房地产开发企业会计实务

房地产开发企业会计实务

由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类：（1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；

⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。

（2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。

注：房地产开发企业在不违反会计准则确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。

（四）房地产开发企业会计账簿设置

房屋开发成本明细账

开发项目名称：

一、土地所有权和使用权制度

（一）土地所有权制度

根据宪法，我国土地所有制形式为社会主义公有制，其法律表现形式为国家土地所有权和农民集体土地所有权。法律规定，我国城市市区的土地以及部分农村的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。

我国的土地所有制具有高度的稳定性。除国家为了公共利益的需要可以依法征收或者征用农村集体所有的土地及政府和农村集体经济组织为整理土地而调整土地权属关系外，土地所有权关系是不能改变的。任何买卖土地或变相买卖土地所有权的行为都是非法的，都必须依法禁止。

第二章获取土地阶段会计实务

第二节土地使用权的核算

一、土地使用权入账价值的确认

前文所述，房地产开发企业取得土地使用权的方式有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及无偿划拨等方式。由于房地产开发企业获取土地一般都具有商业目的，因此较少有无偿划拨取得土地使用权的情况。

（一）通过出让方式取得土地使用权的入账价值

通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，如果还发生了与取得该土地有关的费用，如缴纳的行政事业性收费、征地补偿费等，应一并计入土地取得成本。在城市行政区域内的开发项目，除实行有偿出让方式取得国有土地使用权且地价款中含基础设施配套费的项目之外，房地产开发企业应按规定缴纳城市基础设施费，城市基础设施费的征收基数，以批准的年度投资计划的建筑面积（包括地下建筑面积）为准。相关税费是指取得土地使用权时涉及的契税、印花税，取得土地为耕地的，还涉及耕地占用税。

·第三章开发建设阶段会计实务

第一节开发建设阶段业务概述

一、报批报建手续

报批报建中需取得的证书主要有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用证》。以上四个证书与商品房预售前取得的《商品房预售许可证》合起来就是通常所说的“五证”。

（一）《建设用地规划许可证》

依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，由城乡规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第二节材料与设备的核算

一、材料收发核算

（一）材料收发概述

房地产开发企业的材料，是指企业为开发产品的建设需要而购置的各种材料，主要包括黑色金属材料（如钢材等）、有色金属材料（如铜材、铝材等）、硅酸盐材料（如水泥、砖、瓦、灰、砂、石等）、木材、五金材料、电器材料、化工材料，以及各种结构物、构件（如钢木屋架、塑钢门窗、铝合金门窗、预制板）等。

由于承发包方式的具体形式不同，企业需要储备材料的种类和数量也不同。如果采用包工包料形式，企业不需要储备材料；如果采用全部包工、部分包料形式，企业需要储备部分材料；.因此，房地产开发企业应根据实际情况组织好材料的管理与核算工作。

（二）材料收发的核算方法

材料的日常收发及结存，可以按实际成本计价核算，也可以按计划成本计价核算。具体采用哪一种方法，由企业根据实际情况自行决定。材料按实际成本计价核算时，房地产开发企业一般应设置“在途物资”和“原材料”两个会计科目。

材料按计划成本计价核算，是指材料的日常收发和结存，无论是总账还是明细账均按计划成本计价。期末，应计算出本期验收入库材料的实际成本与计划成本之间的差异，并计算出材料成本差异率，据以将本期发出材料的计划成本调整为实际成本。有关计算公式如下：

第三节周转材料的核算

一、周转材料概述

周转材料是指企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固定资产的材料，如模板、挡板、架料、安全网等。

周转材料按其在施工过程中的用途不同，一般分为以下几类：

（1）模板。是指浇灌混凝土用的木模、组合钢模等，包括配合模板使用的支撑材料、滑模材料和扣件等在内。按固定资产管理的固定钢模和现场固定大模板则不包括在内。

（2）挡板。是指土方工程用的挡土板等，包括支撑材料在内。

（3）架料。是指搭脚手架用的竹竿、木杆、竹木跳板、钢管及其扣件等。

（4）其他。是指除以上各类之外，作为流动资产管理的其他周转材料，如塔吊使用的轻轨、枕木（不包括附属于塔吊的钢轨）以及施工过程中使用的安全网等。

此外，按照存放地点和使用情况不同，周转材料还可以分为在库周转材料和在用周转材料；按照摊销方法不同，周转材料还可以分为一次摊销的周转材料和分次摊销的周转材料。