房地产基础知识培训(全)

房地产基础知识（一）

1•什么是商品房？

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

2•什么是砖混结构住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

3. 什么是框架结构住宅？

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、

膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

4. 什么是单元式住宅？

单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。

5. 什么是公寓式住宅？

公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干

单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

6. 什么是花园式住宅?

花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

7. 什么是跃层式建筑？

跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

8. 什么是复式住宅？

复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。

9. 什么是住宅的层高和净高？

层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

目前，一般住宅层高在2.8米左右。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。10. 什么是住宅的进深？

住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住房成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。

11•什么是住宅的开间？

住宅开间及住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距

离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为 3.0—3.9 米。

规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳

定性和抗震型。

12. 购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？

开发企业与销售商品房必须具备以下“五证”才是合法的销售主体，购房人

在付款入住后才能拿到房屋的产权证，这“五证”是：①国有土地使用证；

②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④建设工程开工证；⑤商品

房预销售许可证。

同时，开发企业还得提交“两书”，即：必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。需要提醒购房人注意的是，买房时，一定要看五证的原件，

以防复印件是假的。现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。

13. 购买手续不全的商品房会有什么风险？

现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现最为突出。够房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：

①产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证。

②为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等。

③房屋可以使用，但无法取得产权。

④房屋被政府没收或拆除。

⑤集体所有土地上兴建的房屋能不能买？

按照《北京市事实〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，“禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。”因此，集体所有土地上兴建的房屋不能买。房地产开发企业只有取得国有土地使用权才可以按规定开发经营土地和商品房。如开发企业没有取得有效的国有土地使用权，购房者根本不应考虑购买他们出售的商品房。

15. 内销商品房和外销商品房的销售对象有何不同？

内销商品房可以销售给在京的个人和单位，包括中央在京单位和个人，以及批准在京设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经市人民政府批准。

16. 购买商品房需要经过那些阶段和程序？

目前，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有不同，但总的来说，

以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：

A. 签订认购书，并按开发商要求缴纳定金或预付款。

B. 签订商品买卖契约，按契约约定交付房价款。

C. 办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住宅基金管理中心或银行

签订贷款协议。

D. 买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各地局办理登记

手续。

E. 验收房屋，办理入住手续。

F. 购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有

关物业管理契约。

G. 办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

17. 定金、订金有何不同？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？按

《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合