撒切尔夫人改革

1.全面改革是大势所趋第二次世界大战以后，西方国家比较普遍地出现了两个小高潮：一是提高居民福利；二是推行企事业国有化。但是，提高福利和企事业国有化，都存在一个是否适度的问题。因为，不仅提高福利和事业单位国有化需要政府补贴，而国有企业单位因亏损者居多，也要政府补贴。如果补贴数额超过了国家经济承担能力，就会“过了头”。英国就是一个“过了头”的国家。

在1979年撒切尔夫人上台前，英国政府每年都要拿出大量的资金用于上述补贴，使得应该用于扩大再生产等一些必要的资金不足，导致英国的经济发展速度慢，失业率高，通货膨胀率高，经济状况差，从而被人们称为“欧洲病夫”。撒切尔夫人竞选首相的施政纲领，就是要积极改革，采取国有企业私有化和住房私有化等一系列改革措施，以减少政府的负担和复苏经济。其中一项重要的改革就是以提高住房自有率为重点的住房制度改革。撒切尔夫人上台后的1980年，通货膨胀率仍高达21.9%，它说明已到了非改不可的时候。

2.采取有力措施推动住房制度改革从1919年英国制定住房新制度中出现福利过了头的

问题至1979年，延续了60年时间，已经成为了强大的习惯势力。英国为了坚持改革，采取了两条有力的突破习惯势力的措施。

一是，做好舆论宣传。通过宣传反复说明，由于福利过了头，国家负担过重，缺少发展经济的资金。国家经济发展缓慢，人们的生活就难以较快提高或停滞不前。所以，推行住房制度改革可能会影响人们的暂时利益(如增加房租)，但取得的是经济发展和改善生活这个人民的长远利益，最终得利的还是人民。不仅可以当代得利，而且可以利在千秋后代。这样的宣传，就能取得较多的议员、社会人士和人民对改革的支持。

二是，从法律、经济和管理方面入手来推动改革。

(1)用法律来推动改革。此次改革的重要内容之一是出售公房。由于地方政府掌握公房并给居民以福利补贴，是他们争取选民支持的一个重要手段，因而不积极卖房，被中央政府视为住房制度改革的阻力。为此，中央政府采取了强硬措施，主要是以法律形式确定了居民的“购买权”。自1980年开始，英国相继颁布了《1980年住房法》、《1984年住宅与建筑法》、《1986年住宅与规划法》。这些法律为地方政府应该出售公房和居民购买公房

提供了法律依据。通过这些规定，把几乎所有的地方政府的公房、国有机构或企业的公房以及住房协会的住房都列入可购买的范围内。住户凡符合以下三项条件者，均可提出购买住房申请：第一，居住期已满二年以上；第二，住房或公寓单元是可以分割的独立使用单元；第三，所住房屋是租户惟一的或主要的居所。凡符合这三个条件的居民愿意买房，地方政府和任何单位无权阻拦，从而用法律来清除了出售公房的阻力。

(2)用经济措施来推动改革。英国政府在经济上还采取了强硬措施，就是减少对地方政府的住房拨款。据部分城市统计，年中央政府拨给这些城市政府的住房拨款，仅为年的三分之一。这些钱用于公房维修已经很紧张，使地方政府无力再建新房。这一使得地方政府无力建公房的措施，也是改革的重要内容。

(3)在管理方面推动改革。撒切尔政府计划用房协(管理住房的群众团体)来逐步代替地方政府管住房，中央政府拨款转向房协。例如，年中央政府一次就给房协系统投资亿英镑，房协可以用它来买房或建房。地方政府愿卖而居民暂时不买的住房，也可由房协收购。中央政府认为，住房由地方政府转移到房协手中，由他们来出租(包括适当提租)或出售，比较容易实现商品化要求，又可以使得地方政府不再管住房。这也是一项重要改革。

3.采取优惠措施推动居民买房

(1)实行房价优惠。居民购房优惠折扣按居住期计算，以

二年居住期为起点，独幢房屋的起点为优惠，公寓中的单元房优惠起点为。以后每增加年，独幢房屋可增加的优惠，以优惠占总房价的为限；公寓每增加年可增加的优惠，以优惠占有房价的为限。所有住房最大优惠金额最初规定为英镑，后调整为英镑。

(2)实行抵押贷款优惠。英国住房贷款形式多种多样，例如信用贷款、不动产担保贷款等，但最主要的形式是住房抵押贷款。英国住房金融互助会的总资产中主要是住房贷款，而住房贷款则全部是住房抵押贷款。除了住房协会外，其他的金融机构如商业银行、保险公司等提供的住房贷款也基本上是住房抵押贷款。采用住房抵押贷款的形式最大的好处是能确保贷款人的债权利益。在通货膨胀的条件下，住房价格的上升速度不会低于物价水平的上升速度，这样就能确保借款人能按期偿还贷款本息，贷款资金也能及时收回，从而形成资金的良性循环。如果借款人不能按期偿还债款，贷款者通过对被抵押的房产进行拍卖或折价变现，也不会受到损失，所以贷款的风险很小。正因为如此，住房抵押贷款才会成为住房贷款的最重要形式。

英国的住房抵押贷款的偿还期较长，一般为年，最长的年。甚至在撒切尔夫人推行房改时有的年代还曾规定可达年(后来又改为年)。由于偿还期长，每年还本付息额就少，这就使借款人具有充足的偿还能力。贷款协议的法定偿还期长，并不表示居民贷款的实际偿还期也有这么长。实际上，英国的住房抵押贷款平均偿还期只有十几年，主要是房改房价格低廉，大多数借款人只用十来年就归还了贷款。归还贷款期较短，一方面使借款人卸下了债务负担，另一方面也使贷款者的资金能在较短的时期内收回。

借款人之所以愿意在较短时间内偿还贷款，另一个主要原因是有一个发达的住房市场和居民的住房梯度消费理念，可以将住房卖出去，再买条件更好的住房。在住房价格不断上涨的情况下，住房往往能以比购进时高许多的价格售出，许多借款人都能用卖出旧房所得的收入偿还抵押贷款，然后再通过抵押的方法向金融机构贷款买进新住房。尽管贷款的实际偿还期平均为十几年，但法定偿还期仍为年或年。如果偿还期规定过短，借款人就会担心偿还能力不足，以致影响居民贷款买房。

英国的住房抵押贷款的贷款率(指贷款总额占房价的比率)非常高，一般为，高于许多西方国家的，也高于我国的。在撒切尔夫人推行房改期间，在有保险公司担保的条件下，最高可达甚至。贷款率高的最大好处就是收入较低的家庭也能够通过从金融机构贷款的方式购买自有住房，特别是急需住房的年轻夫妇家庭。另外，贷款率高还对居民更换住房提供了有利条件。在英国，居民平均每年就更换一次住房，而在德国平均更换一次住房的年份就长得多，英国居民换房的频率比较高，住房市场交易很兴旺，与住房抵押贷款的贷款率高有很大关系。

英国的住房抵押贷款利率较低，并且具有可变性。由于英国政府对住房抵押贷款实行免税政策，因此金融机构可以用较低的利率向居民提供贷款，从而减轻了借款人的利息负担，刺激了居民贷款购房。住房抵押贷款的利率并不是固定不变的，而是根据通货膨胀和市场利率的变化来给以调整，即在物价水平和其他贷款市场利率上升时，调高贷款利率，

反之则调低贷款利率，以避免出现因利率僵化而导致资金周转困难的问题。

住房抵押贷款是住房贷款的主要形式，其具体方式相当多。各金融机构根据借款人的不同需要和收入状况等，在贷款偿还期、偿还方式、贷款利率的调整方式和贷款率等方面都有不同的安排，或者说提供不同的贷款“品种”。例如，在贷款偿还期方面，可提供短期贷款，也可提供长时期年限不等的贷款；在贷款偿还方式上，有均等偿还、递增偿还、