个人住房贷款综合消费及经营贷款

调查显示，我国60岁以上老人残 疾率为25.2％，生活卫生保障百度文库担沉 重。
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最后巨额付款方式
• 抵押期限通常只有3-5年，大宗本息在 到期时一次付清。
• 适用于可预见的时间内获得大笔遗产、 馈赠、信托资产的借款人。
• 业务创新：气球贷
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分享增值抵押贷款
• 抵押一般在10年以内，到期后对抵押 的房地产重新估值，分享增值。
•
I×（1+I）n
• 每月供款额= A× ————————
•
（1+I）n-1
• A:贷款金额
• I:月利率
• n:还款期数
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还款方式
• 设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个 月），月还款额设为X，则各期所欠银行贷款为：
• 期初：A • 第一期：A（1＋β）-X • 第二期：（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-
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个人住房抵押贷款业务
• 还款方式： （1）贷款期限在1年以内（含1年）的，
通常是到期本息一次性清偿。 （2）贷款期限在1年以上的，可采用等
额本息还款法和等额本金还款法。 （3）但借款人可以根据自身经济能力申
请提前还贷。
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还款方式
等额本息还款法：每月的利息和本金平均分配
• 以这种方式还款，在还款初期，贷款本金金额大， 所以利息所占的比率很大，远远大于本金。
• 当时英国、美国、加拿大和香港地产 商都是整幢房屋出售，由一个公司拥 有地产楼宇，因为需要公司拥有巨额 资金，所以房屋不易脱手。
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霍英东始创“卖楼花”
• 开始，霍英东也花钱买旧楼——拆了 建——逐层出售
• 买地——规划——建楼——出售
•
——出租
• 资金周转期很长，发展较慢
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霍英东始创“卖楼花”
足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
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个人住房抵押贷款业务
• 2．个人住房贷款结构 • 贷款额度：为了控制借款人的道德风险，住房
贷款通常要求一定比例的首付金额，我国规定 这一比例为30%。 • 贷款期限：住房贷款属于长期贷款，利率高低 通常与期限长短成正相关关系期限．
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个人住房抵押贷款业务
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次级抵押贷款
• 向信用较差和收入不高的借款人提供 的贷款。
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一揽子交易抵押贷款
• 在贷款合同中规定应偿还贷款的本金、 利率、期限等，还要规定建筑保险、 财产保险和人寿保险。
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双周供
• 居民借助该业务进行偿还住房按揭款时，将不再按月还款， 而是每两个星期还一次款，“月供”就此将被改称为“双周 供”。
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反向年金抵押贷款——以房养老
• 老人住房抵押贷款的受益人几乎 清一色是退休者。
• 退休者凭其房产作抵押保障，向 银行申请贷款。
• 贷款银行可以在借款人去世后出 售其房产。如果借款人愿意，也 可以在其未去世前出售其房产。
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反向年金抵押贷款——以房养老
• 地产信贷银行先对贷款申请人的房产 估价，然后每月向借款人支付一笔款 项，用于借款人养老，相当于银行进 行了一笔长期投资，以年金账户支付 方式购买个人住房的产权。
利率和浮动利率贷款两大类； • 从贷款期限来看可以分为短期、
中期和长期贷款三种； • 从资金金额来看，可以分为普通
贷款和大额贷款两类； • 从贷款用途来看，可以分为新购
房贷款、维修贷款和建房贷款等。
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2. 住房贷款的创新与发展 • 住房加按揭贷款 • 可变利率与固定利率住房贷款 • 累进付款与分级偿还抵押贷款 • 反向年金抵押贷款 • 最后巨额付款方式 • 分享增值抵押贷款 • 次级抵押贷款 • “一揽子”交易抵押贷款
此有 • A(1+β)m –X[(1+β)m-1]/β=0 • 由此求得 • X = Aβ(1+β)m /[(1+β)m-1]
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还款方式
• 等额本金还款法:此方法每月本金一 样，利息逐年减少。开始还款压力 大。
• 每月供款额=贷款金额/供款总期数+ （贷款本金－已还本金）×月利率
• 还款利率 • ⑴贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法
定利率调整的，不分段计息； • ⑵贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则应于次年
1月1日起，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以 此确定新的月供额。简单地来说，就是每年元旦当日的人 民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率，就是当年的贷 款利率。
• 随着时间推移，还款额中本金所占比例渐加大， 利息所占比例渐减少，但总的还款额保持不变。
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还款方式
• 银行从每月月供款中，先收剩余本金 利息，后收本金；
• 利息在月供款中的比例中随剩余本金 的减少而降低，本金在月供款中的比 例因而升高，但月供总额保持不变。
• 适用于收入稳定的人群。
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还款方式
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反向年金抵押贷款——以房养老
• 反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是：
• 一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针 对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年 人。
• 二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行 贷得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大开支， 如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋 装修等。
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反向年金抵押贷款——以房养老
• 三是反向抵押贷款每月能领取多 少，要看房屋的价值、增值潜能 以及房主的年龄。贷款额每隔3 年重估一次。
• 四是反向抵押贷款比一次性抵押 房产获得贷款更具伸缩性。贷款 期间，房产仍属老年贷款者所有， 借款人可继续享有房子增值带来 的好处，可以选择适当的时候出 售，获得比较高的收益，并同时 还清贷21款本息。
X[1+(1+β)] • 第三期（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-
X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2]
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还款方式
• 由此可得第n期所欠银行贷款为 • A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –
X[(1+β)n-1]/β • 由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因
个人住房贷款“还款假日计 划”
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随借随还（存抵贷）
存入该帐户的人民币活期存款每天都会 自动用于提前还款，资金紧缺时可以 马上从银行提取现金
适用于收入稳定同时又良好理财计划的 客户及中小企业主
业务创新：光大“天天省”个人住房贷 款 深发展 “存抵贷” 工商银行“存贷通”，
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接力贷
以某一子女作为所购房屋的所有权人， 父母双方或一方与该子女作为共同借 款人，贷款购买住房，增加贷款期限、 贷款额度
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住房加按揭贷款
名称 产品解读
优点
适合客户
住房加 对已按揭房产的现有价 按揭 值进行评估，增加一定
的贷款额度
已按揭房 原按揭贷款时间
还可以再 不长，未来预期
贷款
收入增加的客户
循环贷 将商品住房抵押给银行， 多次提取， 对资金额度小、
就可获一定的贷款额度， 手续简单 要求急、周转快
在房产抵押期内可分次
• 茅塞顿开：采取房产预售的方法，利 用想购房者的定金来盖新房
• 交付10%定金——购得即将开工的新 楼——分期付款偿还其余价款
• 很快香港涌现出了一批专门买卖楼房 所有权的商人——“炒楼花”
• 霍英东称之为“房地产业的工业化”， 打破了香港房地产生意的最高纪录。
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第一节 个人住房贷款
• 1．住宅抵押贷款的种类 • 从贷款利率来看，可以分为固定
的客户
提款，循环使用
置换式 对全额付款购买商品住 房贷 房，取得房屋所有权证
书不超过２年的自然人 客户发放的贷款
最长贷款 年限３０ 年，贷款 成数最高 为７成
全款购房后资金 紧缺的客户
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可变利率与固定利率住房贷款
• 固定利率房贷产品 • 期限分为三类：分别为３年、５年、
１０年，光大银行新推１５年、２０ 年固定利率房贷，同时暂停第二套住 房固定利率房贷。利率执行固定利率、 上浮利率、优惠利率。
个人住房抵押贷款业务
• 1.个人住房贷款的基本要求
• （1）有合法的身份； • （2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能
力； • （3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款
行要求提供的其他证明文件； • （4）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，
并保证用于支付所购（大修）住房的首付款； • （5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有
反向年金抵押贷款——以房养老
• 五是与传统贷款相比，反向抵押贷款 最明显的区别是每月不是借款人向银 行偿还本息，而是每月从银行获得本 金。
• 银行的贷款不是按月归还，而是若干 年后一次性归还。
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反向年金抵押贷款——以房养老
•
中国是典型的“未富先老”的国
家。
• 我国老龄人口2015年将突破2亿， 2030年将突破3亿，而到2044年前后 甚至将高达4亿。
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累进付款与分级偿还抵押贷款
• 等额递增还款方式，是指投资 者在申请房商业贷款业务时， 与银行商定还款递增或递减的 间隔期和额度；
• 在初始时期，按固定额度还款； • 此后每月根据间隔期和相应递
增或递减额度进行还款的操作 办法。 • 其中，间隔期最少为1个月。
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累进付款与分级偿还抵押贷款
• 等额递增方式适合目前还款能力较弱， 但是已经预期到未来会逐步增加的人 群。
• 本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还 款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利 息可以按月或按季度归还。
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累进付款与分级偿还抵押贷款
• 按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及 个体经营工商业者。
• 在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵 押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申 请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房 有足够一次性付款的人仍选择按揭。
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霍英东始创“卖楼花”
商业信用巧融资
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霍英东始创“卖楼花”
• 霍英东：香港知名富商之一。 • 二战结束后，香港人口激增，住房严
重不足，工商业日渐兴旺，对土地和 楼宇形成庞大需求。 • 霍英东认定香港房地产业势必大有发 展。
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霍英东始创“卖楼花”
• 1953年，出资120万港元，向银行贷 款160万港元开始经营房地产业，成 立“立信置业有限公司”
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超前按揭（直客式房贷）
• 与普通一手楼按揭贷款不同的是，“超按”要求借款人从 签署《房地产买卖合同》、办理房产证到办妥房产抵押登 记手续期间，必须提供过渡期担保。
• 担保方式一般为信用担保，即由两名该行认可的特定人群 的市民提供信用担保；一旦借款人办妥房产抵押登记手续， 信用担保自动失效。
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个人住房贷款综合消费及经营 贷款
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第一节 个人住房贷款
• 一、个人住房贷款的种类及其发展
• 居民住宅抵押贷款
• 住房按揭贷款：由楼宇的购买者在支付一定的购 房款后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者 付清全部房款。
• 通常需以楼花或现楼作抵押，还需要发展商提供 担保或承诺在购房者不能还清贷款时由发展商进 行回购，向银行购回房屋的抵押权（连带保证责 任）。
• 相反，如果预计到收入将减少，或者 目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
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累进付款与分级偿还抵押贷款
• 按期付息还本 ：借款人通过和银行协商，为贷款本 金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定 按月、季度或年等时间间隔还款。
• 实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月 要还的钱凑成几个月一起还。
• 目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式 的倾向。
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累进付款与分级偿还抵押贷款
• 业务创新：光大“随心还”住房 贷款
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反向年金抵押贷款——以房养老
• 上个世纪80年代末，英美金融机构在这方面进行了大胆革 新，推出不动产贷款新品种——反向抵押贷款。
• 2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产 信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。
适用于父母年纪偏大、子女收入偏低的 家庭
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超前按揭（直客式房贷）
• 客户申请“超前按揭”，由银行一次性付清开发 商全部购房款，从而让客户轻松享受开发商给予 的优惠房价折扣，然后银行再根据客户需求提供 相应的贷款额度、成数和期限。
• “超按”业务目前主要面向特定人群，包括公务 员、医生和教师等事业单位人员以及大型企业管 理人员；覆盖现房和期房。
• 利息支出大幅减少：采用“双周供”还款方式后，供款次数 频密，本金减少速度加快。
• 还款期限得以缩短：选择了“双周供”之后，借款人的每月 实际还款压力基本上没有变，但却可以早好几年卸下供款的 包袱。
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宽限期还贷
在合同约定的一定时期内，借款人只需 每月支付利息，暂不归还贷款本金
可以减轻前期的还款压力 业务创新：停本还息还款法