金福广场项目初步定位研究报告

目标客户群职业构成
6% 28%
8% 教师/医生/律师 政府公务员/军警 私营企业老板 工程技术人员 企业中高管理层
26% 32%
经济水平：家庭收入将在中等水平，财富积累期长
目标客户家庭月收入状况构成预期
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% <5000元 5000~7000元 7000~8000元 8000~9000元 >9000元
福园潜在意向客户的调研可以看出：
本项目未来的置业者群体将以集中在项目周边工业 企业中的技术人员及中层管理者为主体，前山区域的 小生意人也将占重大比例。
区域构成：以前山为主体、拱北夏湾为重点
目标客户群区域构成
8% 8%
4%
18% 10%
52%
前山 南屏 拱北夏湾 新老香洲 吉大 其他
职业：以工程技术人员及私营业主为主体、中层管理者为重点
居于前山的居民居住现状构成
50% 40% 30% 20% 10% 0%
自有商品房 自建房 租用房 宿舍 其他
总体 前山
各区域潜在客户居住状态分析
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 前山 南屏 湾仔 拱夏 吉大 老香洲 新香洲 西区
常居 暂居
月收入在6500元以下的家庭将是前山楼盘的主流置业群体
挑战
▋近年内，前山新盘供应量较大，周边在建楼盘在一定程度上将分流部分客源使板块
楼市内竞争加剧； ▋政府控制房地产价格的各项政策频密出台，为开发构成一定压力。
尽享便捷，但市场外向辐射力弱
本项目的先天优势与劣势要素分析
项目区位优势扫描：便捷，为前山之最
◇ 紧邻四大公交站点便捷为前山之最；
◇ 处在前山生活最方便，最成熟的区域；
城市西拓战略将使前山成为新的居住中心，广珠城际轨道站点在梅溪路、明珠北路、明珠路等 的确定将为前山未来的发展打下良好的基础。
资料来源：珠海统计局、建设局公布数据
区域市场竞争扫描：目前供应量略少，未来竞争较强
前山区域的在售楼盘共有 9个，总建筑面积约88万平方 米。目前在售的住宅面积约2 万平方米，主要集中在钰海山 庄和卓雅花园2期等楼盘。由 于目前前山楼盘的供应量不多， 住宅市场会出现短暂的供应不 足现象。 估计未来一两年内周边动 工的项目会超过12个，可售面 积将超过100万平方米。
各区域潜在意向客户家庭收入状况
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <5000 5001~6500 6501~8000 8001~9500 >9500 前山 拱夏 吉大香洲 总体
所能吸引的客群职业构成以工厂技术员及中层管理者为主
潜在意向客户职业构成
2% 2%
18%
53% 15%
10%
建筑面积：32600m2
建筑面积：3985m2Biblioteka Baidu
金鸡路
宏观环境良好，区域市场竞争较大
社会及市场环境中机会与威胁要素分析
宏观环境扫描：楼市健康发展，前山区域大有可为
►
全市商品房开发近年来稳步健康发展
房价从2003年下半年开始逐渐攀升，2004年升幅明显加快，由1月份的3169元/平方米，到12月 份为3702元/平房米，全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上升413元/平方米，增 长13.4%。 05年上半年，市场销售均价达4200元/平方米，增幅明显。
市场机会与威胁扫描
机会
▋珠海楼市发展健康，从中长期来看，还有着较大的发展空间；
▋在城市总体规划中，前山板块有着较大的发展潜力，楼市发展前景广阔；
▋随着大规模城中村改造的逐步推进，前山整体居住环境及板块形象将有着较大的改 善，前山板块未来的置业吸引力将逐步增强； ▋前山楼盘的营销包装水平较低，近期推出的楼盘都缺乏鲜明的主题诉求； ▋在短期（一年）内，前山板块商品房均价还有一定增幅空间。
打造置业新地标
金福广场项目初步定位研究报告
提案要解决的问题
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市场环境中的机会与挑战是什么？ 本项目的优势与劣势是什么？ 谁在买前山楼盘？
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► ► ►
卖给谁？
做怎样的产品？
产品形态的定位？
品牌的总体精神及基本形象是怎样的？
项目概貌
项目位于前山明 珠路与金鸡路相交的 西北角，全区地势平 坦，待建部分全部建 筑面积约5万平米。 建筑面积：14000m2
前山楼盘对什么人有吸引力
前山板块当前楼盘的客户构成分析
前山板块对于“前山本地人”的吸引力最大
对前山板块有所兴趣的潜在客户区域分布特征
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
前山 南屏 湾仔 拱夏 吉大 老香洲 新香洲 西区 其他 遗漏 工作地构成 生活地构成
资料来源：这一部分的内容根据红馆2005年7月对幸福园160位来访来电客户所作的专项调研成果整理得出。下同。
能够吸引需求层次相对较高的物业“有产者”
自住型客户置业动机构成
2% 36% 取得户口 改善居住 子女教育 机会难得
17%
45%
意向客户总体居住情况构成
4% 46%
6% 4%
潜在客户置业动机分析
自有商品房 自建房 租用房 宿舍 其他
11%
9%
自己住 馈赠他人 长线投资 短期炒作 79%
39% 2%
所能吸引到的前山本地人需求层次相对较低
教师/医生/律师 政府公务员/军警 私营企业老板 工程技术人员 企业中高管理层 其他
相对较低的价格及良好的教育配套是前山板块重要卖点
偏好前山的理由
13%
4%
3%
7%
21%
52%
随意选择 价格便宜 工作方便 教育配套 升值潜力 其他
卖给谁？
本项目目标客户定位
通过以上对前山各类楼盘客户状况的描述以及对幸
◇ 所在学区都为一流教育配套（前山小学 造贝校区，前山中学）。
项目先天的优势与劣势扫描
优势
▋周边生活、教育配套比较齐全；
▋公共交通十分便利，为前山之最；
▋规模相对较大；
劣势
▋双面临主干道，噪声干扰比较大；
▋临近工业区、变电站（三号地块），影响居家质素；
▋一期质素较差，对二期开发形成不良影响； ▋二期地块已建工程停工时间长，对项目形象造成不良影响。
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新政消极影响逐步消弭，楼市开始回暖
随着政策的逐渐明朗，和最近两个月对政策的消化，珠海楼市开始回暖。在部分项目对户型进 行调整后，该动工的项目还继续动工。各个在售楼盘接待的客户开始增加，几个新开的楼盘如 “嘉年华国际公寓”、“石鸣苑”从6月份开始内部认购，认购率一周内均达到30%以上。
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新的城市规划将使前山成为新的中心