8程序2 20110425
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
• 4.某开发商以8000万元购置一宗商业用地50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 5000m2,容积率为8,建筑密度为60%,建筑 层数为24层,从-2-4层建筑面积均相等。地 上1-4层为用于出租的商业用房,地上5-22 层为用于出售的标准层住宅。计算项目总建 筑面积及各部分建筑面积。
非居住区开发项目技术经济指标
非居住区开发项目是指酒店,写字楼,商业零售中心等开发项目, 为评价其规划设计方案的经济性与合理性,经常采用以下技术经济 指标作为衡量标准: 建筑容积率:项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用 地面积之比。 总建筑面积:开发项目各栋、各层建筑面积之和。 地上建筑面积:地上各层建筑面积之和。
房地产 开发经营与管理
吉林大学地球科学学院 土地资源管理专业
第三章 房地产开发程序与管理
第三章 房地产开发程序与管理
第一节 房地产开发程序 第二节 房地产开发前期工作 第三节 房地产开发建设阶段 第四节 房地产开发租售阶段
第一节 房地产开发程序
一 二 三 四 房地产开发 房地产开发的程序 房地产开发的参与者 房地产开发程序的影响因素
• 2、某开发商获地150亩,规划建设用地面 积80000平米,居住建筑用地为72000平米, 容积率为2.0,则开发商最多可获得的居 住建筑面积为多少?
•
2、某开发商获地150亩,规划建设用地 面积80000平米,居住建筑用地为72000平 米,容积率为2.0,则开发商最多可获得 的居住建筑面积为多少? • 解: • 居住建筑面积=居住建筑用地面积*容积率 • =72000 m2*2.0=144000 m2
2. 招标方式
国 际 市 场
中 国 市 场
公开招标
限制性招标 公开招标
邀请招标
议标
公开招标
公开招标: 招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 招标方式 公开招标时,开发商或其委托的招标代理机构可以通过海报、报刊、 广播、电视等手段,在一定范围内(如全市、全国,大项目甚至可在全 世界)公开发布招标公告,或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些 公司,以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切单位前来投标。 适用范围: 工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 开发商不易掌握其造价和控制工期。
房地产开发过程中的规划管理
• 1.政府城乡规划部门对房地产开发活动的规划管理 • 2.开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标
主 要 技 术 经 济 指 标
居住区开发项目技术经济指标
非居住区开发项目技术经济指标
居住区开发项目技术经济指标
居住区总用地:指居住区范围内的总用地面积,包括居住用地、公共 建筑用地、道路用地、绿化用地。 居民人均占地:是居住区内人均用地指标。包括人均居住用地、人均 公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地 居住区总建筑面积:居住区范围内的总建筑面积,包括居住建筑面积 和公共建筑面积。 总户数、总人口、平均每户人口:指居住区内可容纳的总户数,总人 口以及总户数与总人口之比。 平均每户居住建筑面积:居住区内居住建筑面积与总户数之比。
居住区开发项目技术经济指标
居住建筑密度:指居住建筑对居住用地的覆盖率 居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。 容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 人口毛密度:指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。 人口净密度:指居住总人口与居住建筑用地面积之比。 平均层数:指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。 高层比例:即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。 住宅间距:相邻居住建筑之间的距离。 居住区平均造价:居住区总造价与居住区总建筑面积之比。 建筑周期:指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。
[ 解 ]: 项目总建筑面积:5000×8=40000(m2) -2至+4层每层建筑面积:5000×60%=3000(m2) 地上5-22层的总建筑面积:40000-6×3000 =22000(m2)
居住区开发项目技术经济指标
居住区总用地:指居住区范围内的总用地面积,包括居住用地、公共 建筑用地、道路用地、绿化用地。 居民人均占地:是居住区内人均用地指标。包括人均居住用地、人均 公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地 居住区总建筑面积:居住区范围内的总建筑面积,包括居住建筑面积 和公共建筑面积。 总户数、总人口、平均每户人口:指居住区内可容纳的总户数,总人 口以及总户数与总人口之比。 平均每户居住建筑面积:居住区内居住建筑面积与总户数之比。
7、天琴湾深圳市万科房地产有限公司 (深圳盐田区)
• 8、东部华侨城· 天麓深圳 东部华侨城有限公司 (深圳盐田区)
9、龙湖· 颐和原著北京龙湖 置业有限公司(北京海淀区)
•
10、霞公府北京紫金世纪置业有 限责任公司(北京东城区)
1 安 蒂 拉
• •
•
1 安蒂拉 印度 9亿美元 2008年,印度富豪穆克什安巴 尼在印度经济中心孟买市为自己打 造一座高达173米高的摩天豪宅。这 座摩天豪宅名叫“安蒂拉”,这是 神话中小岛的名字。这座高达173米 的的摩天豪宅由美国达拉斯的 “Perkins+Will”建筑公司和洛杉矶 “Hirsch-Bedner-Associates”室内 设计公司共同设计打造。该豪宅造 价达20亿美元,是世界上最昂贵的 私人豪宅。 据悉,“安蒂拉”虽然相当于 普通大楼60层楼高,但由于每层楼 的天花板高度都是普通建筑3倍,所 以大厦内部其实总共为27层。而其 总楼层面积达3万平方米,超过了法 国凡尔赛宫。整座楼体上面2/3部分 重量,主要是靠着第9-12层空中花 园两侧2组“W”形钢筋支撑,令人 有“空中楼阁”的错觉。“安蒂拉” 于2009年1月正式完工。穆克什和他 的母亲、妻子以及3个孩子都搬入这 座“摩天宫”中生活,与他们一起 搬进去的还有穆克什手下的600名全 职雇员和仆人。
3、某公司获取的地块的规划设计条件为: 规划建设用地面积37000平米,居住建筑 用地为32000平米,容积率为2.5,居住建 筑密度0.4,限高6层,则开发商可用于销 售的最大居住建筑面积为多少?
• 3、某公司获取的地块的规划设计条件为:规划建 设用地面积37000平米,居住建筑用地为32000平 米,容积率为2.5,居住建筑密度0.4,限高6层, 则开发商可用于销售的最大居住建筑面积为多少? • 解: • 居 住 建 筑 面 积 = 居 住 建 筑 用 地 * 容 积 率 =32000 m2*2.5=80000 m2 • 居住建筑基底面积=居住建筑用地面积*建筑密 度=32000 m2*0.4=12800 m2 • 假设每层楼居住建筑面积相同,即都等于居住 建设基底面积 • 故:可销售最大居住建筑面积 =12800 (m2/ 层 )*6 层=76800m2
应学会计算的指标
• 居住建筑密度
=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积 • 容积率(居住建筑面积密度) =居住建筑面积/居住建筑用地面积
• 建筑容积率
=规划建设用地范围内全部建筑面积 /规划建设用地面积
计 算
1、某宗地居住建筑用地面积为1200平米,其 上建有一幢6层住宅楼,该楼各层的建筑面 积均为900平米,计算该宗地的居住建筑密 度和容积率。
• 4.某开发商以8000万元购置一宗商业用地50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 5000m2,容积率为8,建筑密度为60%,建筑 层数为24层,从-2-4层建筑面积均相等。地 上1-4层为用于出租的商业用房,地上5-22 层为用于出售的标准层住宅。计算项目总建 筑面积及各部分建筑面积。
公开招标与邀请招标区别
(1)发布信息的方式 (2)选择的范围 (3)竞争的范围
区别之处
(4)公开的程度 (5)时间和费用
议标
议标:
由招标人直接指定投标人或招标人的有关上级主管部门向招标人推荐或指定投标人。
招标方式
是非公开招标方式的一种。在房地产开发中很少出现。
适用范围: 适用于少数保密性较强的工程项目。议标方式在房地产开发项目发包 中是很少用到的,是政府严格限制使用的方式,只限于涉及专利权保、 只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名,或有特殊要求的少 量工程。
非居住区开发项目技术经济指标
建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有建筑物的基底面 积之和与规划建设用地面积之比。 规划建设用地面积:项目用地规划红线范围内土地面积。 建筑高度:指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。 绿地率:规划建设用地范围的绿地面积与规划建设用地面积之比 停车位个数:指在规划用地范围内设置的地面和地下停车场的个数。 有效面积系数:指建筑物内可出售或出租建筑面积与总面积之比。
邀请招标
邀请招标: 招标方式
招标人以投标邀请书(招标邀请函)的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
又称选择性招标,是非公开招标方式的一种。 承包商:3-10个之间。
适用范围:
工程性质比较特殊、要求有专业经验的技术人员和专业技术, 只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者公开招标没有结果 的项目,以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招 标的工程项目。
第二节 前期工作
一 获取土地 二 确定规划设计方案并获得规划认可 三 建设工程招标
三、建设工程招标
(四) (一)
招标程序
(三)
基本概念
招标机构
(二)
招标方式
1. 招投标概念
房地产开发商设定“开发项目建筑工 程施工”这一标的,邀请若干个建筑 承包商进行秘密报价竞争,由房地产 开发商从中选择优胜者,并与之达成 协议,签订合同的过程。
中国2011十大超级豪宅
1、“大一”山庄广东中力集团有限公司 (广州白云区)
•
2、汤臣一品汤臣海景花园 有限公司(上海浦东新区)
3、星海湾壹号华润有限公司 (大连沙河区)
• 4、滨江凯旋门香港新鸿 基集团 (上海浦东新区)
5、盘古大观北京盘古氏投资有限公司 ( 北京朝阳区)
• •
6、绿城玫瑰园上海绿城森林高 尔夫别墅开发有限公司 (上海闵行马桥)
• •
•
2利奥波德别墅
2 利奥波德别墅 法国 7.5亿美元 法国南部蔚蓝海岸历史悠 久的“利奥波德别墅”(the Villa La Leopolda)以5亿欧元 易手,成为迄今为止全球成交 价格最高的私人宅第,这是一 座花园式设计的豪华大宅,占 地20亩,位于尼斯和摩纳哥之 间的滨海自由城,距摩纳哥蒙 特卡洛市近在咫尺,从“利奥 波德别墅”中,可以俯瞰到法 国南部最美丽的海景,并一直 连接到山下的维拉夫蓝契港度 假胜地。 利奥波德别墅,位于法国 南部蓝色海岸地区滨海阿尔卑 斯省,这是一座花园式设计的 豪华大宅占地20亩,由比利时 国王利奥波德二世于1902年修 建,别墅内部拥有漂亮的游泳 池、舒适的休闲场所和各种精 美的雕塑,平时需要50名园丁 来保养和维护。
非居住区开发项目技术经济指标
非居住区开发项目是指酒店,写字楼,商业零售中心等开发项目,为 评价其规划设计方案的经济性与合理性,经常采用以下技术经济指标 作为衡量标准: 建筑容积率:项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地 面积之比。 总建筑面积:开发项目各栋、各层建筑面积之和。 地上建筑面积:地上各层建筑面积之和。
3.招标机构
招 标 机 构
自行组织 招标代理机构
依法设立、从事招标代理业务并提供相关服 务的社会中介组织。
(1)招标过程中的决策活动
确定发包范围
确定承包 方式内容
wenku.baidu.com
确定标底
决标并签订 合同或协议
决定建设项目全 过程统包还是分 阶段发包,或者 单项工程发包、 分部工程发包、 专业工程发包。
确定是以总价合同、 单价合同或成本加 酬金合同,以及是 以全部包工包料, 还是部分包工包料、 专业工程发包等方 式来发包工程。
第三章 房地产开发程序与管理
第一节 房地产开发程序 第二节 房地产开发前期工作 第三节 房地产开发建设阶段 第四节 房地产开发租售阶段
第二节 前期工作
一 获取土地 二 确定规划设计方案并获得规划认可 三 建设工程招标
第二节 前期工作
一 、获取土地
(一)政府土地收购储备与土地一级开发 (二)开发商获取土地方式
1、某宗地居住建筑用地面积为1200平米,其上建 有一幢6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为900 平米,计算该宗地的居住建筑密度和容积率。 解: 建筑用地面积为1200m2 建筑面积=6层*900m2/层=5400 m2 故: 容积率=建筑面积/建筑用地面积 =5400 m2/1200 m2=4.5 建筑密度=建筑基底面积/建筑用地面积 =900 m2/1200 m2=0.75