某某商业大厦项目运营思路报告
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星城已经形成一个人气聚集点；
21
项目地块分析
综合分析我们的项目，可以得出：
一个优劣势并存的项目； 一个优势大于劣势的项目； 一个充满智慧挑战的项目； 一个能成为大厂商业巨舰的项目； 一个需精心规划仔细打磨的项目； 一个可以成就财富梦想的好项目。
22
发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？
32
商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多； 稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
33
商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而 缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题 的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的 地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特 色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商 业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
来源：托夫勒——《第三次浪潮》
17
体验经济已经席卷全球
主
题
wk.baidu.com
电
餐
影
厅
宋 城
迪 斯 尼
18
知己知彼，百战不殆。
——《孙子兵法》
19
项目地块分析（优势）
核心区域，地段优越，沿街面长； 控规不很严格，可发挥空间大；
20
项目地块分析（劣势）
项目基地面积比较小，可操作空间有限； 周边的项目尤其是华润苏果进驻的开宁钻石
我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或 某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解 决的问题！
但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才 是我们目前要解决的问题！
5
商业经营问题！
6
商业经营问题的实质
谁来消费？ 为什么来消费？ 什么商家来经营？ 商家都经营些什么？ 档次如何？ 业态搭配如何？
7
大厂商业境况？
8
大厂商业印象
9
大厂商业印象
10
大厂商业印象
消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化； 消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱； 目前的商业业态种类比较齐全； 日常用品（包括大件家电）的采购可以在本
区域内解决，但高端的非必需消费品的采购 多在市区完成；
11
大厂商业印象
卖场已经比较发达，而且也比较完善；
5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为 了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的 抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
30
商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
25
商业类型定位
□ 休闲娱乐类： 餐饮店[中西餐/咖啡吧等] 娱乐城[KTV/酒吧/游艺等] 休闲中心[美容/健身等]
26
商业类型定位
□ 那么适合我们项目的商业类型： 是纯购物类？还是休闲娱乐类？ 是做百货？大型超市？步行街？店中店？还是 专业市场？
27
商业类型定位
各类型商业的利弊分析表：
28
31
商业业态定位
大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地 人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，作 为商圈性商业必须要对外区域人群产生辐射吸引力，若以业种齐 全的综合性购物内街定位，则在规模与特色性方面缺乏竞争力， 而以1-3个特色主题的业态定位，打造具有主题特色的店中店，必 将区别现有商业环境，开辟新的市场。
南京东洲田园置业大厂项目
运营思路报告
2006.06.6
1
报告思路
找出关 键问题
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
2
我们要解决什么问题？
3
我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
4
我们目前要解决的问题
商业类型定位
对于各形态评价的理由 1）放弃百货的理由：
百货在当地区域市场确实很少，而当地人的收入与消费力是足以支撑百货的 介入的，但由于大厂距离南京很近，且交通发达，受到南京市区商圈的辐 射影响太大，目前人们对百货的消费习惯还是集中于南京，永利购物中心 目前经营不好在某些程度上也能说明问题，另外大的百货的入驻对实现商 业销售与出租的经济价值是不高的。
14
大厂的商业最缺体验！
15
大厂商业什么最缺？
在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方！
16
体验经济理论
体验是一种创造难忘经历的活动，是 企业以服务为舞台、商业为道具，围绕消 费者创造出值得回忆的活动。当经济发达 到一定程度之后，人类的消费重点将从产 品和服务向体验转移，继产品经济和服务 经济之后，体验经济时代已经来临。
2）放弃大型超市的理由： 周边华润苏果体量较大，能够满足周边社区的生活消费所需，引进同类 超 市的可能性不大。
3）放弃步行街的理由： 纯户外步行街对用地规划要求较高，本项目考虑住宅与商业的结合，考虑容 积率问题，规划步行街不现实。
29
商业类型定位
对于各形态评价的理由
4）选择店中店内街铺形式的理由： 店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常 见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成 熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规 划，这种形式的商业价值也会较高。
长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的 街；
永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什 么都卖不好；
开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人 气绝非虚名；
麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景 已经勿需多做说明。
12
大厂商业最缺的是什么？
13
大厂商业什么最缺？
购买力？ 缺卖场？ 缺百货？ 缺高档次？ 缺商业运营？
23
项目属性定位
大厂核心验式商业街区
集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体 的体验式消费街区。
给大厂消费者一个日常逛街休闲的所在， 从此购物逛街只能去新街口成为历史，大多 少情况下休闲逛街没必要去市区了。
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商业类型定位
商业类型一般由以下几类形式： □ 购物消费类： 综合百货 大型超市 专业市场 步行街 店中店[内街铺]
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项目地块分析
综合分析我们的项目，可以得出：
一个优劣势并存的项目； 一个优势大于劣势的项目； 一个充满智慧挑战的项目； 一个能成为大厂商业巨舰的项目； 一个需精心规划仔细打磨的项目； 一个可以成就财富梦想的好项目。
22
发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？
32
商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多； 稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
33
商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而 缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题 的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的 地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特 色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商 业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
来源：托夫勒——《第三次浪潮》
17
体验经济已经席卷全球
主
题
wk.baidu.com
电
餐
影
厅
宋 城
迪 斯 尼
18
知己知彼，百战不殆。
——《孙子兵法》
19
项目地块分析（优势）
核心区域，地段优越，沿街面长； 控规不很严格，可发挥空间大；
20
项目地块分析（劣势）
项目基地面积比较小，可操作空间有限； 周边的项目尤其是华润苏果进驻的开宁钻石
我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或 某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解 决的问题！
但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才 是我们目前要解决的问题！
5
商业经营问题！
6
商业经营问题的实质
谁来消费？ 为什么来消费？ 什么商家来经营？ 商家都经营些什么？ 档次如何？ 业态搭配如何？
7
大厂商业境况？
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大厂商业印象
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大厂商业印象
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大厂商业印象
消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化； 消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱； 目前的商业业态种类比较齐全； 日常用品（包括大件家电）的采购可以在本
区域内解决，但高端的非必需消费品的采购 多在市区完成；
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大厂商业印象
卖场已经比较发达，而且也比较完善；
5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为 了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的 抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
30
商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
25
商业类型定位
□ 休闲娱乐类： 餐饮店[中西餐/咖啡吧等] 娱乐城[KTV/酒吧/游艺等] 休闲中心[美容/健身等]
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商业类型定位
□ 那么适合我们项目的商业类型： 是纯购物类？还是休闲娱乐类？ 是做百货？大型超市？步行街？店中店？还是 专业市场？
27
商业类型定位
各类型商业的利弊分析表：
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商业业态定位
大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地 人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，作 为商圈性商业必须要对外区域人群产生辐射吸引力，若以业种齐 全的综合性购物内街定位，则在规模与特色性方面缺乏竞争力， 而以1-3个特色主题的业态定位，打造具有主题特色的店中店，必 将区别现有商业环境，开辟新的市场。
南京东洲田园置业大厂项目
运营思路报告
2006.06.6
1
报告思路
找出关 键问题
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
2
我们要解决什么问题？
3
我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
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我们目前要解决的问题
商业类型定位
对于各形态评价的理由 1）放弃百货的理由：
百货在当地区域市场确实很少，而当地人的收入与消费力是足以支撑百货的 介入的，但由于大厂距离南京很近，且交通发达，受到南京市区商圈的辐 射影响太大，目前人们对百货的消费习惯还是集中于南京，永利购物中心 目前经营不好在某些程度上也能说明问题，另外大的百货的入驻对实现商 业销售与出租的经济价值是不高的。
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大厂的商业最缺体验！
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大厂商业什么最缺？
在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方！
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体验经济理论
体验是一种创造难忘经历的活动，是 企业以服务为舞台、商业为道具，围绕消 费者创造出值得回忆的活动。当经济发达 到一定程度之后，人类的消费重点将从产 品和服务向体验转移，继产品经济和服务 经济之后，体验经济时代已经来临。
2）放弃大型超市的理由： 周边华润苏果体量较大，能够满足周边社区的生活消费所需，引进同类 超 市的可能性不大。
3）放弃步行街的理由： 纯户外步行街对用地规划要求较高，本项目考虑住宅与商业的结合，考虑容 积率问题，规划步行街不现实。
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商业类型定位
对于各形态评价的理由
4）选择店中店内街铺形式的理由： 店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常 见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成 熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规 划，这种形式的商业价值也会较高。
长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的 街；
永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什 么都卖不好；
开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人 气绝非虚名；
麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景 已经勿需多做说明。
12
大厂商业最缺的是什么？
13
大厂商业什么最缺？
购买力？ 缺卖场？ 缺百货？ 缺高档次？ 缺商业运营？
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项目属性定位
大厂核心验式商业街区
集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体 的体验式消费街区。
给大厂消费者一个日常逛街休闲的所在， 从此购物逛街只能去新街口成为历史，大多 少情况下休闲逛街没必要去市区了。
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商业类型定位
商业类型一般由以下几类形式： □ 购物消费类： 综合百货 大型超市 专业市场 步行街 店中店[内街铺]