荷兰小镇生态风情园项目可行性报告及运营计划书
郫县尼德兰小镇生态农业开发有限公司荷兰小镇生态风情园
可行性报告及
项目计划书
目录
一、项目总论 (3)
1.1项目背景分析 (3)
1.2 现状条件分析 (6)
1.3 项目开发的意义 (8)
1.4 项目设计的依据 (10)
1.5 项目计划开发概况（项目分期） (11)
二、荷兰生态农业风情园 (12)
2.1 总体构思 (12)
2.2 项目定位 (14)
2.3 生态农业 (16)
2.4 产业联动 (17)
2.5开发运作 (18)
三、详细规划 (20)
3.1用地布局 (20)
3.2空间组织和景观特色 (21)
3.3 沟渠道路系统规划 (23)
3.4各专业规划及网管设计 (23)
3.5建筑规划说明 (24)
四、经济指标分析 (26)
4.1主要经济技术指标 (26)
4.2项目分期投资估算 (26)
4.3盈利分析 (28)
4.4综合评价 (32)
五、结论 (33)
一、项目总论
1.1项目背景分析
郫县位于成都西大门，城市建设逐步和成都融为一体。境内土地肥沃，水旱从人，物产富饶，素有“银郫县”的美称。境内道路纵横交错、四通八达。将郫县县城与成都市区紧密相连。团结镇位于郫县东北部，地处府河源头，紧邻绕城高速和成彭高速公路，东距主城区三环路约12公里，是一个典型的成都市城市边缘区域，同时位于成都主城区向西北辐射的沙西走廊中游。位于团结镇西北方向的太和村，地处成都“上风上水”，是地区未来发展的心之一。
本规划凭借地区工业污染少、成都市区后花园等环境、地理位置优势，配合团结镇未来朝向文化产业核心聚集区、都市农业发展区的战略方向；立足现代科技生态农业，借鉴欧洲农业发展布局优势，围绕都市休闲区、体验农业核心，发展以欧洲荷兰农业景观为特色的“荷兰生态农业风情园”。她将以“文化、休闲、农业、青春”为主题，成为成都外围最具吸引力的休闲体验、感受自然的发展空间。
1.1.1项目所在地：四川成都郫县团结镇太和村
1.1.2项目名称：郫县尼德兰小镇生态农业开发有限公司
1.1.3项目承办单位及项目法人代表：四川省欧陆风情生态农业开发有限公司
1.1.4项目性质：休闲生态农业
1.1.5 项目主要产品及产品方向和生产规模
荷兰生态农业、农庄设计、风情布局为特色的都市生态农业休闲区域，以大风车等荷兰元素为主题；主要种植产品有有机荷兰大草莓，胭脂脆桃，荷兰花卉、生态蔬菜主要养殖产品有优质山羊、食用兔、土鸡、等以及其他特色水果和特种动物；建设以服务现场采摘体验的温室大棚，建设特色果蔬新品种、新技术推广的智能温室；围绕游子河小流域区域治理，发展观光游览、特色餐饮服务、赏花钓鱼棋牌休闲等都市休闲农业体验区；开心农场会员制认养、“都市自留地”、“我的餐桌我做主”等生态农业体验区；集参与性、体验性为目的的各种青年、节庆、文化活动，拟两年内达到年产各种果蔬200吨，畜产品产值100万元，三产产值逾200万元，日均接待游客500人次的规模能力。
1.1.6 国家相关政策支持
郫县团结镇太和荷兰生态农业风情园现代农场是根据国家发展现代化农业,特别是发展休闲农业、生态农业及循环农业的政策,并适应当前经济和社会发展需求而提出的一个休闲生态农业产业化建设项目.休闲产业及生态农业作为颇具发展潜力的行业，早已进入党和国家政策支持的领域.近年来党和国家把立体生态型的休闲农业等服务业作为重要的经济增长点，制订了一系列方针政策.
1.1.7符合地方政策发展规划的要求
自2009年5月以来，中共郫县县委、省人民政府和成都市委、市政府就如何发展民用工业、农村第三产业特别是休闲农业召开了多次会议.?领导同志强调要把观光休闲农业作为重中之重的工作来抓.抓发展观光休闲农业要加大政策扶持.并指出：经营休闲农业，仍属于农业经营范畴，是农村第一产业的三产业化，因而强调对休闲农业的发展要落实以下扶持政策：一是资金政策.省设立休闲农业发展专项资金，对经过评估符合规划的重点休闲农业项目进行投资补助或贷款贴息，对项目区及周围地区的道路通讯等基础设施建设、项目开发和人员培训进行扶持.要求金融机构对休闲农业项目列入信贷扶持范围和相应的贷款计划，对重点项目优先给予信贷支持。二是税款政策：休闲农业本质是农业，应享受农业和农业产业化有关税收优惠政策。三是规划和用地政策：在政策许可范围内，对其中小部分改变土地使用性质，仍以农业生产活动为主体的休闲农业项目，按农业内部结构调整地执行。2014年2月24日至25日召开的市委十二届三次全会，吹响了成都全面深化改革的冲锋号。郫县县委书记苏鹏谈得最多的是农村产权、土地流转等这一系列课题。“今年主要是在农村土地综合整治、增加农民财产性收入、
改善农民的生产生活条件等方面，大胆探索，集体建设用地同价同权，增加农民的财产性收入。”苏鹏通过介绍郫县农村产权制度改革已经释放出的红利，表达改革向纵深“挺进”的迫切愿望。??
1.1.8 休闲生态农业发展现状与趋势
20世纪70年代休闲生态农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，如休闲果园、休闲渔业、特种种养观光、奇异农业、新型科技农业等，产生了各种休闲农业经营模式。有的还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动，如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣.这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒加工的收入。我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平，人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现。休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值。目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生.一些有特色的休闲农业基地，如福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。据介绍，目前广东省已有80多个观光果园，每年接待游客400多万人，收入达到10多亿元.将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势.随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本.因此在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富农业文化内涵，显现其独特的风貌。
1.1.9休闲生态市场需求分析
从休闲生态农业的功能看，休闲生态农业是指利用农业景观、自然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人们休闲观光与生活体验服务，是结合生
产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径。发展休闲生态农业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践.休闲生态农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中，正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一面适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力，旅游和到农村里去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人对农村的向往就越强烈.农村休闲生活已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高.资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平.根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多。加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲果园需求增长上。本开发项目集休闲娱乐、观光游憩、特色景观、生态农业、特种养殖于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动、特色节庆活动，迎合了城里人远离都市、回归自然、返璞归真、“偷得浮生半日闲”的需求心理，因而具有广阔的市场前景。
1.2 现状条件分析
1.2.1地理位置及区域范围
郫县地处成都平原腹心，南抵双流、崇州市，东连成都市区。位于成都西大门，城市建设逐步和成都融为一体。郫县最早以古蜀都闻名于世。幅员面积432.31平方公里，总人口455688人，辖13镇3乡，261个村、21个居委会。境内地势平坦，土地肥沃，水旱从人，物产富饶，素有“银郫县”的美称。该县先后被列为：中
药现代化科技产业基地、西部软件园、星火科技密集区、生态示范区、“两高一优”农业示范县、四川省对外经济开放特别试验区、省级工业开发区、“公司＋农户”改革试点县、成都市卫星城、现代农业科技示范园区?。成都市至都江堰市一级公路和新建的成都市羊西线高等级公路由东向西纵向贯穿郫县全境；新建和拓宽改造的九条二级公路横向分布在全县，形成道路纵横交错、四通八达。特别是新建的成都市羊西线郫县段总宽度为60米的高等级公路。将郫县县城与成都市区紧密相连，形成郫县对外开放的五条经济增长带。郫县团结镇位于郫县东北部，地处府河源头，紧邻绕城高速和成彭高速公路，东距主城区三环路约10公里，北以毗河为界与新都区毗邻，南与安靖镇、犀浦镇毗邻，西临郫筒镇，是一个典型的成都市城市边缘区域，同时位于成都主城区向
西北辐射的沙西走廊中游，承担了沙西走廊腹心区域的托举功能和安（靖）团（结）三（道堰）唐（昌）组团中交通核心和主枢纽作用。?
??????项目地点位于团结镇西北方向的太和村，离团结镇政府6公里，全村9个村民小组，3000余人.占据得天独厚的地理位置优势，无论从县一级还是到镇一级的定位及未来发展规划，乃至太和村的未来发展，都为新型都市生态环保农业的发展提供了广泛的思考与创作空间，而四川省欧陆风情生态农业开发有限公司正是致力于推动现代生态农业、变革新农村发展方式、打造宜居城乡发展的新型科技农业开发公司，将不断推动地区的农业、生态、环保、文化、休闲、经济的有机融合与发展。
1.2.2自然资源情况
气候资源--郫县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15℃，最低极端气温零下5℃左右。全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜人。加上地处成都“上风上水”，工业污染少，适宜开展以生态农业为核心、拓展文化、旅游，特别是都市田园休闲目的地的产业开发。
????土壤资源.项目所在村总土地面积2.46平方公里，山地1012亩，有耕地面积1026亩，其中稻田953亩.土壤以河流冲积物、板页岩、石炭岩等发育而成，土层深厚，有机质含量1.5%—2.5%，PH值为中性或中性略酸。自然资源对于本项目的定位，提供了优势条件。本项目的开发最大化的利用了地区的气候、土壤、灌溉等条件，完全符合与所引进的荷兰欧洲先进农业种植品种所需的自然条件。
1.2.3社会经济状况
该镇现有耕地28260亩，农户7766户，农业人口24518人，劳动力丰富，水稻种植面积25800亩，小麦种植面积6400亩，年出栏生猪3.0万头，出栏小家禽35万只。粮食以杂交稻和优质小麦为主，每年秋粮主要有秋玉米、秋黄豆、秋洋芋、秋红苕，面积为6865亩。全年种植蔬菜4000亩，经济作物川芎2200亩，大蒜2200亩，花卉、经济林果600亩?。加上独特的区位和交通条件，使得当地经济比较活跃。????项目所在行政村物产丰富.农业产品有稻谷、红薯、花生、油菜籽、柑桔等，近年来，项目村大力调整农业产业结构，发展优质稻、优质玉米与生猪养殖，农业生产呈现较好的发展势头。?而提供更加符合地区定位于都市生态休闲农业的农业高科技产品，则成为当务之急，本项目将大大提升地区与相邻地区的产业竞争能力。
1.2.4项目相关产业发展现状
?团结镇不仅农业资源十分丰富，而且是位于重要的旅游线路上.同时位于成都主城区向西北辐射的沙西走廊中游，承担了沙西走廊腹心区域的托举功能和安（靖）团（结）三（道堰）唐（昌）组团中交通核心和主枢纽作用。?境内有该镇建有成都高新西区大学城，现驻大学3所，其中著名艺术类高校成都理工大学广播影视学院、四川师范大学成都学院??、四川科技职业学院等均在该镇，?是著名的大学城。?本项目在以围绕生态农业这个核心的基础上，充分发挥地区产业优势，并积极推动地区第三产业的发展，项目的概念采用“荷兰风情”主题，以生态园区独特的欧陆园林设计，充分发挥“文化”、“年青人”、“影视演艺”、“主题活动”等理念，打造有影响力的农业文化品牌。
1.3 项目开发的意义
1.3.1是发展农业和农村经济的需要
休闲生态农业产业是农业走向市场化、信息化、对外交流的窗口，是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业产业化的一种新选择、新亮点。休闲生态农业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源，结合农业经营活动、农村文化及农家生活，提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态。
休闲生态农业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新
型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展.休闲生态农业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展空间，延长了传统农业发展产业链。
1.3.2是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要
从发展的角度看，休闲生态农业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合，这是调整农业产业结构有效的新型模式。合理调整农村产业结构，有利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富。因此，本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径，是当地农业产业化的一种新选择。项目将较好地推动地区休闲生态农业的发展，为全县农业战略定位、农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式。
1.3.3是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要
近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不充分，而且农民的价值没有得到充分的体现。?本项目建成后，将凭藉新型的休闲生态农业产业业态而吸引大批客人，在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的服务业、种植业、养殖业、饮食业等农村一、三产业也都将获得相应的发展从而增加农民就业机会、提升农民的幸福指数和达到增加农民收入的目的。
1.3.4有利于促进城乡融合、统筹城乡发展、建设和谐农村
本项目主要是吸引成都市区居民来观光体验，将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通，使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局。这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化、实现未来团结镇文化发展、教育发展、特色影视基地建设，以提升整个综合实力的需要。
1.3.5创造土地资源、生态农业、地域经济、社会资源的最大化效益
1.3.6是现代科学技术与生态农业结合的需求
1.4 项目设计的依据
1.4.1项目设计遵循的相关政策、法律法规
《中华人民共和国城乡规划法》
??《中华人民共和国国民经济及社会发展第十二个五年计划纲要》
??《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》
??《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》
??《四川省国民经济及社会发展第十二个五年计划纲要》
??《成都市国民经济及社会发展第十二个五年计划纲要》
???国家发展农业产业化经营的有关政策
???国家有关技术标准、规范及法规
???招标方提供的相关资料。
1.4.2 政策环境
近年来，在学习国外先进经验的基础上，都市休闲生态农业已在我国部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视。国家农业部在我国农业发展规划中明确提出：要适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲农业。要求强化扶持，典型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲农业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度.采取政府立项补助，先建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲农业的综合系统研究，探索休闲农业发展的模式和以及休闲农业发展的政策目标，摸索建立休闲农业品牌和围绕休闲农业基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲农业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级.政策支持是本项目建设的强大动力。
1.4.3项目建设内容及地点选择
该项目是建立在开发商规模种植荷兰大草莓、胭脂脆桃、葡萄、生态蔬菜等经济作物的科技能力基础之上。开发商具有多年推广种植冬草莓基地经验，并经有关专家深入场地反复勘察、踏看、分析和比较。同时智能温室大棚种植、葡萄长廊、胭脂脆桃观光、养殖示范区、游憩休闲区、餐饮消费区、生态农业体验区、花卉观赏区、水上游乐区、荷兰景观区、荷兰艺术长廊等等，都与农场配套，最
大限度资源利用。村委会对面建筑垃圾倒场和以北区域，将被改造成为露天活动区域，区块距离沙西线仅几百米，并联合太和村建设路面通往项目种植场地。沙西公路到成都市区仅10公里，正位于“都市周边15分钟车程经济带”。从目前日益兴起的都市周边经济热来看，项目所在地的经济前景非常值得期待。
1.4.4项目建设具有较好的基础
项目开发商现已经在生态农业研究开发方面取得诸多成果，并与广东、浙江、江苏、安徽、上海等地区农业开发公司合作，积累大量经验；公司长期与香港理工大学、华南农业大学、四川大学、四川省自然资源科学研究所等科研院校进行联合开发与研究课题合作，并对大型农场尤其是草莓种植企业保持持续充分的实地考察和交流，并与多家大型种植企业达成战略合作伙伴关系，在种植技术和品种种苗等各项合作细节上达成诸多协议。多名农业种植专家组成的团队作为公司长期技术监督和技术保障。另外，公司横向联合与并购能力强，因此，对于项目建设充满信心。
1.5 项目计划开发概况（项目分期）
1.5.1项目分为两期开发：
做到每个步骤环保生态保障、投入落实保障、循环收入保障、社会效益保障的“四保障”方针。
1.5.2第一期开发：
第一期：期限二年，开发面积：215亩
基础建设：园区道路、“三通一平”、土壤有机改造
三产建设：园区按照荷兰风格规划设计。建成地标建筑：圣保罗大教堂大门；
占地11亩的大型音乐生态广场；哥特式教堂风格综合餐饮休闲区；儿童天地；
竹林休闲区；风车休闲区；婚庆场地；爱瑟尔湖；瀑布休闲区；
围绕游子河的区域规划，沿河阳光房、梵高码头、游子河畔；荷兰小镇商业街；伦勃朗木屋体验别墅酒店；水晶城堡；海洋文化体验区；水上项目体验区；
农业板块：40亩草莓大棚；胭脂脆桃：15亩；葡萄长廊：15亩；有机蔬菜：20亩；花卉：20亩；养殖场：15亩；鱼塘：15亩；智能温室：3000平方。
1.5.4第二期开发：期限一年，新增土地500亩以上，
普通温室大棚新增100亩，智能温室新增5000平方米。
引进欧洲立体农业技术，建立生态立体景观农业。
完善目的地生态旅游的全产业链服务：木屋别墅、欧式马场、荷兰风情购物街、荷兰风情主题儿童乐园，及相应配套设施。
建立以游子河为中心的两岸区域的荷兰生态风情农业示范区。
建立全产业链的信息化运作。
二、荷兰生态农业风情园
2.1 总体构思
2.1.1主题
本规划提出了“荷兰风情、生态农业”的设计主题，彰显了规划目标的诉求。围绕荷兰风车的独有特色、荷兰民居的视觉冲击力，以及荷兰特色果蔬、炫目的荷兰花卉、海洋文化、哥特式设计的智能温室、充分艺术想象空间的荷兰绘画，辅之以荷兰特色民俗活动，探索人、自然、农业、艺术共生共创的设计典范：人徜徉于风情园中，融入自然之间，感受自然赋予人类青春的活力与精神。
2.1.2 构思
立足环境，尊重自然，因地制宜，强调人文景观和自然景观的有机结合，总体形态上反映北欧生态农业与人文风情的景观风貌和特征；注重各功能空间的总体和谐性和景观结构的有机性，使区域的空间轮廓明显，视线走廊通透，方位标志突出；按照空间构图原理，在功能空间的分布中突出空间特征和印象，结合农业种植、养殖、广场、水系、绿地等景观要素，规划构成整体空间中细致的景观和特色空间，产生不同的区位空间和文化特征；利用游子河的水系特征，形成轴线结构性的生态空间。
2.1.3构思意向
设计主要手法之一是在各个区块设置了荷兰特色的景观、景点，这样大大提高了特色景观的视野和区位的独特性。规划坚持因地制宜的方针，不改变土地使
用用途，化腐朽为神奇，改造原有的房屋建筑为富有视觉冲击力的荷兰民居特色。从整个规划来看，经济性、合理性突出，为今后的发展预留空间，并且满足集散、休闲娱乐、大型活动等需求的综合度假休闲开放空间。葡萄长廊和流域开发则成为整个地块景观构图框架，以前广场空间为中心和聚焦点，以温室大棚种植、各种农业种植为纽带，串联各个功能区，使整个规划区的公共空间成系统，相互连接。
2.1.4 规划原则
考虑到该项目的建设目标、功能、用途、现状条件、地形地势、周边环境等因素，确定开发性详细规划的规划原则如下：?
2.1.4.1 因地制宜原则：以所采用设计特征为指导，总体布局采用有利于资源共享的
细胞模式系统化布局。充分利用原有区块内的各项资源条件，以整体集中，个体独立的方式满足整个地块高效便捷的要求，又满足整体效果和谐统一的要求。例如：对于农业生态项目最大的难题是不能改变土地使用性质，且旧有建筑难以利用，而本设计采用旧有房屋改
造、同时创造视觉冲击力，将原有陈旧的建筑变成景观、景点。
2.1.4.2 合理性原则：合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能，同时兼顾社会效益和环境效益。欧洲田园的建设为现代农业建设的典范，提供了可持续发展的借鉴道路，本地块的各项资源特征可以充分借鉴欧洲生态农业的各种优势和长处。例如：区域内的桥梁等建筑采用简单设计，环保、安全、造型优美。
2.1.4.3 生态化原则：以生态环保意识为指导，人与自然和谐共存。充分利用现有地形、地貌，营造高雅、有文化氛围、有活力的区域环境，并在单体布局中，尽可能满足节能通风和环保的要求。充分利用地块现有自然条件，人工建筑与自然环境相融合，突出整体布局的层次感，同时加强地块环境景观的配套设计，体现生态园区的花园化、生态化。例如：风车造型多立于原有房屋顶端，不会占有农田面积，风车同时也具备环保、立体种植、蓄水、景观等诸多生态功能。
2.1.4.4 园林化原则：以农业规划、景观、建筑三位一体的整体化设计为目标，在外部空间的设计中，从整个地块生态环境到各项建筑内部，营造多层次的园林空间，以高起点的环境艺术及景观设计营造个性化的环境氛围，加强荷兰风情的整体性。
2.1.4.5 可持续发展原则：荷兰生态农业风情园的可持续发展除了生态环境方面的考虑，还体现在不用尽现有资源，为将来发展留有余地。采用动态发展原理
进行规划，制定利于扩展、具有弹性的规划，做到近远期结合，而且注重节约用地，给远期发展留有余地，实现区域建设的可持续发展。在具体实施步骤上，保良土壤墒情，注重区域内水质清洁，杜绝污染项目等为开发遵循原则。
2.2 项目定位
2.2.1构思定位对比
在形成项目定位之前，开发项目组针对目前成都周边的休闲农业的生态方式做了科学对比，比较现在流行的普通休闲采摘农业、文化田园模式；根据三大维度，十九项指标的科学论证后得出项目的最终定位。
2.2.1.1价值维度
2.2.1.2开发运作维度
2.2.1.3产业联动维度
2.2.3结论
现有的项目定位是科学、合理，有针对性，可成功复制的模式。从产业模式上，符合县政府以及镇政府关于未来发展的一体化产业模式，最终会实现都市生态体验农业的产业整合模式。
2.3 生态农业
2.3.1特色果蔬新品种的研发与种植
主要对象为草莓、葡萄、蓝莓、胭脂脆桃，其中以草莓为特色研究对象，利用搜集30多个草莓品种及资源材料，开展草莓立体种植、鲜食新品种、草莓加工等的选育种植及研究。
2.3.2全区域的循环生态开发
生产中不使用化学合成的肥料、农药、生长调节剂，也不采用基因工程和离子辐射技术，而是遵循自然规律，采取农作、物理和生物的方法来培肥土壤、防治病虫害，以获得安全的生物及其产物的农业生产体系。建立和恢复农业生态系统的生物多样性和良性循环，以维持农业的可持续发展。
2.3.3特色果蔬
重点开展葡萄、草莓、蓝莓、胭脂脆桃精深加工，以及新技术、新工艺的研发。
2.3.4国外优良特色果蔬新品种及配套栽培技术的引进利用。
从日本欧洲引进草莓新品种及配套栽培技术。从北欧、美国引进蓝莓新品种及配套栽培技术。配合体验观光农业的发展引进部分特色蔬菜，如黑色小番茄、彩色水果、彩色黄瓜等。
2.3.5大棚种植与智能温室
项目过程中，温室大棚与智能温室将发挥至关重要的作用，也是公司在农业科技能力运用方面的一个证明。在特色果蔬方面，公司积累的多年经验及行业优势不仅运用在自身项目当中，更将带动周边农户的特色种植业，为他们提供技术咨询服务。为地区的农业发展做出贡献。
2.4 产业联动
经过科学理性的分析而得到的模式定位，为“一产”带动“三产”的发展提供了充足的思考空间，至少可以从12个方面思考未来的产业联动模式。
1、观光旅游，独特的荷兰风车主题将会带来大批的游客到访。
2、酒店宾馆，人流的到来，必然带动周边的游客住宿服务。
3、餐饮服务，大批的游客将来巨大的餐饮需求。
4、休闲度假，本项目的都市休闲农庄的定位将会为成都的城市居民带来有一休闲度假的好去处。
5、文化活动，项目主题符合团结镇未来的定位发展需要，将推动文化发展。
6、地产，将为镇政府商业区定位高档住宅提供配套服务。
7、环境保护，本项目的环保循环特色研究，将提供环保农业的咨询服务及带动作用。
8、节日庆典，欧洲主题将带来更多欢乐的节庆活动，拉动地区的人流。
9、青年活动，西方文化中创导的青年活力的文化，将在项目中得到体现。
10、知识信息，在项目的管理及运作过程中，大量采用互联网手段，做价值链的全程的跟踪；以及农业咨询知识服务。
11、影视文化，团结镇未来的文化中将体现影视艺术发展，本项目将会带来地区能多优良的取景地。
12、果蔬加工与营销，本项目将会引进先进的果蔬加工工艺，带动周边的果蔬精深加工与销售。
2.5开发运作
2.5.1企业制度与组织架构
在整个项目运作过程中，遵循与国际接轨、遵守国家法律法规、符合市场竞争规则、完善内部管理体系，积极推进企业制度改革的原则。
????四川省欧陆风情生态农业发展有限公司作为项目的投资方和开发商负责项目的定位、投资、发展战略以及项目未来推广；郫县尼德兰小镇生态农业开发有限公司将作为项目的运作公司，负责日常项目运作、公司运营、农业生产、人事、财务、营销、信息、产品开发等管理工作，采取董事会领导下的总经理负责制；郫县欧陆风情农业种植专业合作社（筹）是太和村村民自发组织成立的专业合作社，成为这个项目与当地村民协同合作、共同发展的平台。
?????这样的企业治理制度与组织架构模式，产权关系明确，责权利分配清晰，具备良好的监督与激励制度，将充分发挥公司和当地居民的智慧与创造力。
2.5.2 管理模式
公司实行总经理负责制，总经理全面负责公司的生产经营。部门经理实行聘任制，从事技术性较强的岗位；工种员工实行合同制；对从事简单操作的员工，根据生产需求招收合同制员工，实行按件或计时薪酬制。对于长期签订合同员工负责相关的用工保险制度。
2.5.3人员构成
未来投入到项目开发与运作的人员将超过50人，其中高级职称以上的5人。博士生导师2名，博士学位2人，硕士学位8人，管理人员及专业技术人员全部达到大学本科以上文凭。根据需要，在项目开始后在当地聘请一批员工，其中园艺师及相关管理人员25人，园林园艺等专业毕生的大中专学生25人，基本满足项目需要的技术力量。
2.5.4技术依托单位
公司项目开发一直与香港理工大学、华南农业大学、四川大学、四川省自然资源科学研究所等科研院校进行联合开发，并计划成立科研机构，加强与相关科研研所、企业的技术合作和技术攻关，力推科技创新，提高产品质量和科技含量。
2.5.5项目建设组织管理
项目建设单位成立实施小组，下设财务组、工程管理组和资料组.各组职能是：
财务组：负责资金使用管理，资金的支出要严格把关，从严审查，严禁挪用，使用前做出计划，经批准后方可动用，严格控制资金流向，每批款项的流入和流出及时做也记录，事后要进行确认。
工程管理组：工程管理包括设计、施工竣工验收等工作，此项工作关系到整个项目的实施质量及投资效益的发挥，将引起足够的重视.首先选择有设计经验的具有设计证书的专业设计单位进行工程设计，其次在具有施工资格的施工单位中招标，设备公开招标.整个施工安装中力求减少损耗，以获得最佳效益.工程竣工后，组织有关领导、专家验收，对于不符合质量要求的工程必须返工直到符合要求为止。
2.5.6项目生产经营管理
组织机构
开发阶段暂定部门如下：
??????﹙1﹚果园管理组，负责种植、管理和销售
??????﹙2﹚生态养殖组，负责养殖、饲料加工和销售
??????（3）农家乐管理组,负责农乐经营服务
??????﹙4﹚公司财务后勤部:由总经理直接管理
劳动定员：
根据生产规模和工艺和工艺流程，实行以岗定员，共需员工125人，具体定员如下：
管理人员15人，其中总经理1人，副总经理3人，会计3人，出纳2人，部门经理5人，文秘1人.果园区普工定员10人,?养殖5人，休闲餐饮服务区10人，根据需要招用临时工。
技术培训：
项目根据不同岗位对人员素质的不同要求，采取不同的培训方式.企业主要领导要求懂管理、会经营、有较全面的企业管理经营才能，培训的目的是更换观念和更新知识，不断地全面地提高政策理论水平和经营管理水平，因而以进修、外出考察及自学成才为主，面授为辅；中层骨干要求懂技术、懂管理、有一定的组织才能，以组织业余进修、带职学习及自学成才为主，技术人员要求全面系统地掌握全套生产技术，并有一定的创新精神，以进行知识更新、
提高业余技术水平为主要目的，针对其工作特点和所担负的工作，采取短期培训、进修深造。
劳动保护：
按照《劳动法》规定，企业与每个员工签订合同，落实劳动保护措施，保护劳动者合法权益.每个岗位、每道工序拟明确操作规程以及岗位责任制，对每个员工拟进行上岗前的培训，严格按操作规程操作，严防事故发生。
卫生保护：
饲养人员、服务人员和管理人员等全体员工都要定期进行健康检查，教育职工严格执行生产工艺和操作规程，保持个人卫生。做好场地与农农乐服务卫生工作.场内道路要求平坦，地面硬化无积水、防尘飞扬.污水排放、餐饮住宿符合国家标准.厕所设冲水、洗水装置和防火设施.地面经常保持清洁，垃圾远离厂房，集中堆放，并及时处理。
三、详细规划
3.1用地布局
3.1.1用地布局原则
持续发展原则：以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件。
整体性原则：从环境的整体性统筹安排各类用地，塑造富有荷兰特色风格的整体形象。
可操作性原则：适应动态滚动的分期、分片开展需求；合理布局，严用法规，提高规划的管理可操作性。
生态优先原则：生态建设优先，促进生态环境的有效保护利用与规划区内建设的可持续发展，人与自然和谐共荣。
3.1.2规划方法
客观地分析目前规划区建设面临的新问题，使规划更具针对性与连续性。有效结合强化环境意识，注重地块空间设计，结合荷兰特色风貌与小流域治理，塑造特有的农庄个性。合理布局结合规划区的自身条件，注重调查研究，科学合理的确定各项技术经济指标，构建适宜的空间结构和布局形态。规划区建筑布置应考虑总体景观的协调配合，使建筑改造与生态环境结合。运用生态规划方法，为规划区建设与环境保护提供有效可行的技术支持。解决各地块间交通联系问题，各地块出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，人车分流互不干扰，各运