三圣乡规划

实得套型 套一单卫 套二单卫 套二单卫 套三单卫 套三双卫 套三双卫 套三双卫
实得均价 供应 （元/平米） 占比 6800 5700 6150 6200 6200 6200 6400 8% 18% 35% 11%
销售 占比 4% 24% 32% 9%
销售力 0.5 1.3 0.9 0.8
2011年去化 2012年去化 速度（套/月） 速度（套/月） 4 16 32 17 5 3 9 3 32 36 —— 6 4 11
【区域格局】
被动城市化
C-开发
开发情况 2014年交房 已动工在建 地块合围
1
保障房
1 2
3
绿地 项目
华韵 天府 四海 逸家 鑫苑 名家 卓锦城 华都 美林湾 锦江城市 花园
多层 +电梯
普通住 宅+别墅 高品质 住宅 普通 住宅 普通 住宅 普通 住宅 普通 住宅
14.6
待建
6
8 7 本 案 9 2
【表三】客群年龄结构
首置、首改刚需客群为主流：
城东，25-40岁，家庭结构以未婚、
小两口、及孩子7-11岁的家庭为主
【需求特征】典型项目-华韵天府客群需求特征
【表一】客群满意因素
【需求格局】
数据来源：正合数据库、华韵天府售楼部月度报告
经济刚需主导
客群类型
除区域所共有的
“位置+环境”外，
项目的“得房率+
客群类型
（60-70%），吸附部分成都东二级城市客群
高价低量
（四海逸家）
适价适量
（主流）
低价倾销
（鑫苑名家）
区域来源
城东：城南：省外
城东：二级城市
6:4
25-35岁的首改、首置青年人群及 60岁以上的老年人
城东：二级城市
7:3
7:2:1
城东（东大街为主）30岁以 上的企业高管、涉外人士
客户特征
25-30岁的青年置业者
100-110 110-120 60-70 70-80
5%
8% 6% 10% 15% 58% 7% 3% 8% 43% 10% 14% 11% 6%
2%
2% 6% 9% 10% 58% 8% 4% 9% 49% 10% 12% 7% 3%
0.3
0.2 1.0 1.0 0.7 1.0 1.1 1.3 1.1 1.1 1.0 0.9 0.6 0.6
【物业类型—适价适量】区域主流，主力均价60007200元/㎡，月均去化42-78套，建面80-90㎡实得90100㎡是区域主力供需面积段
面积
70-80
【需求格局】
经济刚需主导
物业类型
实得面积
90-100 120-130 120-130 130-140 140-150 70-80 80-90 90-100 120-130 140-150 40-50 90-100 100-110 130-140 150-160 160-180
【需求格局】
经济刚需主导
楼市认知
主流中端楼市发展区
项目所在三圣乡板块为城东“驿都大道-成 龙大道”房地产双轴发展的重要组成部分；
一环路
二环路
区域依托区位交通、三圣乡良好的自然资 源条件成为城市主流的中产楼市发展区； 目前在售物业主要有华都美林湾、卓锦城、 华韵天府、鑫苑名家及四海逸家，形成了首 改、首置类的主流需求结构；
总价”是客群核心
关注的要点
【表二】客群不满意因素
区域、项目配套的 缺失是客群最不满 意的要素
【类型特征】典型项目-华都美林湾成交客群情况
【表一】客群区域来源
【需求格局】
经济刚需主导 客群类型
数据来源：正合数据库、华都美林湾售楼部月度报告
【表二】客群年龄结构
【表三】客群家庭结构
首置、首改刚需客群为主流：
项目 【层级一】 高价低量 主力销售面积段 （平米）
80-120（跃层）
实得面积 （平米）
210-280
畅销面积段 （平米）
（产权80-120） 210-280
总价区间 （万元）
135-200万
实得均价（元/㎡）
四海逸家
17000（产权面积计算）， 实得6800-7500
70-90
90-120套二变套三 120-150 套二变套四、套三变套五 70-80套二 80-90套二 90-100套三 120-130套三变套四 90-100套二 100-110套三 130-140套三 150-180套四 49套一
置业动因
居住环境＞价格
价格＞居住环境＞配套
自住、养老居住
价格＞居住环境＞配套
自住
置业目的
改善居住
需求类型
再改产品
首置首改产品
首置首改产品
11
【类型特征】典型项目-金房华韵天府成交客群情况
【表一】客群家庭结构
【需求格局】
数据来源：正合数据库、华韵天府售楼部月度报告
经济刚需主导
客群类型
【表二】客群区域来源
在售商 品住宅
4 23 2013年6月交房 一期已交房，二期 2013年12月交房 一期已交房，二、三 期2012年12月交房 1-5期已交房，6期9万 ㎡2013年5月交房 2012年9月交房 已交房 5
5
6 8 9
41
26 84 47 130
已交房
7
【楼市认知】“成龙大道沿线-三圣乡”板块，城市
【层级二】 适价适量
卓锦城
70-80 80-90 110-120 80-90
80-90 实得90-100套二 变套三
华都美林湾
90-100 120-130 130-150 49套一
80-90 实得90-100 套二
60-80万 80-100万 90-110万 35-40万 40-50万 50-55万 55-60万
图例：
华西锦江分院一期工程， 增加开放1000个床位
0-18岁高品质教育配套已完备： • • • • • 伊顿国际幼儿学校已投入使用 三圣乡小学 已投入使用 卓锦城盐道街小学已投入使用 七中育才中学已投入使用 树德外国语中学已投入使用
生态公园 住宅用地
2000亩生态公园启动区景观已呈现 周边邻里型商业已成熟
【物业类型—低价高量】以鑫苑名家为代表的低品质 项目，依托低价实现快速走量，整体实得均价6200元 /㎡，月均去化91套
面积
50㎡以下 60-70 70-80
【需求格局】
经济刚需主导
物业类型
实得面积
50-60 70-80 80-90 80-90 100-110 110-120 120-130
套型 套一单卫 套一单卫 套二单卫 套二单卫 套二双卫 套三双卫 套三双卫
60-70
70-80套一变套二
80-90套二变套三 80-90套二变套三 70-80 实得80-90套二 变套三
【层级三】 低价高量
70-80
鑫苑名家
80-90
90-100
110-130套三
100-110套二变套三
110-130
60-75万
75-85万
6200
7100
【物业类型-高价低量型】以四海逸家为代表的高品质
建设路 跳蹬河
双林路 崔家店
三Fra Baidu bibliotek路
迎晖路
万年场 望江莲桂 东方正红 东 湖 川师大 四海逸家 卓锦城 华都美林湾
沙河堡
金房华韵天府 东方新城
驿都大道-至龙泉
三圣乡
鑫苑名家
成龙路-至龙泉
【需求格局】 【物业类型】 经济刚需主导 区域聚集了主流的刚需面积段，形成了三类竞争层级； 物业构成 四海逸家作为区域的高端改善型项目呈个案化发展。 数据来源：锐理数据平台
【区域格局】
被动城市化
B-公建
2012
2013
卓锦城2万平米 农贸市场投入 使用
2014
卓锦城4万平米 大规模商业购 物中心亮相
编号 1 2 3 4
2015
2016
2017
2018
2019
2020
华西锦江分院一期工程， 开放500个床位
品类 生态 业态 名称 绿轴 公园 三圣乡 小学 七中育 才中学 规模 2200亩 —— 44亩
成都东客站 沙河堡 川师大 东方新城 三圣乡 -成龙路 成渝高速
三环路
城南 高端 商务 区
绕城高速
本案
龙泉
成龙路
地铁2号线 驿都大道
成都东客站、成渝高速，实现与市中 心及成都东二级城市的交通流动性。
2
【交通规划】机场路东延线、地铁2、4号线的修建通
【区域格局】
车有助于增强区域客群的吸附力，2015年轨道交通体
住宅，实得6800-7500元/平米，2012年月均去化8套
面积 实得面积 套型 实得套型
【需求格局】
经济刚需主导
物业类型
实得均价 （元/平米）
供应 占比
销售 占比
销售力
2011年去化 2012年去化 速度（套/月） 速度（套/月）
80-90
200-212
套四双 卫 套四三 卫 套五三 卫
套四双卫
7000
教育
卓锦城 盐道街 小学
树德外 国语学 校
1
9800㎡
5
120亩
5 4 6
本 案
3 2
6
商业
卓锦城 商业购 物中心
4万平米
4
【市场现状】现有项目以“非品牌开发商、普通商品 住宅”供应为主，仅四海逸家高端改善型项目面市
0 3 4 5
待建商 品住宅
编 号 0 楼盘 名称 人居 锦尚春天 —— —— 物业 形态 保障房 保障房 体量 （万㎡） 30.7 —— ——
62%
60%
0.97
19
4
四海逸家
90-100 120130
250-260
套四三卫
6800
26%
26%
1.03
7
3
270-280
套五三卫
7500
10%
6%
0.62
4
1
项目定位于城市高端项目，依托自然生态环境以及 绿地公园，打造产权面积80-120㎡的高层住宅； 采用跃层设计，实现了210-280㎡的高得房率，实 得均价6800-7500元/㎡； 虽然该项目实得均价和周边项目齐平，但定位与城 南主流城市高端住宅区形成竞争，加之总价过高，其 月均销量不足10套。
套型 套一单卫 套二双卫 套二双卫 套三双卫 套三双卫 套一单卫 套一单卫
实得套型 套三单卫 套四双卫 套四双卫 套五双卫 套五双卫 套二单卫 套二单卫
实得均价 供应 （元/平米） 占比 6455 6550 6500 6800 6900 6400 6800 6700 7200 6500 6400 6450 6150 6900 5900 6000 26% 55%
卓锦城
80-90 110-120 130-140 50以下 80-90
套一双卫、 套二双卫、 套二单卫 套三单卫 套三双卫 套三双卫 套一单卫 套二单卫 套三单卫 套三双卫 套四双卫 套四双卫 套四双卫 套三双卫 套一单卫 套二单卫 套三单卫 套三双卫 套四双卫 套四双卫
华都美 林湾
90-100 120-130 130-140 140-150
销售 占比 36% 55%
销售力 1.4 1.0
2011年去化 2012年去化 速度（套/月） 速度（套/月） 22 30 1 1 4 60 11 30 5 1 12 15 8 6 2 2 12 27 1 1 1 18 28 29 2 1 6 30 3 4 1 2
金房华 韵天府
80-90
90-100
号线全部投入使用 地铁7号线 地铁1号线 地铁3号线
地铁7号线投入使用
入使用，对中前期客群结构无法产生质变。
地铁9号线穿过项目地块串联东村商业副 中心，预计2020年前动工。
机场路东延线
地铁4号线 地铁2号线
本案
3
【公建配套】区域高品质教育配套完备；2000亩生态 绿轴公园，启动区景观已呈现；缺乏大型商业配套及 医疗配套，到2015年，区域整体配套将逐步完善。
系初步呈现，将加快区域客群的成长。
2012
6月机场路东延线 通车投入使用
被动城市化
A-交通
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
9月地铁2号线1期 工程投入使用
机场路东延线建成实现项目至机场的快速 地铁2号线、3号线、4
直达，有助于提升区域价值认知。
地铁2号线一期工程运营，缩短区域与市 中心的距离，可吸附城东外溢客群。 2015年地铁1、2、3、4号、7号线全线投
【区位价值认知】东三环外城市化边缘新区，依托其 资源及休闲产业优势形成了生态资源型居住的价值认 知
【区域格局】 被动城市化
一环路 二环路
建设路
三环路
东方正红
驿都大道-至龙泉
三圣乡
成龙路-至龙泉
【现状交通】“四横三纵”的城市网状交通，具备 良好的通达性
万年 场
一环路 二环路
【区域格局】
被动城市化
A-交通
鑫苑名 家
80-90 90-100 100-110 110-120
2%
6% 10%
2%
6% 5%
0.8
0.9 0.5
低品质项目，在配套、户型、资源等方面均
无明显竞争优势，整体均价低于区域平均水平， 依托低总价吸附首置、首改人群购买；
【客群特征】城东挤压外溢型首置首改客群为主
【需求格局】
经济刚需主导
金房华韵天府
90-120 60-70
70-90 实得90-120 套二变套三
56-80万
6500
80-100万
40-50万 50-60万 60-70万 85-100万 50-65万
6730
6400 6800 6700 7200 6450 6150 6900 6000 6800 5700 6150 6200