2019年周口房地产市场调研报告

周口项目

市场调研及分析报告

（天永晴项目调研组）

一、周口市商业地产宏观市场分析

1．1周口市概况

周口市，河南省辖地级市，位于河南省东南部，地处黄淮平原腹地，东临安徽阜阳市，西接漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤，1965年设立周口专区（后改为周口地区），2000年经国务院批准撤销周口地区设立周口市。截至2018年末，周口市辖8县1市1区，总面积11959平方公里，常住人口867.78万人。

1．2交通状况

周口交通四通八达，公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。沙颍河自古以来就是通航河道，建成有周口、刘湾两大货运码头，入淮河、汇长江。沙颍河航运可直达南京、上海、杭州。周口市高铁站位于东新区，项目地块东北10分钟车程内，预计今年12

月试通车。

1．3人口状况及人民生活

2018年，周口市总人口1155.98万人，常住人口876.22万人。人口总数仅次于郑州，位居第二。年末常住人口中，城镇人口361.18万人，乡村人口515.04万人，城镇化率达到41.22%，城市发展速度一般。目前中心城区人口为59万人，位列全省倒数第四，常驻人口中绝大多数为农村人口，城市城镇化速度缓慢。

1．4经济生活

■2018年周口市GDP总量为2687.22亿元，位列河南省第5位，经济总量超省内平均值；

■周口市GDP增长较迅速，尽管2015年受大环境影响有所回落，但依然保持着平稳发展的经济态势，2018年GDP增速较去年有所回升为8.2%，但依然高于省经济增速0.6个百分点；

■周口市稳中求进的经济发展趋势，也为周口市房地产市场的腾飞提供了基础平台。

1．5经济收入

■2018年周口市居民人均可支

配收入为16761元，位列河南省

各市居民人均可支配收入最后一

名，仅为河南省居民人均可支配

收入的 2/3；

■城镇居民和农村居民人均可

支配收入同样位列河南省最低

值。城镇与农村居民人均可支配

收入差距高达2倍有余，凸显出

城乡协调发展不平衡的问题；

■从城镇化率上反应，周口市

城镇化率仅为41.22%，低于全

国城镇化率58.52%的17.3个百

分点，低于全省8.94个百分点，

城镇化建设将是周口市工作的重

中之重，而这也给房企带来了一

定的机会和机遇。

1．6城市建设

作为省内唯一一个非国家级园林城市的周口市，在城市规划发展上有着巨大提升空间

1．7城市规划

东新区为周口日后发展的重点和方向，市府、市行政中心、市公安局、博物馆等职能部门均已搬迁至东新区。

东新区整体规划图沙盘图

周口市目前发展战略为-----东拓西控，南联北伸

1．8小结

从形势看，周口将迎来一个政策叠加、活力增强的战略机遇期■国家深入推进棚改攻坚计划，优化城市空间结构，拉动地产投资，扩大内需，为周口加快发展提供了良好的政策环境和利好机遇。

■河南省深入实施“中原崛起战略”，使中原城市群一体化进程明显加快，为周口深化区域合作，进一步拓展发展空间带来了有利契机。

从现状看，周口正面临一个凸显优势、提质增效的转型发展期■围绕“一极两区三中心”发展定位，积极融入郑合高铁沿线经济发展轴带，着力构建“一中心四组团五支撑”发展格局，着力优化经济结构、转换发展动力。

■东新区的批复和棚改攻坚计划的实施，有助于提档升级周口市城市面貌与形象。

■以农业为基础，大力发展都市生态农业工程；以六大产业集群为核心，带动第二产业发展，促进三产业经济结构不断优化。

二、地产市场

2.1土地市场/土地成交

2017年周口市共计成交土地面积2883亩，季度土地成交均价呈逐步抬升态势

2.2地产市场

近年，周口全市商品房基本呈现上涨趋势

2018年1-9月份情况

（一）全市批准商品房预售面积400.94万平方米，同比增长64.2%。其中，批准商品住房预售面积360.7万平方米，同比增长77.7%。

（二）全市商品房成交面积392.57万平方米，同比增长16.0%，成交金额189.22亿元，同比增长37.2%，成交均价4820／平方米，同比上涨18.3%。其中，商品住房成交面积354.71万平方米，同比增长21.0%，成交金额161.26亿元，同比增长53.3%，成交均价4546元／平方米，同比上涨26.7%。

（三）中心城区2018年1－9月份，批准商品房预售面积155.34万平方米，同比增长41.8%。其中，批准商品住房预售面积146.86万平方米，同比增长59.8%。

（四）中心城区商品房成交面积134.42万平方米，同比增长0.2%，成交金额78.55亿元，同比增长26.0%，成交均价5844／平方米，同比上涨25.7%。其中，商品住房成交面积123.1万平方米，同比增长8.0%，成交金额68.8亿元，同比上涨49.0%，成交均价5589元／平方米，同比上涨38.0%。

品牌开发商进驻一般，市场基本以本土开发商为主

地市进驻房企房企数量开封恒大、碧桂园、绿城、建业、新东润、绿地、亚新、银基、海马、晖达、永威、万科、雅居乐、华夏幸福、保利、万达16个许昌建业、恒大、碧桂园、正商、亚新、永威、绿地、保利、雅居乐、阳光城、华夏幸福、中梁、锦艺、亚新、万科、万达16个商丘万达、恒大、碧桂园、绿地、绿城、建业、名门、信华、中骏、帝和、中信国安、中梁、荣盛、中州、同信、常绿16个洛阳名门、升龙、绿都、宝龙、正商、保利、建业、恒大、碧桂园、绿都、中信、万达、泉舜13个平顶山碧桂园、恒大、万达、建业、朗润、雨润、名门、中梁、盛润9个

南阳恒大、碧桂园、建业、绿都、中信国安、中间、万达7个

信阳建业、金成、绿城、恒大、碧桂园、中梁6个

鹤壁升龙、恒大、建业、碧桂园、名门、万达6个

济源建业、中梁、升龙、泰宏、恒大5个

三门峡建业、恒大、碧桂园、万达4个

周口碧桂园、恒大、建业、万达、万科5个

驻马店建业、恒大、碧桂园3个