成都新天地商业项目全程运营方案

3. 4.
一个可信的投资方向和投资载体，才能吸引投资者及消费者。
开发商 委 托 管 理 商铺租赁 租赁方 商业管理公司 租金代收 可 代 交 月 供 商铺买卖
商铺租赁 小业主
办理按揭
交月供
按揭银行
托管商业的运营图
三、项目品牌定位体系
项目定位特色：
——打造“成都沙河外滩休闲文化特区”！
核心表现：“沙河外滩”(沙河旺角）概念的提出，是以休闲/娱乐，加部分特
本项目我方建议项目名:沙河外滩
沙河旺角
商业整体战略目标方向
目的: 一方面来保证投资者的投资利益 另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础 保证目标的手段: 1、项目核心竞争力： 立足成都东门，将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。 2、版块唯一性： 创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——在成都率先推出 “城东外滩文化中心”. 3、业态可塑性： 在整体业态规划与后期经营中，根据不同的市场价值功能由专业的 经营管理公司作出阶段性的业态调整。
本案营销理念的市场环境表现：
• 区域经济+社区经济+教育文化经济+特色经济＋校园经济
锦江 · 新天地
商业全程运营提案
服务大纲：
1. 2. 3. 4. 5. 全程营销推广 全程推广包装系统设计 全程商业业态规划实施 全程商家招商服务执行 全程商业管理运行
本案整体战略规划机构 （中国· 成都）斯宝特地产营销+(中国.成都)英邦不动产 （战略构思及体系建设）
整体营销机构 （执行）
整体招商及商管、物管机构 （执行）
命题4：商业经营推广对项目的价值提升
-------------“经营决定价值！”是商业地产根本价值规律
第一卷：
第一部分
项目整合营销推广方案
第一部分 内容纲要
一、项目销售目标体系 二、项目销售模式定位体系 三、项目品牌推广定位体系 四、项目营销推广策略体系
一、项目销售目标体系
• 销售周期：2007年7月----2008年8月底 • 市场目标:
托管商铺运营成功法则
• • 1）深度挖掘提升物业价值； 2）用有力的商业概念、主力店品牌效应;
•
•
3）传播投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情；
4）为客户推出托管模式的优势，安全，稳定。
为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是——
产
权！
产权魅力
1. 2. 短时间的实行经营权托管。 有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有经营卖 场丰富商业经验的经营公司统一经营，经营公司和营 运商、各品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者 获得稳定的回报。 独立产权经营模式示意---低风险、高收益。 即买即返租金回报，是产权投资的主要原动力。
内容
销售目 标
销售率15% 销售面积约 3750平 米
销售率累30% 累计销售面积 约7500 平米
销售率累计50% 累积销wenku.baidu.com面积约 12500 平米
销售率累75% 累计销售面积 18750 平米
累计销售90 22500平米
二、项目销售模式体系
• 在本项目实施
——托管式商铺模式！
• 三大条件：
• 1）认可物业本身将来的价值； • 2）了解、认可托管式投资的方式与操作者； • 3）对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动 性；
斯 宝 特 营 销
英 邦 百 货
英 邦 不 动 产
英 邦 物 业
在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。 传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以 经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。
我方对本项目的解决之道
--------建立核心定位理念支撑的商业形态，并通过专业服务机构根据阶 段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，才能让商家 发展起来，让投资者轻松赚钱，从而建立和维护整体商业的品牌价值.
股票的牛市对本属于投资的商业地产是一大冲击
重要营销命题
命题1：“商”与“铺”的关系
• ---------进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提
命题2：招商时机的选定
• ------------如何制订“头羊突破”策略尤为关键
命题3：商铺产权销售时机的选定
------------商业开业是商铺销售的终接
• 本项目重要营销背景
背景1：本项目是嘉祥地产大型商业之作 背景2：商业部分肩负本项目的赢利重点 背景3：本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘, 背景4：本区域商业发展刚起步 背景5: 成都整体的商铺投资回归理性 背景6：“城东中产”概念及资源整合的深远意义 背景7: 临街二楼存在规划设计缺陷\本项目住宅已交房近一年、商 业的销售仅5000平米 背景8：斯宝特众多的投资客资源
色经济为基础，昼、夜商业形态为主体，与即将出现的万达商业,或乃至成都 市夜生活文化形成互补的关系,提供一站式服务，发展为特色经济。
项目生活方式表现:
特色经济消费据点 （以特色经济为特征）
“外滩“ 概念生活方式
社区经济 （以白天为主要营业时间 ）
娱乐派经济 （夜生活为主体）
理念的特点：
1. 2 3 倡导一种全新的生活方式，“全情工作，休闲生活” 适合休闲派经济的消费特点和消费心理； 吃喝玩乐一应俱全，享受一站式消费”，制造成都城东市休闲生活前沿领 地 其表现: 在沙河外滩,给了人们一个不归家的理由,在风情熏得人欲 醉的酒吧释放都市的压力,商务的繁杂;午夜的12点仍能在美食街找到一家风 味菜馆,让唇齿充分享受活色生香的快感,让胃得到温暖的安抚,精致格调的 小店转动着个性的魔方,诱惑深夜不睡的红男绿女.其情也醇,其意也浓,白天 与夜晚到处弥散着各种美丽的心情,以及从不缺席的都市情调.
•
为企业塑造绝佳的品牌影响力及一定的品牌号召力，打破现有商 业市场的冰封期，率先推出项目后续运营的商铺专业管理运行模式， 牵动市场。创建独有的商业运行模式，回避市场现有问题商铺的不良 局面， 重新塑造投资者对本项目的信心。
• 销售目标:
时间
销售准备期 认筹阶段 （2007年6月） （2007年7月-9 月） 公开发售强销 持续热销阶段 期 （2007年11月（2007年10月） 12月） 持续热销阶段 （2007年11月12月） 尾盘阶段 （2008年4月 后）