基于开发强度指标体系构建的土地价值分析——以乌鲁木齐市新市区高新区部分片区控制性详细规划为例 (1)

图一：技术路线
2. 现状土地利用价值评价
本次乌鲁木齐市新市区高新区部分片区控制性详细规
划位于乌鲁木齐市城区北部，是乌鲁木齐主城区的重要组
成部分之一。用地面积为 19.63 平方公里，大部分为现状
建成区（图二）。
以 GIS 为分析手段，建立基准模型，对现状土地利用
价值进行分析，并对模型加以修正。基准模型是一种普遍
2
交通区位——各等级道路对周边地块开发强度的影响，快速路出入口（匝道）对周边地 块土地价值的影响；
服务区位——主要考量市区级中心的影响辐射程度以及基础服务设施的覆盖范围； 环境区位——主要考量市级的公园绿地（鲤鱼山公园）、小型绿地以及河流水系对周边 地块土地价值的影响，居住区建筑质量高低的不同所带来的土地价值差异，现状工业、仓储、 城中村、铁路和高架路对周边地块土地价值的负面影响。
距离大于 500m 的地块 办公用地
距离小于 100m 的地块 距离大于 100m 的地块
文化用地
文化中心
距离小于 200m 的地块 距离在 200m-500m 范围内的地块
距离大于 500m 的地块
体育用地
打分 0 9 7 5 0 9 7 0 9 7 5 0 9
权重 0.10 0.02 0.03
体育中心
绿地用地
0
距离小于 100m 的地块
9
距离大于 100m 的地块 河流用地
1
0.03 0.20
0
距离大于 100m 的地块 距离小于 100m 的地块
0 0.02
-3
距离大于 100m 的地块 距离小于 100m 的地块
0 0.02
-3
居住建筑质量为一二类的地块
9
居住建筑质量为三四类的地块
1 0.01
0
文化用地
9
文化中心
距离小于 200m 的地块
7
0.03
距离在 200m-500m 范围内的地块 5
距离大于 500m 的地块
0
体育用地
9
体育中心
距离小于 200m 的地块
7
0.02 距离在 200m-500m 范围内的地块 5
距离大于 500m 的地块
0
6
序号
因子 中学
公共 服务 设施
小学
医院
公园 绿地
2.4.对结果进行一致性检验（汇总于下表）
序号
交
1
通 区
位
因子 道路等级
快速路出入口（匝道）
基本模型 阈值
邻主次道小于 100m 的地块 邻支路小于 50m 的地块 不靠近任何道路的地块 距离小于 300m 的地块
距离在 300m-500m 范围内的地块
打分 9 5 0 9
7
权重 0.25
0.31 0.06
9
距离大于 500m 的地块
1 0.03
小学用地
0
距离小于 200m 的地块
9
距离大于 200m 的地块
7 0.01
医院用地
1
距离小于 200m 的地块
9
距离在 200m-500m 范围内的地块 7
0.06
距离大于 500m 的地块
1
公园用地
0
距离小于 100m 的地块
9
距离大于 100m 的地块
1 0.02
权重 0.01
0.01
0.01
0.06
0.02 0.13
0.02 0.02 0.01
同样，对其加以修正，形成规划土地利用价值评价（图五，各因子分析图略，由绿至橙， 土地利用价值依次升高）。
4.价值比对及开发强度量化分解
图五：规划土地利用价值评价 7
图六：土地利用价值增量评价
对规划及现状土地利用价值评价加以比对分析，可明显得出规划前后土地利用价值的变
目前，运用经济分析手段确定地块合理开发强度的相关研究已经展开，主要是运用“投 入——产出法”进行分析校核：通过地块开发总投入与总产出效益的比较分析来估算地块合 理的开发强度。然而，其主要是基于微观地块的开发模型校核，具有很大的局限性，与城市 规划强调城市开发建设的整体统筹目标不符，显然忽视了复杂的城市建设与开发效益并不等 同于简单的地块开发效益总和②，不能体现城市规划首要保障公共利益的属性。
的、全局的建筑密度分区模型，它遵循微观经济学的效率
原则，理论上假设区位条件越优越，其土地价值越高，并
以交通区位、服务区位、环境区位作为土地价值分区的基
本影响因素，根据各影响因素的空间格局和影响权重，采 取计量化的精细方法，将城市空间划分为若干基准密度分
图二：土地利用现状图
区。
2.1.确定影响因子
根据对规划区现状及周边环境的分析，确定对现状土地利用价值的主要影响因子如下：
距离大于 500m 的地块
0
商业用地
9
距离小于 500m 的地块
7
综
市级
0.14 距离在 500m-1000m 范围内的地块 5
合 商
距离大于 1000m 的地块
0
业
商业用地
9
服
商
2
务 市区级 业 区 中心 中
居住区级
距离小于 300m 的地块 距离大于 300m 的地块
7 0.03
0
0.49
位
心
商业用地
2.2.确定阈值并打分
根据对相关文献的阅读、资料的搜集以及实际设计经验的总结，以地块为计分单位，确 定每个因子的阈值，并根据各阈值的不同影响程度进行分级打分。
2.3.赋权重
通过对乌鲁木齐以及规划区的解读和分析可以看出，在本方案的土地利用价值分布中， 服务区位的影响是最大的，依次是交通区位、环境区位。然后根据“成对比较法”（Pairwise Comparison Methods ）分别对各类别的影响要素赋予权重。
非居住用地
0
距离大于 100m 的地块
0 0.02
4
序号
因子
基本模型 阈值
距离小于 100m 的地块
城中村用地
工业、仓储及污染性市政用地
距离大于 100m 的地块 距离小于 100m 的地块
工业仓储用地
在 GIS 模型中分别建立各因子数据，采用
打分 -3 -6
0 -3 -6
权重 0.02
图四：现状土地价值分布评价
0
距离小于 150m 的地块
9
0.42
距离在 150m-300m 范围内的地块 8
轨道交通站点
距离在 300m-500m 范围内的地块 7 0.21
距离在 500m-1000m 范围内的地块 3
距离大于 1000m 的地块
0
商业用地
9
距离小于 500m 的地块
7
综
区级
0.13 距离在 500m-1000m 范围内的地块 5
叠置法划分土地价值评价。在基准模型的基础 上，引入其他相关原则对基准模型进行逐一修 正，使之尽可能的贴合现状土地价值（图三、 图四，由绿至橙，土地利用价值依次升高）。
3.规划土地利用价值评价
图三：因子分析
同样以 GIS 为分析手段，方法、思路与现状土地利用价值评价相同。但需要说明的是， 对影响因子及权重应根据实际规划情况重新界定，例如规划中交通区位考虑增加轨道交通影 响因子等等。结果汇总于下表：
大型
环
3
境 区
位
小型 河流水系
快速路 铁路
基本模型
阈值
距离小于 1000m 的地块
距离大于 1000m 的地块
中学用地
距离小于 500m 的地块
距离大于 500m 的地块
小学用地
距离小于 200m 的地块
距离大于 200m 的地块
医院用地
距离小于 200m 的地块
距离在 200m-500m 范围内的地块
5
序号
因子 道路等级
基本模型
阈值 邻主道小于 100m 的地块 邻次道小于 50m 的地块 邻支路小于 50m 的地块 不靠近任何道路的地块 距离小于 300m 的地块
打分 9 7 5 0 9
权重 0.17
交
1
通 区
位
快速路出入口（匝道）
距离在 300m-500m 范围内的地块 7 0.04
距离大于 500m 的地块
合 商
距离大于 1000m 的地块
0
业
商业用地
9
商
居住区级
距离小于 300m 的地块
业
距离大于 300m 的地块
7 0.02 0
中 心
专 业 市 场
市级
商业用地
9
距离小于 200m 的地块
7
0.06
距离在 200m-500m 范围内的地块 5
距离大于 500m 的地块
0
商业用地
9
区级
距离小于 100m 的地块
化情况（图六，浅色为土地价值变化不大地块，颜色越深价值提升越大），以作为分解落实
开发总量的基本依据。
在掌握了土地利用价值基
本变化情况的基础上，可引入
片区综合承载力的Hale Waihona Puke Baidu算研究。
本片区以现状建成区为主，同
时面临强烈的开发需求，需要
增加土地使用强度，但这个增
量是基于规划条件制约的，即
1. 研究背景及思路
城市规划的核心是土地资源配置。土地作为城市开发建设的基本空间载体，其使用方式 直接关系到城市空间发展的结构、效率、形态等方面。而对土地开发强度的调控——作为控 制性详细规划的重要内容——是保障城市土地有效利用、调配人口密度分布、合理配置公共 设施、塑造良好环境品质的关键手段。
然而，控制性详细规划编制过程中，对开发强度的控制指标仍然面临着技术依据不足的 尴尬。由于在技术方法和理论上仍不够完善，缺乏系统总结和深入研究，规划工作人员往往 根据既有经验和对规划原理性的理解（如经验法、类比法、形态倒推法等），对影响开发强 度的因素只能形成一种似是而非的混沌认识，对究竟有哪些因素对开发强度产生影响，各因 素的影响程度有多大，采取何种方法进行评价缺乏理论支撑，导致规划成果对开发强度的控 制带有较大的主观判断，控制指标的确定因人而异，规划依据不足，随意性过大①。特别是 在土地资源稀缺及市场开发需求旺盛的前提下，土地开发强度违规或不满足现实开发需求的 问题比比皆是。如一味以市场开发需求作为确定土地开发强度的依据，又必然会对城区交通、 公共设施、环境品质等造成较大的影响。因此，如何科学合理的确定开发强度，成为控规编 制中亟待解决的重点问题之一。
基于开发强度指标体系构建的土地价值分析
——以乌鲁木齐市新市区高新区部分片区控制性详细规划为例
宋强
摘 要：针对目前控制性详细规划编制过程中，在技术方法和理论上对开发强度的研究仍不够完善的弊端， 本文提出通过对规划前后土地价值变化的判断，运用 GIS 技术平台进行比较分析，以作为确定土地开发强 度基本依据的研究思路，并以乌鲁木齐市新市区高新区部分片区控制性详细规划为例加以分析。同时，结 合片区土地综合承载力（重点是交通承载力）的研究，确定片区适宜的开发总量，参照前述土地价值分布 关系进行分解落实，以期在总量平衡的前提下，科学确定微观地块的合理开发强度。 关键词：土地价值；开发强度；GIS
7 0.02
服
距离大于 100m 的地块
0
2
务 服务 区 中心
位
办公用地
9
0.45
市级办公
距离小于 200m 的地块
中心
距离在 200m-500m 范围内的地块
7 5
0.12
办公 中心
距离大于 500m 的地块
0
办公用地
9
区级办公 中心
距离小于 100m 的地块
7 0.02
距离大于 100m 的地块
距离小于 200m 的地块
7
0.04 距离在 200m-500m 范围内的地块 5
距离大于 500m 的地块
0
公共服 务设施
中学 小学 医院
公园绿 地
大型 小型
环
3
境 区
位
河流水系 快速路 铁路
居住
居住区 城中村
距离小于 1000m 的地块
9
距离大于 1000m 的地块
1 0.01
中学用地
0
距离小于 500m 的地块
距离大于 500m 的地块
公园用地
距离小于 100m 的地块
距离大于 100m 的地块
绿地用地
距离小于 100m 的地块
距离大于 100m 的地块
河流用地
距离大于 100m 的地块
距离小于 100m 的地块
距离大于 100m 的地块
距离小于 100m 的地块
打分 9 1 0 9 1 0 9 7 1 9 7 1 0 9 1 0 9 1 0 0 -3 0 -3
1
本文以乌鲁木齐市新市区高新区部分片区控制性详细规划为例，通过对规划前后土地价 值变化的判断，运用 GIS 技术平台进行比较分析，以作为确定土地开发强度的基本依据。同 时，通过对片区土地综合承载力（重点是交通承载力）的研究，确定片区适宜的开发总量， 参照前述土地价值分布关系进行分解落实，以在总量平衡的前提下，科学确定微观地块的合 理开发强度（图一）。
9
专
市级
距离小于 200m 的地块
7 0.06
业
距离在 200m-500m 范围内的地块 5
市 场
一般
距离大于 500m 的地块 商业用地
距离小于 100m 的地块
0 9
0.02 7
3
序号
因子
基本模型 阈值
距离大于 100m 的地块
办公用地
办公 中心
市区级行 政中心
大型商务 中心
距离小于 200m 的地块 距离在 200m-500m 范围内的地块
成对比较法来源于层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP），通过准则之间的 成对比较，产生一个比例矩阵，再计算产生准则的权重，是确定权重的一种主要方法③。对 规划区现状用地的综合价值评价中，已经通过分析确定了三个准则，分别是“服务区位（C）”、 “交通区位（T）”和“环境区位（E）”，使用成对比较法确定三个准则的权重 1。