黄石第一商圈市场分析修订版

黄石第一商圈市场分析
修订版
IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
黄石第一商圈市场分析
引子
随着操作的楼盘在不断的变化，当我们面对长龙·黄石形象项目时，每时每刻都在考虑同一个问题：长龙·黄石形象项目周边商业氛围不浓；成本造价高昂；项目如何定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位，投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大化呢？我们正是带着对黄石形象项目的这种思考，展开了本次调研；以期总结出二级城市商业物业的操作模式。

基于我们对房产营销高度、深度的执着追求，在高度上，我们跳出黄石现有商业思维，根据黄石市商业发展态势，提出了劳动路、交通路辐射的区域为黄石市第一商圈。

商圈主要的商业源点为正隆大厦、金虹商场、肯德基、黄石市中心购物广场等中大型商城。

长龙·黄石形象项目地处于第一商业圈的边缘地带，有利于第一商圈的延伸。

紧临长龙·黄石形象项目有十二栋商住楼，成一字型排列，将来可以形成一条新的步行街，我们定位为第二商圈，故本次调研我们称之为黄石市第一商圈调研报告。

为了对第二商圈商业业态进行定位，我们对现今的第一商圈进行深度调研。

本报告框架：
第一商圈的界定；
第一商圈商业特点概述；
第一商圈主要街道商业的发展情况；
1.第一商圈的界定
武汉路、黄石大道、颐阳路和天津路围合的区域，该区域是黄石发展最早的商业区。

从开辟到现在，商业的核心地位一直没有动摇，相信在近几年，该企业商业地位是不会动摇。

经营的规模、档次都是首屈一指。

2.第一商圈商业特点概述
该商圈以交通路和劳动路为商业辐射源，劳动路的商业源：黄石市中心集贸市场、雅戈尔专卖店、报喜鸟专卖店等；交通路商业源：正隆大厦、金虹商场、磊琪鞋业、肯德基；黄石大道的商业源：中国电信、工人文化宫、联通、移动广场、赛玛特生活广场；武汉路的商业源：黄石市中心医院、九星电器、阳光一族；颐阳路的商业源：赛玛特生活广场，天津路的商业氛围不浓。

从行业分布来看：行业分布错综复杂，没有明显的商业分区，也没有成行成市，如服装行业，分布在黄石大道、劳动路、交通路、武汉路；家用电器业，分布在黄石大道立交桥段和武汉路九星电器城。

从经营规模来看：规模小、装修的档次不高。

3.第一商圈主要街道商业的发展情况
备注：租金高低主要衡量的因素有：与商业源点的距离、建筑物的新旧程度、经营的产品、店面面积的大小。

3.1 交通路
根据本次调查情况来看，交通路全段（北起黄石大道南至武汉路）共有133个商业店面。

经营品种、经营面积、装修档次各不相同。

A.交通路商业业态形式
从经营种类上看，总共134家店面，其中经营服饰的有41家（包括童装、睡衣、内衣），经营鞋类的有11家，运动休闲（运动服、运动鞋）品牌专卖店8家，餐饮3家，茶楼5家，床上用品3家，灯具3家，电信移动营业厅2家，电子器材1家，副食店1家，广告1家，化妆品2家，日化品2家，美容美发美体3家，婚纱摄影3家，家饰1家，劳保用品1家，旅店5家，皮具1家，小饰品/首饰加工5家，书店3家，甜点4家，休闲饮食2家，眼镜店2家，医药店4家，音像4家，银行4家，珠宝2家，箱包3家，正在装修的1家。

根据上面数据可以看出：交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等。

B.主要商业业态经销商特征及行为
从调查的结果看：交通路的多为男士服饰，档次为中档品牌，如BOSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车·狄安为代表，价位在300元左右，女装是以哥弟为代表。

从装修档次上看，高档装修的26家，中档69家，低档31家。

中档装修占据整条交通路的主流地位。

高档和低档并存。

C.交通路的租金水平状况
按店面面积大小分析
①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：400-500元/平方米
②店铺面积在20-40平面米的租金水平在：200-300元/平方米
③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：150-200元/平方米
④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：100-150元/平方米
⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：40-60元/平方
D.交通路商业环境分析
a.金融配套
交通路段共有四家金融机构：建设银行、工商银行、交通银行和农业银行，金融配套齐全。

b.餐饮
此路段餐饮资源配备充足，黄石市区范围内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家（鲜菜园、外贸酒楼），再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。

c.休闲娱乐
天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街，另有些档次相对偏低休闲场所，如：大众乐园练歌房、天马电子娱乐中心、海滨浴场休闲中心等，构成交通路休闲一条街，满足不同层次的人的要求。

d.文化、卫生
三家书店、四家规模较大的医药商店，文化、卫生兼顾。

e.住宿
五个不同档次的旅馆、招待所、宾馆能满足不同消费能力，不同需求的消费者的需求。

人流量：200人/5分钟
车流量：40辆/5分钟（检测地点：正隆大厦；时间为：11：30-11：35）总结：根据以上数据及交通本路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：
◆交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。

◆商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生；
◆商业物业以中小规模居多，多以20-80平方米的当铺为主；
◆品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；
◆虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。

◆商业分布杂乱，缺乏统一规划。

3.2 劳动路
A. 劳动路商业业态形式
本次调查在劳动路共调查了134家商铺，服装店共有65家（其中男装16家，女装44家，童装3家，运动装2家）；鞋店22家（有5加鞋店有卖男皮鞋）；美容美发店10家；小食品店4家；餐馆4家；金银加工店4家；药品店2家；其他23家。

根据上面数据看出：劳动路的主要商业形态为服装业和鞋类。

B. 主要商业业态经销商特征及行为
a、劳动路服装业经销特征
①女装：
劳动路服装一条街的女士服装以中低档为主，80%的经销模式为分销，有少数几家为代理，如档次稍高的哥弟，从店面装修，户外宣传，服务员的素质等都欠缺，与该品牌的形象不符，降低了品质，大多数的经销处于低层次的竞争上。

中、高档女装市场存在发展潜力。

②男装：
劳动路的男士服装店不多，但多以品牌服装为主，各品牌店的规模相对较大，以雅戈尔和报喜鸟为代表，多在50平方米以上。

服装价格在800-2000元之间，3000元以上的西服较少，根据销售员反映，4000元以上的西服在春、秋、冬季的销路好，黄石作为一个中型城市，高端消费有一定的市场，男装只能走高端才能避免竞争，独劈希冀。

高雅、舒适的购物场地，高素质的服务员是成功的前提保障。

b、劳动路鞋业市场经销特征
①女鞋
劳动路上的品牌女鞋店有两家，达芙妮和百丽，其余的为不知名的小店，两家品牌店的生意好，现阶段其出售的女士凉鞋价格在300元左右，这说明本地的高档女鞋的市场具有潜力。

②男鞋
劳动路上只有一个奥康品牌的男士皮鞋店，款式陈旧，价格在200元左右，没有高档皮鞋专卖店。

价格在500元以上的高档皮鞋应该有市场潜力。

C、劳动路的租金水平状况
a.按店面面积大小分析
①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：300-500元/平方米
②店铺面积在20-30平面米的租金水平在：150-200元/平方米
③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：100-170元/平方米
④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：80-120元/平方米
⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：50-80元/平方米
b.按不同路段分析
①劳动路在广场路-黄石大道路段租金水平在50-100元/平方米
②广场路以南，招商银行大厦附近租金水平在100-200元/平方米
③黄石中心购物广场附近租金水平在150-200元/平方米
④中百超市-武汉路段租金水平在50-120元/平方米
D.劳动路商业环境分析
①金融配套
在劳动路段共有四家金融机构：招商银行、黄石商业银行、交通银行和招商银行分部,金融配套齐全。

②每10分钟的人流量
●广场路-黄石大道路段每10分钟的人均流量为：97人/10分钟；
●广场路以南，招商银行大厦附近每10分钟的人均流量为：167人/10分钟；
●黄石中心购物广场附近每10分钟的人均流量为：172人/10分钟；
●中百超市-武汉路段每5分钟的人均流量为：60人/5分钟；
③每5分钟的车流量（含出租车）
●广场路-黄石大道路段每5分钟的车均流量为：60辆/5分钟；
●广场路以南，招商银行大厦附近每5分钟的车均流量为：35辆/5分钟
总结：根据以上数据及劳动路路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：
◆劳动路的商业氛围好，特别是招商银行大厦附近段和黄石中心集贸市场路段；
◆商业业态单一，主要为服装业；
◆商业物业的规模小，多以30-50平方米的商铺为主；
◆品牌商品少，多以分销为主；
◆高档商品市场潜力有待开发；
◆商业物业配套不完善，没有停车场；
3.3武汉路
A.武汉路商业业态形式
武汉路经营的品种多、杂，档次不高，品种有：机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食等，主要是电脑及与电脑相关行业（音像、软件、耗材）。

B.主要商业业态经销商特征及行为
a.家用电器：
该路段的家用电器产品集中在九星电器城。

主要经营的产品有彩电、洗衣机，属于国内品牌，如康家彩电、长虹彩电、金铃洗衣机，价格百至千元，价位属于中、低档，装修档次低，目标消费群体为中、低消费人群。

b.电脑：
电脑店门沿武汉路两侧排开，九家电脑店，，经营品牌有：、清华同方电脑、蓝星电脑、七喜电脑、TCL电脑、联想、清华紫光电脑等，都属于国内品牌，九星电器（二楼）、新太阳电脑城经营兼容机，经营最大的面积约50平方米，规模不大，人气不足。

c.音像
音像店分布比较零散，缺乏品牌支持，
C.武汉路的租金水平状况
武汉的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分为四类：
☆市中心医院段：100-150元/平方米
☆体校大门段：80-100元/平方米
☆劳动路口段：60-120元/平方米（该路段的租金变化范围较大，主要因为门面装
修、建筑物和商业氛围落差较大）☆交通路口段： 150元/平方米
D.武汉路商业环境分析
武汉路是传统的老商业街，商业环境主要依托市中心医院，体校大门、劳动路、永安里集贸市场、交通路辐射集中人气；该路段的商业配套主要有中国银行、工商银行、建设银行和一些小型餐馆。

人流量：130人/5分钟
车流量：80辆/5分钟（检测地点：交通路口、时间为：11：30-11：35）
3.4 黄石大道
A.黄石大道路商业业态形式
黄石大道商业主要有手机、电讯业、服装、休闲、珠宝首饰等行业，档次和规模不一，手机行业、电讯业集中于黄石大道工人文化宫段；休闲业主要集中在黄石大道立交桥段；服装、珠宝首饰业分布得比较散。

B.主要商业业态经销商特征及行为
a.手机、电讯业
黄石大道的手机及电讯业的规模较大，属于全市核心区。

主要有移动广场、联通、电信大楼和中商百货等，规模、档次都高，周边还有二手市场，手机、电讯业分布比较集中。

b.服装
黄石大道的服装业主要属于中档产品，集中女装，规模小，如：茵佳妮、例牌等。

受交通路和劳动路的影响，经营状况比较差、进店人数少。

c.休闲
黄石大道的休闲区，除了日豪水都之外，多为低级消费区，多为不健康的消费场所。

日豪水都定位为高档的娱乐、休闲的场所，装修的档次属于高档。

d.珠宝首饰
黄石大道的经营珠宝首饰的场所有赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝，分布分散，经营的规模不大，装修的档次较低。

从经营的产品上来看：多属于中、低档，几千元左右，虽然摆放几件上万的首饰，但折扣系数大，大5折
C.黄石大道路的租金水平状况
黄石大道的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分为四类：
☆电信大楼段：50-80元/平方米
☆工人文化宫段：100-120元/平方米
☆劳动路口段：60-120元/平方米（该路段的租金变化范围较大，主要因为门面装
修、建筑物和商业氛围落差较大）☆交通路口段：100-150元/平方米（部分面积为2-3平方米的店面租金为500元/
平方米）☆赛玛特生活广场段：150-200元/平方米
D.黄石大道路商业环境分析
黄石大道主要是黄石城区与外界联系的主干道，来往车辆较多，制约了黄石大道的商业发展，该大道的银行有中国工商银行黄石支行、中国银行等，金融机构不多。

财政局段（时间为：15：30-15：45）
人流量：70人/5分钟
车流量：110辆/5分钟
中国工商银行（劳动路口）
人流量：80人/5分钟车流量：100辆/5分钟
4.第一商圈调研结论
4.1各行业发展业态
4.1.1服装
分布：交通路、劳动路、黄石大道和武汉路，劳动路和交通路
交通路的经营的服装主要休闲服装；劳动路经营主要是男女装；黄石大道沿路经营主要是女装和武汉路经营服装店面不多，很杂。

档次：黄石市的经营服装多为中档品牌，黄石大道主要是中、低档品牌，如欧尼迩、例、佳丽莱、千花伴；动路集中服装店，档次于中档定位，如：法国卡丹、MIKE
ADIDDAS 服饰、CHOPTEX服饰罗莱家饰、金盾、法国金狐狸、老人头，部分高档服装：如：女装哥弟、梦特娇；交通路主要集中了中档休闲，如：安踏、运动百事；
武汉路主要低档服装。

规模：根据调查，黄石的服装业规模小，大多数店面面积为30平方米，运动休闲类的经营门面面积较大，主要为50-60平方米。

特点：☆总体上看经营服装的店门多，分布散、零乱；
☆服装档次多为中档品牌，主要目标还是中等收入者，虽然有几个高档次品
牌，但档装修布置不能与品牌相协调；
☆交通路与劳动路经营服装的定位非常稳固；
☆从业人员素质不高、经营手段单一。

4.2 鞋业
分布：黄石大道、交通路、劳动路和武汉路
黄石大道鞋业分布不多，只有三、四家，如玛丽露、星期六、依歌尔诗等中档品
牌，交通路鞋业店分布较多，规模较大，如：磊琪、华冲、正隆大厦、金虹商场；
档次也高，如：贵人鸟、红蜻蜓、耐克、阿迪达斯。

劳动路的规模小、档次高。

如百丽、达芙妮；武汉的鞋业无规模、档次低。

档次：黄石市的鞋业发展相对发达，能满足城市消费，绝大多数属于中档产品，主要目标消费群体，中等收入者。

规模：上规模的鞋店有磊琪、华冲，正隆大厦、金虹商场，但从黄石市整个鞋业的发展，行业发展不集中
特点：☆中档产品（鞋业）供应数量充足，缺乏高档产品（上千的产品）
☆经营理念单一
4.3珠宝首饰
分布：黄石大道、交通路。

黄石大道：赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝；交通路：
正隆大厦、金虹商场、凤祥珠宝、六福珠宝。

档次：上述经营店的珠宝定位为中、低档，价位在20000元至300元之间。

装修档次也不同，金伯利、金虹商场、凤祥珠宝和六福珠宝的装修为高档次；正隆大
厦、艺盛珠宝的装修为中档次；赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界的装修为
中、低档次。

规模：目前黄石市珠宝首饰没有成市，规模化没有形成（规模化有两种理解，一中是行业规模化；另一种为个体规模化，这我们所指的是行业规模化发展）。

特点：☆店铺分散；
☆款式比较接近、没有新颖性；
☆目标定位重复；
4.4办公用品、电脑、软件、耗材
分布：武汉路
档次：目前黄石市经营电脑主要是国内品牌，进口机不多，主要品牌有：清华同方、清华紫光、联想、TEL、七喜等。

规模：品牌电脑经营商多为独立一、两间门面，没有形成规模经营。

兼容机已经在九星电器城成市。

特点：☆小规模经营；
☆装修档次低；
☆行业发展相对比较集中，已经成行成市。

4.5家用电器
分布：黄石大道、武汉路
黄石大道主要有：华昌电器、长虹空调、新盛家电平价、新金家电城；武汉路有：九星电器城。

档次：属于中档产品；缺乏高档产品。

规模：规模较大经营地为九星电器城、华昌电器。

特点：☆档次低；
☆多为厂家直销；
☆品种单一；
4.6婚纱摄影
分布：黄石大道、武汉路、交通路、劳动路。

黄石大道：台北春天、铁流摄影、丽致台北、婚纱摄影；
武汉路：非凡数码摄影、婚纱摄影；
交通路：琳琅法国、小王开；
劳动路：红灯笼婚纱摄影；
档次：丽致台北（新开张）、台北春天属于高档
规模：有一定规模
特点：☆起点高、档次高
☆婚纱摄影发展已经成熟
☆发布广
4.8大型超市、餐饮、休闲娱乐
大型超市、餐饮、休闲娱乐分布较多（详见：香榭国际-黄石市商业调查报告）4.2综述：
◇交通路、劳动路的吸附能力较强，产品的种类及档次相同的情况下，其他路段很难与交通路、劳动路抗衡；
◇从经营产品档次来看：大多数产品属于中、低档，如服装、鞋业、家用电器、电脑、手表等，有个别高档产品，但装修档次和服务质量与产品形象不协调。

◇除家具、电脑行业外，各行业分布散乱，行业之间交叉进行；
◇钟表行业在黄石市没有形成规模，供应量较少，发展前景较大；
◇快餐业在黄石市比较畅销，供应的快餐比较单一，没有中国传统的快餐；
◇健康型生活馆（健身、美容）属于新型行业，黄石市现处于起步阶段，没有形成真正有规模、有档次的消费行业，而目前该类消费形成一种时尚，我们认为进军空间大；总的情况：
1.黄石市商业投资回报率令人满意，前景乐观；
2.黄石市的商业发展面临着重组，必须对一些行业进行区域划分，使其成行成市、形成规模；
3.中档次发展的空间不大，而高档产品的发展空间无限，市场消费潜力巨大；
4.商业店铺整体装修格调不高；除了硬件欠缺，软件方面（整体形象包装、管理水平、服务素质）有待进一步提升。

在本次商业调研开展之前，长龙?黄石形象商业项目定位构思已经有了初步框架，充分考虑到长龙?黄石形象商业项目价值性和风险性，也本着对黄石市长龙房地产开发有限公司认真负责的态度，我司以‘归零’的心态，回到市场，从市场发现市场的空白点，开展了本次调研。

本报告仅是竞争部分调研；我司下一步将对长龙?黄石形象项目的地块、商业环境和市场需求等方面进行调研，对本部分调研不足之处及下一步工作安排，恭请批评指正！
8.附件：调研目录：
附件一：交通路商业业态分布情况
附件二：劳动路商业业态分布情况
附件三：武汉路商业业态分布情况
附件四：黄石大道商业业态分布情况
附件一：交通路商业业态分布情况
附件二：劳动路商业业态分布情况
附件三：武汉路商业业态分布情况
附件四：黄石大道商业业态分布情况。