修：将设施设备出现的问题及时报修。
•修理：及时处理设施设备的问题，尽可能避免延误正常使用。
2.3. 安保管理安保管理是保障物业安全和秩序的重要任务，主要涉及业主和物业设施的安全管理。
物业管理的运作流程
物业管理的运作流程一、物业管理的概述物业管理是指对住宅、商业、工业等各类不动产进行全面管理和维护的一项综合性服务。
其目的是为了保障业主的正常居住和经营环境，提供良好的生活和工作条件。
物业管理的运作流程包括以下几个环节：物业接管、物业规划、物业运营、物业维护、物业改造等。
二、物业接管流程1. 业主委员会成立：业主委员会由业主选举产生，负责协调与物业公司的合作事宜。
2. 选择物业公司：业主委员会根据物业公司的信誉、经验、服务质量等因素进行评估和选择。
3. 签订合同：业主委员会与物业公司签订物业管理合同，明确双方的权利和义务。
4. 交接资料：原物业管理方将相关资料交接给新物业公司，包括建造图纸、设备清单、居民档案等。
5. 业主大会：新物业公司向业主介绍管理方案，征求业主意见并得到业主大会的通过。
三、物业规划流程1. 编制规划方案：物业公司根据物业特点和业主需求，制定物业规划方案，包括管理组织架构、服务内容、费用预算等。
2. 业主确认：物业公司将规划方案提交给业主委员会和业主大会，征求意见并进行修改完善，最终得到业主的确认。
3. 宣传推广：物业公司通过宣传推广，向业主宣传物业规划方案，增强业主对物业管理的认同感和信任度。
四、物业运营流程1. 日常管理：物业公司负责小区的日常管理工作，包括安全巡逻、环境卫生、设备设施维护等。
2. 收费管理：物业公司负责收取物业费、停车费等费用，并按照规定使用和管理这些费用。
3. 服务投诉：物业公司设立客户服务中心，接收和处理业主的投诉和建议，并及时解决问题。
4. 安全管理：物业公司负责小区的安全管理工作，包括门禁管控、安全巡逻、消防安全等。
5. 社区活动：物业公司组织开展各类社区活动，增进业主之间的交流和互动。
五、物业维护流程1. 设备设施维护：物业公司定期检查和维护小区的设备设施，确保其正常运行。
2. 绿化养护：物业公司负责小区的绿化养护工作，包括草坪修剪、花卉养护等。
关于进一步加强和规范物业管理工作的实施方案
关于进一步加强和规范物业管理工作的实施方案为进一步加强和规范物业管理，全面提升我县物业管理水平，切实改善居住环境，结合我县实际，制定如下实施方案。
一、总体要求和工作目标（一）总体要求。
全面贯彻上级物业管理要求，以便民、利民、惠民、安民为宗旨，以解决物业管理突出问题为导向，全面加强物业管理、规范物业服务，努力构建现代物业管理服务体系，进一步提升居民的获得感、幸福感。
（二）基本原则。
坚持专业管理与业主自治相结合、属地管理与行业监管相结合、小区管理与物业管理相结合、依法监管与分类指导相结合，示范带动、依规操作、依法保障、全面推进。
（三）工作目标。
根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、旧住宅小区（商品房小区、安置小区等）进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。
一是物业管理社会满意度明显提高。
新建住宅小区专业化物业管理实现全覆盖，加快旧住宅小区水、电、气、消防和安防等基础设施达标提质改造，逐步推行专业化物业管理，全县物业质量满意度达85%以上。
二是物业管理行业整体水平全面提升。
引导培育一批具有竞争力的物业服务企业，形成市场竞争机制。
三是业主委员会履职能力普遍增强。
全县符合条件的住宅小区成立规范的业主委员会，业主主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。
二、主要工作任务（一）统一思想、提高认识，增强物业管理工作责任感近年来，随着城镇化进程的不断推进，我县物业管理经历了从无到有、从小到大的发展历程，全县物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模。
但在发展过程中，也出现了个别物业质量差、业主不配合不支持物业企业、管理部门之间职责不明等问题，影响了物业管理工作的健康发展。
镇、县相关部门要统一思想、提高认识，切实增强责任感，以广大居民满意为出发点，以规范物业服务行为为核心，全面提升物业管理水平和服务质量，为广大业主提供安全、舒适、和谐的居住环境。
（二）明确职责、齐抓共管，协同做好物业管理相关工作针对我县小区居住点物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，遵循“属地为主、分级负责、权责统一”的原则，建立“县、镇、社区”三级物业管理体系，住建是物业管理的主管部门，对全县物业管理活动进行监督管理；镇人民政府对辖区的物业管理活动进行监督管理；社区配合镇做好社区物业管理的落实工作。
物业管理办理方案
物业管理办理方案一、地点管理1. 进出管理：所有进出小区的车辆和人员必须进行登记和核实身份，确保安全无忧。
2. 停车管理：为了解决小区内停车难的问题，我们将对小区内的停车位进行重新规划和统一管理，确保小区居民都能得到合理的停车场所。
3. 环境管理：小区环境要保持整洁、美观，加强对小区内公共区域的清洁和植被管理，定期对小区进行环境检查，并及时处理发现的环境问题。
二、安全管理1. 小区安防设施：通过安装门禁系统、监控设备等安防设施，提升小区的安全感，保障小区居民的生命财产安全。
2. 危险源管理：对小区内的危险源进行识别和管理，严禁违法加工、储存易燃易爆品，确保小区居民的安全。
3. 突发事件处置：建立小区突发事件处理预案，加强对小区内突发事件的应急处置能力，保障小区居民的安全。
三、物业服务1. 报修服务：建立小区居民的报修平台，并在规定时间内进行维修，确保小区居民的生活质量。
2. 公共设施管理：定期对小区内公共设施进行维护和维修，确保小区内公共设施的正常使用。
3. 物业信息服务：定期为小区居民提供物业公告、新闻资讯等信息，增进小区居民对物业管理的了解。
四、社区管理1. 社区活动：定期组织小区活动，如文娱活动、义务劳动等，增进小区居民之间的交流和互动。
2. 纠纷处理：建立小区纠纷处理机制，及时化解小区居民之间的矛盾和纠纷，维护小区和谐稳定。
3. 宣传教育：定期对小区居民进行法律法规、节水节电等方面的宣传教育，提升小区居民的社会责任感。
五、财务管理1. 费用收缴：建立小区费用收缴制度，确保小区收入处于正常合理水平，并严格规范管理。
2. 费用支出：对小区收入进行合理支出，确保小区设施设备的正常维护和生活服务的提升。
3. 资金监管：对小区资金实行严格监管，确保小区资金的安全和合理使用。
六、优质服务1. 服务态度：提高物业员工的服务意识和服务水平，确保小区居民得到优质的服务。
2. 技术培训：定期对物业员工进行专业技术培训，保持员工的专业水平。
物业服务流程操作方案
物业服务流程操作方案物业服务流程操作方案一、前期准备阶段：1. 前期调研：了解物业项目的规模、业主需求、特殊要求等，制定合适的物业服务方案。
2. 人员招聘和培训：招聘经验丰富、服务意识强的物业管理人员，并进行相关培训，提升员工技能和服务水平。
二、服务接入阶段：1. 项目交接：与原物业管理方开展项目交接，收集并整理相关资料，确保物业服务的连续性。
2. 业主信息录入：收集和录入业主的个人信息和联系方式，建立完善的业主信息数据库。
三、服务启动阶段：1. 制定服务操作手册：制定详细的服务操作手册，包括服务流程、标准化操作规程、应急处理等，确保服务的规范性和一致性。
2. 设立物业管理办公室：搭建物业管理办公室，配备必要的办公设施和人员，方便提供业主咨询和解决问题。
3. 建立维修队伍：组建专业的维修队伍，保证对小修小补、日常维护等问题的及时处理。
四、日常运营阶段：1. 服务响应与跟进：设立服务响应中心，接收并记录业主提出的问题和需求，并及时跟进处理，确保问题得到及时解决。
2. 定期例行巡检：制定定期巡检计划，对物业项目进行全面巡查，及时发现和解决潜在问题，提升物业设施的使用率和维护质量。
3. 绿化养护：建立绿化养护管理制度，定期对公共绿化进行修剪、浇水、施肥等养护工作，保持良好的环境卫生和景观效果。
4. 保洁服务：组建保洁队伍，定期对公共区域进行清洁工作，保持整洁有序的环境。
5. 安全巡查与维护：定期进行安全巡查，检查消防设施、安全通道、电梯等设施的运行情况，及时处理安全隐患，确保业主的安全。
6. 社区活动组织：定期组织社区活动，增进业主之间的交流和彼此之间的了解，提升社区凝聚力和满意度。
五、投诉处理阶段：1. 投诉受理与登记：设立投诉受理中心，及时接收、登记和反馈投诉信息。
2. 点对点处理：将投诉信息转交给相关责任人员进行处理，设定处理时限，并进行跟踪回访，确保投诉问题得到妥善解决。
六、绩效评估和改进阶段：1. 定期开展业主满意度调查：定期开展业主满意度调查，了解业主对服务的满意程度和问题反馈，及时改进服务质量。
物业管理实施方案及各流程图
物业管理实施方案一、工作思路在现有物业管理组织架构基础上完善组织架构和岗位人员配置，制定工作标准、考核办法，责任到人。
工作标准、考核办法制定力求简洁扼要，具有可操作性，并在工作中再进行完善、提高，向物业管理规划化、精细化过度。
二、组织架构1、各房地产开发公司分管经理分管项目物业管理工作并进行监督和管理；2、各承接项目设物业科长一名，副科长两名；3、管理面积≥20万㎡以上设客服主管、维修主管、安防主管、保洁主管和绿化主管各一名，以上为集团正式在编人员，其他为临时人员。
4、保洁员按建筑面积每5000㎡设一人，安防人员每门岗设6人，车辆管理设3人，《5、管理面积20万㎡以内维修人员设3人（含维修主管），6、每个项目设客服和收费员设3人（含客服主管）。
销售部可设2名形象岗位（在编）；以上人员根据承接面积逐步增加。
三、薪酬标准及保险1、各项目主管享受物业管理员工资待遇，维修主管可适当提高，提高幅度不得高于其他项目主管月工资的20%（可考虑至副科长级薪资待遇）。
2、临时工工资参照当同行业、同工种月工资适当上浮，但上浮率不得超过月工资10%。
3、各物业分公司须规定为临时人员购买雇主保险，保险金额为330元/人·年。
四、费用"1）各项目前期物业开办费按各省、市、县相关规定执行，由各房地产开发单位交纳。
物业公司购置设备、实施和办公用品等费用由物业公司申请从物业开办费中支出。
2）各项目开发单位小区前期未出售的空置房和车位、储藏室的物业服务费按各地区物价局审批后的服务费收费标准，由房地产开发单位支付各物业公司并进行考核。
3）前期小区地上规划车位、人防车位（不可销售）由物业分公司出租经营，属物业公司收入。
4）各项目管家服务费收费标准根据当地市场由物业分公司自行确定，并公布上墙，并作为物业公司收入，但须确保收费合法性；5）质保期内设施设备维修费用可从房地产公司支付给物业公司的费用中核减。
五、考核办法1）对物业科长各房地产公司从服务费收取率、往年欠费收追缴率和业主满意度三个方面进行考核。
物业管理营运流程方案模板
物业管理营运流程方案模板一、物业管理流程介绍物业管理流程是指从物业管理公司接手物业项目开始，到最终完成物业管理任务的整个过程。
物业管理流程一般包括以下几个阶段：1. 接手物业项目阶段物业管理公司接手物业项目后，首先需要进行全面的现场勘察，了解物业项目的基本情况，包括房屋状况、设施设备、人员情况等。
接手物业项目的物业管理公司需要与原管理方进行充分的沟通和交接，了解物业项目的管理情况、存在的问题和业主的需求。
2. 制定物业管理计划阶段在了解了物业项目的基本情况之后，物业管理公司需要制定详细的物业管理计划，包括物业管理目标、工作计划、人员配备、预算计划等。
物业管理计划需要符合法律法规和业主的需求，并要求具有可操作性和可行性。
3. 实施物业管理工作阶段根据制定的物业管理计划，物业管理公司开始实施各项物业管理工作，包括日常维护保养、安全管理、环境卫生、收支管理等。
物业管理公司需要建立完善的管理制度和流程，确保各项工作有序进行，有效解决问题和处理突发事件。
4. 监督检查评估阶段在物业管理工作实施过程中，物业管理公司需要进行定期监督检查和评估，了解物业项目的运行情况，发现问题及时处理。
物业管理公司需要根据评估结果进行调整和改进，提高物业管理工作的质量和效率。
5. 与业主、租户沟通阶段物业管理公司需要与业主、租户保持密切的沟通联系，了解他们的需求和意见，及时回应和解决问题。
物业管理公司需要建立良好的服务意识和沟通机制，保持与业主、租户的良好关系，提升服务水平和满意度。
二、物业管理营运流程方案模板1. 接手物业项目阶段1.1 确定接手物业项目的责任人和团队，确定接手时间和方式。
1.2 进行全面的现场勘察，了解物业项目的基本情况和存在的问题。
1.3 与原管理方进行充分的沟通和交接，了解物业项目的管理情况和业主的需求。
1.4 制定接手物业项目的工作计划和时间表，明确工作目标和任务分工。
2. 制定物业管理计划阶段2.1 根据现场勘察和交接情况，制定详细的物业管理计划，包括工作目标、工作计划、人员配备、预算计划等。
物业管理方案物业入住流程
物业管理方案物业入住流程一、前期准备1. 物业管理公司需提前完成物业入住的准备工作，包括确保物业设施设备的正常运转，清洁卫生及安全措施等，并为入住业主提供必要的入住指南。
2. 物业管理公司应制定详细入住流程，确保入住业主能够顺利进驻并了解物业的相关规定和服务。
二、入住前准备1. 入住前，物业管理公司应向入住业主发放《入住手册》，手册里应包括物业规定、设施设备使用说明、入住登记表格等相关内容。
2. 入住前，物业管理公司应准备好相关工作人员，并确保他们熟悉入住流程并提供良好的服务态度。
三、入住流程1. 登记入住（1）业主到达物业管理处，填写入住登记表格，提供相关证件，系统录入入住信息。
（2）物业管理公司提供入住指南，包括停车、电梯使用、垃圾分类等相关规定。
2. 安全检查（1）物业管理人员对入住房屋进行安全检查，确保电路、设备、燃气等安全设施正常运转。
（2）为业主演示灭火器的使用方法和物业消防通道位置。
3. 生活用品配备物业管理公司为新入住的业主提供必要的生活用品，如垃圾袋、纸巾等，以及提供一些基本家居设备的借用服务。
4. 入住后服务物业管理公司应提供24小时的紧急维修服务，保障业主的生活品质和安全。
四、入住后管理1. 入住后，物业管理公司应定期组织业主交流会，及时解决业主对物业管理的意见和建议。
2. 定期进行物业设施的维护和保养工作，保证设施设备的正常运转，确保业主的生活质量。
五、入住流程的优化物业管理公司应不断优化入住流程，提升入住业主的满意度和服务质量。
可通过业主满意度调查、入住流程评估等方式，及时发现并解决问题，不断提升入住业主的入住体验。
六、备注物业管理公司在整个入住流程中，都要始终以业主的需求为中心，提供高效、贴心的服务，让入住业主感受到温馨、舒适的居住环境，使他们愿意长期在此居住，并积极参与物业管理的各项活动中。
物业管理计划及方案流程
物业管理计划及方案流程一、物业管理计划的制定1. 审视物业管理现状首先，物业管理公司要对物业进行全面的审视，包括建筑结构、设施设备、环境卫生、安全情况等方面的情况，了解物业管理的现状和存在的问题，为制定后续的物业管理计划提供依据。
2. 目标设定根据审视结果，确定物业管理的目标和发展方向，包括提高服务质量、提升物业价值、降低管理成本等方面的目标。
3. 制定工作计划根据目标设定，制定详细的工作计划，包括工作内容、时间节点、责任人等，确保计划的可执行性和有效性。
4. 资源分配根据工作计划，合理分配人力、物力、资金等资源，保障物业管理工作的顺利开展。
5. 审核评估定期对物业管理计划进行审核和评估，及时发现问题并进行调整，确保计划的实施效果达到预期。
二、物业管理方案的具体实施1. 定期检查和维护设施设备物业管理的重要工作之一是对设施设备进行定期检查和维护，包括电梯、给排水系统、消防设施等，确保其正常运行和安全性。
2. 加强环境卫生管理定期组织清洁工作，包括楼道、垃圾场所、公共区域等的清洁工作，使物业环境保持整洁、卫生。
3. 安全管理加强安全管理工作，制定应急预案、建立安全检查制度，加强消防、电气等方面的安全管理工作，保障业主和员工的人身安全和财产安全。
4. 业主服务提高业主服务质量，建立业主投诉处理制度，及时响应业主需求，提供便捷、高效的服务，提升业主的满意度和忠诚度。
5. 社区活动组织各类社区活动，增强业主之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围，提高业主的居住体验。
6. 节能环保推行节能环保工作，开展能源管理、水资源管理等方面的工作，降低能源消耗，减少物业管理对环境的影响。
三、物业管理计划及方案的持续改进物业管理是一个动态过程，需要不断改进和提升。
物业管理公司应定期召开管理会议，评估物业管理的实施效果，总结经验和教训，及时调整和改进管理方案，不断提高管理水平和服务质量。
通过上述物业管理计划及方案的流程，物业管理公司可以提高管理效率和服务质量，满足业主和租户的需求，创造更好的居住和办公环境，提高物业价值和投资回报率。
小区物业管理规范化实施方案（通用5篇）
小区物业管理规范化实施方案（通用5篇）小区物业管理规范化实施方案篇1为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。
一管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准)，确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。
二管理原则为实现即定管理目标，追求的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：(一)服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。
“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。
物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
(三)物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。
三管理方法(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
服务规范和物业管理方案
服务规范和物业管理方案引言:随着城市化进程的加快和人口增长，物业管理行业的需求也日益增长。
一家完善的物业管理公司不仅要提供高质量的服务，还需要有科学合理的管理方案。
本文将就物业管理服务规范和物业管理方案进行详细阐述，旨在为物业管理公司提供一些建议和指导。
一、物业管理服务规范1. 服务态度规范（1）服务人员要有礼貌、耐心、亲和力，对业主有一个友好的态度；（2）服务人员要遵守服务规范，严格按照工作流程操作，确保服务的准确性和高效性；（3）服务人员要尊重业主的意见和需求，认真倾听并及时解决问题，保持良好的沟通和协调能力。
2. 服务内容规范（1）定期巡视房屋及公共场所，做好日常维护和保养工作；（2）做好小区安全防范措施，保障居民和物业安全；（3）及时了解业主的需求和意见，提供贴心的服务；（4）定期组织社区活动，增进居民之间的交流和情感。
3. 服务质量规范（1）物业公司要建立完善的投诉处理机制，对业主的意见和投诉要及时处理并做出合理的解释和回应；（2）物业公司要建立业主满意度调查机制，及时了解业主对服务的满意度，并根据调查结果不断改进服务质量。
二、物业管理方案1. 建立规范的管理流程（1）建立完善的物业管理流程，包括日常维护、安全防范、投诉处理等方面；（2）确定管理流程各环节的责任人，明确各人的职责和工作任务；（3）将管理流程写入规章制度，供全体员工参考。
2. 引进先进的管理技术（1）运用互联网技术提高工作效率，建立物业管理系统，实现信息化管理；（2）引进先进的维修设备和工具，提高工作效率和维修质量；（3）培训员工，提高其业务水平和服务意识。
3. 加强内部协调（1）建立内部协调机制，加强各部门间的协作与沟通，提高工作效率；（2）建立管理层与员工的双向沟通机制，了解员工的意见和需求，保持员工的工作积极性和团队合作精神。
4. 建立业主参与机制（1）与业主建立良好的合作关系，及时了解业主的诉求和需求；（2）建立业主委员会或业主代表制度，保障业主的合法权益和参与管理的权利；（3）定期召开业主大会，听取业主意见和建议，加强与业主的沟通与合作。
物业管理方案（精选14篇）
物业管理方案物业管理方案（精选14篇）为了确保事情或工作科学有序进行，就常常需要事先准备方案，方案是在案前得出的方法计划。
方案应该怎么制定才好呢？下面是小编为大家整理的物业管理方案，希望对大家有所帮助。
物业管理方案篇1为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。
一、前期物业管理方案之高层负责人职责。
1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。
对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。
装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。
（如电梯进水故障、业主家中跑水等）5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
物业管理流程
物业管理流程物业管理是指对房地产的管理、维护和运营工作，其目的是保障业主和租户的正常生活和工作秩序，提高物业的使用价值和管理效益。
物业管理流程是指在物业管理工作中，各项管理活动按照一定的顺序和规范进行，以达到高效、有序、规范的管理目的。
下面将详细介绍物业管理流程的各个环节。
一、入驻管理。
入驻管理是物业管理流程的第一步，包括租户或业主的入驻登记、资料审核、签订租赁合同等工作。
物业管理人员需要与新入驻的租户或业主进行沟通，了解其基本情况，核对身份证件和相关资料，确保入驻的合法性和安全性。
在签订租赁合同时，物业管理人员需要详细说明物业管理规定和相关费用，确保双方权益。
二、日常维护。
日常维护是物业管理流程中的重要环节，包括对物业设施设备的维修、保养和管理工作。
物业管理人员需要定期检查物业设施的运行状况，及时发现并解决设施设备的故障和问题，确保物业设施的正常使用。
同时，物业管理人员还需要对物业环境进行清洁、绿化、消毒等工作，提升物业的整体环境质量。
三、安全管理。
安全管理是物业管理流程中的重点内容，包括对物业安全隐患的排查、整改和预防工作。
物业管理人员需要定期检查物业建筑、电路、消防设施等安全设施，及时发现并解决安全隐患，确保物业的安全运行。
同时，物业管理人员还需要组织开展安全知识培训和演练活动，提升业主和租户的安全意识和应急能力。
四、服务管理。
服务管理是物业管理流程中的关键环节，包括对业主和租户的日常服务工作。
物业管理人员需要及时回应业主和租户的需求和投诉，提供周到、高效的服务。
同时，物业管理人员还需要组织开展各类文体活动、健康讲座等社区服务，促进业主和租户之间的交流和互动。
五、投诉处理。
投诉处理是物业管理流程中的敏感环节，物业管理人员需要认真对待业主和租户的投诉，及时回应并解决问题。
在处理投诉时，物业管理人员需要客观公正、细致入微地听取双方意见，协调处理纠纷，维护业主和租户的合法权益，维护物业的良好秩序。
物业管理的方案和流程
物业管理的方案和流程一、物业管理概述物业管理是指对小区、写字楼、商业综合体等房地产项目进行管理和维护的工作。
物业管理的目标是为业主提供一个安全、舒适、便利的生活和工作环境。
物业管理涉及到日常维护、安全管理、设施设备管理、环境卫生管理、社区服务等方面，是保障房产价值和提升居住环境的重要工作。
二、物业管理方案1. 组建物业管理团队首先，物业管理公司要组建一个专业的物业管理团队，团队成员包括物业经理、客服人员、维修人员、保洁人员、保安人员等。
每个团队成员要经过专业培训，具备相关的服务技能和知识。
2. 制定物业管理制度物业管理公司要制定详细的管理制度和流程，包括清晰的工作流程、责任分工、日常巡检项目、应急处理程序、服务标准等，以确保管理工作的有序进行，并提供高效的服务。
3. 完善的设施设备管理对小区的设施设备进行全面的管理和维护，及时进行检修和维护工作，确保设施设备的正常运行。
在设施设备出现故障时，要能够迅速响应并解决问题。
4. 安全管理加强小区的安全管理工作，制定安全巡检制度，加强巡逻和防范措施，确保小区的安全。
定期进行安全排查和隐患整改，提高小区居民的安全感和幸福感。
5. 环境卫生管理每日进行小区的清洁工作，保持小区的环境卫生，包括绿化带、公共道路、垃圾清运等。
同时，要加强对小区环境的改善工作，提升居民的生活品质。
6. 社区服务为居民提供多样化的社区服务，包括健康体检、文化活动、维权咨询、便民服务等，提升居民的生活服务水平。
7. 环保节能管理加强环保节能工作，推广垃圾分类、节能用水等措施，提高小区的能源利用效率和环保水平，为居民提供更加健康的生活环境。
8. 其他工作除了以上几点，物业管理公司还应根据实际情况，增加和完善其他的管理服务项目，以满足居民的多样化需求。
三、物业管理流程1. 接触和了解客户需求客服人员为客户提供咨询服务，了解客户的需求和问题，并进行记录。
2. 工程定位根据客户需求，物业管理团队对所需工程进行定位，提供相应的服务方案。
小区物业管理规范化实施方案
小区物业管理规范化实施方案方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发，所以不用落款，只有标题、成文时间和正文三部分内容。
以下是小编给大家带来的小区物业管理规范化实施方案，希望可以帮助到大家!小区物业管理规范化实施方案1为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。
一、指导思想以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。
建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：(一)公共秩序管理。
加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
(二)公共环境卫生维护。
做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
(三)公共安全防范。
协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
(四)公用设施管理。
做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
(五)公共绿化维护。
做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
(六)其他。
其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则(一)居民自治的原则。
物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
(二)因地制宜的原则。
充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。
物业管理条例工作方案
物业管理条例工作方案为进一步规范和提高物业管理工作水平，提高小区居民的生活质量和安全保障水平，制定本物业管理条例工作方案。
一、组建物业管理委员会1.1建立小区物业管理委员会，负责制定和执行物业管理工作方案，并协调小区内各项事务。
物业管理委员会成员由业主代表、物业公司代表、业主委员会代表等组成。
1.2物业管理委员会应每季度召开一次会议，对物业管理情况进行总结评估，并制定下一季度的工作计划。
1.3物业管理委员会应定期对小区内各项设施设备进行检查，确保其正常运行，及时处理存在的问题。
二、养护和维修2.1制定小区绿化养护和维修方案，定期修剪树木、修整花草，保持小区环境整洁美观。
2.2定期对小区内道路、楼梯、扶手等设施进行检查，发现问题及时修复。
2.3确保小区内消防设施、电梯、门禁系统等设备的正常运行，定期进行维护保养。
三、安全管理3.1加强小区安全巡逻，确保小区内安全，防止入室盗窃、火灾等意外事件的发生。
3.2加强小区内设施的保护，确保设施安全，避免因破坏造成意外伤害。
3.3定期进行安全培训，提高居民的安全意识，做好应急处理工作。
四、文明管理4.1加强小区内卫生管理，定期清理垃圾，保持小区环境整洁。
4.2加强小区内车辆管理，严格执行停车规定，避免乱停乱放现象。
4.3加强小区内秩序管理，严禁在公共场所吸烟、喧哗等行为，确保小区居民的安宁。
五、反馈机制5.1建立居民投诉反馈机制，对居民的投诉建议进行认真处理，并做出及时回复。
5.2定期进行居民满意度调查，了解居民对物业管理工作的评价，不断改进提升服务水平。
5.3在小区内设置意见箱，方便居民提出意见和建议，促进物业管理工作的持续改进。
以上是本物业管理条例工作方案的主要内容，希望各位居民积极配合，共同维护好小区的和谐环境，提升小区的居住品质。
物业管理方案及审批流程
物业管理方案及审批流程1. 简介随着城市化进程的不断推进，物业管理变得越来越重要。
物业管理主要指的是对于一个物业项目的维护、运营和管理工作。
这项工作既涉及到物业的技术维护，也包括了物业用途的规划和开发，同时也需要对物业的物流、安保、服务等多方面的管理。
2. 物业管理方案物业管理方案是物业管理工作的核心内容。
一份好的物业管理方案应该能够涵盖以下几个方面：1.技术维护：物业项目中的不同设施和设备需要不断进行创新和升级，同时也需要进行日常的检修和维护，以确保物业设施的正常运转。
2.管理制度：物业管理需要建立一套完善的管理机制，以确保物业项目能够顺利地进行运营和管理。
这包括了招聘、培训、考核等诸多方面。
除此之外，物业管理还需要与其他部门、政府机构等进行协调和合作。
3.内部配套：物业管理需要提供多个配套服务，如：安保、清洁、维修、绿化、娱乐、餐饮等等，以方便居民的生活和工作。
3. 审批流程物业管理方案需要经过审批流程，该审批流程包括以下几个步骤：1.提交申请：物业管理公司向有关部门提交申请，申请物业管理方案的审批。
2.评估审查：有关部门对物业管理方案进行评估审查，评估审查的内容包括方案的可行性、合法性、经济性等多个方面。
3.现场检查：对于物业管理方案中提到的具体细节方案，需要进行现场检查和评估，以确保方案的实用性。
4.部门意见：有关部门会对物业管理方案提出审批意见，以帮助物业管理公司改善和完善方案。
5.审批结果：审批结果会通过邮件、电话、或面谈等多种形式进行通知。
4. 结论以上是关于物业管理方案及审批流程的介绍，物业管理是一项大而复杂的工作，需要物业管理公司、政府部门、居民之间的协调合作，才能够达到理想的效果。
物业管理方案也是一项重要的工作内容，需要物业管理公司对各个方面进行全面的考虑和制订。
审批流程则是物业管理方案得以实行的重要环节，做好审批流程对于物业管理方案的实施至关重要。
规范物业管理实施方案(精选6篇)
规范物业管理实施方案（精选6篇）规范物业管理实施方案（精选6篇）规范物业管理实施方案篇1为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。
依据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责1、明确前期驻点项目物业管理架构公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员根据《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准(一)明确客服部工作方案标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及缘由分析、客户看法和需求分析、工作改善看法、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。
2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表，报告资料包括：工程进展状况、存在问题及缘由分析、工作改善看法、开发建设单位工作动态。
3、下周工作方案4、合理化推举、看法5、其他(二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作方案1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作方案和重点2、讨论分析各部门工作报告3、讨论分析物业管理新动态4、实施培训和沟通5、讨论分析服务质量报告6、其他(三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员2、明确工作程序a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场订正。
检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。
物业管理服务规范操作手册
物业管理服务规范操作手册第一章：引言物业管理是指对房地产和物业的维护、管理和运营。
为了确保物业管理服务的高效、有序、规范进行，制定本《物业管理服务规范操作手册》。
第二章：服务准则2.1 客户至上我们始终将客户的需求放在第一位，通过及时响应、周到服务，满足客户需求。
2.2 诚信守约我们重视与客户之间的信任关系，严格履行合同约定，在业务操作中恪守诚实、公正的原则。
2.3 高效执行我们具备高效执行的能力，确保任务在规定时间内完成，并力求提供高品质的物业管理服务。
2.4 团队合作我们重视团队合作，鼓励信息共享、沟通合作，在共同努力下提升服务质量。
第三章：物业管理服务流程3.1 客户需求收集3.1.1 了解客户需求：与客户进行沟通，详细了解客户的需求和期望。
3.1.2 提供解决方案：根据客户需求，提供合适的解决方案，并与客户协商确定最佳方案。
3.1.3 签订合同：在明确服务内容和服务期限的基础上，与客户签订物业管理服务合同。
3.2 服务执行3.2.1 组织协调：根据合同约定，组织相关人员进行物业管理服务的执行。
3.2.2 日常维护：定期巡查、维修设备、保持物业设施的良好状态。
3.2.3 安全管理：确保物业环境的安全，完善安全管理措施，提供安全服务。
3.2.4 环境卫生：维护物业环境的整洁与美观，定期进行环境卫生清理。
3.2.5 技术支持：提供设备运行维护、故障排除等技术支持。
3.2.6 客户关系管理：与客户保持密切沟通，及时解决客户的问题和需求。
3.3 服务评估3.3.1 定期评估：定期对物业管理服务的执行进行评估，及时处理存在的问题和改进建议。
3.3.2 客户反馈：倾听客户意见和建议，及时改进服务质量，提升客户满意度。
第四章：应急响应措施4.1 灾害事故应急响应4.1.1 建立应急预案：针对灾害事故制定相应的应急预案，明确应急责任人和应急处置措施。
4.1.2 应急演练：定期组织应急演练，提高员工应急处理的能力。
物业管理方案规范要求标准
物业管理方案规范要求标准一、物业管理方案的目标1. 提高物业管理的服务水平，增强业主和租户的满意度；2. 保障物业设施设备的正常运行，延长使用寿命，提高设施设备的维护保养水平；3. 维护物业环境的整洁美观，提升物业价值；4. 加强物业安全管理，确保业主和租户的人身和财产安全；5. 强化物业管理团队建设，提升管理人员的专业素质和服务意识。
二、物业管理方案的组织架构1. 物业管理方案的管理层应包括物业管理委员会（或者业主大会）、物业管理公司和物业管理工作人员；2. 物业管理委员会（或者业主大会）应当是最高决策机构，负责制定物业管理方案和审议管理工作的重要事项；3. 物业管理公司应当是实际执行管理工作的主体，负责具体管理、运营和维护物业；4. 物业管理工作人员应当按照管理要求和规范执行管理工作，服从管理公司的指挥和安排。
三、物业管理方案的管理流程1. 物业管理方案的管理流程应包括工作计划的制定、执行和评估等环节；2. 工作计划的制定应包括年度工作计划、季度工作计划和月度工作计划等，明确工作目标、任务和责任；3. 执行工作计划应按照规定的流程和标准进行，落实工作责任，并及时跟踪和评估工作进展情况；4. 评估工作计划应进行结果评估和效果评估，及时总结工作经验，为下一阶段的工作提供参考和改进。
四、物业管理方案的服务内容1. 物业管理方案的服务内容应包括物业管理、维修维护、环境卫生、安全管理等方面的内容；2. 物业管理应包括日常管理、服务协调、客户服务、秩序维护、信息反馈等工作；3. 维修维护应包括常规维护、设备检修、维修清洁、灭火检查等工作；4. 环境卫生应包括卫生打扫、绿化养护、废物处理、危险品管理等工作；5. 安全管理应包括安全巡查、安全教育、应急预案、危险源排除等工作。
综上所述，物业管理方案的制定是物业管理工作的重要基础，只有建立科学、规范、高效的管理机制，才能确保物业管理工作有序进行，满足业主和租户的需求，提高物业的管理水平和服务质量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、物业管理方案的制订一学习要求掌握物业管理对物业的基本要求了解并做好物业管理早期介人的准备工作具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力掌握制订物业管理方案的主要容、基本架构和方法。
二学习重点1物业管理的早期介入l物业管理对物业的基本要求物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权运用现代管理科学和先进的维修养护技术以经营手段管理物业从事对物业包括物业周围的环境的养护、修缮、经营并为物业所有人和使用人提供全方位的服务使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
物业管理对物业的基本要①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好减少使用成本。
③配套设施齐全能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
2物业管理的基本容①基本业务包括房屋建筑物的维护、修缮与改造物业附属设备、设施的维护、保养与更新相关场地的维护与管理消防设备的维护、养护与更新。
②专项业务包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。
③特约业务包括各种与业主和使用入相关的代办业务。
④经营业务包括室装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。
3物业管理早期介入的物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备4房地产开发的基本程序我国房地产开发的程序通常分为四个阶段①决策、立项阶段通过调查研究寻求合作伙伴选定开发地点和开发项目向政府有关部门申请立项。
②前期阶段1在申请立项的项目建议书基础上经过进一步的调查研究编制项目可行性研究报告并向有关部门申报同时办理企业申报登记事宜。
2项目的规划设计工作。
3规划设计工作的报批工作进行工程勘探制定开发项目的建设方案。
4征用土地开展拆迁安置工作。
5完成施工现场的基础设施配套建设做到“四通一平”即通水、通电、通路、通信、平整土地。
6办理开工手续。
③建设阶段通过招标、投标、发包工程进行施工建设同时要加强施工期间有效的工程监理包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表直至竣工验收交付使用。
④营销阶段这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段通常包括房屋销售、出租、使用管理物业管理和售后服务等。
上述四个阶段的实施不一定按部就班有时可交替进行。
5建筑工程基本知识①建筑工程分类建筑物的施工建设过程称建筑工程。
根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为1一般土建工程包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。
2管道工程包括蒸汽。
压缩空气、煤气天然气等管道工程。
3暖卫工程包括室外给排水管道采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。
4电气照明工程包括室外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。
筑施工的特点和规律把各个施工过程有机地组织起来使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。
其主要容包括l落实施工任务签订对外承包合同2编制施工组织设计或施工计划3做好施工前的准备工作保障顺利开工4按计划组织施工并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比发现问题及时调整使各项施工活动处于最佳状态5做好工程施工资料分析与整理。
③建筑工程涉及的主要工作1熟悉施工图样参加图样会审熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序2熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况了解施工区域的地理环境和施工条件3了解当地是大宗资料供应情况。
质量及价格4编制施工组织设计绘制施工平面图制定施工进度计划提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划5抓好施工技术及技术管理工作6抓好质量管理7抓好安全生产管理8抓好材料与工具管理9抓好班组管理10抓好劳动定额与劳动报酬等。
2物业管理早期介入的实施l工作容根据房地产开发的不同阶段物业管理早期介入实施的工作客主要有①参与规划设计阶段参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷用咨询报告的形式提交设计单位并促其纠正。
物业管理公司应注意反映下列问题1配套设施的完善问题2水电供应容量的问题3安全保卫系统4垃圾的处理方式5高层建筑物外观的清洁问题以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷用咨询报告的形式提交设计单位并促其纠正。
物业管理公司应注意反映下列问题1配套设施的完善问题2水电供应容量的问题③建筑工程管理建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象以施工现场为中心遵循建筑施工的特点和规律把各个施工过程有机地组织起来使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。
其主要容包括l落实施工任务签订对外承包合同2编制施工组织设计或施工计划3做好施工前的准备工作保障顺利开工4按计划组织施工并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比发现问题及时调整使各项施工活动处于最佳状态5做好工程施工资料分析与整理。
③建筑工程涉及的主要工作1熟悉施工图样参加图样会审熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序2熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况了解施工区域的地理环境和施工条件3了解当地是大宗资料供应情况。
质量及价格4编制施工组织设计绘制施工平面图制定施工进度计划提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划5抓好施工技术及技术管理工作6抓好质量管理7抓好安全生产管理8抓好材料与工具管理9抓好班组管理10抓好劳动定额与劳动报酬等。
2物业管理早期介入的实施l工作容根据房地产开发的不同阶段物业管理早期介入实施的工作客主要有①参与规划设计阶段参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷用咨询报告的形式提交设计单位并促其纠正。
物业管理公司应注意反映下列问题1配套设施的完善问题2水电供应容量的问题3安全保卫系统4垃圾的处理方式5高层建筑物外观的清洁问题6消防设施问题7物业管理所需设备问题8对建筑材料的意见9其他问题。
②参与建设阶段通过参与施工管理对工程建设提出意见。
主要包括1监督工程质量并提出意见2监督建设过程是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求并提出意见3监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见4监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。
2早期介入应注意的问题①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位③抓好人员准备这个关键④精心准备细致周到力求全面、充分3拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查通过对拟管项目全面情况的调查为拟订物业管理方案做信息准备。
l项目情况调查①调查容项目位置具体位置及东、西、南、北的毗邻。
项目面积占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
项目建筑情况建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
配套及附近交通状况已通达公交车次、小区班车等。
消防、安保、清洁等设施状况项目性质及特色政府的支持、扶持与介入程度开发商的背景规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
周边坏境状况②调查方法包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。
2使用人需求调查①调查容住区人员自然状况分析包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。
住区人员需求分析l按需求对象分为物质需求和精神需求。
针对不同的需求配备相应的公共设施2按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。
管区对于满足需求弹性小的公共设施必须具备对于满足需求弹性大的公共设施应从管区实际出发进行建设并更多注意面向社会服务与经营以提高其开发利用的效益。
3按需求条件分为现实需求和潜在需求。
4按马斯洛需求层次分为五个层次。
从住区人员实际生活水平出发定量与定性结合协助制订有针对性的方案。
②调查方法1询问法询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题采用一定的提问方式向被调查者提出询问再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。
具体方式有访问调查、调查、发调查表和交谈旁听法。
2观察法观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。
具体方法有直接观察法和比较观察法。
3实验法实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。
4抽样调查法抽样调查有随机抽样和非随机抽样。
后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。
3竞争企业调查调查容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。
4制订物业管理方案的其他准备工作l组建制订物业管理方案的工作班子2对方案制订人员进行必要的业务培训3准备经费4准备设备5准备相关资料。
5制订物业管理方案l物业管理方案的容①物业管理档次物业类型、功能将决定不同的物业消费水平从而确定物业消费水平从而确定物业管理的不同档次。
物业管理档次的确定是制定订物业管理方案的基础。
管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
②物业管理服务的标准物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。
③物业管理财务收支预算物业管理是有偿的服务与管理。
由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。
2物业管理方案的基本架构①项目管理的整体设想与策划包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。
管理服务措施。
②管理模式包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。
③公司人力资源管理包括管理服务人员配备。
管理服务人员培训、管理服务人员管理。
④规章制度建设包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。
⑤经营管理指标包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。
⑥社区文化建设与服务包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
⑦财务管理及经费收入测算包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。
⑧日常管理包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。
⑨物业维修养护计划和实施包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。
3制订物业管理方案的主要步骤第一步成立制订方案的工作机构第二步培训工作人员第三步经费、设备、资料准备第四步项目、使用人、竞争调查第五步研究分析调查资料第六步确立管理档次、管理目标、主要措施。
服务管理项目第七步经费预算第八步草拟方案文本第九步向专家顾问征询第十步送公司领导审阅第十一步修改、研讨、再修改第十二步可行性研究第十三步定稿第十四步实施、反馈⑷制订物业管理方案的主要方法①经理意见法主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要容在征求公司外意见的基础上确定。
②部征询法发动公司部各部门以及全体员工提建议在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。