瑞思中心并购基金募集说明书详解

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深圳优质物业并购基金

投资分析报告

2014-11-1

项目背景

盈利模式

基金要素及交易结构

风控措施

典型项目

项目背景

近年来,北上广深等一线城市经济发展强劲,楼市稳中有升。优质资产凭借优秀的产品质量、优越的配套条件、优质的物业服务和更高的稳定性,成为市场追捧的热点。

得益于一线城市的吸引力和人口的持续增长,不断增加的居住和投资需求使得具备某些优势的物业,尤其是拥有稀缺资源与优质物业服务的项目,其价值呈现出几何递增,成为国内财富阶层的投资首选。

盈利模式

针对成熟区域的物业,以低于区域同类物业售价的价格批量收购,通过持有一段时间,区域物业价值上升,而后择机销售,以获取物业的升值空间。

针对未来有巨大发展空间的欠成熟区域物业,在区域成熟之前抢占先机,以低于区域同类物业平均售价的价格批量收购。持有一段时间,区域发展逐渐成熟,价值都有较大提升,出售物业以获取由区域发展带来的巨大物业升值利润。

持有升值

盈利模式

更新增值

在区位较好,交通便利、配套完善,居住或商业氛围良好的区域,以较低的价格批量收购物业。然后对其进行更新改造(如产权拆分、立面翻新、环境美化、内部空间格局调整、形象包装并赋予一定的概念主题、提供优质管理及服务等),挖掘物业潜在价值。。

通过对此类物业的价值挖掘,以较小的代价对物业进行更新改造、形象包装,最终使物业形象得以极大提升,价值增加,其租、售价格均可有较大幅度提升,物业增值明显。

基金要素

交易结构

风控措施

基金管理人认购基金份额40%作为劣后资金,为投资者提供安全支撑;

专业基金管理人投资和管理优质资产项目,对项目进行全程管控;

有限合伙企业通过项目公司持有标的物业红本,保证投资者利益;

合作银行监管募集账户,保证投资者的资金专款专用;

全国排名前十的北京中银律师事务所担任基金的法律顾问,为投资的全过程提供专业法律服务。

还款来源

第一还款来源:并购物业通过折价购买、持有升值、更新升级等方式实现价值提升后的再销售收入

第二还款来源:并购物业通过折价购买、持有升值、更新升级等方式实现价值提升后的抵押贷款收入

基金亮点

优质物业:投资于南山区瑞思中心31层物业收购。

安全稳健:完善的法律程序、齐备的风控措施、安全可控的投资标的。

流动性强:按月付息,流动性高。

优势利率:本基金预期税后年化收益率10.5-12.5%。

专业团队:一流的投资管理团队,投资经验丰富。

典型项目

瑞思中心,位于深南大道9030号,南山深南大道以北世界之窗对面,为沙河世纪假日广场A座,沙河世纪假日广场位于深圳南山区华侨城片

区世界之窗对面,东临益田假日广场,南接深南大道,西邻白石洲,

北至侨城豪苑等高尚住宅区,毗邻滨海景观长廊,沙河高尔夫球场。

物业价值

价值种类属性判定价值体系价值意义竞争优势

区域价值世界之窗经济圈经济价值唯一的世界之窗经济圈市场先机型,启

动时机抢先,为

项目赢得机会点,

跑赢大市

规划利好升值价值

交通价值交通枢纽发展经济枢纽

交通价值

唯一的南山交通枢纽,未来的经济枢纽深南黄金轴黄金分割点唯一的深南大道黄金分割点

配套价值成熟完善的配套,投资利好看得见配套价值南山区唯一的配套完善的甲级写字楼

产品价值深南黄金轴上的标志性建筑本体价值深圳黄金轴上唯一的金色写字楼差异化路线型,

找准市场缺失,

避开红海竞争小面积段纯写字楼在市场上的稀缺性

稀缺性价值

深圳唯一的为35m2主力户型的纯写字楼

景观资源型写字楼在市场上的稀缺性

深圳唯一的拥有海景和世界之窗景观的写字

附加资源型,推

出超前该概念现楼精装,即买即用

投资价值

深圳唯一的70年产权,超低运营成本,灵动

精装现楼

成本领先型,低

成本,高形象70年产权,超长回报

低运营成本

自由组合,满足不同的需求

升值潜力

配套成熟升级,提升物业价值升值价值

周边三大旧改,包括住宅、商业、办公等多

类型物业,体量大,产品丰富,未来配套强

力升级,升值潜力无限。

潜在领先型,配

套升级,价值提

基金管理人

深圳前海联合创业投资有限公司是一家集团化、综合性的金融服务机构,2014年设立于深圳前海,专业致力于企业并购、定向增发、地产基金等投资领域,为上市公司进行资源整合,产业并购等业务,为客户的兼并、收购、重组、整合提供定制的解决方案,解决融资方的融资难题,帮助客户盘活资产。公司资金实力雄厚,与多家金融机构,自由投资人建立了紧密合作关系,为客户提供更优质便捷的服务,成为客户值得信赖的财富合作伙伴。

公司拥有一支经验丰富,专业高效的投资管理团队,公司核心成员来自清华大学知名学府,云集了从事金融行业多年的精英,主要成员均具有不同的专业及产业背景,对产业发展、金融、资本市场具有深刻认识和独到见解,在项目投资、资产管理、风险评估、法律、财务等众多领域有着丰富的实践经验及专业优势。

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