某商业项目营销提案(共 52张PPT)

的市场中占有一席之地。
项目理解分析
项目地块分析——项目位于小寨商业氛围最为浓厚的中心街核心位置，所处地段及大 环境决定了项目的商业潜力。
项目理解分析
本体属性界定 基础指标 项目区位 区域交通
• 中等规模、地块规整
•
项目坐拥小寨核心地段，地段优势较为明显
•
项目地处小寨主干道交汇处、拥有多条公交线路及地铁交通，通达性好
市场分析
竞品分析——租金水平较高350-1100元/㎡，但是总体商铺面积较小，以3-30㎡ 商铺为主力
市场名称 海港城 层数 3 铺位数量 约400间左 右 275间（分 A、B、C 、D四个区 面积区间 3—15㎡ 租金 一层1100/㎡（超市周围）地下450650元/㎡ 二层300—600不等，一般位置基本为 400元/㎡左右 一层1、2、5、6排租金大约在550元左 右/㎡，3、4排大约在400—500元/㎡ 二层整体租金水平相差不大，约为400 元/㎡左右 二层500元/㎡左右 三层350元/㎡左右 一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价 8—10万；二层边角铺售价6万，主力 铺8万 其他 无物业管理费，转让费用在3 万—5万之间 经营业态
汇报思路
项目理解分析
市场分析 本体分析
客群分析
营销策略
市场分析 观点：
了解消费群体，是本项目的所有营销政策的理论基础。
既然小寨主要消费群体没有发生改变，小寨固定的营销模式可以继续 借鉴，以小商铺为主，小投资吸引投资、自用客户。

通过缩小商铺面积从而实现控制商铺总价的目的， 缓解高租金带来的

市场分析
市场小结

小寨商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征，在定位上仍以年 轻人和学生为主要消费群体。 消费群体决定了投资群体，在小寨商业区范围内经营的投资业主基本上为中 小投资者，小寨平均租价以400—500元/㎡为主，其投资额度以100万为分

水岭。

小寨商业区成熟购物广场主力商业划铺面积均以小面积商铺为主力产品，以 此缓解高租金带来的销售抗性，扩大客群。
飞炫广场
2
8—20㎡
一季度押金无管理费
百汇
2
364间（每 层分6排）
10—30 ㎡
转让费用在1万—3万之间。押 金1万元。
二层一年起租，交5000元押 金 三层两年起租，交1万元押金 无其他管理费用。 7、8层餐饮、6层娱乐、5层 办公、1—4层服饰
服装、饰 品、小餐 饮为主
文化大厦
3
2、3层约 400间
销售抗性，扩大客群。
市场分析
从市场角度出发，通过对市场环境、消费群体、竞争对手三方面进 行分析，尽可能的了解市场，定位市场，最终立足于市场，完成营销 任务。
市场环境
消费群体
竞争对手
1
2
3
市场分析
市场环境分析

小寨金莎位于西安市城南小寨商业区。该商业区是目前仅次于市内东大街商业区 小寨商圈将成为各商业巨头最为关注的区域，城内的物流、人流将进一步向小寨
汇报思路
项目理解分析
市场分析
本体分析
客群分析 营销策略
本体分析 观点：
了解自身产品优劣势，入市站稳脚跟，为项目留下价值提升的空间， 是为中后期实现利益最大化创建良好基础。 本项目虽然地处小寨商圈核定地带，但是周边商业与本项目资源共享， 本项目地域优势并不明显。 低价入市引爆市场，是一举成名的有效手段，抢先占有市场份额，从
出发点
打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢
市场研判
区域客群、市场竞争研判
企业产品线、项目本体解析
机会点
项目区域发展、 项目可操作机会 项目市场、客群竞争机会 项目适合的产品线、
树立品牌形象的机会
落脚点
基于区域、客户、竞争下 产品竞争力体系的构筑
项目理解分析
项目开发思路探解
对于此项目，我们的目标在于： □ 整合和挖掘优势资源，打造小寨时尚新宠项目。 □ 树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 □ 实现项目的利润最大化。
项目地块
• •
周边生活配套相对完善，区域建设成熟、发展完善； 周围商业项目距离较近，且项目较多，竞争明显。
项目本体——属于中小规模商住项目。 处于区域高端板块核心区，交通通达性良好，地块的地段优势明显； 目前项目周边生活配套相对完善，区域发展成熟，有利因素较多。
项目理解分析
本案解读重点
本项目所面临的核心问题是：
的最大商业中心，也是发展潜力最大的商圈。

商圈转移。
消费群体分析

小寨商业区以小寨什字为中心，以长安路为主干，周围分布大量大专院校，如陕
西师范大学、外国语学院、陕西政法学院、长安大学、音乐学院等，小寨商圈是依
靠学生经济形成、发展而成的商业区。

全市青年消费群体和学生经济是小寨商圈形成、发展的原动力。
6—20㎡
潮buy汇
8
约500间
1-4层 20-40㎡

小寨商业区得天独厚的地理优势和商业氛围，在这里的大型商场和小型个体商铺、店面数不胜数。
除了大中型的商场外，以6—10㎡的小铺为主力军的地下商场以及市场将近两千家，其中以飞炫、百汇、 文化大厦以及海港城为主要消费场所，租金水平350-1100元/㎡ 。 这些商家的统一特点是以经营服饰类为主，商品价值低，铺位面积小，主要针学生群体，以及20—30岁 之间月收入在2000—3000之间的青年群体。
小寨金莎商业营销提案
汇报思路
项目理解分析 市场分析 本体分析
Biblioteka Baidu
客群分析
营销策略
汇报思路
项目理解分析
市场分析 本体分析 客群分析 营销策略
项目理解分析 观点：
我们的当务之急是保证项目快速销售，快速回款。
小寨商圈是西安市最为成熟的商圈之一，商业竞争激烈，同质化的产 品及客户需求，如果要达到快销目的，营销策略、价格策略是关键。 实现“三旺与三赢三旺”即实现销售旺、租赁旺和经营旺三赢即实现 发展商、投资者和经营者通赢，做火市场，达成共赢才能在这个竟争激烈
□ 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。
综合考虑小寨地理位置、主流客群、居住人群，对于项目面积功能定位 如下：
- 立足于区域现有居住人口，针对于小寨固有的主流客群； - 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于小寨的主流客群； - 高性价比、小面积的商铺，更适合小寨商圈，更能吸引投资者及商户入 驻。
站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？
如何在竞争激烈的成熟商业市场进行快速回款、快速销售？
如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？ 本项目如何进行推广，树立项目品牌形象？
项目理解分析
项目研判
本案的战略发展目标——实现三旺与三赢 三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺 三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢