房地产项目初步定位报告(实例)

118616.4
1.05
124547
30
30
30
01-0033
C2商业金融用地
9370.98
1.8
16868
24
50
30
01-6006
R2二类居住用地 （自住商品房）
61305.61
2.45
150199
60 局部80
30
30
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项目四至
住宅地块：方正平整净地，便于开发；四面临路，出行便捷；西侧集中公共绿地（宽约150米），
采育是东部发展带上的中心小城镇。
注：北京市发改委06年12月底公布了未来5年北京市
产业发展与空间布局调整规划。将加大南城及重点新 城房地产开发力度，引导人口向外疏散。
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项目区位 采育镇——五园一区的发展规划，产业支撑小镇未来发展；本案北边为葡萄观光园。
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项目区位 采育镇——北京东部发展带上的中心小城镇。
《北京城市总体规划(2004年—2020 年)》对北京市的空间布局做了大的调整, 提出构建“两轴—两带—多中心”的新 城市空间格局；其中两带指包括通州、 顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东 部发展带”和包括大兴、房山、昌平、 延庆、门头沟的“西部发展带”。
葡萄小镇，健康人生
——北京采育镇地块初步定位报告
北京区域 年 月17日
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发展使命
品牌传承
营销目标
健康品牌形象传承 企业品牌价值提升
市场快销热销 实现价值最大化
区域标杆
区域代表项目 树立项目标志性
原乡之作
契合本体条件 原乡产品系回归
核心问题
交通条件 基于京沪高速、104国道，道路交通通达性较好，公交交通逐步完善。
依托京沪高速、104国道，直通五四三环，
采育是以现代制造业、都市现代农业和现 代服务业协调发展为主的现代化城镇。
本案 经济开发区
农业高新产业区
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重大规划 首都第二机场，整个南城发展利好，且离本案约20公里，在新空港最佳辐射范围内。
本案
机 场
在首都第二机场规划获批后，河北省围绕北京新机场， 在既有交通设施基础上谋划的几个配套交通项目有望 纳入规划，包括新建铁路项目3个，分别是京九客专京 霸段、廊坊至新机场至涿州城际铁路、新机场至白沟 城际铁路。新建城市轨道交通项目2个，分别是亦庄至 廊坊市区、大兴至固安。
天安门
公司
本案
本案位于北京大兴采育镇，京津冀交汇处，地 处环渤海经济圈的中心地带，是出入京城，东 去天津，南下沪杭的重要门户。
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项目区位 采育镇——历史较悠久、人文底蕴深厚，现为北京知名葡萄小镇。
采育在辽开泰元年称为“采魏院”，至开泰 二十一年改为“采魏里”，明洪武元年称为 “藩育署”，清康熙二十三年名为“采育 营”，现为“采育镇”。
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项目四至
商业地块：离住居用地约300米，于采福路与采辛路西北口，方正平整净地；地块
三面临路，昭示性较强；但周边安置房聚集，缺少商业氛围。
地块现状
0033地块
北侧小路，临近小学
自
用 地
住 商 品
房
0005地块
0033地块
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采育镇立足区位优势，以首都经济圈和京 津制造业为依托，以现代制造业为主导， 以现代服务业和高效都市农业、观光农业 为两翼，以制度创新、技术创新和机制创 新为动力，适应市场需求，积极调整产业 结构；整体呈现“经济开发区、农业高新 产业区、小城镇商住区、仓储物流区、旅 游休闲度假区和葡萄观光园“五区一园” 的总体发展框架。
据史料记载，采育古镇，在明朝永乐年间就 小有名气，清朝乾隆帝巡视畿辅时，更留下 “京南富庶村，厥名采育里”的绝美赞誉。
采育地区位于北纬40度，属暖温半湿润气候， 年平均气温11.8度，土质肥沃，水源水质良 好；气候特征与法国波尔多非常相似，十分 适合葡萄的生长。
采育拥有京郊最大的万亩葡萄园，每年的8月 18日至22日这里将隆重举办葡萄文化节。采 育镇有“京南吐鲁番”的美誉。
景观可塑造性强，可规划高端居住产品；西侧地块为自住商品房用地，均四面临规划路。
方正平整净地
东至采福路，对面为回迁房
南至育才街，对面为安置房及小广场
西至规划路，对面为待开发用地
北至育胜街，对面为待开发用地
0005地块
（）
自
用 地
住 商 品
房
0033地块
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项目四至
2012年年底首都第二机场建设正式获得国务 院批复，确定落户大兴区礼贤镇、榆垡镇；预 计2018年投入使用。
廊坊拟建轻轨，建成后约15分钟可到亦庄， 利于促进采育居民快捷出行。
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重大规划 亦庄拟向南部再扩26平方公里，南至与采育紧临的长子营镇，距本案约3公里。
第二次 扩容区
青云店镇
长子营镇
本案
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经济指标 项目中等规模，居住容积率偏低，适于开发高品质低密产品；自住房地块高层为主。
地块编号
用地性质
用地规模 （平方米
）
容积率
地上建筑规模 （平方米）
控制高度 （米）
建筑密度 （%）
绿地率 （%）
01-0005
R2二类居住用地
项目区位偏远，前期如何策略定位，有效驱动客户？
报告思路
观局——善建价值
本体研究
市场分析
客户研判
谋局——善见未来
定位思路
项目定位
产品建议
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观局——善建价值
本体研究 市场分析 客户研判
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项目区位 本案位于北京远郊采育镇，为非热点板块，但正处于京津走廊之上，京津冀交汇处。
亦庄
亦庄经济技术开发区规划面积为46.8平方公里。 经过近20年的发展，空间发展受限，一些大的项 目由于没有土地而无法引进；
第一次扩容：2010年亦庄经济技术开发区向大 兴区亦庄镇和瀛海镇扩区12平方公里；
第二次扩容：新扩的26平方公里将在3个地区进 行，其中一部分是在12平方公里的基础上再往南 扩展16平方公里，这部分扩区将涉及长子营镇和 青云店镇。