长沙地铁调研报告

区域内具有潜力楼盘:
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国家有关部门已经规定地方财政一般预算收入在 100 亿元以上，国内生产总值达到 1000 亿元以上，城区人口在 300 万人以上可以建设地铁。
2008 年，长沙市总人口达到 659 万，其中城镇人口 395.15 万。全市实现国内生产总值 3001 亿元，地方财政收入 342 亿元，其中一般预算收入 205.6 亿元。长沙建设地铁项目的 基本条件已经达到。
长沙地铁调研报告
一、长沙地铁建设的可行性分析 地铁交通工具是城市化发展到一定阶段的产物。是在地面交通工具已经无法满足不断增
长的城市人口的需求情况下，寻求地下空间缓解交通压力。同时，地铁作为一项先进的科学 技术，项目建设规模庞大，投入资金较多。因此，目前已有地铁城市都具有人口数目大、年 财政收入较多的特点。
三、地铁建设对沿线楼盘的影响
3.1 地铁的三个效应 由于地铁作为交通工具具备大量、高效、准时等特点，地铁的建成将会带来三个较明显 的效应：时间换空间效应、交通舒缓效应、人流聚集效应。 3.1.1 时间换空间效应 时间换空间的概念，即许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变 成以时间长短来衡量。具体来说就是：一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来 越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分，但地铁建成后情况不同了， 而是以时间为考量单位，比如 A 楼盘位于市中心一类地块，但从 A 楼盘出发到市中心步行需 要 25 分钟，而另一个 B 楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要 20 分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差较大，如果地铁一通，B 楼盘与 A 楼盘的价 格很可能非常接近，甚至会出现 B 楼盘价格高于 A 楼盘的情况。 因此，地铁建成后受益最大的将是距离市中心较远的郊区。在地铁建成后，郊区至市中 心的时间缩短。市区的空间优势变弱，而郊区相对健康的环境将使一部分居民选择到郊区居 住。因此，位于远郊的地铁站口附近的楼盘升值空间较大。 3.1.2 交通舒缓效应 由于地铁具备强大的客运能力，因此能够较大的缓解地面的交通压力。特别是对于交通 相对较拥挤的中心地区及客运终转站。对于因受交通压力影响的楼盘，会有一定的升值空间。 3.1.3 人流聚集效应 地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就 形成了商业发展的基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、 休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，而休闲人流量则 次之，最没有意义的是过路人流量。 在吸纳了较大的目的人流量和休闲人流量下，在配合区域自身的商业状况。很可能形成 新的、具有较大影响力的商业中心。该地区的楼盘也能得到较大的升值空间。 3.2 地铁对沿线楼盘的影响 地铁作为城市的重大项目，其便捷的交通能力，能够改变城市的格局。对于“地段”较 依赖的房地产项目，受其影响较大。 下面针对长沙市地铁 2 号线的客运路线，对沿线各版块楼盘的影响进行分析：
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在与其他城市初建地铁时期的人口、财政等情况进行比较来看，长沙市各个数据都达到 并且超过了其他城市当时的水平，长沙市已经具备了建设地铁的条件和能力。
广州（1993 年） 深圳（1999 年） 南京（2000 年） 长沙（2008 年）
全国部分城市建设地铁时期的主要数据
城区人口（万）
GDP（亿元）
年财政收入（亿元）
地铁 2 号线路线：
3.2.1 麓谷版块 河西作为长沙市先导区，这几年有了较快发展。而作为河西的核心部分，麓谷版块发展 的相对较好。但是，相对于河东地区来说，仍有一定差距。制约其发展的主要两个因素为： 商业和交通。由于河西缺少较成型的，规模较大的商业中心。居民一般都前往河东进行购物， 再加上居民的工作地点有大部分在河东。所以，交通需求较大。但是目前，河西的交通能力 尚不够发达。典型的就是湘江一桥经常出现堵塞现象。 地铁 2 号线的建设，将会很大程度的提升河西的交通能力。在时间换空间效应的影响下， 河西交通能力差的劣势将会改善，而其环境较好的优势将得到提升。此外，位于汽车西站站 附近的集商务、商业、会展、科研、居住等多种功能于一体的新的城市中心——梅溪湖的建 设，也对河西未来的发展起到很大的推动作用。
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710
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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190.18
1436.51
184.79
289.59
1020
164.6
395.15
3001
205.6
二、长沙市地铁的规划 2009 年 1 月 15 日，国家发改委正式批准长沙快速轨道交通近期建设规划，要求长沙按 照经济、实用、安全的原则，在 2008—2015 年， 首先建成轨道交通 1 号线一期工程和 2 号线一期 工程。 其中，1 号线一期工程：自汽车北站至万家 丽路站，线路长 22.77 公里，建设期 2010 年-2015 年。设站 17 座，自汽车北站，经由伍家岭、芙 蓉广场、侯家塘、省政府，至环保工业园。与株 洲、湘潭城际轨道对接。 2 号线一期工程：自河西高新路至新长沙站， 线路长 23.15 公里，建设期为 2008 年-2013 年。 其中设站 16 座，自麓谷大道，经由汽车西站、 溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、 长沙火车站、体育新城，至新长沙火车站。与武 广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换 乘”。