2014成都·新繁家具城市场调研报告

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新繁·家具城考察报告
•新繁调研•主要发现•发展情况•结论建议
•新繁调研
•四川是全国第二大家具生产基地。

然而,由不成体系的零散分布已严重制约四川家居产业发展,区域集群规模化发展已迫在眉睫。

•成都家具产业园,由新都区人民政府和南方香江集团,中润置业等共同开发。

园区规划占地面积6平方公里,紧邻成彭高速,背靠北新干道,老成彭公路贯穿全境。

•园区总投资180亿元以上,其中家具制造基地40亿以上,家具建材CBD中心投资140亿元以上。

•北部新城核心新都区新繁镇、占地面积6平方公里。

•目前,新繁镇家具产业主要由三方面构成:
•家具原材料市场(原料)
•家具厂(生产)
•家具展贸市场(销售)
•本次市场调查主要针对对于本案可行的,有借鉴价值的进行考察,主要调查了在新繁的4个卖场,家和家园(家具销售)、香江·全球家居CBD(家具销售)、中润·欧洲城(家具销售)、好迪·家具建材市场(家具原材料销售)。

•主要发现
•家和家园(租金15-65元/平米·月)
•和家园位于龙桥家具博览城内,商城占地239亩,总建筑规模达46万平方米,计划总投资约20亿元。

项目分两期开发,一期“家和家园国际家居商城”已于2012年开业。

是目前国内最大的以“品牌家具直销中心”为主题定位的家居商城。

•商城分为ABCD和博览中心5个区域,ABCD为地上四层,外立面采用高档米黄色石材。

•里面单间铺面建筑面积约为20—200平米不等,业态分布:一楼小件和软体,二三楼套房家私,四楼办公家私和酒店家私。

•家和家园集品牌展示,商品交易,国际会展,现代办公,创意研发,物流配送,电子商务,休闲服务等功能为一体的家具卖场。

在成都每年举办的全国家具展会在家和家园也设立分会场提高了不少商城人气,家和家园会定期不定期的召开一些展会,多是由促销小活动组成。

•中润·欧洲城(租金不详,售价10000/
平米左右)
•中润·欧洲城国际家居总部处于成都家具产业园门户位置,投资60个亿、占地面积600亩、建筑面积160万平米,未来将是成都家居“中调外迁”商家主要承接地。

•欧洲城项目形成了一个集高档建材、品牌家具、装饰设计、装饰材料、灯饰布艺、家饰精品于一体的庞大家居产业链
•项目以大型主力店商场,独栋商铺、围合式风情街排铺等多业态布局,充分满足各类经营团体与消费者的需求。

•项目一期首推独栋商铺,西欧田园风情家居建材购物街,以排铺的形式展现。

•预计经营商家可达5000多户,经营品种达1500万余种,年交易额百亿元,税收5000万。

运营后的中润家居项目将成为成都全球家具CBD板块的名片。

•香江全球家居cbd(租金:40元—200元/平米·月)
•成都香江全球家居CBD位于6平方公里成都家具产业园内,规划总建筑面积600万平米,投资170亿元。

•在全国工商联、中国光彩事业促进会的大力引领之下,加之受四川省委、省政府、成都市委、市政府经济发展战略的指引和锐意进取、务实高效工作作风的感染,南方香江集团将全国发展战略第一步落位成都
•南方香江集团入驻成都市2009年西博会上的重要成果之一,可见政策支持力度之大。

•009年12月,南方香江集团全面启动香江全球家居CBD的开发;
•2010年2月,香江全球家居CBD一期20万平米开始建设,2010年10月主体封顶;
•2011年2月,香江全球家居CBD二期B区15万平米开始建设,2011年12月主体封顶;
•2011年5月,香江全球家居CBD一期招商完毕,数千家广东及四川品牌家具厂商入驻香江。

•2011年10月,香江全球家居CBD首期品牌工厂批发城正式开幕运营,创造了全国家居业交易历史的新记录,接待采购商和消费者超过150万人次,排队购物的车辆最多时长达6公里,累计成交家具达60余万套,最高峰时段每个小时成交近万套。

•2011年11月,短短一个月的时间,香江全球家居CBD二期B区招商完毕,还有众多商家没有租到商铺;
•2011年12月,应广大商家强烈要求,香江全球家居CBD核心馆30万平米开始建设,目前正在接受招商咨询。

•2012年4月,香江全球家居CBD核心馆全国招商巡展启动。

香江集团不论从体量及政府重视程度来说都是一种作为“主力店”的形式引入家居园区。

可见市场厂成立之初主力店的重要性。

•好迪家具材料市场(租金:30元—35元/平米·月)
•2009年2月12日,四川好迪家居材料市场正式动工建设,占地110余亩,总投资1.3亿元,可容纳320家商家入驻。

•分为家具板材区、沙发材料区、木工机械、刀具区、油漆、五金配件区六个区域。

•其产品辐射范围包括新都的500多家家具企业、周边的彭州、广汉、金堂、青白江、郫县等地,以及省内外各大城市。

好迪家居材料市场的正式动工标志着成都家具产业园建设从努力打造产业承载能力阶段进入全力完善园区产业链阶段。


喷淋、层高
•发展情况
•政策:
•“中调外迁”正是提供了这一机遇。

根据《成都市国民经济与社会发展第十一个五年规划》、《成都市工业经济发展第十一个五年规划》、《成都市工业发展布局规划纲(2003-2020年)》和市政府《关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见<成都市家具产业集群发展规划
(2008-2017年)>》(成府发〔2008〕13号)等文件,成都家具产业将在空间上实施“一核心一基地两点”的“112”战略发展格局,其中的“一核心”,就是以新都区为家具产业集群发展核心区,而成都家具产业园则是产业发展核心载体。

•发展历程:
•一九九四年三月被列为四川省100个小城镇建设试点镇,拟建5-10万平方米的新繁家具城,突出体现新繁的家具优势行业。

•如今规划占地6平方公里的家具园区拆迁工作已完成90%,园区内5条骨架道路建成,招商家具企业66家,建成投产45家,续建企业10家,新建企业11家,总投资80亿元,年产值69亿元。

一个家具批发市场
(香江),一个家具展示销售中心(家和家园)、一个家具产业聚集地(欧洲城与好迪材料)。

•上游产业:
•板材(实木板、胶合板为主。

刨花板,纤维板存在)
•涂料(除开油漆,涂料种类很多,主要与家具上漆的工艺有关)•家具材料(皮革、布料、沙发脚、床用挂扣、沙发挂片、铁镜子挂钩扣等)
•另有木工机械、刀具、五金配件、甚至还带动了叉车,消费设备等销售。

•上述可见,产业链发展已经相当成熟,用当地商家的话来说“如果在新繁你发现还有关于家具原料的市场空白,那就等于发财”
•家居产业的兴起带动了一连串相关产业,随之而来的是无限新商机与巨大的市场消化能力。

•消费者构成:目前家居市场消费者依然为零散客户为主,而新都家居市场一向以来针对的也是周边零散客户。

家具原料市场供应多被周边厂家消化。

•消费者行为特征:家具市场目前到来的客户多不是新繁当地人,多以郫县、彭州为主。

多以换全套家具为目的,一站购齐所有家具。

•渠道构成(商家):商家目前主要多由新繁本地家具零散商家。

与“北改”的红牌楼商家。

此外也吸引了不少外地经销商入驻,如广东,珠三角等地经销商。

香江集团借用在珠三角多年的家具市场成功经营,其号召力在业内较强。

•渠道构成(客户):目前多采用外地驻点开发,拓展谈判。

主要方式是以与周边二三级城市楼盘联手,做团购会。

此外香江集团与阿里巴巴联手开展o2o模式,借力电商。

其前瞻眼光值得借鉴。

•市场发展趋势:目前,家具市场的销售渠道主要由3方面构成。

分别是超市等市场零售销售、传统家具城、新兴起的网络销售。

从全国范围内来看,传统家具城目前总体所占市场份额还是较高,约占全国总销售额的55%,但其单店产能已远远落后于品牌家具城,传统家具城无论从经营理念、商场硬件设施投入、商场管理、品牌运作等方面均无法与新兴的品牌家具城抗衡,红星美凯龙第9代“体验购物广场”
已经站到了世界家居流通领域的前沿。

品牌家具城的总体市场份额预期在五年内将超过40%,
•还有一大版块是无店铺销售,应该说这是种新的商业模式,不过已经在这个领域涉足的企业也越来越为人们所接受,诸如橡果国际、淘宝、京东等等
•o2o模式的逐渐兴起(即线上线下联合营销)将融合家具城与网络销售,未来发展空间巨大,目前香江集团已开始启用。

•通过考察发现,新繁家具市场的成功主要有以下原因。

• 1.新繁在2005年家具行业已经初具规模,当时政府明确以家具为当地支柱产业。

05年到06年多次发布规划信息。

• 2.2008年汶川地震给予新繁家具市场带来巨大的市场需求,新繁家具厂商如雨后春笋般的崭露。

• 3.成都市近年来不断的在将专业市场规划到周边地区,而原有的红牌楼家具商圈也被整体移动到新繁。

• 4.成都政府大力打造新繁家具市场,据悉香江集团当初是由成都市副书记亲自牵头引进。

•总结:新繁家具市场的成功源于机会政策的合力。

新繁镇在90年代就已经开始规划市场,准确的说市场发展已经有近20年时间。

立足本地市场以后逐渐做大,辐射成都市场,近年来更有辐射全川与整个西南
的趋势。

•借鉴之处
•免租
•项目所在区域的商业气氛缺乏,基于此,要吸引商家特别是品牌商家进驻,使本项目形成强烈的商业氛围,必须减少其经营风险,降低其进驻门槛。

因此在项目开业初期,必须给予租户足够而合理的免租期。

新繁几个市场免租期时间长达2年—3年。

结合本案实际情况,可酌情考虑免租期。

加速市场预热。

•联营扣点(香江集团采用)
•按销售额以一定的比例抽取租金,称为百分比租金,俗称扣点。

目前大部分百货类型的商业地产项目选择这样的合作方式。

•联营扣点对商业地产项目方来说,有以下优缺点
•优势:
• 1. 易于招商,把握招商质量对于扣点式商业地产项目来说,营业额及品牌是关键。

扣点有助于提高厂家信心,让厂家明白展厅效益直接关系华宁收益,且前期厂家承担的费用较低。

• 2. 易于提高项目知名度,打造档次,针对目标人群在消费者眼中扣点式商业项目(商场)一般代表着正规、信誉好、整体形象好、服务好、名气大。

而且后续宣传全市项目的名义。

• 3. 便于管理,所有厂家必须听从指挥,统一收银,统一促销,统一安排等等。

• 4. 风险低,收益更高更稳定,回避了商品流通过程中应承担的采购、销售和库存等经营风险。

一般扣点额度高于当地租金收入。

扣点方式按相同的销售业绩来算到后期通常是高于交租金合作方式。

•缺点:
• 1. 操作比较复杂
•招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到。

• 2. 前期投入大
•需要一次性大量投入人员、设备等等。

• 3.项目特殊性
•对于商场管理来说首先项目呈现长廊形势,而且是全开放的,对于厂家私自开单难以把控。

• 4.前期收益低
•前期养市阶段投入较大,且相对来说收益变低易出现资金紧张的情况
•收取保证金(多家商场使用)
•家和家园,香江集团等都实行“经营保证金制度”。

制度要求每家经营者缴纳额度初步定为2至5万元的“保证金”。

或是按平米数缴纳“保证金”作为对消费者的预付赔偿金,必要时用“保证金”赔付消费者。

•二来若发现假冒伪劣商品,或者货商家私自经营保证金将会起到至关重要的作用。

•本次考察仅一天时间,见闻与数据资料有限,如不尽之处,请批评指正!
•thanks。

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