成都休闲度假房地产研究

成都休闲度假房地产研究


一、休闲度假房地产的界定
随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。
休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。
从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。
休闲度假区住宅 (别墅、度假村)，主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。
时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。
产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
养老型酒店是投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。
高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。
旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

二、成都市经济发展概况
根据《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》，全

市户籍人口1059.7万人，生产总值2185.7亿元，同比增长13.6％，第三产业实现增加值995.7亿元，增长12.5％。人民生活水平稳步提高，生活质量进一步改善。全市在岗职工平均工资为17556元，比上年增长14.9％。城市居民人均可支配收入10394元，增长7.8％；农民人均纯收入4072元，增长11.4％。年末城乡居民储蓄存款余额1726.4亿元，增长15.5％。人均GDP达18998元人民币，比全国平均水平高出一倍多。
综合来看，成都的经济发达水平和北京、上海等几大城市相比，处于相对弱势，但在西部大开发的契机下，其经济发展和城市建设速度将更快。发展中的成都经济将带动其各个区域建设的快速发展，吸引更多的外来人员居住、定居成都。
目前私家车购买成为许多中等收入家庭的重要支出, 截至到2003年11月成都市的私家车拥有量已经突破100万辆，小汽车保有量达到31.52万辆。按照全市平均人口来算，平均12人即拥有一辆私家车，堪称全国私车第三城。目前每天有400多辆新车到车管所上户.从私车拥有量来看，成都具有发展郊区物业的条件，随着市政建设的深入以及各大交通要到的改建与开通，已基本具备郊区居住、城市工作的条件。
成都旅游资源十分丰富。现有市级以上文物保护单位121处，其中国家级17处，省级49处，既有全国知名的武侯祠、杜甫草堂等文物古迹，又有世界文化遗产都江堰——青城山和西岭雪山等4个国家级风景区及龙池、天台山等4个国家级森林公园、白水河等2个国家级自然保护区和龙门山国家地质公园，还有国内最大的大熊猫繁育基地。2004年，成都接待入境游客40.88万人次，较上年增长80.5%；旅游外汇收入14038.67万美元，增长39.3%；接待国内游客3215.34万人次，增长13.1%；国内旅游收入216.78亿元人民币，增长24.5%；实现旅游总收入228.43亿元人民币，增长25.2%。



三、成都郊区休闲度假房地产供需研究
成都市具备较好的开发休闲度假房地产条件的地区集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域，主要的研究也将集中在这些地方的宏观经济环境等影响房地产市场发展的重要因素以及各个区域休闲度假房地产的供需特征上。
（一）各区房产发展概况
成都郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50％左右，全市建筑面积供应总量已达800多万方，其中郊区建筑总面积供应体量占有率达40%左右，郊区开发投资占全市29.2％，在建规模占全市37.4％，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70％以上。

龙泉以及双流区域销售总额较大，主要由于该区域

第一居所项目开发较多，房地产开发投资较大，并不表示该区域的整体销售情况最好。
各个区域房地产开发投资的回收比率均较高，除大邑县由于西岭雪项目失败的影响外，其他区域的平均资金回收比率均在80％以上。
高新西区、温江、双流、华阳的地的销售率较高，销售率都超过50%，主要因为该区域在统计截止时间内少有刚开盘上市的项目进入市场
城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、环境吸引力和价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，而价格吸引力是郊区住宅发展初期的主要驱动力。从成都市各郊区的综合环境比较来看，龙泉区域以及双流区域的经济状况最好，发展房地产市场的条件较好；温江区域在经过土地政策调整以及受到花博会以及光华大道等的影响后，将呈加速度发展；都江堰旅游发展迅速，发挥城市特色旅游资源优势，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择；华阳在政府规划引导下的新区建设使得基础配套设施得到根本的改善，前景可观。

目前，成都郊区休闲度假型物业比重在60％左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。
休闲度假型物业以低层建筑（别墅、花园洋房）为主，主要分布在青城山区域 以及龙泉区域。目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内。
别墅的价格集中在3000元/㎡以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格。别墅产品的供应量较大，比重接近20％，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60％以上为别墅物业。花园洋房价格集中在2500元/㎡左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高，普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上，郊区平均价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右。各种物业的价格差距巨大。
休闲度假型物业中以养老型项目以及度假项目为主。养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表，青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡。前期开发的项目中除了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型

经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用，近期青城山区域开发的部分高档别墅定位为假期入住类型，同时具有部分商务功能。
从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉的项目分布最多。青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注，近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快。龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等，再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内休闲度假型物业发展速度也较快。
大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多，一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次。目前开发上市的两个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店，成为该区域代表性的项目。
华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务，该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目。
温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城项目，由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为5＋2生活的假期居住项目。
大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在60％左右，立足为客户创造良好优美的度假环境，绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到85％左右。
除部分特别高档的项目如青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60％以上的主力户型为一房与两房，主力面积集中在30－70㎡之间，有利于在销售中对总价的控制，其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280㎡之间，适合客户全家人度假使用。
青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/㎡以上，成为成都市场上少有的高档项目。龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大。




（三）郊区休闲度假房地产需求研究
为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。
1、房产销售状况

由于休

闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售，大部分项目在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹，但是目前部分项目的销售情况不甚理想。
总体平均销售率达到89.8％，青城山区域休闲度假型物业的销售率最高，对养老以及度假型客户的吸引力较强。
养老型项目的平均销售率较高，以青城山前山项目为代表，大部分项目在经过2年多的市场消化，目前所有项目已基本销售告罄。
各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目，销售情况均较好。
2、休闲度假房地产的需求特征
1)选择郊区休闲度假物业的原因：郊区休闲物业所处环境好，空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。
2）中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。物业面积集中在20—60平方米之间，其中购买面积在50平方米左右的最多。由于楼盘的档次不同和购买时间不一样，价格也高低不等。目前已经置业的客户由于在前期购买时间较早，购买价格集中在2000元/㎡左右。
3）购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，这部份人主要是老年人，有的是自己购买的，有的是子女为其买的，33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。
4）居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。
5）对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。
6）喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：被访者认为休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有水、有林，空气要好。


3、休闲度假房地产的潜在消费需求特征
1）区域倾向：一半以上被访者倾向选择都江堰—青城山区域，该区特定的历史文化底蕴和无可挑剔的自然景观资源，让较多的高端消费者看好这一带休闲度假物业的开发，该区域客户选择中绝大部分将选择联排别墅为置业对象。
2）置业情况：打算购置郊区休闲度假物业的被访者进行二次或三次置业，一方面是为了方便家人、朋友休闲度假时用，另一方面也是为了提高目前的生活品质和档次再次置业。
3）购置目的：度假、休闲和养老是购置郊区物业最主要目的。
4）选

择原因：空气好、环境好、交通方便和价格相对成都市区便宜是吸引消费者选择郊区楼盘最主要的四个因素。
5）计划购置类型：从物业类型来看，低层建筑最受高端消费者青睐。目前供应市场花园洋房极少，但从需求市场上来看，对它的需求相对联排别墅和独幢别墅较多。
6）计划购置面积：150-200平方米是高端消费者计划购置最多的面积区间。从目前成都郊区出现的面积在40-80平方米的中小面积休闲度假物业来看，消费者对面积的需求越来越大，在一定程度上不仅是为了休闲度假，也可能是为了工作而进行商务会议或洽谈用。
7）计划购置单价：被访者计划购置物业的单价主要集中在3000-4000元/平方米，可以看到，消费者对郊区休闲度假物业的心里价位比普通的住宅物业高，鼓舞了开发商们的士气，让消费者们看到了该类物业的开发和投资前景。
8）计划购置总价：最多的是 50万元/套的休闲度假物业，其次是40万元/套，30万元/套和10万元/套。


4、消费需求变化
多次置业的客户比例增加，部分客户甚至为三次、四次置业。建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量增加，对物业户型面积等要求也有所提高，能接受较大户型的物业，；养老置业的比例有所下降，潜在需求中对休闲度假物业的需求量有所增加。未来置业需求对价格的要求较前期宽松，更能接受较高单价与总价的物业，但是对物业的投资价值要求有所提高，未来需求对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。

（四）目前经营中的休闲度假房地产分析
房产分布：目前该类休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次是新兴的旅游休闲圣地蒲江石象湖；成都市人民南路沿线存在部分档次较低的农家乐，有部分休闲功能；都江堰市郊部分项目具有商务会议接待功能。青城山前山的休闲度假房产占成都市各郊区该类物业的30％左右，目前各个项目经营状况良好；项目本身的档次较高，规模也较大。

经营规模：青城山前山项目的经营规模相对较大，游客容纳量一般在200－500人之间，客房房间数在80-200间不等；各个项目均不同程度的具有商务会议接待功能，项目内有专业的会议室以及卡拉OK厅等，在部分高档项目内均有独栋豪华别墅作为客房存在。花水湾大部分经营类物业规模不大，一般接待能力在80-300人之间，部分项目接待能力较强。所有的项目在经营上均将当地的天然温泉资源作为项目的第一卖点。

经营形式：青城山以及花水湾目前经营类项目全部以酒

店形式进行经营，有专业的酒店管理公司经营管理，人民南路沿线的项目大部分以个体形式存在，经营上也以个体经营为主。

销售价格：该类经营类物业充分发挥了景区旅游价格优势，一般的客房住宿价格从120－2880元/天不等，景区项目的经营淡旺季尤其明显，一般酒店淡季的价格均在旺季的价格上下滑20％左右，部分经营状况不好的项目下滑的幅度更大。目前几乎所有的酒店均制定了可行性较强的团体价格，一般团体10人以上均能享受团体价格，而团体价格一般包括一日三餐与一天的住宿和在项目内的娱乐等，其价格一般情况下为项目内普通标间的市场价的40％左右。

客户群体：目前景区的消费客户主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。

四、成都郊区休闲度假房地产发展趋势
（一）影响因素
土地政策：最主要的就是关于土地的使用权的转让。从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析，一是解决投资增长过快的问题，二是解决房地产土地市场较为混乱的局面，保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。严格控制土地供应，实际上也是中央在严控银行房地产信贷政策之后，对房地产业进行宏观调控的又一重大举措。
开发商资金压力：新的土地政策对房地产开发企业的资金链运作提出更高要求，开发商将不得不在短期内缴纳土地出让金，支付土地征地、拆迁费用以及后续的各项开发费用，这使得开发商们的资金压力进一步加大。
区域环境因素：在成都市的各个郊区中，龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观，适合开发休闲度假型物业；大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然环境优势突出，将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。
成都市总体规划：根据成都市最新的2003－2020年规划，成都市的10个区县有了重新定位。温江区依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区；大邑县定位于以旅游服务、综合产业发展为主的生态城市，这些政府规划导向也将影响开发商的开发思路。
金融政策的变化：房地产信贷规模受到控制，从2004年4月25日起商业银行的存款准备金率提高，限制了其信贷扩张。个人住房按揭贷款门槛提高，主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。部分银行提高首付比例，新房首付比例提高3成。贷款利息增加，对于房地产市场

来说，有利减少房地产投机活动，维护房地产市场稳定发展，对于开发商来说，开发资金超过60%来自银行，因而加息无疑要增加开发成本。
（二）未来发展趋势
中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。

看好区域：从调查研究中可以判断成都休闲度假房地产发展前景最好的区域为青城山－都江堰区域；其次为龙泉、大邑县以及成都市新规划的蒲江以及新津区域。
青城山为中国道家文化的发源地，拥有稀有的人文自然景观，为中国著名的长寿乡，经过多年的物业开发，目前青城已形成囊括各种档次、各种物业的休闲度假型物业开发区域；市场影响力较大；消费者对该区域休闲度假的认同度也最高，就目前市场消化状况来看，青城山是各个区域休闲度假型物业平均销售率最高的区域；潜在置业者对于该区域的的空气质量、世界遗产、投资潜力、休闲养老等固有的优势也比较认可；未来该区域必将成为成都市最具有竞争力的休闲度假区域。
龙泉经过政府与开发商的合作，打造龙泉阳光体育城，使得龙泉在以桃花声名远播的同时输入健康、运动的概念；目前该区域住宅市场反应较好；休闲度假型物业在经过多年的沉淀后，目前已逐渐被消费者认可；从成都市远景规划可以看出，龙泉在现有的发展基础上逐渐发展成休闲度假的城市新区；
大邑县离成都市距离较远，目前该区域主要为旅游接待进行休闲度假服务；城市居民置业主要目的在于该区域强大的旅游资源，物业投资性较好；随着该区域交通条件的改善以及旅游资源的整合，未来吸引力将更强；
新津、蒲江区域拥有独特的自然景观资源；由于交通条件以及区域配套的匮乏，历来不被开发商以及消费者重视；通过区域的远景规划以及基础建设的改造，上述两个区域将重点发展休闲度假物业，为成都市居民假期休闲提供更多的选择；
建筑形态：低层建筑为未来市场发展的主流产品，电梯公寓在局部区域将得到较大的发展，多层项目反而处于未来发展的尴尬境地。低层建筑（别墅）目前在市场供应

方面占绝对的主力，该类项目平均销售率达到85％以上，为郊区物业市场的主力产品。
户型面积：适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型，主要针对部分客户假期休闲或养老居住使用；但是潜在客户需求量较大的户型面积集中在150-200㎡之间，该类户型既适合客户全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。
房产价格：休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升的趋势。目前各类物业的销售均价在3000元/㎡左右，与部分郊区的住宅价格接近，同时其价格远远低于目前市区的住宅销售价格；不能完全体现该类物业的人文景观独有性以及其风景旅游区的稀有性。近期市场供应产品的价格呈上升趋势；同时在未来潜在客户的接受程度内其可接受单价在3000元/㎡以上；根据客户普遍存在的买低心理，该价格可发展空间仍很大；
房产特色：楼盘的个性化以及主题概念的要求更加明显。休闲度假型物业不在于满足基本居住需求，而是一种生活品质提升和个性化的体现，因此对项目本身的主题概念要求会更加明显。目前市场供应的产品中与当地文化、历史风情、地方特色等的结合能力均较差，难以成为景点建筑，未来开发的产品应该在此方面作出努力。