许昌市2019年房地产研究报告终告79p

城市发展趋势规划
城市发展规划以107国道为轴线，进一步完善 城市规划和产业布局，整合市区资源，自南向 北、重点向北延伸城市发展空间。
加快与中原城市群的互动发展，推进新乡— 郑州—许昌产业城镇带的建设步伐，强化与郑州 的经济联系和功能对接。加快行政区划调整步 伐，积极推进许昌、长葛城市一体化发展，拉大 城市框架，按照带状城市发展布局，进行组团式 发展，初步形成自南（蒋李集镇）向北 （长葛 市）的大城市框架，市区经济承载能力和城市服 务功能更加完善，区域中心城市地位更加突出。
许昌市商品住宅投放总价分析——1房、2房
1房
2房
总价 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 60-65 65-70 70-75 75-80 80-85 85-90 90-95
95100
5-10 20
10-15 540 64
28
15-20
106 32
10
10
主城区发展规划
发展规模: 到2019年，主城区用地控制规模为69.2平方公里，市区人口73.68万人， 人均城市用地93.90平方米，比2019年净增6.20平方公里；到2020年，主城 区用地控制规模为90.0平方公里（其中河南省（魏都）产业集聚区发展区 4.0平方公里、控制区4.0平方公里，许昌县商贸物流园发展区2.5平方公 里），市区人口105.26万人，人均城市用地85.50平方米，比2019年净增27.00 平方公里。
1
郑州
13692
2
洛阳
12750
3
济源
11945.37
4
平顶山
11715
5
开封
11632
6
焦作
11488
7
新乡
11236
Байду номын сангаас
8
濮阳
11042
9
鹤壁
10912
10
安阳
10885.2
11
许昌
10741
12
漯河
10732
13
南阳
10713
14
三门峡
10710.3
15
商丘
10160
16
驻马店
9762
17
信阳
9477
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
1、许昌市商品住宅供销面积对比
从图标可以看出 2009年3-10月 份投放量为 28.17万平方米， 而销售面积为 45.74万平方米， 市场出现销大于 供现象。对于09 年来说许昌市房 地产是一个火爆 的市场。
万平方米 12
2009年3-10月份许昌市商品住宅供销情况分析
根据图表可以 明确看出旺季 销售主要集中 在4-7月份以及 9月份，从另一 个侧面以及结 合市场可以看 出年前一段时 间备案较多， 而开发商捂盘 到销售旺季推 出，因此部分 许昌市楼盘都 是开盘即清盘。
套数 800
2009年3-10月份许昌市商品住宅供销套数对比分析
700
600
500
400
300
200
从上表可以看出 09年成交套型户 均面积在115-125 平方米之间。通 过拆分分析可以 看出舒适两房以 及舒适三房产品 购房者较多。
平方米 150 140 130 120 123 110 100 90 80 70 60 50
3月
2009年3-10月许昌市商品住房套均面积走势分析
121 112
136
5
焦作
6
平顶山
7
周口
8
安阳
9
商丘
10
新乡
11
信阳
12 驻 马 店
13
开封
14
濮阳
15 三 门 峡
16
漯河
17
济源
18
鹤壁
2421.2 1595.5 1406.57 867.25 855.01 821.5 817.8
808 783.05 777.9 711.02 686.37
570 532.84 518.56 446.6 225.5 277.9
20-25
210 80 20 8 44 20 108
25-30
162
141 18 48
30-35
14 72
35-40
54
40-45
45-50
50-55
55-60
总计 560 64 106 32 28 10 210 80 20 18 206 20 263 90 102
100105
30
30
总计
20 632 158 490 369 116 54
10
8
6
4
2
0 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 预售面积 9.76 7.84 2.4 0.85 0.32 0 6.17 0.83 销售面积 6.57 7.17 5.34 5.44 7.78 4.57 4.43 4.44
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
2、许昌市商品住宅供销套数对比
到2019年，城镇常住人口达到185万人以上， 全市城镇化率达到40%以上。市区建成区面积达 到80平方公里以上，市区人口超过80万人。
第四部分：2009年许昌市一级市场
许昌市2009年土地市场状况
2009年许昌市土地出让工作实现了大突破，市本级共组织 土地招拍挂出让10批，出让成交土地37宗，出让土地面积 2670亩，土地成交价19.97亿元，高出公开出让起始价3.95 亿元。
扩展区: 主城区扩展区800.00公顷，占新增城镇工矿用地的29.6%。分别位于南外环路 与许南高速引线交叉口附近；许禹路以南、西外环路以东、清泥河以西、新 兴路以北的区域；玉兰路以东、枪张公路以北、东平街以南、东环路以西的 区域；东环路以西、新兴路以北、梧桐路以东、北外环路以南的区域。
缓冲区: 划定主城区基本农田缓冲区635.00公顷，东到京广高速铁路，西到许繁公路， 南到许南高速，南外环路。
第三部分：许昌市城市规划
主城区发展布局
依托城市区域交通网络，主城区采取东移北上的空间发展战略。近期，主 城区应按照“建设东区、内疏老城、保护名城、突出环境”的要求，拉开框 架，拓展城市规模，更新旧城功能，改善城市生态环境；远期随着新107国道 与城市快速交通体系建成，合理建设京港澳高速以东的区域。
100
0 3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月
预售套数 749 543 188 216 56
0
545 82
销售套数 534 590 476 461 571 420 368 383
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
3、许昌市商品住宅成交均价走势对比
从上面可以看出 销售高峰期时间 销售均价会突然 上升，而低谷期 优惠较多，单价 较低。也出现了 09年的价格不稳 定，但是整体保 持增长状态
从产业看，第一、二、三产业分别完成投资8.97亿元、318.36亿元和176.49 亿元，一、二、三产业分别增长74.9%、24.7％和49.6％。
从到位资金情况看，城镇投资到位资金528.92亿元，同比增长29.7%。其中， 国内贷款到位52.22亿元，同比增长23.2%；自筹资金到位447.8亿元，同比 增长32.1%；其他资金来源到位24.76亿元，同比增长12.9%。
许昌市2009年年末重点个案主流户型销售情况
通过2009年受城市大量拆迁影响销售形式特别好，特别是小户型 30-50平方米，总价在10-15万之间，这部分客户已经形成了一部分投资 客，另外两房面积在85-90平方米之间，总价在25万以下，销售形式看 好。三房面积在120-125平方米之间，总价在35万左右，以及小三房90100平方米之间，总价在30万以下。
从各区域来看，西区多层较多，并且许继集团等企业客户的支撑， 出现投放量不足现象。而南区受区域限制，市区人群接受度不高，但 是价位较低，也受到大量客户追捧。
从市调情况来看，现在大部分新项目都在捂盘，积累客户，大家 都在冲击销售高峰期，特别是4-6月份开盘项目较多
许昌市2009年重点个案调查表
许昌市2009年重点个案调查表
120
118
115
108
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月
许昌县：
许昌县环抱许昌市区， 总面积1002平方公里，总人口近80万，
生活配套欠发达，居住物业价格较低。
第一、2009年3、4月份是投放市场量最大的时期； 第二、2009年4月和7月销售状况最佳时期，主要成为房地产的热销期； 第三、2009年相对价格不稳定，7月成为市场单价最低时期，其中主要
2009年1—11月许昌市城镇投资增长33.1%
1—11月，许昌完成城镇固定资产投资503.82亿元，全省排名第8位；增长 33.1%，全省排名第11位（比上年回落1位）。其中房地产开发投资49.19亿 元，增长18.2%。城镇投资增速比上年同期回落2.3个百分点，比全省平均 速度低0.4个百分点。10月当月完成投资59.63亿元，增长31.8%。
18
周口
8955.3
07年经济运行情况 全市生产总值867.25 亿元，比上年增长 14.4%，按常住人口 计算，人均生产总值 20245元，增长13.9%。 三次产业结构由06的 14.8∶63.0∶22.2调整 至14.4∶63.2∶22.4。 非公有制经济增加值 563.7亿元，占生产总 值的比重由上年的 62.7%提高到65%。
5-10
10-15
15-20
20-25
25-30
64
64
30-35