[标准合同]避税背后的利益博弈：假合同引发二手房悔约

避税背后的利益博弈：假合同引发二手房悔约

205万的房子按95万报税

本报记者杨昌平

XX年，北京市房屋价格从年初到年尾，可谓一天一个样。惊人的涨幅带来的一个现象，就是法院受理的悔约官司增多，房主刚签了卖房合同没两天，就不愿按原价出售了，有的房主宁愿赔上10万元违约金，也要悔约。北京市赵天庆律师事务所的赵天庆律师，就代理了多起此类案件，并成功地为一名买主拿到了房子。

二手房以205万成交

朝阳区的张先生在青年路拥有一套面积为110.52平方米的房屋。去年初，张先生看着连连上涨的房价，盘算着如果卖了这套房子，比买房时能赚不少钱，于是他找到中介，把房子挂牌出售。

去年4月4日，中介带来了买主李女士。此时，张先生尚未拿到房屋产权证，而且还有人租住在里边。但购房心切的李女士在看了房屋结构后，感到非常满意，当场表示同意买房。张先生作为出卖人，和作为买受人的李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议。合同约定，张先生把其青年路的住宅卖给李女士，成交价205万元，签约当日李女士应给付定金10万元。房屋首付款120万元，除定金10万元外，在XX年4月30日前给付50万元，6月20日前给付60万元，剩余房款85万元由李女士办理贷款，并让银行把贷款直接转入张先生的账户。

合同还约定，张先生在取得房屋产权证后，双方应在房产证下发之日起20个

工作日内办理贷款和过户的相关手续，任何一方因自身原因不配合办理贷款和过户手续，均视为违约，应赔偿10倍定金。此外，张先生应在XX年1月和租房的住户解除租房协议，交付房屋。

5个月里房价疯涨100万

合同签订后，李女士给付了10万元定金和120万元购房款，尾款只剩下75万元。XX 年9月8日，张先生拿到了产权证，并把产权证复印件交给中介公司，由中介公司通知李女士办理贷款。

此时，距双方签订合同的日期已经过了5个多月，这5个月里，北京市的房屋价格又疯涨了不少。张先生的这套房子，按9月份的房价，能多卖出差不多100万元。想想这房子现在虽然还在自己手里，但房价却是5个月前的房价，张先生心有不甘。正好，中介公司拿来的网签合同，为张先生悔约提供了口实。

中介拿来的网签《存量房屋买卖合同》，已经有李女士的签名，只待张先生签上名后，就可以拿到房管部门报备，银行立刻就能放款。但是，张先生拒绝签名，他认为，网签合同中把房屋成交价写成了95万元，而这是故意逃税的违法行为。

中介公司几次和张先生交涉，张先生均拒绝签字。转眼间，已经超过了合同规定的产权证下发之日起20个工作日内办理贷款及过户的日期。

房主以守法为名状告买家

XX年10月，张先生把李女士告到了朝阳法院。在起诉书中，张先生表示，中介公司拿来的网签合同所列内容故意虚构事实，这是违反法律规定的行为，他拒绝在虚假陈述事实的网签合同上签字的行为，是在遵守中国的相关法律和政策。

张先生认为，在他取得产权证并向李女士提交产权证后的20个工作日内，李

女士并未按照合同的规定办理相关的贷款及过户手续，已构成违约。因此张先生向朝阳法院提交诉状，要求该院判决解除双方的房屋买卖合同，并判令张先生不退还10万元定金，只退还房款120万元。

接到诉状后，李女士急得要命。半年前买的房子，现在要飞了，即使拿回房款，按现在的房价，在青年路只能买60平方米了，这岂不是亏死了？无奈之下，她找到赵天庆律师，希望能通过赵律师的代理，帮她拿到房子。

录音证明

有避税事实

张先生除了手里拿有一份虚构房价的网签合同外，还有一道杀手锏，那就是他

和中介公司的员工对话的电话录音。

在录音中，张先生问：为什么不能用之前205万的那个合同呢？我是205万卖

的啊。”中介员工说：说白了，就是客户她想省一部分的税钱，现在国家对这一块儿呢，规定了一个最低指导价，天鹅湾那儿属于 4.5级土地，土地指导价是每平方

米5586元。只要咱们的成交价不低于5586,都是可以的。所以我是按照5600乘以110.52平方米，大概65万元左右。现在因为李女士是贷款客户，要贷75万

元，所以成交价就改成95万啦。”

张先生说：这属不属于犯法，偷税不是犯法的吗？我真害怕，你明白吗？”中介员工说：国家对这一块也是睁一只眼闭一只眼。如果国家不允许的话，就不应该规定最低过户价。出了五环是4800,五环以内四环以外是5586,四环以内三环以外是6850，二环以内不低于11800,国家规定一环一环的价格是这样，所以咱们可以按照5600去做。”

名律铁案

本期主讲

赵天庆律师

赵天庆律师是北京赵天庆律师事务所主任，他执业近20年，为大多数行业和

国家政府部门提供过法律服务，积累了丰富的办案经验。赵天庆律师十多年来连续为金融机构提供法律服务，经办金融案件一百多起，为金融机构追回损失近百亿元。赵天庆律师事务所是北京首批个人所，该所统一接受客户委托，律师按专业能力和特长，分工负责客户委托的各项业务，全所对客户统一负责。

律师

支招

提高定金数额

加大毁约成本

提起XX年代理的几起房屋买卖合同纠纷案，赵天庆律师深有感触。有的当事人两次委托他打悔约官司，但一次是当事人不愿卖房了要毁约，一次是当事人要买房但对方毁约了。赵律师说，在经济利益的驱动下，房屋买卖的当事人不尊重合同的严肃性，有的房主在毁约时，甚至直接把房子又卖了，并且很快办了过户手续，致使和原买主的合同事实上无法履行，给原买主造成很大的经济损失。

因此，赵律师建议，买二手房时，一定要提高定金数额，加大房主的毁约成

本。j161

买主反诉要求履行合同

赵天庆律师分析了案件情况后，对李女士说，张先生想规避

合同义务，但最近最高法出台了一个司法解释，要求尊重合同，和谐平安地执行合同，网签起到的只是一个备案作用，并不能以此来否定合同。在是否违约的问题上，赵律师拿到了李女士到银行办理的贷款手续等相关资料，来证明李女士并未违约。