武汉百步亭大花山大盘项目前期定位思考报告前期策划
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1，本地块属于“生地”，交通配套瓶颈大
由于缺乏原住居民，其所在汤逊湖板块亦属于人口较少，购买 力有限，经济产业支撑发力的板块，因此本地块的居住价值目前十 分薄弱，可借用的外力很少，必须依靠自身开发营造。
——靠自己
2，商业缺乏支撑，仅依靠内部自身难度大
由于地块外部环境所限，无法对本案的商业提供足够的消费力， 因此本案的商业要想存活并发展，至少在目前看来，必须依靠地块 内部建设发展所形成的居民人群，则商业部分将面临着： 起步艰难、发展慢、上升空间有限的局面，且如果作为社区型商业， 体量过大，成熟时间漫长。
百步亭大花山项目 前期定位思考
2012年12月
目录
Part 01 项目本体分析
Part 02 定位市场依据
Part 03 项目定位建议
2
Part 01 项目本体分析
1.1 地块价值理解 1.2 项目SWOT分析 1.3 项目发展战略分析
3
1.1 地块价值理解
区位
江夏大花山北面
交通 景观
临庙南大道 无公交体系覆盖 南面山景
41%
赠送超阔私家花园；超大阳光地下室； 超多鲜氧露台
产品类别 面积区间
总价区间
联排庭院
237-300
125160W
18
2.2 区域观的定位依据
区域市场产品情况总结
产品类别
1房
2房
3房
4房
联排别墅 独栋别墅
面积区间 总价区间
50-63 18-30w
85-116 30-48w
144-148 37-70w
系列1
➢武汉楼市经过了2007年的迅猛发展和2008年的深度调整后，在2009 年“保增值”的目标下已经稳定步入上升通道； ➢2010年国家财政和货币政策基调不变，房地产行业将在“问增 长”“调结构”的基调下稳中求变； ➢江夏区楼市目前处于武汉楼市平均水平以下，相当于武汉2007年的均 价，可以推算，江夏区房地产价格约落后整体水平2年，预计2011年， 江夏区均价可以突破5000元/㎡。
城市观：
华南华东华北“5小时都市圈” 中部支点
武汉——我城“们际1+枢8”城纽市圈的中心
的城市，将以
什么模式向前 发展？
“1+8”武汉城市圈凭借现有
1000 km5 小时都市 圈
强大的产业基础、独有的区
位优势以及中部崛起湖、北国城际家铁路在建，打造武汉城市 两型社会综合改革试圈验“区半小的时同城美景”
以生态、智能、文化为三大基底，融合都市田园于一 体，创建继农业化城市、工业化城市、后工业化城市之后， 低碳经济与信息技术相结合的“中国首创、世界领先”的 第四代城市。。
21
2.3 项目观的定位依据
武汉·巴登城
华侨城采用“管理品牌输出”模式，由广东恒丰集团在江夏区介子山庄原 有基础上投资建设的一个大型综合性生态旅游度假区 。
开发商：广东恒丰集团 区位：江夏区五里界镇以南 规划面积：约10000亩 投资金额：总投资46亿元 开发周期：6-8年
巴登城主要由“一村”、“两镇”、“三园”、 “五站”组成： “一村”即巴登温泉度假村； “两镇”包括巴伐利亚小镇、现代巴登小镇； “三园”包括黑森林公园、巴登体育公园、介子 山茶园； “五站”包括气象观测站、污水处理站、生物垃 圾处理站、森林环境观测站、太阳能电站。
139 54w
214-337 125-160w
280-700
500w800w
普通住宅的主力产品为：30-48万的2房和37-70万的3房；
别墅市场：高端独栋别墅在500-800万，精装修产品超过1000万/套； 中端联排别墅面积在200㎡以上总价125万以上。
19
2.3 项目观的定位依据
项目观： 大花山——生态、 旅游、低碳、商贸、 文化、休闲是项目 发展关键词。
10
1.3 项目发展战略分析
高端 产品
中端 产品
低端 产品
高端的资源型别墅1缺乏资源支撑2用地性质限制
交通配套要从零起步，周边购买力严重不足
定位 如何 突破
11
Part 02 定位市场依据
2.1 城市观的定位依据 2.2 区域观的定位依据 2.3 项目观的定位依据
12
2.1 城市观的定位依据
九省通衢：
政策机遇，未来几年有望成
为我国中部区域发展的龙头
武汉城市 圈
华中经济 圈
关于武汉城市进程的规划思路
——“都市内核，国际中枢”，建设整 合武汉三镇的中央都市核心空间（UC，即 Urban Core），引导武汉快速建立起华中金 融、贸易、产业服务和现代物流的区域精密 控制内核
13
2.1 城市观的定位依据
S.T策略 发挥优势、规避威胁 集中火力、快销精销
W—劣势 区位：位于江夏区亟待开
发的； 配套：周边基本无基本生
活配套及生活氛围； 交通：地块尚无公交网线
覆盖，可达性较差。 O.W策略 利用机会、减轻劣势 高端定位、中端价格
W.T策略 弱化劣势、应对挑战 内外互动、价值营销
7
1.3 项目发展战略分析
本
百步亭花园距离汉口中心
案
地地段段距距离离中中心心区区域域比比较较
5
1.1 地块价值理解
1，本案将是大盘
用地规模及建筑面积决定本案规模：体量百万方
2，交通配套是瓶颈
地块距离光谷中心较远，公交体系薄弱，而地块附近因无原 住居民，导致地块周边生活配套匮乏，势必对本案的未来销售发 展构成瓶颈
3，可借力的外部资源不多
26
A，人居地产发展进步趋势
科技化代表 朗诗地产 北京当地MOMA系列
他们通过地源热泵系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、智能新风系统、 外墙、外窗、外遮阳系统等技术手段，创造一系列的恒温·恒湿·恒氧住宅， 取得了突出的市场成绩。
朗诗产品
上第MOMA
27
A，人居地产发展进步趋势
美学化代表 运河岸上的院子 万科第五园 十七英里 中粮本岸
4951w
-
产品类别 1房
2房
3房
4房
面积区间 50-55 86-89
103137
-
总价区间
1820W
3133W
3750w
-
16
2.2 区域观的定位依据
锦绣龙城
泰驰·伊顿阳光
区位：民族大道与中环线 交汇处
物业类别：多层、小高层、 高层
均价：5000元/㎡
区位：江夏区光谷 阳光大道一号
物业类别：多层、小高层、 高层、别墅
区位：江夏区光谷汤 逊湖畔
物业类别：临湖纯独栋别墅
物业类别：联排
均价：18000元/㎡
均价：5500元/㎡
赠送阳光地下室，首层花园
面积
地下室面积 总价区间 比例
280300M2
100-130
500-540W
29%
310320M2
120-150
550-580W
30%
330-360 M2
130-200
600-800W
中国人居地产发展方向
科技化
运用各种科学技术提升人居的舒适 度与健康度，如恒温技术、声环境、 光环境控制以及智能化系统等
美学化
强调建筑与园林艺术化营造，通过与 艺术家更深入的合作，创造富有艺术 审美价值、独特风格的家园
随着中国经济的发展，国人对居住要求的不断提高，人居地产产品越来越注重 通过科学技术来提升产品，满足人们的生理需求，提供更为健康的生活空间。 同时尽力创造出更具审美价值的产品，满足人们心理层面的需求。
地块南面有山，但其景观价值有限，对项目价值的附加意义 不大
4，商业比重过大
本案指标中，商业达到约13万平米的体量，是本案的问题点
6
1.2 项目SWOT分析
项目SWOT分析
O—机会 武汉是“两型社会建设实验区”，应抓住
花山生态新城建设的契机； 武汉城市圈建设将加快江夏成为滨湖生态
特色的南部新区； 大光谷板块的崛起使得客户半径扩大、消
14
2.2 区域观的定位依据
东湖高新
区域观：
江夏——“武汉南
流芳
部新经济带”，大
光谷板块的崛起将
成为武汉经济发展
金口
汤逊湖高端居住区 光谷产业园区
的第四增长极
“大光谷板块” 以中国光谷为核心，汤
郑店
大花山商贸 生态休闲区
逊湖与梁子湖为两翼，融合
梁子湖
金口、郑店、纸坊、五里界、 流芳等五个特色卫星城镇。
元/㎡
2007-2009年武汉楼市成交均价趋势图
6000 5000 4000 3000 2000
5517
5706 5211
5285
4545
4826
4807 4850
5414 5328 5432
4101 3772
1000
0
07年1季度 2季度 3季度 4季0度8年1季度 2季度 3季度 4季0度9年1季度 2季度 3季度 10月 11月
——靠自己 商业难
8
1.3 项目发展战略分析
A，本地块上应该做什么档次的产品？
高端 产品
非别墅用地，独栋别墅不能实现。 无水景，外部资源对高端产品的支撑不足。
中端 产品
同一区域板块内，多数项目选择的方向， 产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。 距中心区距离远，限制了价格空间。
低端 产品
低价产品利润薄，要想走量快销， 则配套、交通问题必须大力解决。
均价：4100元/㎡
部分户型可2房变3房、3房变4房
产品类别 1房 面积区间 63 总价区间 31W
2房
83-95
4148W
3房
113140
5670w
产品类别 2房
面积区间 85-90
总价区间
3437W
百度文库
3房
126128
5153w
别墅 -
17
2.2 区域观的定位依据
保利十二橡树庄园
美加湖滨新城橘郡
区位：东湖开发区民族大道 与中环线交汇处
22
市场告诉我们什么？
城市 区域 项目
1+8城市圈的快速发展要求我们对项目的定位 必须具备前瞻性，预测未来市场及客户需求！
大光谷板块内的项目均是潜在竞争对手，高 附加值、高性价比的产品设计是制胜关键！
同为规模大、周期长、投入高、产出慢的生 态、低碳项目，竞争项目已取得先发优势， 项目的差异化定位是对我们的严峻考验！
武汉江夏经济开发区重点规 划建设大花山商贸生态休闲 区 ，区内各项目发展均遵循 两型社会发展道路。
我省将把武汉城市圈 建设成低碳经济试验 示范区，以引领全省 发展低碳经济。
项目要实践两型社会 实验区的使命； 项目要实现江夏区从 鱼米之乡到田园都市 的转变。
已经有项目开始实践！
20
2.3 项目观的定位依据
15
2.2 区域观的定位依据
保利海寓
区位：江夏大道78号 物业类别：高层住宅 均价：3500元/㎡
富丽杰座
区位：江夏区文化路 （民政局对面）
物业类别：高层住宅
均价：3650元/㎡ 部分户型赠送空中花园， 可2房变3房、3房变4房
产品类别 2房
3房
4房
面积区间 90-116
144148
-
总价区间
3141W
费力增强，旅游、居住、商业发展 前景看好。
T—威胁 区域内高中低端项目众多，市场竞争激烈
； 周边大型综合项目扎堆成片开发，未来市
场直接竞争激烈，需寻找差异化； 项目运行周期较长，市场变化风险难控。
S—优势 品牌：百步亭集团作为本
土最具实力开发商； 景观：南面山景，拥有天
然的景观资源。
S .O策略 利用机会、强化优势 整合资源、建立优势
中国光谷·伊托邦
开创中国首个低碳智能城市建设试点，成为武汉城市圈中心区大光谷板块 的新发展引擎。
开发商：湖北大都集团 区位：江夏区五里界镇旧城改造为起点 规划面积：约14平方公里
首期启动约2.62平方公里 投资金额：总投资超过100亿元
首期投资逾50亿元 开发周期：6-8年
该项目按照“三中心三板块”的规划进行整体布局： 三中心：伊托邦中心、文化娱乐中心、养生度假中心；“、 三板块：休闲商务板块、低碳科技板块、理想人居板块。
9
1.3 项目发展战略分析
中端 产品
低端 产品
同一区域板块内，多数项目选择的方向， 产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。 距中心区距离远，限制了价格空间。
低价产品利润薄，要想走量快销， 则配套、交通问题必须大力解决。
配套 交通
定位中端、低端产品，都必须解决项目的交通与配套问题，且项 目与区域中心的距离是无法改变。 如果以百步亭花园为参照，本地块与区域中心的距离，是百步亭 花园的2倍多，且本地块周边的人口密度、购买力（江夏板块） 远低于汉口板块，可知， 本案如果做类似于百步亭花园的定位，起步难度要远大于百步亭
用地性质 普通住宅用地 非别墅用地
用地规模 东地块398亩 西地块524亩
用地指标 东地块： 商业 容3.0 建面12.89万m2 住宅 容1.8 建面40万m2
西地块： 住宅 容1.5 建面52.4万m2
汤逊湖
江 夏 大 道
地块 位置
4
看来，地段偏远、交通、配套不 足，构成了本案的最大阻力。那 么，其程度有多大？
23
Part 03 项目定位建议
3.1 项目整体概念定位 3.2 项目规划及产品定位 3.3 项目动态营造战略
24
3.1 项目整体概念定位
项目整体概念的推导
A，人居地产发展进步趋势 B、区域客群对产品的需求 C、前瞻性的竞争优势获取
基于市场竞争、企业个性与实现力
25
3.1 项目整体概念定位
A，人居地产发展进步趋势
由于缺乏原住居民，其所在汤逊湖板块亦属于人口较少，购买 力有限，经济产业支撑发力的板块，因此本地块的居住价值目前十 分薄弱，可借用的外力很少，必须依靠自身开发营造。
——靠自己
2，商业缺乏支撑，仅依靠内部自身难度大
由于地块外部环境所限，无法对本案的商业提供足够的消费力， 因此本案的商业要想存活并发展，至少在目前看来，必须依靠地块 内部建设发展所形成的居民人群，则商业部分将面临着： 起步艰难、发展慢、上升空间有限的局面，且如果作为社区型商业， 体量过大，成熟时间漫长。
百步亭大花山项目 前期定位思考
2012年12月
目录
Part 01 项目本体分析
Part 02 定位市场依据
Part 03 项目定位建议
2
Part 01 项目本体分析
1.1 地块价值理解 1.2 项目SWOT分析 1.3 项目发展战略分析
3
1.1 地块价值理解
区位
江夏大花山北面
交通 景观
临庙南大道 无公交体系覆盖 南面山景
41%
赠送超阔私家花园；超大阳光地下室； 超多鲜氧露台
产品类别 面积区间
总价区间
联排庭院
237-300
125160W
18
2.2 区域观的定位依据
区域市场产品情况总结
产品类别
1房
2房
3房
4房
联排别墅 独栋别墅
面积区间 总价区间
50-63 18-30w
85-116 30-48w
144-148 37-70w
系列1
➢武汉楼市经过了2007年的迅猛发展和2008年的深度调整后，在2009 年“保增值”的目标下已经稳定步入上升通道； ➢2010年国家财政和货币政策基调不变，房地产行业将在“问增 长”“调结构”的基调下稳中求变； ➢江夏区楼市目前处于武汉楼市平均水平以下，相当于武汉2007年的均 价，可以推算，江夏区房地产价格约落后整体水平2年，预计2011年， 江夏区均价可以突破5000元/㎡。
城市观：
华南华东华北“5小时都市圈” 中部支点
武汉——我城“们际1+枢8”城纽市圈的中心
的城市，将以
什么模式向前 发展？
“1+8”武汉城市圈凭借现有
1000 km5 小时都市 圈
强大的产业基础、独有的区
位优势以及中部崛起湖、北国城际家铁路在建，打造武汉城市 两型社会综合改革试圈验“区半小的时同城美景”
以生态、智能、文化为三大基底，融合都市田园于一 体，创建继农业化城市、工业化城市、后工业化城市之后， 低碳经济与信息技术相结合的“中国首创、世界领先”的 第四代城市。。
21
2.3 项目观的定位依据
武汉·巴登城
华侨城采用“管理品牌输出”模式，由广东恒丰集团在江夏区介子山庄原 有基础上投资建设的一个大型综合性生态旅游度假区 。
开发商：广东恒丰集团 区位：江夏区五里界镇以南 规划面积：约10000亩 投资金额：总投资46亿元 开发周期：6-8年
巴登城主要由“一村”、“两镇”、“三园”、 “五站”组成： “一村”即巴登温泉度假村； “两镇”包括巴伐利亚小镇、现代巴登小镇； “三园”包括黑森林公园、巴登体育公园、介子 山茶园； “五站”包括气象观测站、污水处理站、生物垃 圾处理站、森林环境观测站、太阳能电站。
139 54w
214-337 125-160w
280-700
500w800w
普通住宅的主力产品为：30-48万的2房和37-70万的3房；
别墅市场：高端独栋别墅在500-800万，精装修产品超过1000万/套； 中端联排别墅面积在200㎡以上总价125万以上。
19
2.3 项目观的定位依据
项目观： 大花山——生态、 旅游、低碳、商贸、 文化、休闲是项目 发展关键词。
10
1.3 项目发展战略分析
高端 产品
中端 产品
低端 产品
高端的资源型别墅1缺乏资源支撑2用地性质限制
交通配套要从零起步，周边购买力严重不足
定位 如何 突破
11
Part 02 定位市场依据
2.1 城市观的定位依据 2.2 区域观的定位依据 2.3 项目观的定位依据
12
2.1 城市观的定位依据
九省通衢：
政策机遇，未来几年有望成
为我国中部区域发展的龙头
武汉城市 圈
华中经济 圈
关于武汉城市进程的规划思路
——“都市内核，国际中枢”，建设整 合武汉三镇的中央都市核心空间（UC，即 Urban Core），引导武汉快速建立起华中金 融、贸易、产业服务和现代物流的区域精密 控制内核
13
2.1 城市观的定位依据
S.T策略 发挥优势、规避威胁 集中火力、快销精销
W—劣势 区位：位于江夏区亟待开
发的； 配套：周边基本无基本生
活配套及生活氛围； 交通：地块尚无公交网线
覆盖，可达性较差。 O.W策略 利用机会、减轻劣势 高端定位、中端价格
W.T策略 弱化劣势、应对挑战 内外互动、价值营销
7
1.3 项目发展战略分析
本
百步亭花园距离汉口中心
案
地地段段距距离离中中心心区区域域比比较较
5
1.1 地块价值理解
1，本案将是大盘
用地规模及建筑面积决定本案规模：体量百万方
2，交通配套是瓶颈
地块距离光谷中心较远，公交体系薄弱，而地块附近因无原 住居民，导致地块周边生活配套匮乏，势必对本案的未来销售发 展构成瓶颈
3，可借力的外部资源不多
26
A，人居地产发展进步趋势
科技化代表 朗诗地产 北京当地MOMA系列
他们通过地源热泵系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、智能新风系统、 外墙、外窗、外遮阳系统等技术手段，创造一系列的恒温·恒湿·恒氧住宅， 取得了突出的市场成绩。
朗诗产品
上第MOMA
27
A，人居地产发展进步趋势
美学化代表 运河岸上的院子 万科第五园 十七英里 中粮本岸
4951w
-
产品类别 1房
2房
3房
4房
面积区间 50-55 86-89
103137
-
总价区间
1820W
3133W
3750w
-
16
2.2 区域观的定位依据
锦绣龙城
泰驰·伊顿阳光
区位：民族大道与中环线 交汇处
物业类别：多层、小高层、 高层
均价：5000元/㎡
区位：江夏区光谷 阳光大道一号
物业类别：多层、小高层、 高层、别墅
区位：江夏区光谷汤 逊湖畔
物业类别：临湖纯独栋别墅
物业类别：联排
均价：18000元/㎡
均价：5500元/㎡
赠送阳光地下室，首层花园
面积
地下室面积 总价区间 比例
280300M2
100-130
500-540W
29%
310320M2
120-150
550-580W
30%
330-360 M2
130-200
600-800W
中国人居地产发展方向
科技化
运用各种科学技术提升人居的舒适 度与健康度，如恒温技术、声环境、 光环境控制以及智能化系统等
美学化
强调建筑与园林艺术化营造，通过与 艺术家更深入的合作，创造富有艺术 审美价值、独特风格的家园
随着中国经济的发展，国人对居住要求的不断提高，人居地产产品越来越注重 通过科学技术来提升产品，满足人们的生理需求，提供更为健康的生活空间。 同时尽力创造出更具审美价值的产品，满足人们心理层面的需求。
地块南面有山，但其景观价值有限，对项目价值的附加意义 不大
4，商业比重过大
本案指标中，商业达到约13万平米的体量，是本案的问题点
6
1.2 项目SWOT分析
项目SWOT分析
O—机会 武汉是“两型社会建设实验区”，应抓住
花山生态新城建设的契机； 武汉城市圈建设将加快江夏成为滨湖生态
特色的南部新区； 大光谷板块的崛起使得客户半径扩大、消
14
2.2 区域观的定位依据
东湖高新
区域观：
江夏——“武汉南
流芳
部新经济带”，大
光谷板块的崛起将
成为武汉经济发展
金口
汤逊湖高端居住区 光谷产业园区
的第四增长极
“大光谷板块” 以中国光谷为核心，汤
郑店
大花山商贸 生态休闲区
逊湖与梁子湖为两翼，融合
梁子湖
金口、郑店、纸坊、五里界、 流芳等五个特色卫星城镇。
元/㎡
2007-2009年武汉楼市成交均价趋势图
6000 5000 4000 3000 2000
5517
5706 5211
5285
4545
4826
4807 4850
5414 5328 5432
4101 3772
1000
0
07年1季度 2季度 3季度 4季0度8年1季度 2季度 3季度 4季0度9年1季度 2季度 3季度 10月 11月
——靠自己 商业难
8
1.3 项目发展战略分析
A，本地块上应该做什么档次的产品？
高端 产品
非别墅用地，独栋别墅不能实现。 无水景，外部资源对高端产品的支撑不足。
中端 产品
同一区域板块内，多数项目选择的方向， 产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。 距中心区距离远，限制了价格空间。
低端 产品
低价产品利润薄，要想走量快销， 则配套、交通问题必须大力解决。
均价：4100元/㎡
部分户型可2房变3房、3房变4房
产品类别 1房 面积区间 63 总价区间 31W
2房
83-95
4148W
3房
113140
5670w
产品类别 2房
面积区间 85-90
总价区间
3437W
百度文库
3房
126128
5153w
别墅 -
17
2.2 区域观的定位依据
保利十二橡树庄园
美加湖滨新城橘郡
区位：东湖开发区民族大道 与中环线交汇处
22
市场告诉我们什么？
城市 区域 项目
1+8城市圈的快速发展要求我们对项目的定位 必须具备前瞻性，预测未来市场及客户需求！
大光谷板块内的项目均是潜在竞争对手，高 附加值、高性价比的产品设计是制胜关键！
同为规模大、周期长、投入高、产出慢的生 态、低碳项目，竞争项目已取得先发优势， 项目的差异化定位是对我们的严峻考验！
武汉江夏经济开发区重点规 划建设大花山商贸生态休闲 区 ，区内各项目发展均遵循 两型社会发展道路。
我省将把武汉城市圈 建设成低碳经济试验 示范区，以引领全省 发展低碳经济。
项目要实践两型社会 实验区的使命； 项目要实现江夏区从 鱼米之乡到田园都市 的转变。
已经有项目开始实践！
20
2.3 项目观的定位依据
15
2.2 区域观的定位依据
保利海寓
区位：江夏大道78号 物业类别：高层住宅 均价：3500元/㎡
富丽杰座
区位：江夏区文化路 （民政局对面）
物业类别：高层住宅
均价：3650元/㎡ 部分户型赠送空中花园， 可2房变3房、3房变4房
产品类别 2房
3房
4房
面积区间 90-116
144148
-
总价区间
3141W
费力增强，旅游、居住、商业发展 前景看好。
T—威胁 区域内高中低端项目众多，市场竞争激烈
； 周边大型综合项目扎堆成片开发，未来市
场直接竞争激烈，需寻找差异化； 项目运行周期较长，市场变化风险难控。
S—优势 品牌：百步亭集团作为本
土最具实力开发商； 景观：南面山景，拥有天
然的景观资源。
S .O策略 利用机会、强化优势 整合资源、建立优势
中国光谷·伊托邦
开创中国首个低碳智能城市建设试点，成为武汉城市圈中心区大光谷板块 的新发展引擎。
开发商：湖北大都集团 区位：江夏区五里界镇旧城改造为起点 规划面积：约14平方公里
首期启动约2.62平方公里 投资金额：总投资超过100亿元
首期投资逾50亿元 开发周期：6-8年
该项目按照“三中心三板块”的规划进行整体布局： 三中心：伊托邦中心、文化娱乐中心、养生度假中心；“、 三板块：休闲商务板块、低碳科技板块、理想人居板块。
9
1.3 项目发展战略分析
中端 产品
低端 产品
同一区域板块内，多数项目选择的方向， 产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。 距中心区距离远，限制了价格空间。
低价产品利润薄，要想走量快销， 则配套、交通问题必须大力解决。
配套 交通
定位中端、低端产品，都必须解决项目的交通与配套问题，且项 目与区域中心的距离是无法改变。 如果以百步亭花园为参照，本地块与区域中心的距离，是百步亭 花园的2倍多，且本地块周边的人口密度、购买力（江夏板块） 远低于汉口板块，可知， 本案如果做类似于百步亭花园的定位，起步难度要远大于百步亭
用地性质 普通住宅用地 非别墅用地
用地规模 东地块398亩 西地块524亩
用地指标 东地块： 商业 容3.0 建面12.89万m2 住宅 容1.8 建面40万m2
西地块： 住宅 容1.5 建面52.4万m2
汤逊湖
江 夏 大 道
地块 位置
4
看来，地段偏远、交通、配套不 足，构成了本案的最大阻力。那 么，其程度有多大？
23
Part 03 项目定位建议
3.1 项目整体概念定位 3.2 项目规划及产品定位 3.3 项目动态营造战略
24
3.1 项目整体概念定位
项目整体概念的推导
A，人居地产发展进步趋势 B、区域客群对产品的需求 C、前瞻性的竞争优势获取
基于市场竞争、企业个性与实现力
25
3.1 项目整体概念定位
A，人居地产发展进步趋势