许昌市2019年房地产研究报告终告79p

扩展区: 主城区扩展区800.00公顷，占新增城镇工矿用地的29.6%。分别位于南外环路 与许南高速引线交叉口附近；许禹路以南、西外环路以东、清泥河以西、新 兴路以北的区域；玉兰路以东、枪张公路以北、东平街以南、东环路以西的 区域；东环路以西、新兴路以北、梧桐路以东、北外环路以南的区域。
缓冲区: 划定主城区基本农田缓冲区635.00公顷，东到京广高速铁路，西到许繁公路， 南到许南高速，南外环路。
百瑞劳伦斯 许昌劳伦斯置业
期数 一期 开发业绩
名称
预售证号 广告推广
区域 连海地产
经济开发 区
第一部分：2009年国家政策及许昌市城建重点项目
国家楼市政策
2009年2月：住房贷款7折利率优惠，首付20%。 2009年3月：提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。 2009年5月：住房开发项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的
最低资本金比例为30%。 2009年 6月 ：重申“小产权房”实质是违法建筑。 2009年12月：增加普通商品住房供给，支持自住和改善性购房需求。 2009年 12月：开发商拿地首付款比例提高至50%。 2009年12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2009年 12月：“国四条”（增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房）。
100
0 3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月
预售套数 749 543 188 216 56
0
545 82
销售套数 534 590 476 461 571 420 368 383
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
3、许昌市商品住宅成交均价走势对比
从上面可以看出 销售高峰期时间 销售均价会突然 上升，而低谷期 优惠较多，单价 较低。也出现了 09年的价格不稳 定，但是整体保 持增长状态
10
8
6
4
2
0 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 预售面积 9.76 7.84 2.4 0.85 0.32 0 6.17 0.83 销售面积 6.57 7.17 5.34 5.44 7.78 4.57 4.43 4.44
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
2、许昌市商品住宅供销套数对比
从上表可以看出 09年成交套型户 均面积在115-125 平方米之间。通 过拆分分析可以 看出舒适两房以 及舒适三房产品 购房者较多。
平方米 150 140 130 120 123 110 100 90 80 70 60 50
3月
2009年3-10月许昌市商品住房套均面积走势分析
121 112
136
到2019年，城镇常住人口达到185万人以上， 全市城镇化率达到40%以上。市区建成区面积达 到80平方公里以上，市区人口超过80万人。
第四部分：2009年许昌市一级市场
许昌市2009年土地市场状况
2009年许昌市土地出让工作实现了大突破，市本级共组织 土地招拍挂出让10批，出让成交土地37宗，出让土地面积 2670亩，土地成交价19.97亿元，高出公开出让起始价3.95 亿元。
5-10
10-15
15-20
20-25
25-30
64
64
30-35
84 48 150 56
338
35-40 132 114
50
141
72
10 519
40-45
38 38
160 156 44 24
460
45-50
38 180
218
50-55
112
112
55-60
76
76
总计 132 114 38 102 134 208 485 280 24 184 76 10 1787
从产业看，第一、二、三产业分别完成投资8.97亿元、318.36亿元和176.49 亿元，一、二、三产业分别增长74.9%、24.7％和49.6％。
从到位资金情况看，城镇投资到位资金528.92亿元，同比增长29.7%。其中， 国内贷款到位52.22亿元，同比增长23.2%；自筹资金到位447.8亿元，同比 增长32.1%；其他资金来源到位24.76亿元，同比增长12.9%。
城市发展趋势规划
城市发展规划以107国道为轴线，进一步完善 城市规划和产业布局，整合市区资源，自南向 北、重点向北延伸城市发展空间。
加快与中原城市群的互动发展，推进新乡— 郑州—许昌产业城镇带的建设步伐，强化与郑州 的经济联系和功能对接。加快行政区划调整步 伐，积极推进许昌、长葛城市一体化发展，拉大 城市框架，按照带状城市发展布局，进行组团式 发展，初步形成自南（蒋李集镇）向北 （长葛 市）的大城市框架，市区经济承载能力和城市服 务功能更加完善，区域中心城市地位更加突出。
是受区域影响较大，据分析许昌房地产价格相对稳定； 第四、2009年成交单套面积平均在115-125平方米之间； 第五、从年终观看市场，市场异常火爆，特别是西区，新项目补充不
足，导致西区产品可选余地较小； 第六、南区市场项目项目较少，单价较低，楼盘面市即会引起市场的
高度关注，且去化速度较快。
许昌市2009年年末重点个案主流户型投放情况
根据图表可以 明确看出旺季 销售主要集中 在4-7月份以及 9月份，从另一 个侧面以及结 合市场可以看 出年前一段时 间备案较多， 而开发商捂盘 到销售旺季推 出，因此部分 许昌市楼盘都 是开盘即清盘。
套数 800
2009年3-10月份许昌市商品住宅供销套数对比分析
700
600
500
400
300
200
1
郑州
13692
2
洛阳
12750
3
济源
11945.37
4
平顶山
11715
5
开封
11632
6
焦作
wenku.baidu.com
11488
7
新乡
11236
8
濮阳
11042
9
鹤壁
10912
10
安阳
10885.2
11
许昌
10741
12
漯河
10732
13
南阳
10713
14
三门峡
10710.3
15
商丘
10160
16
驻马店
9762
17
信阳
9477
主城区发展规划
发展规模: 到2019年，主城区用地控制规模为69.2平方公里，市区人口73.68万人， 人均城市用地93.90平方米，比2019年净增6.20平方公里；到2020年，主城 区用地控制规模为90.0平方公里（其中河南省（魏都）产业集聚区发展区 4.0平方公里、控制区4.0平方公里，许昌县商贸物流园发展区2.5平方公 里），市区人口105.26万人，人均城市用地85.50平方米，比2019年净增27.00 平方公里。
许昌市2009年年末重点个案主流户型销售情况
通过2009年受城市大量拆迁影响销售形式特别好，特别是小户型 30-50平方米，总价在10-15万之间，这部分客户已经形成了一部分投资 客，另外两房面积在85-90平方米之间，总价在25万以下，销售形式看 好。三房面积在120-125平方米之间，总价在35万左右，以及小三房90100平方米之间，总价在30万以下。
元/平方米 3000
2009年3-10月份许昌市商品住宅成交均价走势分析
2841
2574
2691
2500
2262
2444
2343
2147 2000
2028
1500
1000 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
4、许昌市商品住宅套均面积走势对比
土地市场
2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表
土地市场
2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表
土地市场
2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表
土地市场
2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表
土地市场
2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表
第五部分：2009年许昌市二级市场
许昌市商品住宅投放总价分析——1房、2房
1房
2房
总价 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 60-65 65-70 70-75 75-80 80-85 85-90 90-95
95100
5-10 20
10-15 540 64
28
15-20
106 32
10
10
120
118
115
108
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月
许昌县：
许昌县环抱许昌市区， 总面积1002平方公里，总人口近80万，
生活配套欠发达，居住物业价格较低。
第一、2009年3、4月份是投放市场量最大的时期； 第二、2009年4月和7月销售状况最佳时期，主要成为房地产的热销期； 第三、2009年相对价格不稳定，7月成为市场单价最低时期，其中主要
许昌市2009年房地产研究报告
目
录
第一部分：2009年国家政策及许昌市城建重点项目 第二部分：2009年许昌市宏观经济 第三部分：许昌市城市规划 第四部分：2009年许昌市一级市场 第五部分：2009年许昌市二级市场 第六部分：2009年许昌市三级市场 第七部分：2009年许昌市房地产客户购房按揭情况 第八部分：2009许昌市房地产市场消费需求调查
2009年1—11月许昌市城镇投资增长33.1%
1—11月，许昌完成城镇固定资产投资503.82亿元，全省排名第8位；增长 33.1%，全省排名第11位（比上年回落1位）。其中房地产开发投资49.19亿 元，增长18.2%。城镇投资增速比上年同期回落2.3个百分点，比全省平均 速度低0.4个百分点。10月当月完成投资59.63亿元，增长31.8%。
5
焦作
6
平顶山
7
周口
8
安阳
9
商丘
10
新乡
11
信阳
12
驻马店
13
开封
14
濮阳
15
三门峡
16
漯河
17
济源
18
鹤壁
2421.2 1595.5 1406.57 867.25 855.01 821.5 817.8
808 783.05 777.9 711.02 686.37
570 532.84 518.56 446.6 225.5 277.9
第三部分：许昌市城市规划
主城区发展布局
依托城市区域交通网络，主城区采取东移北上的空间发展战略。近期，主 城区应按照“建设东区、内疏老城、保护名城、突出环境”的要求，拉开框 架，拓展城市规模，更新旧城功能，改善城市生态环境；远期随着新107国道 与城市快速交通体系建成，合理建设京港澳高速以东的区域。
从各区域来看，西区多层较多，并且许继集团等企业客户的支撑， 出现投放量不足现象。而南区受区域限制，市区人群接受度不高，但 是价位较低，也受到大量客户追捧。
从市调情况来看，现在大部分新项目都在捂盘，积累客户，大家 都在冲击销售高峰期，特别是4-6月份开盘项目较多
许昌市2009年重点个案调查表
案名 开发商
20-25
210 80 20 8 44 20 108
25-30
162
141 18 48
30-35
14 72
35-40
54
40-45
45-50
50-55
55-60
总计 560 64 106 32 28 10 210 80 20 18 206 20 263 90 102
100105
30
30
总计
20 632 158 490 369 116 54
许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况
1、许昌市商品住宅供销面积对比
从图标可以看出 2009年3-10月 份投放量为 28.17万平方米， 而销售面积为 45.74万平方米， 市场出现销大于 供现象。对于09 年来说许昌市房 地产是一个火爆 的市场。
万平方米 12
2009年3-10月份许昌市商品住宅供销情况分析
0 0 0 0 1839
许昌市2009年年末重点个案主流户型投放情况
许昌市商品住宅投放总价分析——3房、4房
总价
3房
4房
95- 100- 105- 110- 115- 120- 125- 130- 135- 140- 155- 160- 总计
100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 160 165
许昌市2009年城建重点项目及城中村改造项目计划
一：续建城建重点项目(共7项,概算投资76921万元)
二：续建城中村改造项目(共7项,概算投资131606万元)
第二部分：2009年许昌市宏观经济
07年经济运行指标
2019年GDP排名（亿元） 2019年人均收入排名（元）
1
郑州
2
洛阳
3
南阳
4
许昌
18
周口
8955.3
07年经济运行情况 全市生产总值867.25 亿元，比上年增长 14.4%，按常住人口 计算，人均生产总值 20245元，增长13.9%。 三次产业结构由06的 14.8∶63.0∶22.2调整 至14.4∶63.2∶22.4。 非公有制经济增加值 563.7亿元，占生产总 值的比重由上年的 62.7%提高到65%。