商业地产基础知识培训PPT课件
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商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
《商业地产基础知识》PPT课件
《商业地产基础知识》PPT课件
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目录
序：基础概念普及 1：零售业态的分类及定义 2：商业发展规律 3：商业运营的专业术语
序：基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
8
商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
11
1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则： ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类： ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小
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目录
序：基础概念普及 1：零售业态的分类及定义 2：商业发展规律 3：商业运营的专业术语
序：基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
8
商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
11
1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则： ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类： ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
房地产专业术语
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
商业地产培训 ppt课件
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实际上是一致的 ，
21
PRRT 1 何为商业地产？——九大业态介绍
1. 百货店
Department store(Dept．)
概念
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、 管理、运营的零售业态
特点
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式
商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
ppt课件
13
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本 概念
单一建筑体，独立于其他商业建筑
如住宅底层商铺
地下商业街，多由人防工程改造而成 多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起 如小卖部、便利店、食品店、粮食店 菜市场、超市等 购物中心 中心商业街 提供不同类型货品和服务的综合性场所
服装和饰品店 服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等
家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等
采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全
商业地产知识培训课件(PPT 45页)
商业地产是包括购物中心、商业街、 SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、 批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商 业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住 宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单
大多数的住宅类产品的购买者在购买 住宅类产品时，主要是买来自住的
亚洲及国内：
亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、 城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城 市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展 条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、 城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产知识 商业地产的客户
投资者最关心什么？
商业地产知识
物业是否能增值
商业地产知识
怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
商业地产知识
背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产基础知识培训教程-158PPT
• 传统百货店的生存将更加艰难。从全球视角看， 百货店在历经其几十年的辉煌后，已开始进入 它的衰退期。这当然主要源于随着社会经济的 成长壮大而与此伴随的各种更富有市场竞争力 与营运效率的新型零售业态的兴起、发展，我 们相信这一趋势在未来中国也将呈现。目前我 国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐 感到生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的 生存将更加艰难。撇开其它因素不论，单就新 型零售业态迅猛而有质量的发展就足以对其产 生强大的威胁；
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
C.超值
• 大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价格上 的优势很容易展现在消费者面前，但进货渠道的 同质性，价格上的优势又不足以区别于同一市场 上的其他企业。在目前竞争激烈的上海零售业市 场，怎样使附加的各种服务超值化，成为新的趋 势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客 的会员化，甚至于固定的免费班车接送，各种各 样的超值化服务在使自己的企业覆盖更大的地理 面积的同时，也覆盖了更为重要、更为广阔的消 费者的心理面积。
1.2零售业的发展趋势
国际零售业发展趋势
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件培 训 的 意 义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part 1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产？商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面市场开发资本运营商业地产运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街•底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）•独立集中商业（购物中心）（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）•商业街区（2条以上商业街的组合或Block 街区建筑形式商业）•商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）•街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）购物中心——SHOPPING MALL什 么 是购 物 中心？多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
全商业地产基础知识培训
没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？
•城市化背景下的商业地产
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全商业地产基础知识培训
• 十一、解读“城”与“市”（二）
从“城”与“市”的关系看商业发展
一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展 的机遇；
一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进 城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有 大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。
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全商业地产基础知识培训
六、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀， 尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住 成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生 态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政 府为了复活城市中心的活力和魅力以及商 业物态，因此建了步行街，使得人们在城 市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便 购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本 身魅力的反映。
q 连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店 组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分 工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组 织形式。
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全商业地产基础知识培训
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属 于商业街商铺。
•商业地产研究
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全商业地产基础知识培训
• 十五、商业地产开发定位尺度（三）
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来 看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
•初级阶段
•城市化率30%以下
• 零售行业的特征：
•
－－向心聚集
• 商业向城市的 •几何中心聚集
•中级阶段
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•城市化背景下的商业地产
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全商业地产基础知识培训
• 十一、解读“城”与“市”（二）
从“城”与“市”的关系看商业发展
一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展 的机遇；
一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进 城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有 大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。
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六、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀， 尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住 成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生 态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政 府为了复活城市中心的活力和魅力以及商 业物态，因此建了步行街，使得人们在城 市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便 购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本 身魅力的反映。
q 连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店 组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分 工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组 织形式。
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八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属 于商业街商铺。
•商业地产研究
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全商业地产基础知识培训
• 十五、商业地产开发定位尺度（三）
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来 看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
•初级阶段
•城市化率30%以下
• 零售行业的特征：
•
－－向心聚集
• 商业向城市的 •几何中心聚集
•中级阶段
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