商品房交付法律风险

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七、交付的意味着什么？
毁损、 灭失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
属
毁损、
时
灭失
时
间
间
保修 期
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八、何时可拒收、退房？
• 拒收
• 退房
• 主体结构质量不合格
• 房屋质量问题严重影响 正常居住使用
• 面积误差超过约定标准
• 特定类型的规划设计变 更
• 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
焦点： 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？
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十一、法院判例
购房人：郑某
开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园）
郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理费”
说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙面、
地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。
郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验收反馈
表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，
电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发
商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费 的承诺焦。点：
商品房交付法律风险交流
2015年4月
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一、交付危机产生的原因 二、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中的程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
交了也白交
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九、交房过程中的程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场，能否收房？多人的？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
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十、交房过程中的实体纠纷
1. 建设工程竣工验收备案表； 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10. 气、水、电收费依据、收费标准
房屋现状与约定不符 1.违反强制性规定： 2.基础设施、配套未兑现； 3.层高、面积不符 4.与附图不符：设计变更、 施工错误；图贴错、画错 5.与装修标准不符：品牌不 符
房屋现状与宣传物不符 1.与样板间不符 2.与沙盘不符：外立面颜色、
造型；景观；楼间距 3.与置业顾问口头承诺不符 4.非标户型与标准户型差异 5.与其他宣传资料不符
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四、合法的交付？
关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律 强行性规定，不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件 +其他合同约定。
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五、合同是如何约定交付？
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六、交付需公示文件
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一、交付危机产生的原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力的介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
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二、进击的“刁民”
• 龙湖：专业维权网站 • 远洋大河宸章
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二、进击的“刁民”
• 万科=万坑？
• 绿城田园牧歌
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二、进击的“刁民”
配件质量问题。 5.维修费用承担问题
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十一、法院百度文库例
购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22 2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日， 开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问 题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状 至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。 焦点： 1、是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
1、是否构成逾期交楼？退房？
2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？
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十一、法院判例
购房人：王某 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号） 王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建筑
样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺 该阳台为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的 阳台竟然变成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。 焦点： 1、退房条件能否满足？ 2、如何解决？
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十、交房过程中的实体纠纷
现状与实际使用的冲突
1.管道、空调机、地漏等设 施位置；
2.门窗开启幅度、开启方向、 开启困难；
3.室内放置公共设施：总放 气阀、燃气总阀门等
4.室内管井过大等
5.车库出入口位置、数量
工程质量问题 1.墙地面空鼓、裂缝，不平 2.房屋防水、保温层问题； 3.房屋门窗质量投诉； 4.精装房空气质量不合格、
• 中海寰宇天下
• 保利江语海
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三、“奸商” ？
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三、“奸商” ？
222户 1.72亿
时间：2013年底
地点：温州
楼盘：时代滨江
投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方
式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问
题上存在虚假宣传
处理单位：温州市消保委
结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
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十一、法院判例
购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日； 竣备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。