某商业大厦项目运营思路报告
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5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为 了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的 抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
30
商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体 的体验式消费街区。
给大厂消费者一个日常逛街休闲的所在， 从此购物逛街只能去新街口成为历史，大多 少情况下休闲逛街没必要去市区了。
24
商业类型定位
❖ 商业类型一般由以下几类形式： □ 购物消费类： 综合百货 大型超市 专业市场 步行街 店中店[内街铺]
25
商业类型定位
某商业大厦项目运营思路报告
找出关 键问题
报告思路
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
2
我们要解决什么问题？
3
我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
4
我们目前要解决的问题
我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或 某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解 决的问题！
3）放弃步行街的理由： 纯户外步行街对用地规划要求较高，本项目考虑住宅与商业的结合，考虑容 积率问题，规划步行街不现实。
29
商业类型定位
对于各形态评价的理由
4）选择店中店内街铺形式的理由： 店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常 见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成 熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规 划，这种形式的商业价值也会较高。
31
商业业态定位
大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地 人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，作为 商圈性商业必须要对外区域人群产生辐射吸引力，若以业种齐全的 综合性购物内街定位，则在规模与特色性方面缺乏竞争力，而以1-3 个特色主题的业态定位，打造具有主题特色的店中店，必将区别现 有商业环境，开辟新的市场。
么都卖不好； ❖ 开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人
气绝非虚名； ❖ 麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景 12
已经勿需多做说明。
大厂商业最缺的是什么？
13
大厂商业什么最缺？
❖ 购买力？ ❖ 缺卖场？ ❖ 缺百货？ ❖ 缺高档次？ ❖ 缺商业运营？
14
大厂的商业最缺体验！
15
大厂商业什么最缺？
□ 休闲娱乐类： 餐饮店[中西餐/咖啡吧等] 娱乐城[KTV/酒吧/游艺等] 休闲中心[美容/健身等]
26
商业类型定位
□ 那么适合我们项目的商业类型： 是纯购物类？还是休闲娱乐类？ 是做百货？大型超市？步行街？店中店？还是 专业市场？
27
商业类型定位
各类型商业的利弊分析表：
28
商业类型定位
对于各形态评价的理由 1）放弃百货的理由：
在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方 ！
16
体验经济理论
体验是一种创造难忘经历的活动，是 企业以服务为舞台、商业为道具，围绕消 费者创造出值得回忆的活动。当经济发达 到一定程度之后，人类的消费重点将从产 品和服务向体验转移，继产品经济和服务 经济之后，体验经济时代已经来临。
来源：托夫勒——《第三次浪潮》
但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才 是我们目前要解决的问题！
5
商业经营问题！
6
商业经营问题的实质
❖ 谁来消费？ ❖ 为什么来消费？ ❖ 什么商家来经营？ ❖ 商家都经营些什么？ ❖ 档次如何？ ❖ 业态搭配如何？
7
大厂商业境况？
8ห้องสมุดไป่ตู้
大厂商业印象
9
大厂商业印象
10
大厂商业印象
❖ 消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化 ；
32
商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多；
稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
33
商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而缺乏 真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题的商业集中 区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的地方来逛街/消费， 除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特色的定位思想，根据差异 化与同类化定位的基本策略本项目的商业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
❖ 消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱； ❖ 目前的商业业态种类比较齐全； ❖ 日常用品（包括大件家电）的采购可以在本
区域内解决，但高端的非必需消费品的采购 多在市区完成；
11
大厂商业印象
❖ 卖场已经比较发达，而且也比较完善； ❖ 长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的
街； ❖ 永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什
百货在当地区域市场确实很少，而当地人的收入与消费力是足以支撑百货的 介入的，但由于大厂距离南京很近，且交通发达，受到南京市区商圈的辐 射影响太大，目前人们对百货的消费习惯还是集中于南京，永利购物中心 目前经营不好在某些程度上也能说明问题，另外大的百货的入驻对实现商 业销售与出租的经济价值是不高的。
2）放弃大型超市的理由： 周边华润苏果体量较大，能够满足周边社区的生活消费所需，引进同类 超 市的可能性不大。
17
体验经济已经席卷全球
主
题
电
餐
影
厅
宋
迪
城
斯
尼
18
知己知彼，百战不殆。
——《孙子兵法》
19
项目地块分析（优势）
❖ 核心区域，地段优越，沿街面长； ❖ 控规不很严格，可发挥空间大；
20
项目地块分析（劣势）
❖ 项目基地面积比较小，可操作空间有限； ❖ 周边的项目尤其是华润苏果进驻的开宁钻石
星城已经形成一个人气聚集点；
21
项目地块分析
❖ 综合分析我们的项目，可以得出：
一个优劣势并存的项目； 一个优势大于劣势的项目； 一个充满智慧挑战的项目； 一个能成为大厂商业巨舰的项目； 一个需精心规划仔细打磨的项目； 一个可以成就财富梦想的好项目。
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发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？
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项目属性定位
大厂核心验式商业街区
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商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体 的体验式消费街区。
给大厂消费者一个日常逛街休闲的所在， 从此购物逛街只能去新街口成为历史，大多 少情况下休闲逛街没必要去市区了。
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商业类型定位
❖ 商业类型一般由以下几类形式： □ 购物消费类： 综合百货 大型超市 专业市场 步行街 店中店[内街铺]
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商业类型定位
某商业大厦项目运营思路报告
找出关 键问题
报告思路
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
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我们要解决什么问题？
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我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
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我们目前要解决的问题
我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或 某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解 决的问题！
3）放弃步行街的理由： 纯户外步行街对用地规划要求较高，本项目考虑住宅与商业的结合，考虑容 积率问题，规划步行街不现实。
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商业类型定位
对于各形态评价的理由
4）选择店中店内街铺形式的理由： 店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常 见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成 熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规 划，这种形式的商业价值也会较高。
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商业业态定位
大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地 人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，作为 商圈性商业必须要对外区域人群产生辐射吸引力，若以业种齐全的 综合性购物内街定位，则在规模与特色性方面缺乏竞争力，而以1-3 个特色主题的业态定位，打造具有主题特色的店中店，必将区别现 有商业环境，开辟新的市场。
么都卖不好； ❖ 开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人
气绝非虚名； ❖ 麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景 12
已经勿需多做说明。
大厂商业最缺的是什么？
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大厂商业什么最缺？
❖ 购买力？ ❖ 缺卖场？ ❖ 缺百货？ ❖ 缺高档次？ ❖ 缺商业运营？
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大厂的商业最缺体验！
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大厂商业什么最缺？
□ 休闲娱乐类： 餐饮店[中西餐/咖啡吧等] 娱乐城[KTV/酒吧/游艺等] 休闲中心[美容/健身等]
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商业类型定位
□ 那么适合我们项目的商业类型： 是纯购物类？还是休闲娱乐类？ 是做百货？大型超市？步行街？店中店？还是 专业市场？
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商业类型定位
各类型商业的利弊分析表：
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商业类型定位
对于各形态评价的理由 1）放弃百货的理由：
在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方 ！
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体验经济理论
体验是一种创造难忘经历的活动，是 企业以服务为舞台、商业为道具，围绕消 费者创造出值得回忆的活动。当经济发达 到一定程度之后，人类的消费重点将从产 品和服务向体验转移，继产品经济和服务 经济之后，体验经济时代已经来临。
来源：托夫勒——《第三次浪潮》
但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才 是我们目前要解决的问题！
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商业经营问题！
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商业经营问题的实质
❖ 谁来消费？ ❖ 为什么来消费？ ❖ 什么商家来经营？ ❖ 商家都经营些什么？ ❖ 档次如何？ ❖ 业态搭配如何？
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大厂商业境况？
8ห้องสมุดไป่ตู้
大厂商业印象
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大厂商业印象
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大厂商业印象
❖ 消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化 ；
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商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多；
稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
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商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而缺乏 真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题的商业集中 区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的地方来逛街/消费， 除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特色的定位思想，根据差异 化与同类化定位的基本策略本项目的商业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
❖ 消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱； ❖ 目前的商业业态种类比较齐全； ❖ 日常用品（包括大件家电）的采购可以在本
区域内解决，但高端的非必需消费品的采购 多在市区完成；
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大厂商业印象
❖ 卖场已经比较发达，而且也比较完善； ❖ 长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的
街； ❖ 永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什
百货在当地区域市场确实很少，而当地人的收入与消费力是足以支撑百货的 介入的，但由于大厂距离南京很近，且交通发达，受到南京市区商圈的辐 射影响太大，目前人们对百货的消费习惯还是集中于南京，永利购物中心 目前经营不好在某些程度上也能说明问题，另外大的百货的入驻对实现商 业销售与出租的经济价值是不高的。
2）放弃大型超市的理由： 周边华润苏果体量较大，能够满足周边社区的生活消费所需，引进同类 超 市的可能性不大。
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体验经济已经席卷全球
主
题
电
餐
影
厅
宋
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城
斯
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知己知彼，百战不殆。
——《孙子兵法》
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项目地块分析（优势）
❖ 核心区域，地段优越，沿街面长； ❖ 控规不很严格，可发挥空间大；
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项目地块分析（劣势）
❖ 项目基地面积比较小，可操作空间有限； ❖ 周边的项目尤其是华润苏果进驻的开宁钻石
星城已经形成一个人气聚集点；
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项目地块分析
❖ 综合分析我们的项目，可以得出：
一个优劣势并存的项目； 一个优势大于劣势的项目； 一个充满智慧挑战的项目； 一个能成为大厂商业巨舰的项目； 一个需精心规划仔细打磨的项目； 一个可以成就财富梦想的好项目。
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发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？
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项目属性定位
大厂核心验式商业街区