房地产拿地流程及技巧.pptx
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• 城市主要发展组团是多个； • 各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构； • 不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工； • 不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机
选择重要考虑因素。
31
江北商圈
沙坪坝商圈
渝中商圈
大坪商圈
南坪商圈
杨家坪商圈 大渡口商圈
C.从场地角度看“地块”
标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧
汉锐世纪 成都 2015.11.14-15
一、当前房地产行业投资环境 分析与决策
1.当前国内房地产行业面临的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与调结构 剖析：近年来房地产行业面临的宏观形势.doc
2. 近年来政策导向和调控思路
3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的 奶酪在哪里？ 前提： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%— 100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是 外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产.
向心增长在城市空间形态上的现象： • 代表城市（北京）：摊大饼
A 外围蔓延式扩展 特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。 难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机
B 内城再开发聚集 特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值 的提升。 难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。
28
离心增长在城市空间形态上的现象（上海）：
• 城市建成区相对饱和 • 依托一些重要基础设施跳跃式空间布局 • 对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合
配套服务体系
主导因素有： 产业主导的扩张：各地的高新区 交通主导的扩张：轨道交通 郊区转型的扩张：村镇改造
29
多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：
未来5-10年的投资地域选择
大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？ 中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式 中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨
4、城市化与一二线城市机会
一二线城市投资机会.doc
城市化建设与中小城市投资机会
§ 中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc
5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略
五、标杆地产对宏观调控的对策
快速反应的保证
（1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；
直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。
（2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度
集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc
拓展方向—商业项目
粗放型：早期的部分沿海企业为代表
投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：是什么？
精细型：万科、龙湖等
投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：是什么？
中间型：诸多企业
投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。
4、投资管理体系的原则
1.保密原则 2.及时反应原则 3.不轻言放弃原则 4.不卑不亢原则 5.适当原则
投资管理在企业系统中的地位
如果把全程开发某
个项目比喻成一支军 队快速打赢一场局部 战役。企业各部门与 这支军队的大致对应 关系如下:
地产某区域公司
发展部
侦查部、战略部
设计部
参谋部
工程部（含总包)
战斗部队
营销部
宣传部
财务部、造价采购部
后勤保障部
1.投资拿地的战略认知
如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精 准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。
部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。
5.综合体项目的盈利模式判断 “现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路2.ppt
5.保障房的投资模式
保障房主要发展形式：公租房 住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障 形式：资金参股、项目承建
三、标杆房地产企业土地获取的认知
1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素
33
D.规划设计要点解读
考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面
34
E.地块定位角度
龙湖
万达
适 合
郊区大 块土地
好地
差地
35
案例： E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt
地块判断理念
没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！
每一块地都具有自己的独特性和稀缺性， 这是土地价值判断的重要依据。
20
地块投资百度文库念
坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段， 适合企业战略的地块就是最好的 ！
21
2. 投资管理的五大战略要素
价格 区位 交通 配套 景观
3、国内标杆房地产的投资管理类型
四、标杆房地产企业对土地的选择
如何看地和判断土地价值
A.从城市角度看地块
政府在干什么？
市场发展程度？
城市人口素质？
本地人怎么 看这个地方？
城市GDP？
26
• B.城市区域分析
当代中国城市扩张主要模式
离心增长 向心增长 一般不会是单一模式，不同 时期会有实际表现
准确判断发展模式 就看清了商机！
27
E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc投资 管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc
案例：
2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略
二、房地产投资拿地模式研究
1.城市运营的开发模式
§ 案例：天津项目\新城项目推介.ppt
2.大盘开发的模式
钓鱼城项目
恒大·金碧天下.ppt
§ 特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年
3.现金流项目的投资模式
山水城
案例：山水城高周转项目.xls
4.稀缺资源项目的投资模式
案例：E:\投资管理讲义2013\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt
特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全
选择重要考虑因素。
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江北商圈
沙坪坝商圈
渝中商圈
大坪商圈
南坪商圈
杨家坪商圈 大渡口商圈
C.从场地角度看“地块”
标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧
汉锐世纪 成都 2015.11.14-15
一、当前房地产行业投资环境 分析与决策
1.当前国内房地产行业面临的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与调结构 剖析：近年来房地产行业面临的宏观形势.doc
2. 近年来政策导向和调控思路
3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的 奶酪在哪里？ 前提： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%— 100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是 外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产.
向心增长在城市空间形态上的现象： • 代表城市（北京）：摊大饼
A 外围蔓延式扩展 特点：依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施。 难点：难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机
B 内城再开发聚集 特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值 的提升。 难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。
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离心增长在城市空间形态上的现象（上海）：
• 城市建成区相对饱和 • 依托一些重要基础设施跳跃式空间布局 • 对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合
配套服务体系
主导因素有： 产业主导的扩张：各地的高新区 交通主导的扩张：轨道交通 郊区转型的扩张：村镇改造
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多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：
未来5-10年的投资地域选择
大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？ 中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式 中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨
4、城市化与一二线城市机会
一二线城市投资机会.doc
城市化建设与中小城市投资机会
§ 中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc
5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略
五、标杆地产对宏观调控的对策
快速反应的保证
（1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；
直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。
（2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度
集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc
拓展方向—商业项目
粗放型：早期的部分沿海企业为代表
投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：是什么？
精细型：万科、龙湖等
投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：是什么？
中间型：诸多企业
投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。
4、投资管理体系的原则
1.保密原则 2.及时反应原则 3.不轻言放弃原则 4.不卑不亢原则 5.适当原则
投资管理在企业系统中的地位
如果把全程开发某
个项目比喻成一支军 队快速打赢一场局部 战役。企业各部门与 这支军队的大致对应 关系如下:
地产某区域公司
发展部
侦查部、战略部
设计部
参谋部
工程部（含总包)
战斗部队
营销部
宣传部
财务部、造价采购部
后勤保障部
1.投资拿地的战略认知
如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精 准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。
部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。
5.综合体项目的盈利模式判断 “现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路2.ppt
5.保障房的投资模式
保障房主要发展形式：公租房 住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障 形式：资金参股、项目承建
三、标杆房地产企业土地获取的认知
1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素
33
D.规划设计要点解读
考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面
34
E.地块定位角度
龙湖
万达
适 合
郊区大 块土地
好地
差地
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案例： E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt
地块判断理念
没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！
每一块地都具有自己的独特性和稀缺性， 这是土地价值判断的重要依据。
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地块投资百度文库念
坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段， 适合企业战略的地块就是最好的 ！
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2. 投资管理的五大战略要素
价格 区位 交通 配套 景观
3、国内标杆房地产的投资管理类型
四、标杆房地产企业对土地的选择
如何看地和判断土地价值
A.从城市角度看地块
政府在干什么？
市场发展程度？
城市人口素质？
本地人怎么 看这个地方？
城市GDP？
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• B.城市区域分析
当代中国城市扩张主要模式
离心增长 向心增长 一般不会是单一模式，不同 时期会有实际表现
准确判断发展模式 就看清了商机！
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E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc投资 管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc
案例：
2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略
二、房地产投资拿地模式研究
1.城市运营的开发模式
§ 案例：天津项目\新城项目推介.ppt
2.大盘开发的模式
钓鱼城项目
恒大·金碧天下.ppt
§ 特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年
3.现金流项目的投资模式
山水城
案例：山水城高周转项目.xls
4.稀缺资源项目的投资模式
案例：E:\投资管理讲义2013\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt
特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全