郴州市商业市场调研报告

郴州市商业市场调研报告

第一章郴州市宏观经济环境

一、郴州概况

郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。

郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短的特点。

郴州市2009年末总人口为467.02万人（郴州市区人口为47万人）。其中，城镇人口为179.68万人，占总人口的38.8%，乡村人口为283.34万人，占61.2%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。

郴州历来被称为“楚粤之孔道”，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。尤其武广高速铁路的贯通，郴州、长沙、广州迈入了“同城”时代。

【解说】：

1、郴州是湖南融入珠三角经济贸易圈和港粤经济圈前沿阵地，受两大经济圈辐射最直接的地方。地理位置优越，区位的凸显及

较好的气候环境为整个郴州经济的发展起到很好的推动作用；

2、人口的增加必定会带动消费市场的活跃；

3、交通条件的提升改善了郴州与附近城市的经贸往来,让经济圈无形的扩张,对地区的发展有着明显的拉动,同时促进了消费的多样化也促成投资环境的优化,有效的缩减城乡的差距。

4、从南海迎面吹来的南风改变了这个城市的每一个角落，郴州人虽然背靠大山，却是面向大海的，他的文化是多元的，外向的。三湘文明和粤港文化在这里交织，在这里你既可以感觉到湖南的楚湘文化，又可以感受到粤港文明，这个城市已经成为了一个多元的文化交织在一起的地方，郴州的发展已经让整个中国的中西部为之侧目，被学者誉为郴州现象。

二、郴州宏观经济环境

（一）郴州经济近几年一直保持快速发展

表 1．1：郴州市GDP增长情况

从上表可知，郴州市近几年国民经济生产总值一直保持着快速的发展，从2006年的546.2亿元,到2009年的821.5亿元,中间增长差为275.3亿元,增长率为50.4%,再从今年上半年GDP来看几乎已达到2006年全年的GDP水平,可想而知,郴州的经济发展必定会对郴州的房地产市场有着强大的推动作用，同时也为郴州房地产提供了良好的经济环境。

房地产行业是一个资金密集型行业，郴州较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求，为房地产行业持续发展提供良好的平台，为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。

（二）郴州居民人均可支配收入与居民消费性支出保持上涨的趋势

表1.2:郴州市居民人均可支配收入情况

表1.3郴州市城市居民消费性支出情况

上表得知, 近年来，郴州市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，表1.2显示郴州城镇居民人均可支配收入与农村居民可支配收入自2006年以来一直保持上涨的趋势, 整体数字显示2006至2009年每年都以1000元的速度向上增长,到2009年末郴州城镇居民人均可支配收入已达到13787元,这一上涨的趋势也将预示着郴州未来消费市场表现活跃,房地产市场表现旺盛。我们认为，郴州城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目销售价格的提升奠定了一定基础。

（三）郴州市全市全社会固定资产投资总额和房地产投资呈高速增长

表1.4:郴州市全市全社会固定资产投资情况

表1.5:郴州房地产投资情况

从上表可知,近年来郴州市固定资产投资和房地产投资都保持着持续高速的增长。2009年较2008年来说是郴州固定资产投资和房地产投资出现了一个增长的高峰期,同比增长分别为99.5%和40.9%。郴州各方面进入快速的增长阶段。2010年上半年固定资产投资已达到去年全年的53.87％。我们认为，预计在未来几年郴州房地产市场仍然呈现稳定持续的增长速度，郴州房地产供应量也将大幅度增加。

（四）从郴州房地产商品房施工、峻工、销售面积来看

表1.6:郴州房地产商品房施工、峻工、销售面积情况

从上图表可知，郴州市自2006年前两年商品房施工、峻工、销售面积呈上升的趋势，而后两年商品房施工、峻工、销售面积开始下滑。出现这一现状，并不表明郴州房地产市场以后就停止向前的发展，受全国大趋所影响，2006-07年是我国整个房地产行业的政策调控年，控制商品房投资的增加是为了防止房地产泡沫经济的发生，使房地产市场能够得到良好稳定的发展，控制这一局面也是各地政府所作出的有力措施。我们认为从2009年起需求量保持旺盛，由于供求关系的影响，预计未来郴州房地产仍然会加大对商品房的投资力度，继续保持稳定上升的增涨趋势。

【解说】：

1、高速持续增长的的房地产投资，将使本项目面临较大的竞争，但当前来看，整体处在健康、稳定的向上发展阶段；

2、房地产业在全市社会经济发展中的支柱产业地位日渐凸显；

3、房地产业在改变城市面貌、增强城市功能、改善居民居住条件、拉动消费、增加就业等方面发挥了重要作用；

4、近年来，郴州市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，从而带动了郴州市商贸业的发展。这充分体现了郴州市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。