商业街业态定位建议
商业街商业业态定位
商业街商业业态定位第一篇：商业街商业业态定位商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
商业街建议书
商业街建议书尊敬的相关部门领导：您好！随着城市的不断发展和居民生活水平的日益提高，商业街作为城市商业的重要载体，对于促进经济发展、丰富居民生活、提升城市形象具有重要意义。
为了打造更加繁荣、活力、特色鲜明的商业街，特提出以下建议：一、规划与定位1、充分调研在规划商业街之前，应对周边的人口结构、消费能力、消费习惯、商业竞争情况等进行全面深入的调研。
了解居民的需求和期望，分析现有商业街的优势和不足，为精准定位提供依据。
2、明确主题根据调研结果，确定商业街的主题和特色。
例如，可以打造美食街、文化街、时尚街等，避免千街一面，突出差异化竞争优势。
3、合理布局规划商业街的功能分区，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等，使各个区域相互补充、相互促进。
同时，要考虑交通流线的合理性，确保行人、车辆的通行顺畅。
二、基础设施建设1、街道环境加强街道的绿化、美化和亮化工作，营造舒适宜人的购物环境。
增加公共休息设施、垃圾桶等，提高街道的整洁度和便利性。
2、交通设施合理规划停车场，提供充足的停车位，解决停车难的问题。
优化公交线路，设置便捷的公交站点，方便居民和游客前来购物。
3、智能化设施引入智能化的管理系统，如智能路灯、智能监控、智能导览等，提高商业街的管理效率和服务质量。
三、商业业态组合1、多元化业态引入多种商业业态，包括传统零售、餐饮、娱乐、文化、服务等，满足不同消费者的需求。
同时，要注重业态的比例协调，避免过度集中或单一。
2、品牌引进积极引进知名品牌和特色品牌，提升商业街的档次和吸引力。
对于本地的优质品牌，要给予扶持和推广，打造本土特色。
3、创新业态鼓励和支持新兴的商业业态，如无人零售、体验式消费、线上线下融合等，为商业街注入新的活力。
四、文化与活动1、文化挖掘深入挖掘本地的历史文化、民俗风情等，将其融入商业街的建设中，打造具有文化内涵的商业街。
例如，可以设置文化展示墙、举办文化活动等。
2、定期活动举办各类主题活动，如节日庆典、促销活动、文艺表演等，吸引人气，增加商业街的知名度和影响力。
商业街建议书
商业街建议书尊敬的相关部门领导：您好！随着城市的不断发展和居民生活水平的日益提高，商业街在城市经济和社会生活中扮演着越来越重要的角色。
为了进一步提升我市商业街的品质和吸引力，促进商业繁荣和经济发展，特提出以下建议。
一、商业街的定位与规划1、明确商业街的主题和特色每条商业街都应该有其独特的主题和特色，以区别于其他商业区域。
例如，可以打造一条以传统文化为主题的商业街，集中展示本地的传统手工艺品、特色美食和文化活动；或者打造一条以时尚潮流为主题的商业街，吸引年轻人和时尚爱好者。
2、合理规划商业街的布局根据商业街的主题和特色，合理规划店铺的布局。
例如，在以美食为主题的商业街，可以将各类餐厅、小吃摊集中分布，形成美食街区；在以购物为主题的商业街，可以将不同类型的商店分类布局，方便消费者购物。
3、考虑交通便利性商业街的选址应该考虑交通便利性，最好靠近公交站点、地铁站或停车场，以便消费者能够方便地到达。
同时，商业街内部的道路规划也应该合理，保证行人的通行顺畅，避免交通拥堵。
二、商业街的设施建设1、完善基础设施商业街应该配备完善的基础设施，包括路灯、垃圾桶、公共厕所、休息座椅等。
这些设施不仅能够为消费者提供便利，还能够提升商业街的整体形象。
2、打造舒适的步行环境商业街应该打造舒适的步行环境，铺设平整的人行道，设置绿化带和景观小品，增加商业街的美观度和吸引力。
同时，应该控制车辆的通行，确保行人的安全。
3、建设智能化设施随着科技的发展，可以在商业街建设智能化设施，如智能导航系统、智能停车系统、智能支付系统等，提高消费者的购物体验。
三、商业街的商业运营1、引入多样化的商业业态商业街应该引入多样化的商业业态，不仅要有传统的零售商店、餐厅，还应该有娱乐场所、文化艺术中心、体验式消费店等。
这样可以满足不同消费者的需求，增加商业街的人气。
2、扶持本地品牌和特色商家应该扶持本地的品牌和特色商家，为他们提供优惠政策和支持，让他们能够在商业街中发展壮大。
如何做好步行街的商业业态规划
商业建筑设计具体要求
室内商业步行街：
1、室内商业步行街的组成 室内商业步行街由步行街和沿街设置的精品店、餐饮店以及中庭等共同构成。 2 、室内商业步行街的业态基本组合原则： 室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合项目以及招商情况进行，其业态的基本组合原 则为：若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态，尤 其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层 的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。 3 、室内步行街的形态分类： 由于用地条件、形状、大小的不同，室内步行街也可分为不同的形态： 一字型 ：
四、各楼层的基本商业定位及规划
一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知 名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码 产品等）； 二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、 生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容 美发、儿童早教等）； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特 色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。
五、商业业态规划的基本原则
1、统一性原则： 根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在同一个楼 层，品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。 2、递减原则： 从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高向低逐级递减。 3、租金原则： 从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能力较高的零售 业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。 4、关联性原则： 要考虑业态与业态之间的相互关联性，使客流形成互动， 达到共享的目的。
二、商业业态规划的基本标示方法
在制作和商业业态规划布局图时，用蓝色 表示餐饮业态；用黄色表示服装服饰业态； 用红色表示生活配套服务业态。 用小方图形标示商铺内厨房预留点位；用 小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位； 用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。
商业街业态定位分析研究
国内商业街业态现状研究与建议【文章摘要】合理的业态布局是商业街繁荣的基础，也是商业街规划、经营与管理工作的重点和难点。
国内商业街建设刚刚起步不久，正处于高速发展期，但商业街运作失败案例已屡屡出现。
这有经营思路方面的原因，如：以经营住宅房地产的方式经营商业，业态规划、运营、业态调整方面的问题也是主要因素之一。
本文通过对国内商业街业态现状的调研，提出了国内商业街业态方面一些共性的问题，并作出建议。
【关键词】商业街；业态；业态现状现代城市商业街是城市空间发展与现代城市环境、商业理念融合的良好结合形式。
随着商业街在美国和欧洲发展巨大的社会效应、旅游效应和商业效应，国内上世纪末本世纪初对商业街开始引进吸收。
随着国内经济的不断发展，消费规模、消费层次、消费理念开始升级换代，商业出现迅猛增长的发展势头，各城市的商业街建设随之“蜂拥而起”。
改革开放以来，国内商业的发展取得了很大的进步，但前后才仅仅30年的时问，商业的高速发展期更短。
由于国内各地区间发展不平衡，各城市商业街规划决策者的专业素养存在较大差别，各城市的商业经营者经验积累不足等原因，使得国内部分商业街在建设发展初期就出现了大面积空置、人流冷清，业态定位不停改变、经营策略不断调整、频繁更换高管人员等状况。
本文通过对国内外商业街业态定位与业态调整的调研，结合笔者自身在商业街改造和管理中的经验，对国内商业街业态调整现状进行研究并提出一些建议。
一、国外商业街发展的理论及实例(一)国外商业街发展理论20世纪80年代期末以来，有关商业街的功能革命论成了商业街发展理论的主流。
所谓商业街的功能革命有两大内容构成；一是把商业街的功能与人们的生活质量的提高联系起来；二是提出了商业街功能革命的“豪布斯卡”原则。
1、变商业街的“购物街”为“生活街”。
功能革命论认为：人的日常活动主要分布于三个生活空间，即第一空间(居住场所)，第二空间(工作场所)，第三空问(购物休闲场所)。
要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。
大学城商业街定位、业态、租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案（部门讨论稿）商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
如何做好广场步行街商业业态规划
如何做好广场步行街商业业态规划一、商业业态分类及面积占比广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三类。
三个业态的面积占比大致为:餐饮面积占比40%--60%;服装服饰面积占比20%— 30%;生活配套服务面积占比20%--25%。
二、商业业态规划的基本标示方法在制作和商业业态规划布局图时，用蓝色表示餐饮业态;用黄色表示服装服饰业态 ;用红色表示生活配套服务业态。
用小方图形标示商铺内厨房预留点位;用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位; 用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。
三、基本建筑结构根据集团规划研究院的常规规划设计，第三代的广场步行街一般分为三层。
总建筑面积在2万至5万平方米，套内租赁面积在1万至2.5万平方米。
四、各楼层的基本商业定位及规划一层规划为:品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务(银行、药店、数码产品等);二层规划为:个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务(家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等);三层规划为:中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。
五、商业业态规划的基本原则1、统一性原则:根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在同一个层，品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。
2、递减原则:从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高向低逐级递减。
3、租金原则:从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能力较高的零售业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。
4、关联性原则:要考虑业态与业态之间的相互关联性，使客流形成互动，达到共享的目的。
六、商业业态规划的特殊技巧1、为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及国际知名锁划餐饮可采取一拖二的形式规化布局，形成一、二层的互动。
2、步行街二、三层的端头位置一般会成为死角区域。
因此，在规划时应以中型知名餐饮或目的性消费很强的品牌店为主。
3、步行街中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。
商业业态定位及销售建议
>>项目商业销售模式建议
和畅七路 一层
二层
3、销售模式①： 因为和畅七路路目前的商业价值不高，且周边配 套尚未完善落实，商业价值无法体现，所以项目 商铺的销售模式为：
“一二层打包销售”
优势： • 通过一层的价值带动二层的销售，促进整体销售，
避免一层已售，二层未售。 不足： • 面积大、总价高 • 降低回款速度
项目商铺在项目住宅入伙之后销售（预计为2年）：一层价格：25000元/㎡ 二层价格：10500元/㎡
综合考虑，为快速回笼资金，建议商铺于住宅同时销售。
卓越服务 团队制胜
项目本体认知总结 仲恺新区发展主轴线上·纯刚需产品·中型规模 周边企业环绕·交通路网发达·四至景观较少
一句话概括：
城市地心•高品质商贸价值住区
Part 1.2
商业业态定位
>>项目商业业态定位
项目商业相关要点：
中端住宅小区 商业体量不大 (约6200㎡）
酒店商贸规划配套
零散街铺
周边云集工厂与民房
• 属目的型消费类别 • 具一定的集客能力 • 即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能
• 可创造时尚和活力的气氛 • 集客效力强 • 强化项目商业服务功能 • 付租能力较强 • 属高附加值的商业类型，付租能力较高 • 服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向
高于整体平均成长率 • 适合周边新开发楼盘聚集区域 • 需求规模较大
价格6000元/㎡
一层售价：26000-32000元/㎡，二层14000元/㎡
18000元/㎡(折后) 不可售 不可售
32000-35000元/㎡
商业街业态定位建议学习资料
商业街业态定位建议商业街业态定位建议一、产品定位1.0.产品定位背景分析：1.1.商业业态定位1.2.品牌定位1.3.形象定位1.4.经营特色定位1.5.功能定位1.6.业态分布1.7.品牌组合1.8.业态划分区域比例二．项目建筑规划设计调整2.0. 总体规划2.1. 平面调整建议2.2. 步行街内交通组织依据2.3.交通规划意见2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧2.6.步行街室内外灯饰设计要点2.7.步行街物业内墙、地面设计2.8.步行街小品点睛设计2.9.休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3.0.目标客户（投资客）定位3.1.经营商户定位3.2.目标商户定位3.3.目标消费者定位一、产品定位1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。
随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。
以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。
根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。
一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。
二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。
商业街区业态规划方案(一)
商业街区业态规划方案（一）引言概述：商业街区业态规划方案（一）
商业街区的业态规划是一个关键性的工作，对于商业街区的经济发展和城市形象的塑造起到了重要的作用。
本文将对商业街区的业态规划方案进行探讨，并针对五个重要的方面进行详细阐述。
正文：
一、商业街区的整体定位
- 定义商业街区的核心概念和目标
- 分析商业街区的地理位置和周边环境
- 探讨商业街区对目标受众的吸引力
二、商业街区的业态优化
- 研究商业街区内各类业态的现状和发展潜力
- 制定相应的业态引进策略，提高商业街区的整体竞争力
- 探索创新业态，增加商业街区的吸引力和特色
三、商业街区的空间布局
- 分析商业街区现有建筑的适应性和发展潜力
- 优化商业街区的空间布局，提升人流量和客户体验
- 考虑交通流线、景观设计等因素，实现商业街区的功能最大化
四、商业街区的公共设施建设
- 审视商业街区现有的公共设施，提出改进建议
- 规划和增设更多公共设施，满足市民的各类需求
- 打造独特的公共空间，提供休闲、娱乐和社交的场所
五、商业街区的可持续发展策略
- 探讨商业街区的生态环境保护和资源利用
- 提倡绿色建筑和可持续发展的理念
- 强调社会责任感，鼓励商业街区与社区的互动和合作
总结：
通过对商业街区的业态规划方案进行详细阐述，可以使商业街区更加具有竞争力和吸引力。
合理的商业街区规划可以实现商业与社会效益的最大化，并提升城市形象和居民生活质量。
因此，在制定商业街区业态规划方案时，应综合考虑定位、业态优化、空间布局、公共设施建设和可持续发展策略等多个因素，以实现商业街区的全面发展。
特色商业街项目市场前期定位建议报告餐饮娱乐街、主题商业街
餐饮娱乐街、主题商业街xx年xx月xx日•特色商业街项目市场定位概述•特色商业街项目市场定位策略•特色商业街项目市场定位实施方案•特色商业街项目市场定位效果预期目•结论与建议录01特色商业街项目市场定位概述1项目定位基本原则23项目定位应遵循城市规划和地方政策，确保与城市总体规划相协调。
符合城市规划要求避免与周边商业街同质化竞争，挖掘自身特色，以吸引消费者。
差异化发展注重环保和节能减排，采用绿色建筑技术和材料，促进可持续发展。
可持续发展03文化背景挖掘地域文化特色，将其融入商业街项目中，为消费者提供独特的购物体验。
特色商业街项目背景分析01经济背景分析所在城市和区域经济发展状况、消费水平和消费者购买力，为项目定位提供参考。
02商业环境了解区域内商业街的发展状况、经营特色和优劣势，以便找准项目自身定位。
优势（Strength…项目所在区域地理位置优越、交通便利、人流量大、消费潜力巨大。
机会（Opportun…利用特色商业街项目的独特优势和巨大消费市场，打造具有品牌影响力和号召力的商业街。
威胁（Threats）可能面临市场竞争加剧、政策调整、消费者需求变化等不利因素影响。
劣势（Weakness…可能存在部分商业街项目同质化竞争激烈、经营成本高、缺乏特色等。
特色商业街项目SWOT分析02特色商业街项目市场定位策略根据项目所在区域的特点，确定目标市场范围，如城市中心、郊区、学校周边等。
区域定位针对目标市场的消费群体，进行细分和定位，如学生、白领、家庭等。
消费群体定位根据项目所在区域的商业业态情况，确定餐饮、娱乐、零售等不同业态的比例和组合。
经营业态定位目标市场定位针对目标市场的消费者需求，确定菜品的种类、风味、价格等。
产品定位菜品定位营造出独特、舒适、有吸引力的用餐环境，如主题餐厅、特色包厢、户外用餐区等。
环境定位提供专业的服务，如预订服务、外卖服务、会员服务等。
服务定位品牌形象设计出特色商业街的品牌形象，如标志、装修风格、宣传物料等。
商业街业态定位建议
商业街业态定位建议一、产品定位1.0.产品定位背景分析：1.1.商业业态定位1.2.品牌定位1.3.形象定位1.4.经营特色定位1.5.功能定位1.6.业态分布1.7.品牌组合1.8.业态划分区域比例二．项目建筑规划设计调整2.0. 总体规划2.1. 平面调整建议2.2. 步行街内交通组织依据2.3.交通规划意见2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧2.6.步行街室内外灯饰设计要点2.7.步行街物业内墙、地面设计2.8.步行街小品点睛设计2.9.休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3.0.目标客户（投资客）定位3.1.经营商户定位3.2.目标商户定位3.3.目标消费者定位一、产品定位1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。
随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。
以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。
根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。
一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。
二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。
国内商业街业态现状研究与建议
国内商业街业态现状研究与建议随着经济的发展和人民生活水平的提高，商业街作为一种重要的消费场所，在国内得到了快速发展。
然而，商业街业态也出现了一些问题，如千店一面、缺乏特色等。
本文旨在通过对国内商业街业态现状的研究，提出针对性的建议和措施。
商业街业态是指商业街中不同商家经营的各类商品或服务的组合方式。
国内商业街业态发展迅速，但也暴露出一些问题。
商业街中店铺种类繁多，但很多店铺缺乏特色，导致同质化竞争激烈。
商业街管理不够规范，服务质量参差不齐。
商业街业态也存在布局不够合理、缺少文化内涵等问题。
为了了解国内商业街业态现状，本研究采用了问卷调查和实地考察相结合的方法。
问卷调查对象为商业街的游客和购物者，主要调查他们对商业街的印象、满意度、消费行为等方面的看法。
实地考察则主要对商业街的店铺、布局、文化内涵等进行深入了解。
通过问卷调查和实地考察，我们发现以下问题：（1）商业街业态种类繁多，但同质化现象严重，缺乏特色店铺；（2）商业街管理不够规范，服务质量有待提高；（3）商业街布局不够合理，给游客和购物者带来不便；（4）商业街缺乏文化内涵，难以吸引高端消费群体。
针对以上问题，我们提出以下建议和措施：（1）鼓励商家创新，引进特色店铺，避免同质化竞争；（2）加强商业街管理，提高服务质量，建立消费者信任；（3）合理规划商业街布局，提高游客和购物者的购物体验；（4）挖掘商业街的文化内涵，提升商业街的品位和吸引力。
国内商业街业态发展迅速，但也暴露出一些问题。
通过本研究对商业街业态现状的调查和分析，我们发现商业街业态种类繁多，但同质化现象严重，缺乏特色店铺；同时商业街管理不够规范，服务质量有待提高。
针对这些问题，我们提出了鼓励商家创新、加强商业街管理、合理规划商业街布局以及挖掘商业街的文化内涵等建议和措施。
这些建议和措施有助于改善国内商业街业态的现状，提高游客和购物者的满意度和忠诚度。
未来研究方向和建议：（1）进一步深入调查和研究不同类型、不同地域的商业街业态现状及问题；（2）探索新的商业街业态模式和发展趋势，为商业街的升级和改造提供参考；（3）加强对商业街业态的监管和规范，推动商业街的健康和可持续发展；（4）结合现代科技手段，提升商业街的服务水平和运营效率，为消费者带来更好的购物体验。
大学城商业街定位、业态、租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。
B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。
调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。
因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。
在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
商业业态定位规划及经营建议
缺点
1．对地块原生的商业价值要求较高； 2．相对混乱,很难形成统一的商业形象； 3．不易获取商业物业的增价值
1．资金回收周期长,资金压力大; 2．承担后期收益风险； 3．承担不确定因素所造成的风险.
后期经营存在一定的风险.
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经营方式
三大主流经营方式
根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式,按实际 情况,一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式. 1、自营 （1） 购销：商场自行进货,自行销售,自担经营风险. （2） 保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营,商场按 该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金,同时双方约定最低销售保底额,当 销售额低于该保底额时,商场仍按保底额的一定比例抽取佣金. （3） 纯分成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营,商场按该 铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金,双方不约定最低销售保底额,共同经 营,共当风险.
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业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求
辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售招商直接创造 利润的面积.例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围.不同 的商家对商业辅助功能都有不同的要求.如大型超市,就要求有一定面积的卸货空间和停车场.例如家乐 福超市,就要求单体购物中心有1000个以上的停车位,其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用.有 些餐饮业种要求有一定的设备用房.所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一. 同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划,有利于充分挖掘这些辅助空间的价值,提升租金的水 平.例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高,这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态.
商业业态的定位与建议
一、大朗镇商业概况大朗镇经济发展水平属东莞市中上水平，近年来经济保持20%的高速增长，第三产业发展迅速，消费群体基数巨大。
与虎门、常平、樟木头等商业重镇不同，大朗镇的商业主要依靠本镇及周边区域消费群体为主，总体发展水平不高。
但近年来大朗镇房地产突然进入提速，带动商业地产出现了大规模的开发。
大朗镇主要商圈分布在以下区域：二、大朗碧桂园商业概况大朗碧桂园位于东莞市大朗镇朗东路与朗常路交汇处，属于大井头村，是传统上的工业区。
项目占地面积24万㎡，建筑面积36万㎡，商业设施4000㎡。
项目商业分布为：商业楼（28个商铺）、多层洋房（底商17个）、高层洋房（底商26个）。
项目周边商业主要是工业区外围的底层及早期的农民房底层组成，商铺的进深、开间层高比较混乱，没有统一的建筑标准，缺乏城市商业气氛。
三、大朗碧桂园商业的定位与命名 定位：精品型社区配套商业目的：树立项目的整体形象，有机会形成吸引外部消费的商业枢纽命名：摩尔坊 （备注：“摩尔”是英文MALL 的音译，体现商业价值和欧式风情；“坊”则取‘街坊’之意，暗示定位社区配套型）四、大朗碧桂园招商建议1、明确商业的主题定位，提前招商，确保尽早形成浓厚的生活氛围。
2、在实际招商工作中注重强化商业形象的展示，有机结合碧桂园的建筑美学。
3、从业主的消费特性和品质生活需求出发，对与项目调性相符的品牌主力店进行招商，为业主创造至好的购物环境，给碧桂园的社区配套带来可持续发展的优质商户。
4、招商过程中严格对业态进行控制，保证各类商户的生存空间，强调特色经营。
5、整体招商进程宜按销售阶段、入住阶段、社区成熟阶段适时调整经营业种，由居家装饰配置型消费，向常客习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡，特别是加大餐饮、娱乐、健康服务的比重。
五、大朗碧桂园商业的展示建议1、外立面：增加灯箱广告及喷画包装，增强商业气氛效果。
2、店面：商户门面装修要求特色鲜明，尽量采用英文标识牌，以体现欧式风情，营造热烈的商业街区气氛，有利于提升整体商业档次及吸引人流。
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商业街业态定位建议一、产品定位1、0、产品定位背景分析:1、1、商业业态定位1、2、品牌定位1、3、形象定位1、4、经营特色定位1、5、功能定位1、6、业态分布1、7、品牌组合1、8、业态划分区域比例二.项目建筑规划设计调整2、0、总体规划2、1、平面调整建议2、2、步行街内交通组织依据2、3、交通规划意见2、4、立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2、5、步行街内部庭院设计技巧2、6、步行街室内外灯饰设计要点2、7、步行街物业内墙、地面设计2、8、步行街小品点睛设计2、9、休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3、0、目标客户(投资客)定位3、1、经营商户定位3、2、目标商户定位3、3、目标消费者定位一、产品定位1、0、产品定位背景分析:在上街现有的商业布局与商业经营中,街铺的地位具有决定性意义、如分布在中心路与汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。
随着社会经济的发展与生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但就是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上瞧仍然处于落后状态。
以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。
根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。
一就是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。
二就是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,她们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客就是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。
1、1、商业业态定位n 定位支撑u 优越的地段u 具有良好的消费文化积累与市场零售基础u 大型市政广场的高档配套与人气聚集u 本项目高端业主的购买基础u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营u 专业的经营管理优势1、2、品牌定位中高档品牌名店街1、3、形象定位盛世广场将实行统一经营区域规划、统一特色经营服务、统一实行管理统一对外广告宣传1、4、经营特色定位n 主要经营突出个性时尚、现代与商场现代化风格一致。
n 突出商品价值、品牌、档次,主要锁定收入较高的目标顾客群,使其实现身份象征。
n 特色品牌商品组合,实现连带销售。
n 依据步行街的设计思想、建筑风格及经营规模,定格在主题营销为消费者提供舒适与谐、有品味的基点上,致力于通过挖掘展示商品自身的文化艺术魅力,货品搭配的整体氛围,从而科学的引导消费者审美取向,最终确立具有自身风范的品牌效应。
1、5、功能定位盛世名店街的商业业态由两大部分组成,一楼定位为女人街“红作坊”。
二楼定位为男人街“赢天下”。
n 赢天下(男人街):将男人街命名为“赢天下”就是基于男主外女主内这个社会分工原则。
如果将其简单的称之为“男人街”未免流于俗套,且难以得到男人的认同。
虽说现在男女平等,但在社会分工层面仍然就是以男人为主。
n 红作坊(女人街):作坊源自于古代,就是对当时的时尚用品制作店的统称。
作坊这个名称在现在的商业领域里应用已不再就是复古,而就是一种时尚的代名词。
“红”就是色彩重最为抢眼的颜色,也就是形容醒目、靓丽的代名词。
1、6、业态分布1、7、品牌组合红作坊一层平面分区图赢天下二层平面分区图东1、8、业态划分区域比例根据现有图纸提供的数据,商业总体面积30408㎡,中心路与许昌路的商铺面积的总面积就是8000多㎡,商业步行街的面积为22408㎡,单层的商业面积在11000㎡左右。
家电卖场:针对盛世广场所带来的人气与许昌路超强的市场环境,独栋商业建筑作为家电卖场,同时与商业街形成互动。
在此建筑一楼划出快餐区域作为整体商业配套的项目,又与许昌路的饮食街相融合。
既能满足自身商业的需要,又可以吸引外来客户,保证其经营的持续火爆二.项目建筑规划设计调整2、0、总体规划原建筑规划方案点评原先的设计并未充分考虑商业街内街与外街与广场之间,二层与一层商铺之间的联动性、互通性与通行便利性,尤其就是在内街的一层与二层之间的联动、互通与通行便利方面考虑不周,内街的一层与二层之间仅以四道人行楼梯解决。
而在外街与内街的联通层面上,由广场进入内街的人流除由南北两端的商业街入口进入之外,就就是靠外街四道既不宽敞也不够通透的入口进入。
在一层与二层商铺的联通层面,虽说也在一层与二层之间设计了连廊,以及在南北两端设置了手扶电梯,但二层东西向的商铺之间的互动性与通达性更差:仅靠区区四条天桥远远不能满足二层商铺的未来的经营。
这种规划布局,从商业建筑力求的便利性、通达性及互动性方面来瞧显然不就是最佳,若从一条商业步行街的角度来瞧,这种规划设计不仅没有考虑步行街的景观配置,且在商铺的可经营面积方面也就是一种极大的浪费。
这种设计,在未来的商铺营销层面上,也必将导致二层商铺不仅价格难以走高,更会令二层商铺成为一块鸡肋。
从打造一条真正意义上的商业步行街的角度出发,从最大化的体现商业步行街的便利性、通达性、互动性,以及将商业步行街建设成一条商业风情街的角度出发,我司认为有必要对盛世名店街现有规划设计进行调整。
2、1、平面调整建议1)一层平面调整建议将外街(广场西侧)的原有四道入口取消,将外街二区的中部的上下各两间商铺取消,改为宽约14米的商业通道,使之与广场联通。
这种调整不仅体现出盛世名店街的大气与现代感,更不会因为本通道的设计而导致外街商铺面积的减少,这就是因为改为一个通道后,原有的四个通道的面积将成为商铺。
在商业通道的南北两侧设置两部手扶电梯,以便于人流进入二层商业空间。
将内街进入二层商铺的四道人行楼梯取消,人流进入二层商业空间的将通过内街与外街中间的商业景观连廊实现。
2)二层调整建议n 将原设计的连廊改为中间镂孔4米,两端各2米的景观走廊,并将联通东西两侧的天桥大幅增加。
详情请参见下图:n 为从最大化体现商业风情街的购物、娱乐、休闲性,在天桥上设置空中酒吧及休闲平台。
使购物成为一种时尚、享乐,实现一站式体验式购物,营造出一个愉快而轻松的购物天堂。
详情请参见下图:(以上图为德国舒尔大街,街上建有天桥,除了作为步行区外,主要为露天餐厅或空中酒吧使用。
啤酒屋、露天咖啡厅将桌椅排到街上,处处飘着浓郁的酒香与咖啡的味道)。
n 增加多文多酒店处商场与西面商铺的连接天桥加宽至9米,并在天桥两侧设置休闲吧。
详情请参见下图:n 将连廊延伸至多文多酒店处商场西面的商铺二层,使之与商业步行街成为一体,并在连廊较宽处设置空中酒吧。
将南北两端入口处的连廊终点设计成半圆形,并设置空中酒吧或休闲吧。
3)平面划分依据与总结以上规划布局可以使商业步行街凸显出一种互动,包括各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动3个层面。
并根据各业态营业时间的不同区分功能区域,既考虑购物环境的人流导向性、舒适性、连贯性,又考虑到了在不同的营业时段有不同消费亮点及补充:n 步行街内各经营业态之间的互动:步行街内集中了餐饮、服饰、休闲、运动、娱乐等多种业态,所有经营业态都在一个主题下相对独立,通过连廊、步行梯、垂直电梯、休憩平台、空中酒吧、休闲吧等多种交通手段串联,最终达到一个商铺单位经营环境均好性目的;n 商业业态与建筑物之间的互动:提出的业态类型除考虑到租金承受能力外,最主要的就是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算,所有的功能建议都就是可以在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分、组合,并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性;n 步行街与周边街区:步行街通过三个出入口及二层连廊将许昌路、中心路商业连接起来,使整个项目的商业部分能够联为一体,营造出上街唯一一个真正意义上的复合型商业步行街,并通过商业结构的差异化调整,为步行街输入餐饮休闲及室内室外消费环境等市场空缺功能,完全占据市场空白点。
2、2、步行街内交通组织依据1)步行街出入口设计建议盛世名店街跟任何商业项目一样,在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境与交通条件及停车组织等。
步行街出入口如下:n 步行街东侧,靠广场处为主入口,宽为14米步梯(两侧扶手电梯)。
n 步行街南侧至许昌路,多文多大酒店西侧一出入口,(一部扶手电梯)。
n 步行街北侧至中心路为一出入口(一部扶手电梯)。
2)商业街人流动线规划n 步行街东入口购物人流与广场互动并形成人流攒动;n 步行街东入口通过台阶连接弧型平台上抬30厘米形成商业玄关,形成购物人群进入大卖场的适应性过渡,以便尽快融入步行街热烈的商业氛围当中;n 步行街入口北侧婚纱影楼、西餐厅及南侧的家电卖场,以档次形象吸引中高消费人群,并开始有效分隔最低消费人群的进入;n 在复合型商业步行街的定位基础上,在体验休闲购物的大前提下,我司有意将步行街一层规划为女性主题(红作坊),主要瞧重的就是女性具有很强的消费能力,能够吸引大量的人气;n 步行街的内街相当于商场的中庭,建议在室外设立共3组电梯由1楼将人流送上2楼,其中东面广场入口处设交叉双向电梯;南北两出入口各设一部上行电梯。
第一解决购物人流向上引导,第二增加了步行街内街的流动感,形成步行街内人头拥动商业氛围;n 入口南侧电梯的改动主要解决人流进入2楼休闲餐饮区的交通便利问题,同时将电梯旅客与商业内街通过透明的玻璃来形成互动。
n 南侧餐饮组团与零售之间的入口通道建议用造型设商业玄关,并压缩通过玄关后进入步行街的通道,而就是将人流向左右两边分流。
2、3、交通规划意见步行街整体采用地上停车。
分别分布于29#、30#楼下中心路旁;集会广场入口处、许昌路项目段路旁,近6000平方米的广阔停车空间。
1)出租车停车专道设置n 一个成功的商业项目,离不开便捷的出租车专用道的设置,盛世名店街也一样。
本项目的地理位置优越,紧邻中心路,就是上街车流量最大的区域。
如果没有一个规范的出租车停车道,直接会导致出租车乱停乱放,导致交通失控。
n 结合项目旁有盛世广场,集会广场上有着较大的空间,建议向广场内移3米左右(图上黄色线条索表示出来的位置)做出租车专用道,以供出租车下车与等客需要。
2)环形人流组织(内部平面交通)n 我司希望盛世名店街的消费人流在平面上的组织流向——人流经过入口的广场,进入到盛世名店街的内街(红作坊),然后呈钩形走到东面扩大的内部中央下沉式广场。