商业街业态商铺划分

市场分析
商业功能较齐全，档次整体相对低端
江北区域
商铺主力面积段：约50-60平米、90平米； 华侨城片区以90平店面为主；品牌专卖店规 模较大，面积180-270平米左右；有部分小 面积店铺，50-60平米；老街则是以50-60平 米面积段为主。
售价：12000-26000元/平，均价约18000 元/平；
优”计划，其中的南拓计划是以世界客 都大道建设为契机，拉动城市向南 面发展。市城乡规划局制订了客都大道
周边区域的路网、用地功能布局、公共 设施配套、开发强度等作了详细规定， 把该区域规划为高标准的现代城市新区。
在规划的指引下，梅州火车站站前区域 建设加快，一个功能齐全的现代商业金 融服务功能区正在形成。
2012-7-4
客天下商业街业态及B区商铺划分
报告提纲
市场分析 定位策划 业态组合 规划布局
市场分析
区域分析 市场分析 本体分析
区域分析 未来城市核心，发展前景巨大
区位：属于梅州3大商圈之一——江南 商圈，相对较为成熟，区域居住人口属 于中上层
南拓规划，未来梅州发展的新中心—— 梅州市政府着力实施“南拓、北扩、中
本体分析 大型欧洲风情商业街——特色建筑
可售商业经济技术指标
商业建面：19469平米 铺位形式：7个独体楼+82个底商店铺 铺位面积：独体楼550-1046平米，底商 店铺45-96平米。 建筑形态：3大主题广场，欧式风情建筑
商圈圈层不够高档次：与梅州当地大 社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建 设较高水平的新商圈，目前已成型，主 要经营手机、电脑等电子产品、装修建 材等，鸿都美食街主经营餐饮业、古玩 字画等，人气较旺。
市场分析小结
1、供需分析 从全市供需商业市场来看, 梅州现有的商业结构属初级业态，大型 商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。
百货、服装鞋帽 专卖店、外贸服 饰、精品店、化 妆品等为主
租金约100-300 元/平/月；侧街 售价约20000元 /平，正街约 40000元/平
鸿都商 圈
全市
以鸿都电脑城、
以彬芳大道为轴 苏宁、喜多多为
，嘉应路与新中 代表，经营通讯
路之间400米以 、数码产品、电
内
脑耗材等产品为
售价：800028000元/平， 均价22000元/ 平；租金：40100元/平/月
租金：因店铺质量而异，从20元/平/月150元/平/月；
商业布局：华侨城为以前梅州富人聚居区， 聚集了当地的高端人士，商业街配套齐全、 适合中高端人士消费，是江北片区最成熟、 最高端商圈；老街则是梅州历史较久的商圈， 提供服饰、文具等各种生活用品，主要满足 江南、江北片区商铺或个体工商户的批发需 求、以及低档消费水平的顾客需求。
“南扩·北拓·中优” 战略规划
区域交通
位处世界客都大道沿线，距市区5分钟生 活圈
世界客都大道：双向8车道
3分钟辐射圈：火车站，曾宪梓 中学，归读公园，正兴系列楼盘 等
5分钟生活圈：市政府，飞机场， 鸿都商业圈，田家炳医院等
区域分析小结
1、区域分析 客天下处于未来城市新核心，发展前景巨大； 2、交通分析： 客天下位处世界客都大道沿线，属于市区5 分钟生活圈
市场分析 梅州目前三大主力商圈，由北向南
江北区域：包括华侨城 、老街等区域 ，为老城 区。
百花洲片区：以百花洲 为中心，环绕时代广场 周边等区域 ；地处江南 最为繁华地段，较为成 熟。
鸿都商业圈：与梅州当 地大社区鸿都花园相呼 应，代表城市规划建设 较高水平的新商圈，目 前已成型。
江北片区
百花洲片区 鸿都商圈
2、商业属性分析： 从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发 展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。
3、商业情况 梅州没有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥 有40万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。
本体分析
客天下旅游产业园——体量大，人气足
客天下总占地3万亩，总投资30亿，预计8-10年开发完成。 1、已被评为国家4A级旅游风景区，年接待游客数量6-8万人次。广场等区域免费游玩 的游客近15-20万。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
市场分析
鸿都商圈代表城市规划建设较高水平的 新商圈，但业态功能尚有很大提升空间
鸿都商圈
商铺主力面积段：主力面积段50-80平 米，少量最小面积30平米左右，有连锁 店或专卖店面积较大区间120—200平 米。
售价：正街约32000元/平，侧街售价 约17000元/平 ；
租金：正街店铺租金约220-300元/平 /月，侧街120-200元/平/月；
市场分析
百花洲商圈满足中不同人群消费，但缺 乏统一规划，属于相对成熟阶段
百花洲商圈
商铺主力面积段：主力面积段50-60 平米；品牌专卖店规模较大，会选择 两至三间店铺打通同时使用，面积 180-270平米左右；有部分小面积店 铺，30平米左右。
售价：正街约40000元/平，侧街售 价约20000元/平 ；
市场分析
各商圈铺位售价从8000-40000元/平米 不等
商圈名 辐射范围
称
区域范围
商圈业态特征 租金、售价情况
江北区 域
江北为主 ，辐射全 市
华侨城商业广场 附近临街商业
百货、电器、服 饰、外贸店、精 品店为主
售价：1200020000元/平， 均价约16000元 /平
百花洲
全市
嘉应中路以北， 梅江大道两侧 500米以内，百 花巷和梅龙西路 、法政街为中心
租金：正街店铺租金约100-200元/ 平/月，侧街60-120元/平/月； 商圈介绍：百花洲是梅州本地目前 最成熟、人流最集中的商业圈，主营 服饰业务。商业氛围浓厚，人气旺， 可满足低、中、高端不同档次消费群 的需求。其中，梅陇路专卖店经营服 饰消费水平及档次最高，是当地高收 入人群主要消费地带。
2、国际圣山国际住区规划建设129万平米建筑，未来客天下预计将有3万人口入住。
3、仅按常住人口计算，人均月消费为1000元，则社区总消费约为3千万每月，另外还 有每年接待数万游客，在客天下每月的消费额约为3.3千万以上。
本体分析 客天下现有商业——类型较少
目前客天下已有商业形态： 1、酒店:梅州唯一一家正式授牌五星级酒店 2、喜多多超市：梅州当地最大连锁超市 3、3D影院：梅州设备最先进3D影院 4、广场小木屋：10个特殊建筑商铺 5、儿童游乐场：海底世界等主题娱乐场